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    Mora Development Corp., demandante y recurrida, v. Ángel L. Sandín e Hilda González de Sandín, demandados y recurrentes.

      Número: O-84-634

      Resuelto: 29 de abril de 1987

      María Dolores Fernós, de Servicios Legales de Puerto Rico, abo-gada de los recurrentes; Juan López Palmer, abogado del re-currido.
   El Juez Asociado Señor Hernández Denton

emitió la opinión del Tribunal.

La familia Sandín-González cuestiona una sentencia de desahucio por falta de pago dictada por la vía sumaria que provee la Ley de Desahucio, 32 L.P.R.A. sees. 2821-2838. En su recurso reclaman el derecho a invocar, dentro del trámite sumario, la defensa de incumplimiento del arrendador con las leyes y reglamentos federales que gobiernan importantes aspectos del contrato en controversia. Resolvemos que el incumplimiento de un casero participante en el programa de subsidios federales conocido como See. 8, con su obligación de revisar y ajustar la renta por mandato legal y contractual, constituye una defensa oponible al arrendador en el juicio sumario provisto por ley.

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La existencia de sectores sociales que precisan una vi-vienda adecuada ha originado la creación de un complejo pro-grama de asistencia.

En el 1974 el Congreso federal aprobó la ley conocida como Housing and Community Development Act (H.C.D.A.), 42 U.S.C. sec. 1437 et seq., estatuto que estableció un plan de ren-tas subsidiadas para personas de bajos ingresos, comúnmente conocido como See. 8. Por medio de este programa los case-ros participantes alquilan sus viviendas a inquilinos elegibles de bajos ingresos, quienes pagan por concepto de renta una suma de dinero que no excede de un porcentaje de sus ingresos. El Gobierno federal subsidia a los arrendatarios, a través del pago directo al casero, de la porción remanente de la renta del mercado. 42 U.S.C. sec. 1437f (b) (2); 24 C.F.R. sec. 880.101 (b) (1987); Cooper, Section 8 Existing Housing Evictions, 27 J. Urb. and Contemp. L. 417 (1984). A cambio del recibo de los subsidios, los caseros tienen que cumplir con una serie de disposiciones estatutarias y reglamentarias que abar-can desde la selección de los inquilinos hasta el procedimiento relativo al desahucio. Sobre esta última situación versa este pleito.

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El 8 de noviembre de 1983, la demandante, hoy recurrida, Mora Development Corp., presentó pleito de desahucio por falta de pago contra el matrimonio Sandín-González, residente en el condominio Highland Park. Este proyecto de vivienda recibe fondos federales bajo los auspicios del programa de renta subsidiada, See. 8 (42 U.S.C. sec. 1437f), en su mo-dalidad de nueva construcción. El canon mensual bajo el con-trato de arrendamiento entre las partes era de $480, de cuya suma $294 pagaba el Departamento de Desarrollo Urbano y Vivienda Federal {Department of Housing and Urban Development) por cuenta del arrendatario como “pago de asis-tencia”.

En su contestación, la recurrente puso en controversia la cantidad de dinero debida y negó que hubiere violado el con-trato de arrendamiento. Alegó en la afirmativa que su casero incumplió con el contrato al no computar los cánones de con-formidad con las normas federales aplicables y al no efectuar el correspondiente reajuste “interino” en la renta luego de la recurrente haber acreditado debidamente la disminución del ingreso habido en el núcleo familiar. Finalmente, aseveró que la renta impuesta “[era] ilegal y exeed[ía] el [por]ciento del ingreso familiar ajustado correspondiente”. Exhibit C, pág. 34.

El tribunal de primera instancia celebró una vista en la que se estipularon todos los hechos fundamentales para la solu-ción de este litigio, entre otros: (1) que la recurrida realizó una recertificación al matrimonio Sandín el 1ro de julio de 1983 que le notificaba una renta prospectiva; (2) que en esa ocasión el demandado informó verbalmente el cese de los bene-ficios por desempleo; (3) que el 11 de julio de 1988 se sometió la prueba acreditativa de dicho cese; (4) que la recurrente no pagó los cánones de julio, agosto y septiembre de 1983, y (5) que la recurrida no realizó en ningún momento el ajuste inte-rino en la renta con motivo del cese de los beneficios por de-sempleo. Luego de la consignación de la suma de dinero adeu-dada, se dictó la sentencia que originó este recurso.

La sentencia del ilustrado juez del Tribunal Superior se basó en razones de economía y rapidez del trámite sumario y el hecho de que la recurrente, al estipular los hechos del caso, había renunciado a presentar otras defensas. Posteriormente accedió el tribunal a quo a enmendar su sentencia a los efectos de declarar que el “ [d] emandante no realizó en ningún mo-mento la recertificación especial reajustando la renta a base del cese de los beneficios por desempleo” (Exhibit H, pág. 50.) y reconsideró, igualmente, un decreto previo que imponía a los demandados los honorarios de abogado.

De esta sentencia recurrió el matrimonio Sandín-González, y cuestionó la constitucionalidad del Art. 628 de la Ley de Desahucio de Puerto Rico, 32 L.P.R.A. see. 2829, tal y como fue interpretada por el tribunal a quo, ya que, alegadamente, le privaba del “derecho de propiedad sin el debido proceso de ley”.

Su señalamiento gira, esencialmente, en torno al problema de si a la luz de las disposiciones del Código de Enjuiciamiento Civil aplicables al trámite sumario de desahucio, 32 L.P.R.A. see. 2821 et seq. y, específicamente, en casos de desahucios por falta de pago, puede un inquilino participante en el programa de la See. 8 invocar como defensa la violación por parte del casero, de su obligación de revisar y ajustar la renta. Dentro de este estrecho marco decisorio debe entenderse la opinión que hoy emitimos.

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La principal obligación del arrendatario es el pago de la renta en la forma, modo y condiciones establecidas. Si la obligación queda incumplida, el arrendador podrá pedir la “rescisión” del contrato y la indemnización de daños y perjui-cios, o sólo esto último, y dejar el contrato subsistente. Art. 1446 del Código Civil, 31 L.P.R.A. see. 4053. Si lo que in-teresa el arrendador es la “rescisión”, el Art. 1459 del Código Civil, 31 L.P.R.A. see. 4066, le concede el desahucio por falta de pago. Ahora bien, corresponde al arrendador hacer la elección del procedimiento para obtener la “rescisión” del con-trato de arrendamiento, ya haciendo uso del trámite sumario de desahucio, o el más amplio del juicio ordinario. Rossy v. Del Valle, 34 D.P.R. 726, 734-736 (1925). En el caso de epígrafe, el recurrido optó por el cauce sumario.

Al prescindir, por el momento, de todo el aspecto procesal que reviste la materia, resulta necesario determinar si podrá eximirse al arrendatario de pagar el precio, alegando que el arrendador no ha cumplido sus obligaciones. ¿Podrá el arren-datario suspender el pago del canon y alegar como motivo el incumplimiento del arrendador con sus obligaciones contrac-tuales?

En principio, si el arrendador deja de cumplir alguna de sus obligaciones, el remedio para el arrendatario será, también al amparo del Art. 1446 del Código Civil, supra, la resolución del contrato y la indemnización de daños, o sólo esto último, dejando el contrato en vigor. No olvidemos, sin embargo, que las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son bilaterales, por lo que están sometidas al principio general de que ninguna de las partes puede demandar el cumplimiento de la obligación contraria sin cumplir u ofrecer el cumplimiento de la obligación propia. En otras palabras, si el que incurre en incumplimiento exige la satisfacción de la prestación debida, la otra parte puede oponer la defensa del contrato incumplido (exceptio non adimpleti contractus).

Puig Peña entiende que es preciso distinguir. Si la obliga-ción incumplida del arrendador es cardinal en el contrato (cita como ejemplo, la entrega de la cosa), el arrendatario puede perfectamente suspender el pago del precio, “pues . . . actúa con plena validez la exceptio non adimpleti contractus”. F. Puig Peña, Compendio de Derecho Civil Español, Pam-plona, Ed. Aranzadi, 1972, T. IV, pág. 83.

Por el contrario, si el incumplimiento afecta una obliga-ción de inferior rango (ejemplo: hacer las reparaciones) no cree que sea conveniente conceder al arrendatario dicha facul-tad en la mayoría de los supuestos. Id. Véanse también: Del Toro v. Blasini, 96 D.P.R. 676, 684 (1968); J. Manresa, Co-mentarios al Código Civil Español, 6ta ed., Madrid, Ed. Reus, 1969, T. X, Vol. 2, pág. 157.

Desde el punto de vista del derecho positivo, el legislador exige que el pago del precio del arrendamiento se realice en “los términos convenidos”. Art. 1445 del Código Civil, 31 L.P.R.A. see. 4052. Esto obliga, en cada caso, al examen de las cláusulas del contrato, antes de decidir si se infringió o no esta obligación, “ [d] ebiendo advertirse que esta obligación de cumplir lo pactado abarca tanto a la cuantía, como a la forma, lugar o tiempo en que el pago ha de realizarse”. J. Fuentes Lojo, Suma de Arrendamientos Urbanos, 8va ed., Barcelona, Lib. Bosch, 1983, pág. 2229.

En el caso de autos, la familia Sandín-González arrendó una unidad de vivienda disponible bajo el programa de la See. 8 del Housing and Community Development Act. De acuerdo al esquema legal y reglamentario de este programa, el arren-datario se compromete a pagar una renta reducida o inferior a la renta de mercado.

Al recibir los fondos bajo la See. 8, los arrendadores se comprometen a realizar certificaciones anuales para verificar la composición familiar y los ingresos de cada inquilino par-ticipante. También se obligan a realizar certificaciones espe-ciales para reajustar la renta cuando la familia sufre dismi-nución de ingresos en el período entre las recertificaciones anuales ordinarias. Véase 24 C.F.R. sec. 880.603(c) (2) (1987).

El propósito de estas disposiciones es proveer un mecanismo de revisión periódica de rentas que asegure que los inquilinos paguen un canon de arrendamiento proporcional a sus ingresos reales a través de todo el contrato. También se le asegura al casero, mediante el mecanismo de revisión, que la agencia federal modificará sus pagos supletorios cuando un cambio en la situación personal del inquilino lo amerite. 24 C.F.R., supra. Este sencillo diseño le garantiza al casero, de ser diligente en el trámite de revisión, un aumento del pago de asistencia, efectivo tan pronto el inquilino notifica un cambio en sus ingresos o en la composición familiar, etc. 24 C.F.R. sec. 880.603(c) (1) (1987); 24 C.F.R. see. 813.109 (1987). Como se dijo en Swann v. Gastonia Housing Authority, 502 F. Supp. 362, 365 (1980):

El casero participante en el programa de Sección 8 obtiene numerosos beneficios de su participación en el programa. El riesgo mensual de no recibir la renta del inquilino se reduce porque la Autoridad de Vivienda paga la mayor parte de la renta y el inquilino sólo paga una cantidad de acuerdo a sus recursos. (Traducción nuestra.)

A poco que examinamos la naturaleza del pacto de revisión de rentas, que en el contrato en controversia persigue la acomodación del canon a las fluctuaciones de las circunstancias, nos damos cuenta de que nos encontramos ante un género de prestación cuyo incumplimiento por parte del arrendador activa, con toda su fuerza, la defensa de obligación no cum-plida. Dicho incumplimiento afecta un elemento esencial del contrato: el control de la renta a tenor con la filosofía federal de proveer viviendas de alquiler adecuadas a inquilinos de bajos ingresos.

El objeto de la prestación arrendaticia, es decir la cuantía de la renta, ha de ser determinada, pero esto no quiere decir que deba ser fija; lo importante es que sea determinable. Según el Art. 1225 del Código Civil, 31 L.P.R.A. see. 3423, la indeterminación en la cantidad no será obstáculo para la existencia del contrato, siempre que sea posible determinarla sin necesidad de nuevo convenio entre los contratantes. Esto es lo que ocurre con el pacto de revisión de rentas que ahora nos ocupa. Su mecanismo consiste en concretar inicial-. mente una cuantía, para someterla posteriormente a su revisión o determinabilidad, a base del índice que ofrecen los cam-bios en el ingreso y composición familiar.

El procedimiento operativo que se ajusta más a la finali-dad estabilizadora de la cláusula de revisión, nos obliga a exi-girle al casero un fiel cumplimiento con el procedimiento de ajuste anual e interino. Nótese que una negativa infundada del casero a realizar el reajuste en las rentas, obliga a la fa-milia a pagar un alquiler que no puede solventar por imposi-bilidad económica, lo que conduce al atraso en el pago y la posible acción de desahucio. Esto se puede prestar a desahu-cios arbitrarios, desenlace que derrota el fin principalísimo de este programa de viviendas de alquiler.

Resolvemos, pues, que al incumplir un casero participante en el programa de la See. 8, con su obligación de estabilizar la renta por mandato legal, reglamentario y contractual, está impedido de reclamar la resolución del contrato de arren-damiento en aquellas situaciones en que el inquilino haya cum-plido cabalmente con su deber de informar un cambio en la situación económica o familiar. Si resolviéramos lo contrario, estaríamos sancionando una solución reñida con la propia lógica del contrato y entregando el procedimiento de revisión a la pura discreción y beneficio del arrendador. Greenwich Gardens Associates v. Pitt, 484 N.Y.S.2d 439, 443 (1984); Nota, C. Bello, Substantive Issues Relative to Rent Levels and Termination of Benefits Under United States Housing Act of 1937 (Jp2 U.S.C. sec. 1^37 et seq.), 77 A.L.R. Fed. 884, 902 (1986).

Resuelta esta primera cuestión sustantiva, nos resta exa-minar si en el juicio sumario de desahucio por falta de pago el inquilino puede presentar las defensas relativas a la inde-terminación del alquiler y renta ilegal.

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El Art. 628 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 L.P.R.A. sec. 2829, párrafo primero, establece a primera vista una rigurosa limitación probatoria cuando se trata de un de-sahucio por falta de pago del precio estipulado. Este precepto dispone lo siguiente:

See. 2829. Prueba en el recurso por falta de pago

Cuando la demanda se funde en falta de pago del canon o precio convenido en un contrato, no se admitirá al deman-dado otra prueba que la del recibo o cualquier otro docu-mento en que conste haberse el pago verificado.
Las pruebas de ambas partes comprenderán los hechos fundamentales de la cuestión principal.

Este Tribunal se enfrentó por primera vez al problema de las pruebas que son pertinentes en el juicio de desahucio por falta de pago en Más et al. v. Borinquen Sugar Co., 18 D.P.R. 304 (1912). La decisión revela que ya desde principio de siglo hicimos un esfuerzo por lograr una interpretación congruente y compatible con el mantenimiento de la constitucionalidad del antiguo Art. 9 de la Ley de Desahucio de 1905, predecesor del actual Art. 628 del Código de Enjuiciamiento Civil.

Interpretamos en aquella ocasión que las palabras de dicho Art. 9, hoy Art. 628, se limitaban solamente a los casos en que el demandado combatía el hecho relativo a la falta de pago y fundaba su defensa en el hecho del pago. Expresamos, como fundamento racional de esta norma, que de otra forma a nada conduciría tratar de probar el pago si la defensa fuera, por ejemplo, que el canon estipulado no estaba vencido, o que exis-tía un estoppel. Resolvimos, en suma, que si el arrendatario podía probar que no había infringido su contrato, o que el arrendador estaba impedido por sus propios actos de alegar el incumplimiento del mismo, no procedía, por tanto, la acción de desahucio. “Para probar que la acción no procede debe el arrendatario si su prueba no se funda en el pago, estar en con-diciones de poder presentar sus otras pruebas, y deberá ser oído en juicio.” Más et al. v. Borinquen Sugar Co., supra, pág. 314.

En Más et al. v. Borinquen Sugar Co., supra, tuvimos en cuenta los pronunciamientos del Tribunal Supremo español sobre el contenido y ámbito del juicio sumario de desahucio por falta de pago. Citamos con aprobación la doctrina juris-prudencial que permitía la presentación de otra prueba cuando la defensa no era la de haberse verificado el pago. También dijimos que la presunción era de que nuestra Legislatura había tenido la intención de adoptar aquí la ley con la interpreta-ción dada por el Tribunal Supremo español.

Un examen de la doctrina consagrada en torno al Art. 1579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil española, norma concor-dante en lo pertinente y fuente de nuestro actual Art. 628, demuestra que el criterio de defensas limitadas, tal y como dijimos en Más et al. v. Borinquen Sugar Co., supra, nunca tuvo a los ojos del juez un carácter absoluto. El procesalista español Prieto-Castro se ha referido recientemente a la limi-tación como “innecesaria e imprudente y que puede ser injusta en muchos casos”. Tratado de Derecho Procesal Civil, 2da ed., Pamplona, Ed. Aranzadi, 1985, T. II, pág. 50.

Por ejemplo, en ausencia de un precio cierto y determinado que pueda servir de apoyo a la acción de desahucio, ésta no procede. (Sentencias de 19 de junio de 1944 y 14 de mayo de 1955 del Tribunal Supremo español.) F. Lucas Fernández, Comentarios al Código Civil y compilaciones forales, Madrid, Ed. Rev. Der. Priv., 1980, T. XX, Vol. 1, pág. 478.

Manresa sostiene una opinión parecida en ocasión de comentar la sentencia de 25 de noviembre de 1940: “. . . [Cjuando el desahucio se promueve por falta de pago, ha de partir de la existencia de un precio cierto y determinado que resulte, de modo claro de las cláusulas del contrato de arren-damiento, lo que no sucede cuando las partes discrepan acerca de la cuantía de la condonación o rebaja que deba descontarse del precio convenido, en atención a los hechos acaecidos y pre-ceptos legales que estiman referentes al caso, tema que habrá de ser resuelto en el juicio declarativo correspondiente.” (Én-fasis suplido.) Manresa, op. cit, T. X(2), pág. 260.

La doctrina y jurisprudencia española también permiten, en casos de desahucios por falta de pago, la presentación de reconvenciones y defensas que se relacionen íntimamente con las causas desahucíales alegadas como base del juicio, en este caso, la obligación de pago. C. Vázquez Iruzubieta, Doctrina y Jurisprudencia de la Ley de Enjuiciamiento Civil, Madrid, Ed. Rev. Der. Priv., 1983, pág. 1847.

Después del caso de Mas et al. v. Borinquen Sugar Co., supra, no habíamos tenido ocasión de enfrentarnos nuevamente de lleno al tema de las limitaciones de defensas en los juicios de desahucio por falta de pago. Sin embargo, nuestros pronunciamientos más recientes revelan que en Puerto Rico, aunque siempre hemos concebido el juicio de desahucio como un remedio legal de carácter restitutorio de la posesión y generador de un procedimiento sumario, Fernández & Hno. v. Pérez, 79 D.P.R. 244 (1956), en ocasiones, y en casos apropiados, hemos permitido la presentación de ciertas defensas que no desnaturalicen su espíritu. Así, en Marín v. Montijo, 109 D.P.R. 268, 277-278 (1979), por ejemplo, permitimos que un inquilino que efectuó reparaciones necesarias mediando la anuencia del arrendador, hiciera valer, en juicio de desahucio, su derecho a la “retención” y a no abandonar la propiedad donde hizo las reparaciones, hasta tanto no se le reembolsaran sus gastos. Estimadnos que no debía menoscabarse el derecho del arrendatario en estas circunstancias, “por el solo hecho de que la acción elegida por el arrendador en cierto caso [fuera] el desahucio y no la accesión u otra acción ordinaria”. Marín v. Montijo, supra. Aclaramos, sin embargo, que correspondía al demandado, más que alegar, demostrar satisfactoriamente el mérito de su reclamo y que sin causar dilaciones en el pro-ceso debía, en el momento oportuno, presentar prueba que lle-vara al ánimo del juzgador una razonable certeza de los mé-ritos de la defensa. Marín v. Montijo, supra.

Examinados los antecedentes expuestos, resolvemos que un inquilino participante en el programa de subsidios en controversia, puede presentar, cuando sea demandado en juicio de desahucio por falta de pago, la defensa de incumplimiento del arrendador con su deber de ajustar la renta. Corresponde al demandado demostrar satisfactoriamente este hecho y establecer prima facie los méritos de la defensa sin ocasionar dilaciones innecesarias. Brunet v. Corte, 45 D.P.R. 901, 903 (1933); Marín v. Montijo, supra, pág. 278.

En el caso de autos, la falta de cumplimiento del arrendador con su deber de revisar la renta, guarda una relación directa y precisa con la determinación del alquiler. Ello desnaturaliza, obviamente, la cuantía del canon que sirve de base a la demanda, cuestión que está íntimamente relacionada con la obligación de pago. Fuentes Lojo, op. cit., pág. 2335. Por otra parte, el incumplimiento del arrendador conlleva la creación de una situación anormal de arrendamiento sin precio cierto que pueda servir de base a la acción de desahucio. Lucas Fernández, op. cit., pág. 478; Manresa, op. cit., pág. 260; Housing Authority of City of Passaic v. Torres, 362 A.2d 1254 (1976).

No existe controversia sobre el hecho de que la recurrida no realizó el ajuste interino al que alude, no sólo la reglamentación federal, sino el propio contrato de arrendamien-to. Este hecho fue estipulado y obra como una determina-ción del foro primario.

La recurrida aceptó esta situación, pero expresó que “no es menos cierto que cualquier cantidad que los demandados en-tendían les correspondía pagar debieron haberla puesto a la disposición de la demandante”. El argumento es inmeritorio. El reglamento es claro al imponerle al casero el deber de prac-ticar el reexamen. La obligación primaria recaía en su persona una vez acreditado el cambio en el ingreso familiar. No puede escudarse en el incumplimiento de la recurrente cuando ella incumplió, a su vez, con los claros términos del reglamento. Además, el propio contrato establece que “[c]ual-quiera de estos cambios (se refiere a cambios en la renta) será efectivo a la fecha que establezca el arrendador en la notifica-ción que enviará al arrendatario”.

Como vemos, después de acogerse al procedimiento de reu-nirse con los inquilinos, el casero debió notificar a aquéllos el cambio de la renta, que sólo era efectiva con la notificación. No puede imponerse al inquilino la obligación —en abierta violación al reglamento— de llevar a cabo un ajuste unilateral de la renta, tenga o no el conocimiento para hacerlo, y enviar por su cuenta el canon que él “entienda” que le corresponde pagar. Esto implicaría entregar al azar un aspecto tan im-portante del programa y promover la creación de múltiples controversias. Nota, Substantive Issues Relative to Rent Levels and Termination of Benefits Under United States Housing Act of 1937 (Jp2 U.S.C. sec. Ik37 et seq.), supra.

La sentencia del Tribunal Superior se basó, en parte, en el hecho de que la recurrente había renunciado a la presentación de otra evidencia al estipular los hechos del caso. Sin embargo, precisamente, la estipulación de un hecho sustituye la prueba que hubiera sido presentada en la vista del caso. Vda. de Rivera v. Pueblo Supermarkets, 102 D.P.R. 134, 139 (1974). Véase, también, Lebrón Velazquez v. Romero Barceló, 101 D.P.R. 915, 922 (1974) (cuando se ha estipulado un hecho, la otra parte queda relevada de probarlo).

Por no existir controversia en torno al hecho de que la recurrida no cumplió con su responsabilidad de realizar el ajuste interino, el cual en este género de contratos reviste importancia cardinal, procede resolver que la falta de pago obedeció a la culpa del propio arrendador. Por lo tanto, no pro-cede la resolución del arrendamiento por falta de pago ni, por consiguiente, el desahucio. Puentes Lo jo, op. cit, T. II, pág. 2281.

El reconocimiento que hacemos hoy no introduce un elemento que imposibilite al arrendador el ejercicio de su derecho a desahuciar a un inquilino moroso. Tan sólo resolve-mos que en situaciones como la presente, si el arrendador pretende iniciar una acción sumaria de desahucio por falta de pago, dentro de los estrechos moldes del procedimiento, debe cumplir cabalmente con su obligación de practicar el ajuste anual e interino, so pena de ver enervada la acción ante la defensa de ilegalidad e indeterminación de la renta, con la consiguiente remisión del asunto al trámite ordinario o juicio declarativo.

Consideraciones que no se dan en otras situaciones de de-sahucios corrientes, requieren que demos una interpretación más amplia al conjunto de defensas oponibles al casero por un inquilino bajo el programa de la See. 8. Ahora bien, en modo alguno debe entenderse que esta decisión constituye un rechazo de toda nuestra jurisprudencia que, por razones de economía procesal, limita el ámbito de las cuestiones a ser dirimidas en las acciones sumarias de desahucio.

Por los antedichos fundamentos, la sentencia del Tribunal Superior será revocada.

El Juez Asociado Señor Rebollo López disiente sin opinión escrita. El Juez Asociado Señor Ortiz se inhibió.

      En Puerto Rico, aunque con otro matiz, contamos en materia de arrendamientos urbanos, con legislación de protección a los inquilinos. Véase la Ley de Alquileres Razonables, Ley Núm. 464 de 25 de abril de 1946 (17 L.P.R.A. see. 181 et seq.) y Ley Núm. 6 de 26 de junio de 1980 (82 L.P.R.A. see. 2824 et seq.).

      La idea y concepto de la See. 8 provienen de la See. 23 del programa de rentas establecido por el Housing and Urban Development Act de 1965 (42 U.S.C. sec. 1421(b)), todavía parcialmente en operación. Bajo la See. 23 del programa de “viviendas ya existentes”, el Departamento de Vivienda Federal (H.U.D.), a través de las agencias estatales o locales, arrienda vi-viendas al precio del mercado para luego subarrendarlas a los inquilinos de bajos ingresos. Heen, Due Process Protections for Tenants in Section 8 Assistted Housing: Prospects for a Good Cause Eviction Standard, 12 Clearinghouse Rev. 1 (1979); L. M. Friedman y J. E. Krier, A New Lease on Life: Section S3 Housing and the Poor, 116 U. Pa. L. Rev. 611 (1968); Nota, Federal Leased Housing Assistance in Private Accommodations: Section 8, 8 U. Mich. J.L. Ref. 676 (1975); Nota, The New Leased Housing Program: How Tenantable a Proposition?, 26 Hastings L.J. 1145 (1975).

       Estas cantidades están sujetas a variación por razones de cambio en el ingreso familiar, la composición familiar, gastos médicos extraordinarios o cualquier otro gasto extraordinario. 42 U.S.C. sec. 1437f(c) (3).

      “Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en las secciones anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el con-trato subsistente.” Art. 1446 del Código Civil, 81 L.P.R.A. see. 4058.

      E1 Art. 1459 del Código Civil identifica los motivos por los cuales el arrendador podrá desahuciar al arrendatario.
      “El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por al-guna de las causas siguientes:
      “1. Haber expirado el término convencional o el que se fija para la du-ración de los arrendamientos en las sees. 4088 y 4092 de este título.
      “2. Falta de pago en el precio convenido.

      “3. Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el con-trato.
      “4. Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer; o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número 2 de la see. 4052 de este título.” (Énfasis suplido.) 81 L.P.R.A. see. 4066.

      En realidad —como señala Albaladejo— “el desahucio no es una de las formas de terminar el arrendamiento, sino un medio de recobrar judi-cialmente la cosa inmueble arrendada, cuando aquél se acaba por la concu-rrencia de ciertas causas extintivas”. F. Lucas Fernández, Comentarios al Código Civil y compilaciones forales, Madrid, Ed. Rev. Der. Priv., 1980, T. XX, Vol. 1, pág. 470. Scaevola, por su parte, advierte que “[s]u natura-leza es un tanto ambigua ... lo mismo se adapta a la resolución de un con-trato de arrendamiento vigente como a la desposesión material del arrenda-tario en un arrendamiento ya extinguido”. Q. M. Scaevola, Código Civil, Madrid, Ed. Retís, 1960, T. XXIV, Vol. 1, pág-. 597. Lo que ocurre es que esta acción —que según la doctrina reviste un polimorfismo sui géneris— tiene un carácter resolutorio del contrato. “Viene ya aquí la acción de desahucio, no como una consecuencia natural y forzosa del contrato extinguido, sino engarzada en el contrato vigente.” íd., pág. 619. En la causa de desahucio que estudiamos —falta de pago— desahucio es ante todo rescisión; después lanzamiento. Lo que hay es que la acción de desahucio' lleva ínsita la acción de resolución. íd. Véase, también, Campos v. Trib. Superior, 75 D.P.R. 370, 376 (1953).

      Esta regla, que no aparece expresamente en el Código Civil, se deduce sobre todo de sus Arts. 1077, 1053 y 1355. Véase L. Diez-Picazo, Funda-mentos del Derecho Civil Patrimonial, Madrid, Ed. Tecnos, 1979, Vol. 1, págs. 548-552. Estos preceptos leen, en lo pertinente:
      Art. 1077 (31 L.P.R.A. see. 3052): “La facultad de resolver las obliga-ciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.”
      Art. 1053 (31 L.P.R.A. see. 3017 (in fine)): “En las obligaciones re-cíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe. Desde que uno de los obligados cumple su obligación, empieza la mora para el otro.”
      Art. 1355 (31 L.P.E.A. see. 3815): “El vendedor no estará obligado a entregar la cosa vendida, si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago.”

      Véase, a modo de ejemplo, Morales v. Álvarez, 63 D.P.R. 208 (1944).

      En una ocasión el legislador puertorriqueño quiso moderar el rigor del Art. 628 mediante una enmienda provisional de emergencia. (Ley Núm. 9 de 17 de noviembre de 1941, según enmendada.) Mediante este mecanismo de control de alquileres, se puso a disposición del inquilino la defensa de alqui-ler irrazonable. Dicha enmienda estuvo en vigor hasta tan sólo seis meses después del cese de las hostilidades de guerra entre Estados Unidos de América, Alemania, Italia y Japón, fecha en que expiró por sus propios tér-minos. Véase Igartúa v. Ruiz, 73 D.P.R. 354, 360 (1952).

      En Brunet v. Corte, 45 D.P.R. 901 (1933), resolvimos que el an-tiguo Art. 9 de la Ley de Desahucio de 1905 no era aplicable a un desahucio por falta de pago en el cual los demandados negaban la existencia del con-trato de arrendamiento y por el contrario afirmaban que venían poseyendo los bienes en controversia en virtud de título. Dijimos:
      “. . . Como se ve, los demandados alegan el título en virtud del cual están poseyendo la propiedad, y no debe discutírseles el derecho de sostener esta alegación y probar que su posesión no se basa en contrato alguno, sino en el título por ellos alegado. Claro es que los derechos del demandante no deben estar a merced de una alegación de título que no esté sostenida por la prueba; pero si después de aportada toda la evidencia se establece prima facie, real y efectivamente un conflicto de título, este conflicto debe diluci-darse en el juicio declarativo correspondiente y no en el procedimiento especial, rápido y sumario de la acción de desahucio." (Énfasis suplido.) Brunet v. Corte, supra, pág. 903.

       Aunque nada dispusiera el contrato, sería de aplicación el principio que establece que cuando los contratantes pactan sobre una materia regu-lada por ley, las disposiciones estatutarias se entienden incorporadas desde un principio al contrato. E.L.A. v. Great Amer. Ins. Co., 106 D.P.R. 825 (1977).

      “(2) Reevaluaciones interinas. La familia debe cumplir con las dis-posiciones de su contrato de arrendamiento en cuanto a informar los cam-bios en el ingreso. Si el Propietario recibe información de que ha ocurrido un cambio en el ingreso familiar o en otras circunstancias en el intervalo entre dos reevaluaciones programadas, debe consultar con la familia y hacer los ajustes que se estimen necesarios. Deberán verificarse cualesquiera cam-bios en el ingreso familiar o en otras circunstancias que puedan tener como resultado un ajuste en el Pago Total del Inquilino, la Renta del Inquilino y el Pago de Asistencia de Vivienda.” (Énfasis y traducción nuestra.) 24 C.P.R. sec. 880.603(c) (2) (1987).


source: Caselaw Access Project

author: El Juez Asociado Señor Hernández Denton

license: Public Domain

text:
    Antonio Muñiz Figueroa y Otros, demandantes y recurridos, v. Juan Agosto Alicea, Secretario de Hacienda del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, demandado y recurrente.

      Número: RE-87-67

      Resuelto: 29 de abril de 1987

      Rafael Ortiz Carrión, Procurador General, Carmen A. Bravo de Riefkohl, Procuradora General Auxiliar, abogados del recu-rrente; Gustavo Vázquez Mares, abogado de los recurridos.
   El Juez Asociado Señor Hernández Denton

emitió la opinión del Tribunal.

El demandante solicitó el reintegro de la contribución sobre certificado de depósito al portador que le fuera retenida por el Ponce Federal Bank, según autorizó el propio deman-dante, 13 L.P.R.A. sec. 2251b. El Secretario de Hacienda denegó el reintegro porque el mismo fue solicitado fuera del término que dispone la ley. 13 L.P.R.A. sec. 2251d. Incon-forme, Muñiz presentó recurso de revisión judicial ante el Tribunal Superior. Éste expidió el auto solicitado y revocó la determinación del Secretario de Hacienda por entender que las disposiciones de la Ley Núm. 1 de 1985 (13 L.P.R.A. see. 2251 et seq.) no le son aplicables al caso de autos.

Recurre ante nos el Secretario de Hacienda y nos solicita que revoquemos la decisión del tribunal de instancia y con-firmemos la decisión administrativa. Después de haber compa-recido el recurrido para oponerse a la expedición del auto, pro-cedemos a resolver sin ulteriores procedimientos, al amparo de la Regla 50 de este Tribunal.

I

La Ley Núm. 1 de 12 de agosto de 1985, en su Art. 2, impone “una contribución especial de veinte (20) por ciento sobre el monto del principal e intereses acumulados por todo certificado de. depósito de dinero pagadero al portador”. (Énfasis nuestro.) 13 L.P.R.A. sec. 2251a. En su Art. 1, la ley expresa que el término certificado de depósito, según se emplea en la ley, significa “cualquier instrumento de depósito paga-dero al portador expedido por una institución financiera” 13 L.P.R.A. sec. 2251(c). En el Reglamento adoptado por el Secretario de Hacienda, 13 L.P.R.A. sec. 2251h para implan-tar las disposiciones de la Ley Núm. 1 de 12 de agosto de 1985, se reitera la definición de certificado de depósito pagadero al portador que establece la ley y añade que “[c]ertificados de depósito identificados o expedidos a nombre de la persona no están cubiertos bajo las disposiciones de la Ley”. Art. 3 (d) del Reglamento.

Fundamentándose en esa disposición del Reglamento, el recurrido argumenta que para emitir el certificado de depósito en cuestión, el Ponce Federal Bank le solicitó datos personales como nombre, número de seguro social y dirección; el mismo estaba identificado y por lo tanto excluido de las disposiciones de la ley especial. No le asiste la razón al recurrido.

Un documento pagadero al portador se negocia con la mera entrega, sin necesidad de endoso, por lo que la identificación del tenedor es indiferente. “Por otro lado, cuando el documento es pagadero a la orden de cierto tomador, éste deberá endosarlo para poder negociarlo o exigir su cobro. Se necesita, pues, que el tomador a cuya orden se hace pagadero el documento se describa mediante un lenguaje que permita su identificación . . . .” B. Santiago, Tratado de Instrumentos Negociables, 2da ed. rev., Río Piedras, Ed. Universitaria, 1981, pág. 84.

El que una institución financiera, al expedir un certificado de depósito al portador identifique en sus libros al depositante, no cambia la naturaleza del certificado, que continúa siendo pagadero al que lo presente al cobro. El Art. 3 del Reglamento, excluye de la aplicación de la contribución especial a aquellos certificados de depósito identificados, por ser pagaderos a la orden, ya de la persona a quien se le expidió o de quien se identifique en el mismo.

E1 certificado de depósito en controversia no se expidió pagadero a la orden del aquí recurrido ni de cualquiera otra persona; era claramente pagadero al portador. Según el pro-pósito de la Ley Núm. 1 de 12 de agosto de 1985 de imponer una contribución especial a todo certificado de depósito paga-dero al portador, no debe haber duda de que el certificado del recurrido estaba cubierto por las disposiciones de la referida ley.

HH H-i

Un contribuyente sujeto a la contribución especial sobre certificados de depósito al portador, tiene la opción de pagar la misma directamente al Secretario de Hacienda o autorizar a su institución financiera que retenga y pague la contribución al Secretario. 13 L.P.R.A. sec. 2251b, Art. 5 del Reglamento para Implantar las Disposiciones de la Ley Núm. 1 de 12 de agosto de 1985. El Secretario de Hacienda viene obligado a reintegrar total o parcialmente la contribución pagada, siempre que el contribuyente demuestre que el principal e interés representado por el certificado de depósito fue objeto de la imposición o exoneración de contribución sobre ingresos. 13 L.P.R.A. sec. 2251d, Art. 9 del Reglamento. Tanto la ley como el reglamento disponen que la solicitud de reintegro deberá presentarse dentro del término de 90 días a partir de la fecha de pago de la contribución retenida por la institución financiera. 13 L.P.R.A. sec. 2251d, Art. 9 del Reglamento.

En este caso, el 28 de agosto de 1985 el recurrido autorizó por escrito al Ponce Federal Bank a retenerle la contribución especial sobre su certificado de depósito al portador. La institución financiera debe haber pagado al Secretario de Hacienda la contribución retenida no más tarde de 15 de sep-tiembre de 1985. El recurrido Antonio Muñiz presentó su solicitud de reintegro el 13 de mayo de 1986, casi ocho meses después del pago de la contribución.

En Ortiz v. Srio. de Hacienda, 118 D.P.R. 571 (1987), reiteramos “la doctrina que propone que cuando el legislador provee para que el contribuyente pueda litigar contra el gobierno la reclamación del impuesto que se le formula, está el gobierno renunciando a su inmunidad de soberano. De ahí nace el principio de que los requisitos que el estatuto exige a tales fines, son de estricto cumplimiento por parte del contribuyente y por lo general de carácter jurisdiccional para los tribunales. (Énfasis en el original.) Robert Vizcarrondo v. Srio. de Hacienda, 114 D.P.R. 566, 574 (1983); Cf. Meléndez Carrucini, op. cit., pág. 3”.

Habiéndose presentado la solicitud de reintegro fuera del término prescrito por ley, procede revocar al tribunal de ins-tancia y confirmar la determinación del Secretario de Hacienda que deniega la solicitud de reintegro del contribuyente, ya que la misma estaba prescrita.

El Juez Asociado Señor Rebollo López concurre en el resul-tado sin opinión escrita.

       Aunque no surge la fecha exacta del pago de la contribución rete-nida por el banco, la ley dispone que la institución financiera debe depositar el pago de las contribuciones retenidas desde el decimosexto día de cualquier mes hasta el último día del mes, no más tarde del decimoquinto día del próximo mes. 13 L.P.R.A. sec. 2251c.


author: El Juez Asociado Señor Negrón García

text:
    Asociación de Residentes de Baldrich, Inc., demandante y recurrente, v. Junta de Planificación de Puerto Rico, etc., demandados y recurridos.

      Número: O-84-747

      Resuelto: 30 de abril de 1987

      Enrique Empierre Suárez, abogado de la recurrente; Héctor Cue-bas Tañón del Bufete Harold D. Vicente; Ramón Alvarado, Raquel Escudero López, Milagros Arrieta Díaz y Agnes L. Navas Dávila, abogados de los recurridos.
   El Juez Asociado Señor Negrón García

emitió la opinión del Tribunal.

El presente recurso nos permite explorar y pautar los criterios determinantes relativos a permisos provisionales por concesiones (variaciones) en el área reglamentada de zonificaciones. Abordamos la cuestión y reiteramos los pronunciamientos emitidos en Quevedo Segarra v. J.A.C.L., 102 D.P.R. 87, 94-95 (1974) : “. . . las variaciones y excepciones cumplen la importante función de brindar la flexibilidad necesaria en la aplicación del Reglamento de Zonificación para preservar su utilidad como instrumento de ajuste de los intereses en conflicto entre el dueño del terreno de usarlo en la forma que él considere más conveniente y el interes del público en con-trolar el uso de la tierra y promover un desarrollo urbano integral, racional y ordenado. Son ellas una parte indispensable en el proceso integral de controlar los usos de la tierra en beneficio del bienestar general.”

I — i

El trasfondo fáctico y procesal tiene su génesis en el in-forme de 8 de julio de 1977, mediante el cual la Administra-ción de Reglamentos y Permisos (A.R.P.E.) concedió al Lie. Armando Lasa permiso de uso provisional por un año, para operar una oficina de abogados en una edificación localizada en el Núm. 598 de la Ave. Hostos, Urb. Baldrich, Río Piedras. Según el mapa de zonificación vigente para el Municipio de San Juan, sección de Río Piedras, dicha estructura está ubi-cada dentro de los límites de un Distrito de Zonificación Resi-dencial R-3. A.R.P.E. lo concedió basado en todas las circuns-tancias del caso y fundado en que se operaban usos similares en el sector inmediato.

Posteriormente, durante cuatro (4) años más, el permiso “provisional” fue nuevamente prorrogado. En 1983 A.R.P.E. accedió otra vez a una solicitud de prórroga. En-tonces la Asociación de Residentes de Baldrich, Inc. (Asocia-ción) , se opuso. Adujo como razón, entre otras, que el Reparto Baldrich era un área eminentemente residencial y los usos comerciales ocasionaban una serie de inconvenientes. Como perjuicios específicos señaló la congestión de automóviles y la obstrucción frecuente de la entrada y salida vehicular a los hogares de los vecinos, por clientes y usuarios de dichas ofici-nas debido a la falta de estacionamientos. Indicó también que no era necesaria la concesión de permisos comerciales en el Reparto, pues en el área próxima de Hato Rey había suficien-tes locales comerciales disponibles.

Sobre estas objeciones, en reconsideración A.R.P.E. conce-dió nuevamente el permiso de uso provisional. En su Informe —a través del Comité de Asesoramiento, Consulta y Permi-sos — concluyó que no habían cambiado las condiciones origina-les que motivaron la concesión del permiso original y sus pró-rrogas, y que no existió objeción de los vecinos del sector. Hizo referencia a la facultad concedida por la Sec. 53.02 del Regla-mento de Zonificación: Reglamento de Planificación Núm. 4 de 1978, para otorgar concesiones y conceder variaciones “en casos donde una aplicación literal de los mismos resultare en la prohibición o restricción irrazonable del disfrute de una pertenencia, y donde se demuestre que la concesión aliviará un perjuicio claramente demostrable, o ha de redundar en los me-jores intereses de la comunidad y el sector”. Esta resolución apercibió al licenciado Lasa, como concesionario, de que expi-rado el tiempo concedido, de ameritarlo, el permiso sería am-pliado solamente por el máximo adicional de un año.

Inconforme, la Asociación solicitó la revocación de la Junta de Apelaciones sobre Construcciones y Lotificaciones. Impugnó la actuación de A.R.P.E. como ultra vires basado en que la See. 53.02 (4) del Reglamento únicamente contempla la conce-sión de un permiso provisional de un año y una sola prórroga por igual tiempo, para un máximo posible de dos años.

Previa vista pública, el 13 de enero de 1984, la Junta de Apelaciones, a pesar de entender que el uso en cuestión no es-taba permitido en un Distrito R-3, confirmó la actuación del Comité de A.R.P.E. Concluyó que el área residencial envuelta se comportaba como comercial y por ende la operación de dichas oficinas no afectaba de manera significativa las carac-terísticas esenciales del sector. Adujo además la existencia de “circunstancias especiales” en el caso que ameritaban la auto-rización como alivio administrativo, con miras a atemperar la rigurosidad del Reglamento. Así expresó: “En tales circuns-tancias conclu[i]mos que concurren aquí circunstancias espe-ciales que ameritan la autorización de un alivio administra-tivo a las disposiciones reglamentarias que de ordinario no 'permiten el uso en dicho distrito de zonificación.” (Énfasis suplido.) Resolución de 13 de enero de 1984, Exhibit 2D, pág. 18. Esto último se basa en el Art. 31 (c) de la Ley Núm. 76 de 24 de junio de 1975, Ley Orgánica de la Administración de Reglamentos y Permisos, 23 L.P.R.A. sec. 72c (c), la cual fa-culta a la Junta de Apelaciones para autorizar alivios admi-nistrativos a manera de concesión (variación). En recon-sideración se reafirmó.

La Asociación acudió al foro judicial. El Tribunal Superior, Sala de San Juan, desestimó el recurso por alegados de-fectos procesales —no ajustarse estrictamente con las Reglas 6 y 7 de las Aplicables a los Recursos de Revisión de las Deci-siones Administrativas, 4 L.P.R.A. Ap. VIII-A — y por enten-der que “ [p] resumiendo que tuviéramos discreción para ex-pedir el auto, no se ha demostrado que la Junta cometiera error de derecho que dé lugar a intervención judicial”. Senten-cia de 19 de septiembre de 1984.

En revisión, la Asociación nos señala como infracciones la desestimación procesal y la determinación de ausencia de error de derecho. Emitimos orden de mostrar causa por la cual no deberíamos revocar.

HH > — i

En cuanto al aspecto procesal, concluimos que la Asocia-ción cumplió sustancialmente con los requisitos plasmados en las reglas sobre revisión de decisiones administrativas. El único documento que no fue incluido por inadvertencia en la solicitud de revisión fue la moción de reconsideración presen-tada por la recurrente a la Junta de Apelaciones. Una vez ad-vertido, la presentó al tribunal inmediatamente. En estas cir-cunstancias debió entenderse que el recurso quedó perfeccio-nado.

Superada la cuestión procesal concentramos en el señala-miento de que la Junta de Apelaciones erró al confirmar a A.R.P.E. al conceder un permiso de uso provisional por quinto año consecutivo. Las partes reproducen los argumentos verti-dos a través de todo el trámite inferior.

En síntesis, la Asociación argumenta que el Reglamento de Zonificación sólo autoriza el permiso provisional por un año y una prórroga por igual término.

Al contrario, la Junta de Apelaciones sostiene —a pesar de que su resolución no lo indica claramente— que confirmó al amparo de la See. 53.01 y no de la See. 53.02(4) como indica la recurrente. Bajo esta premisa argumenta que no existe la limitación máxima de dos años y que posee, al igual que A.R.P.E., discreción para autorizar concesiones (variaciones) por el término que estime conveniente, a tenor con los hechos específicos de cada caso. En apoyo de su tesis aduce que en ocasiones A.R.P.E. ha prorrogado el permiso provisional hasta ocho (8) años.

El concesionario licenciado Lasa coincide con la Junta de Apelaciones. Sostiene que está autorizada, bajo el transcrito Art. 31 (c) de la Ley Núm. 76 de 24 de junio de 1975, supra, y la Sec. 53.01 (4) del Reglamento, a otorgar alivios adminis-trativos por vía de concesiones en casos donde estén presentes circunstancias especiales que lo justifiquen. Finalmente, A.R.P.E. reproduce básicamente igual señalamiento.

En resumen, las cuestiones planteadas revisten de gran in-terés público. Los residentes de un área clasificada como resi-dencial, con densidad intermedia, intentan proteger la seguri-dad, integridad y el carácter de su vecindario contra la deci-sión administrativa de variar en la práctica tal uso, mediante permisos provisionales indefinidos.

r—i HH I—I

El propósito del Distrito R-3 está especificado en el Reglamento de Zonificación:

Este distrito de densidad poblacional intermedia se esta-blece para clasificar áreas residenciales desarrolladas o que puedan desarrollarse y en donde se permitirán diferentes ti-pos de viviendas en solares de trescientos (800) metros cua-drados o más. Reglamento de Zonificación, supra, Sec. 9.01.

Los usos permitidos los establece la Sec. 9.02 del susodicho Reglamento:

En los Distritos R-3 se usarán los edificios o pertenencias para los fines expuestos a continuación:
(1)—Casas de una o dos familias.
(2)—Casas en hilera, de acuerdo con lo establecido en la Sección 25.00 del Tópico 5 de este Reglamento.
(3)—Casas de apartamientos, de acuerdo con lo estable-cido en la Sección 26.00 del Tópico 5 de este Reglamento.
(4)—Otros usos de acuerdo con lo establecido en la Sub-sección 54.03 del Tópico 16 de este Reglamento.

Notamos que la detallada Sec. 54.03 del Tópico 16 (Autorizaciones Directas) aludida, en el inciso (4) de la See. 9.02, no permite el uso de una estructura localizada en un Dis-trito R-3, para oficina de abogados. Por lo tanto, el uso solici-tado no está autorizado.

Para evitar que el Reglamento de Zonificación se convierta en un instrumento de planificación inflexible que impida amoldarse a situaciones extraordinarias, el Reglamento provee el mecanismo denominado “concesiones” (variaciones). Quevedo Segarra v. J.A.C.L., supra. Es sobre la aplicabilidad de estas disposiciones, los permisos provisionales correspondientes, así como su interpretación y prelación, que versan las controversias fundamentales de este recurso.

En lo pertinente al caso de autos, entre las funciones más importantes de A.R.P.E. está la de “[a]plicar y velar el cumplimiento de sus propios reglamentos, de los Reglamentos de Planificación que haya adoptado o adopte la Junta de Planificación de Puerto Rico para el desarrollo, subdivisión y uso de terrenos y para la construcción y uso de edificios, así como el cumplimiento de toda ley estatal, ordenanza, o reglamentación de cualquier organismo gubernamental que regule la construcción en Puerto Rico”. 23 L.P.R.A. sec. 71d (p). En el descargo de estos atributos, en la función adjudicativa discrecional de concesiones y autorizaciones directas, su Administrador “deberá seguir el procedimiento de vista pública y notificación dispuestos en este Capítulo”. 23 L.P.R.A. sec. 71f. Toda decisión, actuación o resolución al respecto deberá contener determinaciones de hecho y conclusiones de derecho. Finalmente, la ley dispone que:

El Administrador podrá dispensar del cumplimiento de los requisitos de los Reglamentos de Planificación de conformi-dad con lo establecido en los mismos, en casos donde la apli-cación literal de sus disposiciones resultare en la prohibición o restricción irrazonable del disfrute de una pertenencia o propiedad y se demuestre a su satisfacción que dicha dis-pensa aliviará un perjuicio claramente demostrable, pudiendo imponer las condiciones que el caso amerite para beneficio ■del interés público.
El Administrador podrá, además, conceder todas aquellas concesiones y autorizaciones directas que se disponga en los Reglamentos de Planificación siguiendo el procedimiento es-tablecido en los mismos.
De las determinaciones del Administrador sobre solicitudes de autorizaciones directas o concesiones podrá apelarse a la Junta de Apelaciones sobre Construcciones y Lotificaciones. (Énfasis suplido.) 23 L.P.R.A. sec. 71i.

Relativo al poder de concesiones y como complemento de estas disposiciones de ley, la Sec. 53.01 del Reglamento de Zonificación, supra, establece que:

. . . [P] odrá hacer concesiones en los requisitos de este Re-glamento en casos donde una aplicación literal de los mismos resultare en la prohibición o restricción irrazonable del dis-frute de una pertenencia; y donde se demuestre que la conce-sión aliviará un perjuicio claramente demostrable, o ha de redundar en los mejores intereses de la comunidad y el sector. Las concesiones bajo estas disposiciones no constituirán en-miendas a los límites de cualquier distrito o disposición sobre zonificación contenida en este Reglamento y concurrirán en cada caso por lo menos una de las siguientes circunstancias especiales:
(1) La forma irregular de un solar.
(2) El tamaño de un solar bajo el mínimo requerido.
(3) Condiciones topográficas escarpadas.
(4) Otras circunstancias excepcionales.
Cuando el Administrador de Reglamentos y Permisos lo estime necesario se celebrarán vistas públicas con notifica-ción a las partes.

De los preceptos estatutarios y reglamentarios ex-puestos surge que el mecanismo de concesiones (variaciones) —cuya celebración de vistas públicas queda al ejercicio discrecional del Administrador— faculta a éste para eximir del cumplimiento riguroso del Reglamento, e incluye usos y limitaciones en las características de tamaño, construcción física o alteraciones estructurales, en atención a dos intereses. El primero, eminentemente privado, fundado en aliviarle un perjuicio real provocado por la inflexible aplicación del Reglamento, que resulta en una irrazonable privación del uso de la propiedad por su dueño. Y el segundo, basado en un resultado de beneficio comunitario. La concesión no implica una enmienda a la zonificación y debe concurrir, al menos, una de las circunstancias observadas en éste. En resumen, es evidente que tanto A.R.P.E. como la Junta de Apelaciones pueden directamente conceder permisos permanentes por “concesiones” si concurren las circunstancias contempladas en la Sec. 53.01 del Reglamento.

En lo que atañe al uso no conforme, este enfoque armoniza con lo pautado en López v. Junta Planificación, 80 D.P.R. 646, 654 (1958), respecto a que una concesión (variación) constituye un permiso singular para dedicar la propiedad a un uso prohibido por las restricciones impuestas a una zona o distrito. Se conceden para evitar daños en circunstancias extraordinarias. Según surge de la sección precedente, van dirigidas principalmente —aunque no limitado a ello— a salvar situaciones anormales que existen en casos de solares irregulares o pequeños con menor área de la mínima establecida para edificar, conforme el uso programado para el dis-trito correspondiente, e impiden el mejor disfrute de la pro-piedad.

La Sec. 53.02, en adición al contenido general de la anterior disposición reglamentaria, provee para distintos casos es-peciales. En lo pertinente a la situación de autos dispone:

“La Junta [o A.R.P.E. por delegación de ésta], podrá to-mar la acción que estime necesaria sobre los siguientes casos sujeta a lo anteriormente dispuesto y en la forma siguiente:
(4) — Concediendo permisos temporeros para usos no-con-formes, sujeto a con dicciones razonables para la debida pro-tección del interés y bienestar público, siempre que no esté envuelta la erección de estructuras permanentes. Cada per-miso de uso temporero tendrá una vigencia no mayor de un (1) año, pudiendo ser prorrogados hasta un máximo de un (1) año adicional.” (Énfasis suplido.)

Si suponemos que el aquí recurrido Lasa cumplió y demostró el requisito establecido en la See. 53.01(4), esto es, circunstancias extraordinarias, la See. 53.02(4), expresamente provee que estos permisos de uso no conformes —e.g., oficina de abogado en un Distrito Residencial R-3— serán temporeros, por un término original no mayor de un año y una sola prórroga por igual tiempo. Por ende, la Junta de Apela-dones no podía ampararse en la regla general (Sec. 53.01) para circunvalar la regla especial o particular. Por otro lado, las disposiciones del Reglamento que permiten flexibilidad cuando se confrontan situaciones de barreras físicas infran-queables en determinado distrito, no rigen en circunstancias donde no existen tales obstáculos. Tampoco éstas pueden fun-damentar la concesión ad infinitum de permisos de uso no conformes temporeros para servicios no autorizados en ese distrito a menos que, previo el trámite correspondiente, se estableciera que cumplían con los requisitos de la Resolución de la Junta de Planificación de 19 de enero de 1982, hasta que ésta fue derogada el 11 de abril de 1985.

En virtud de lo expuesto, resolvemos que la concesión de un permiso de uso no conforme temporero no autorizado por la Sec. 54.03 para el Distrito R-3, o que no cumplía, durante su vigencia, con los criterios establecidos en la Resolución JPI-4-2, está condicionado y sujeto al período de tiempo máximo provisto en la Sec. 53.02 (4) del Reglamento de Zonificación. Si sancionáramos favorablemente que en todos aquellos casos donde existen “otras circunstancias excepcionales” puede válidamente otorgarse y obtenerse permisos “provisionales” de uso no conformes indefinidamente, de año en año, contradiríamos la letra expresa del Reglamento. Además, asestaríamos un rudo golpe al instrumento de la zonificación para guiar nuestro desarrollo urbano y calidad de vida. La zonificación no es inflexible y por ello existen mecanismos for-males para que la Junta de Planificación rezonifique cuando lo amerite. Concluimos que no existe facultad para conceder un permiso de uso no conforme temporero con la zonificación del sector afectado por un término mayor de dos años como se autorizó en el caso de autos.

Debemos puntualizar que en Asoc., C.D. Octubre v. J.A.C.L., 116 D.P.R. 326 (1985), adoptamos en esta jurisdicción la norma de la autoinflicción del daño. Como regla general, esta doctrina impide la solicitud y concesión de una variación en casos en que el promovente —conociendo las limitaciones impuestas por los requisitos de zonifieación— se coloca voluntariamente en una posición que le ocasiona perjuicio irrazonable. Véanse: 3 Anderson, Am. Law of Zoning Secs. 18.42, 18.43 (2da ed. 1977); D. G. Hagman & J. C. Juergensmeyer, Urban Planning and Land Development Control Law, St. Paul, Minn., West Publ. Co., 1986, pág. 204.

Se dictará sentencia y revocará la resolución de la Junta.

El Juez Asociado Señor Rebollo López concurre en el resul-tado sin opinión escrita. Los Jueces Asociados Señores Ortiz y Hernández Denton se inhibieron. La Juez Asociada Señora Naveira de Rodón no intervino.

       En cuanto al concepto de “variación” utilizado en ese caso, es me-nester aclarar que el Tribunal se refiere al consignado en la Sec. 53.00 del Reglamento de Zonificación: Reglamento de Planificación Núm. 4 de 1978, dispositivo de las concesiones, 23 R.&R.P.R. sec. 9-1101. El concepto “excep-ción” corresponde a la Sec. 54.00 del Reglamento que trata sobre “autoriza-ciones directas”. 23 R.&R.P.R. sec. 9-1113.

       “Concediendo permisos temporeros para usos no-conformes, sujeto a condiciones razonables para la debida protección del interés y bienestar público, siempre que no esté envuelta la erección de estructuras permanen-tes. Cada permiso de uso temporero tendrá una vigencia no mayor de un (1) año, pudiendo ser prorrogados hasta un máximo de un (1) año adicional." Reglamento de Zonificación, supra, Sec. 53.02.

      En lo pertinente la referida disposición señala:
      “(c) La Junta de Apelaciones celebrará una vista con notificación pre-via a la Junta de Planificación, la Administración y a las partes interesadas o afectadas, según aparezcan de su expediente, en la cual podrá recibir toda la prueba que resulte necesaria para adjudicar casos y deberá dictar su reso-lución dentro de los treinta (SO) días siguientes a dicha vista. Deberá notifi-car su resolución a las partes interesadas, con copia a la Administración de Reglamentos y Permisos y a la Junta de Planificación.
      “La Junta de Apelaciones podrá decretar a nivel apelativo cualquier orden, requerimiento, resolución o determinación que a su juicio deba dic-tarse: (1) por motivo de perjuicios ocasionados por circunstancias especiales o extraordinarias cuando la actuación o resolución de la cual se apela re-sulta en una prohibición o restricción irrazonable del derecho del apelante al uso y disfrute de su propiedad; (2) por denegaciones viciosas para emitir los permisos necesarios; o (3) por cualesquiera otras razones autorizadas en los reglamentos de la Junta de Planificación de Puerto Rico y de la Adminis-tración de Reglamentos y Permisos adoptados o aprobados a virtud de las sees. 62 a 63j de este título, este Capítulo o cualquiera otra ley, y, a tal fin, la Junta de Apelaciones tendrá los. mismos poderes del funcionario u orga-nismo de cuya actuación se apela, remitiendo copia de su determinación a la Junta de Planificación y a la Administración de Reglamentos y Permisos.” 23 L.P.R.A. sec. 72c (c).

       Debido a su extensión, hemos omitido reproducirla. Valga aclarar que no tenemos que expresamos en este momento sobre el alcance de la See. 54 del Reglamento de Zonificación (Reglamento de Planificación Núm. 4).

       Nótese que en autos no confrontamos una situación de uso no con-forme legal o de condiciones excepcionales que impidan la utilización de la propiedad en consonancia con los propósitos del Distrito R-3. Reglamento de Zonificaeión, supra, Secs. 2.29, 53.01(4).
      El Reglamento define, en su See. 2.29 del Tópico 1 la No-Conformidad legal como: “Condición o uso de una pertenencia que no contemporiza o esté en armonía con las disposiciones de este Reglamento- para el distrito de zoni-ficación en que ésta ubica y que existía legalmente a la fecha de vigencia de este Reglamento, un Mapa de Zonificaeión, un Mapa Oficial para el área en que ésta ubica, o las enmiendas a los mismos.”

      La See. 2.44 del Tópico 1 define el Uso No Conforme; señala:
      “Uso o edificio que no contemporiza en ubicación, tamaño u operación con lo establecido para el distrito de zonificaeión en que ubique la pertenen-cia, o que no esté en armonía con las disposiciones de este Reglamento.” Reglamento de Zonificaeión, supra, Sec. 2.44.

      A1 adoptar esta decisión, no estamos ajenos al impacto de la misma, presumiblemente sobre miles de estructuras en que se hayan concedido per-misos análogos, cuyo término máximo de dos (2) años esté vencido o próxi-mo a vencer. Nuestro mandato no debe entenderse como uno férreo e inflexible. El mismo no es incompatible con que reconozcamos la discreción de que goza A.R.P.E. para evaluar los permisos sua sponte o a petición de la parte interesada. Dicho organismo proveerá los remedios apropiados disponibles en la ley o el reglamento.

      No tenemos que discutir en esta ocasión el valor que tienen ante A.R.P.E. o la Junta las servidumbres en equidad que puedan existir en deter-minado vecindario y el deber de aquellas agencias cuando se planteen éstas ante su consideración, sobre todo cuando un tribunal ha adjudicado su vali-dez. Véanse: Pérez v. Pagán, 79 D.P.R. 195, 199 (1956); Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica, 117 D.P.R. 846 (1986).
      Mediante sentencia fechada 28 de septiembre de 1983, que advino final y firme, el Tribunal Superior, Sala de San Juan determinó que las condi-ciones impuestas mediante servidumbre en equidad se encontraban vigentes con todo valor y efecto legal. Asoc. Residentes de Baldrich, Inc., etc. v. Armando Figueroa Toro, etc., PE-82-865.


text:
    Banco Comercial de Mayagüez, recurrente, v. El Registrador de la Propiedad de Caguas, Sección Primera, recurrido.

      Número: CE-86-434

      Resuelto: 30 de abril de 1987

      Ángel L. Alicea Pavés, de Montañez & Alicea, abogado del recu-rrente; el Registrador recurrido compareció por escrito.
   La Juez Asociada Señora Naveira de Rodón

emitió la opinión del Tribunal.

Acude ante nos el Banco Comercial de Mayagüez (en ade-lante Banco Comercial) para que revisemos la actuación del honorable Registrador de la Propiedad, Luis Mojica Sandoz, recurrido, que denegó la inscripción del contrato de arrenda-miento presentado por el recurrente. Los hechos que sirven como fundamento a este recurso gubernativo se describen a continuación.

En enero de 1986 el Banco Comercial alquiló un espacio de terreno localizado en el Centro Comercial Cagüitas Mall en Caguas. La parcela donde se encuentra ubicado el centro co-mercial consta inscrita en el Registro de la Propiedad. El con-trato de arrendamiento antes mencionado, se llevó a cabo me-diante escritura pública, la cual fue presentada para su ins-cripción el 11 de febrero de 1986. Con fecha de 25 de marzo de 1986, el Honorable Registrador de la Propiedad, Luis Mo-jica Sandoz, notificó al notario que el documento presentado no podía inscribirse sin que se presentara la autorización de la Administración de Reglamentos y Permisos (en adelante A.R.P.E.). El 2 de abril de 1986, el Honorable Registrador de la Propiedad envió otra notificación al abogado sobre el mismo defecto. Añadió que se había presentado una escritura de hipo-teca por lo que de no corregirse el defecto señalado, la hipo-teca se inscribiría dentro del término que rija la Ley Hipo-tecaria de 1979, Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979 (30 L.P.R.A. see. 2001 et seq.) y le apercibió nuevamente que de no estar conforme con la calificación del Registrador podía, dentro del término improrrogable de veinte (20) días siguien-tes a la notificación, radicar escrito de recalificación. Con fecha de 1ro de mayo de 1986, el Banco Comercial recurrente envió al Honorable Registrador de la Propiedad copia de la so-licitud del permiso de urbanización y la solicitud, aprobada por A.R.P.E., del permiso de construcción del edificio. El 9 de mayo de 1986 el Registrador de la Propiedad notificó al Banco recurrente que los defectos notificados no fueron corregidos por los documentos enviados. Además añadió-, por primera vez, que se trataba de una segregación y que, por lo tanto, se nece-sitaba permiso de A.R.P.E. para inscribir cualquier derecho sobre la parcela de terreno que resultara de la segregación. Esto constituyó el señalamiento de un nuevo defecto. El 29 de mayo de 1986 el Banco Comercial solicitó recalificación y el 10 de junio de 1986 el Registrador de la Propiedad envió una notificación que señalaba que por haberse recibido la solicitud de recalificación pasado el término de 20 días que dispone la ley, Art. 70 de la Ley Hipotecaria de 1979, supra, 30 L.P.R.A. see. 2273, los mencionados defectos fueron consentidos. Ade-más, por haber transcurrido más de 60 días desde la notifica-ción del defecto sin que se corrigiera el mismo, había caducado el asiento de presentación. Ley Hipotecaria de 1979, supra, Art. 69 (30 L.P.R.A. sec. 2272).

El presente recurso gubernativo nos plantea dos interro-gantes. La primera es si transcurrieron veintiún (21) días desde la fecha de la notificación de que los defectos menciona-dos no fueron corregidos con los documentos presentados hasta la fecha en que se presenta el escrito de recalificación. La segunda interrogante es si estamos ante la segregación de una parcela de terreno, para lo cual es necesario el permiso de A.R.P.E. según lo exige la ley. Ley Núm. 76 de 24 de junio de 1975 (23 L.P.R.A. sec. 71 et seq.).

r — I

El Art. 69 de la Ley Hipotecaria de 1979, supra, 30 L.P.R.A. see. 2272, dispone que cuando el Registrador de la Propiedad hace más de una notificación sobre su calificación de un documento presentado al registro, el término de sesenta (60) días para corregir el defecto comenzará a contar a partir de la última notificación del Registrador, siempre y cuando la segunda notificación se haga “dentro del término de sesenta (60) días a partir de la primera notificación, antes de que haya caducado el asiento de presentación”. Art. 81.10 del Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria de 1979.

De otra parte el Art. 70 de la Ley Hipotecaria de 1979, supra, 30 L.P.R.A. see. 2273, dispone que el presentante de un documento que no esté conforme con la calificación del Registrador, tendrá un plazo improrrogable de veinte (20) días siguientes a la notificación hecha por el Registrador de la Propiedad, para presentar su escrito que solicite la recalificación. Si transcurren los veinte (20) días sin objetar la calificación del Registrador de la Propiedad se entenderán consentidos los defectos mencionados. Es a partir de la notificación enviada por el Registrador de la Propiedad al presentante del documento que comienza a correr el término para radicar el escrito de recalificación.

Analicemos los hechos en el caso de autos a la luz de estas disposiciones. El Registrador de la Propiedad, a tenor con lo dispuesto en el Art. 69 de la Ley Hipotecaria, supra, envió el 2 de abril de 1986 una segunda notificación de calificación. A pesar de que en esta segunda notificación de defecto relacionada con la calificación del documento presentado, reiteró los defectos señalados en la primera notificación, le indicó, además, que se había presentado una hipoteca y que de no corregirse los defectos ésta se inscribiría. También le apercibió que tenía veinte (20) días para presentar escrito de recalificación. El 9 de mayo de 1986 envió una tercera notificación en la cual señaló por primera vez que se trataba de una segregación y que se necesitaba el permiso de A.R.P.E. para inscribir cualquier derecho sobre la parcela segregada. Concluimos que la solicitud de recalificación se presentó en tiempo, ya que se dan las siguientes circunstancias: (1) haberse hecho la segunda y tercera notificación dentro del término de sesenta (60) días de haberse notificado la primera; (2) dentro del término de sesenta (60) días de esta segunda notificación, el 1ro de mayo, el presentante envió por correo certificado los documentos que entendía, corregían el defecto-, y (3) cuando el Registrador de la Propiedad había hecho una tercera notificación que señalaba otro defecto el 9 de mayo y el presentante solicitó recalificación el 29 de mayo, dentro de los veinte (20) días de dicha notificación. El término de veinte (20) días para solicitar la recalificación comenzó a correr desde la ter-cera notificación de calificación enviada por el Registrador de la Propiedad.

I — 1

Como segundo error alega el Banco Comercial recurrente, que erró el Honorable Registrador de la Propiedad al negarse a inscribir la escritura de arrendamiento presentada, por con-siderar que en este caso se trata de una segregación para la cual se necesita el correspondiente permiso de A.R.P.E., Ley Núm. 76 de 24 de junio de 1975, Art. 22 (23 L.P.R.A. see. 71u).

La Ley Orgánica de la Administración de Reglamentos y Permisos, Ley Núm. 76 de junio 24 de 1975, según enmendada, en su Art. 3 (23 L.P.R.A. sec. 71b (h)), define lotificación de la siguiente manera:

■ (h) “Lotificación” —es la división o subdivisión de un solar, predio o parcela de terreno en dos o más partes, para la venta, traspaso, cesión, arrendamiento, donación, usufruc-to, uso, censo', fideicomiso, división de herencia o comunidad, o para cualquier otra transacción; la constitución de una 'Comunidad de bienes sobre un solar, predio o parcela de te-rreno donde se le asignen lotes específicos a los comuneros; así como para la construcción de uno o más edificios; e in-cluye también urbanización, según se define en este Capítulo, y, además, una mera segregación.

Por otro lado el Art. 22 de la mencionada ley, 23 L.P.R.A. sec. 71u, dispone que a partir de la vigencia de la ley será necesario un permiso de A.R.P.E. para poder efectuar una lotificación, según definida por la ley, y menciona que no tendrá eficacia cualquier escritura pública en que se efectúe una lotificación si la misma no ha sido sometida y aprobada previamente por A.R.P.E., excepto en aquellos casos en que así lo permita el Reglamento de Lotificación. Dicho Reglamento en su Art. 78 menciona una de esas excepciones:

ARTÍCULO 78. — Casos de Varios Edificios en un Solo Pre-dio. — En los casos de instituciones u otras organizaciones o entidades cívicas, docentes, religiosas, caritativas, de recreo, industriales, u otras, en que hayan de construirse varios edi-ficios que, aunque físicamente independientes, han de estar funcionalmente relacionados al mismo fin principal, la Junta podrá guiarse por la conveniencia de aceptar su estableci-miento en un solo predio de terreno.
En tales casos se someterá a la Junta un anteproyecto que incluya la ubicación de las edificaciones y cualesquiera vías a construirse, acompañándose, además, una descripción del pro-yecto [y] la relación del uso a dársele a las nuevas edifica-ciones.
Si cualesquiera parte o partes de tal organización o entidad fuera más tarde cambiada a un uso principal independiente, la parte interesada vendrá obligada a cumplir cabalmente con ■las disposiciones del presente Reglamento. Reglamento de Lotificación: Reglamento de Planificación Núm. 3 de 1954, Art. 78.

En el presente caso el Banco Comercial recurrente presentó, para su inscripción en el Registro de la Propiedad, una escritura pública de contrato de arrendamiento de una parcela de terreno que forma parte de una finca destinada a funcionar como centro comercial. En el contrato se establece que el recurrente Banco Comercial será responsable de construir la edificación a ser utilizada por ellos y que ésta, luego de terminado el arrendamiento, pasaría a ser propiedad del centro comercial. De lo anterior se desprende que no estamos ante una segregación de una parcela de terreno y sí ante uno de los casos de excepción que permite el Art. 78 del Reglamento de Lotificación, supra. Para que estemos ante una segregación es necesario que se separe parte de una finca para formar una finca nueva. R. Roca Sastre, .Derecho Hipotecario, 7ma ed., Barcelona, Ed. Bosch, 1968, T. II, pág. 519. En los casos en que se efectúe una segregación, la modificación lleva consigo la correspondiente minoración o eliminación de la finca registral correspondiente. Roca Sastre, op. cit, pág. 495. Ninguna de estas cosas ocurre en el presente caso. La finca principal no sufrió reducción en cabida ni se formó una finca nueva, sino que meramente se arrendó una parcela de terreno, la cual, al finalizar el término del contrato de arrendamiento, pasaría de nuevo a manos del arrendador, incluyendo la edificación que se haya construido en la misma. El contrato de arrendamiento en el presente caso describe detalladamente la organización del Centro Comercial Cagüitas Mall; la misma consiste en alqui-lar varias parcelas de terreno pertenecientes a la finca principal. En éstas los arrendatarios son responsables de construir las edificaciones comerciales donde ubicarán sus respectivos negocios. Los edificios a construirse en el predio de terreno es-tarán todos dedicados a un mismo fin principal, el comercio, por lo que es de aplicación la excepción del Art. 78 del Regla-mento de Lotificación, supra, ya que ésta facilita la construc-ción de este tipo de proyecto.

En consecuencia, al no tratarse de una segregación esta-mos ante un arrendamiento, comprendido dentro de la defini-ción de lotificación que da la ley de A.R.P.E., supra, que cae bajo las excepciones establecidas por el Reglamento de Planifi-cación, supra. Por esto no era necesario presentar el corres-pondiente permiso de A.R.P.E. como requisito previo para la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad.

Por todo lo anteriormente expuesto, resolvemos que erró el honorable Registrador al negarse a practicar la inscripción solicitada.

Se dictará sentencia que revoque la nota recurrida y or-dene la inscripción del contrato de arrendamiento.

El Juez Asociado Señor Rebollo López concurre en el re-sultado sin opinión escrita.

       El escrito de calificación expone lo siguiente:
      “En cumplimiento del Articulo 69 de la Ley Hipotecaria Núm. 198 del 8 de agosto de 1979, enmendada, comunico a usted que el documento a que alude el epígrafe y que fuera presentado el 11 de febrero de 1986 adolece de las siguientes faltas que se detallan a continuación, que impiden la registra-ción del mismo:
      “No puede arrendarse la parcela de terreno descrito sin autorización de ARPE.
      “Si la edificación está en proyecto quizás se podría inscribir el derecho a construir, es decir, el derecho de superficie, pero tal como está expresado el propósito, no tiene entrada al Registro.
      “Se ha presentado una hipoteca constitu[i]da por la escritura número 15 otorgada el 10 de marzo de 1986 ante el Lie. Manuel Correa Calzada, Asiento 554 del Diario 577, y de no corregir los defectos apuntados la hipo-teca será inscrita dentro de los términos que da la Ley Hipotecaria vigente.

        “El presentante o interesado que no esté conforme con la calificación del Registrador podrá, dentro del término improrrogable de 20 días siguien-tes a la notificación, radicar un escrito de recalificación exponiendo sus ob-jeciones a la calificación, los fundamentos en que apoya su recurso y una súplica específica de lo que interesa.

      “Transcurridos los 20 días se entenderán consentidas las faltas señala-das. De no ser subsanadas las faltas, y expirado el plazo de 60 días desde la fecha de esta notificación sin haberse interrumpido dicho término [,] cadu-cará el Asiento de Presentación y se cancelarán todos los derechos consig-nados.” (Énfasis suplido.) Escritura 17 otorgada el 30 de enero de 1986.

      Por la conclusión a que llegamos no es necesario pasar juicio sobre el planteamiento del Registrador de la Propiedad de que podía “a[u]n reci-biendo fuera de término el escrito de recalificación, conocer de él y proceder bien a reconsiderar su calificación y denegar la inscripción”.

      Art. 69 de la Ley Hipotecaria de 1979, supra, 30 L.P.R.A. see. 2272:

        “Notificación de la calificación; contenido y procedimiento

      “Si el Registrador observare alguna falta en el documento conforme la sección anterior, notificará su calificación por escrito al presentante y al notario autorizante, si así se pidiere en el asiento de presentación, dentro de 60 días de la fecha de dicho asiento de presentación, bien por entrega personal o por correo, para que corrijan la falta durante el plazo de 60 días a partir de la fecha de la notificación.
      “La notificación deberá contener todos los motivos legales en que se basa la calificación. La notificación se hará constar por nota fechada en el asiento de presentación y al pie del documento notificado, firmando dicha nota el Registrador, cumplido lo cual quedará perfeccionada.

        “Si se hiciere más de una notificación, se comenzará a contar el plazo desde la última.

      “De no ser subsanado el defecto y expirado el plazo de 60 días, el Registrador extenderá nota de caducidad en el asiento de presentación y al pie del documento.” (Énfasis nuestro.)

       El término de veinte (20) días comenzó a correr a partir de la noti-ficación de la denegatoria. Royal Bank of Canada v. Registrador, 105 D.P.R. 414, 417 (1976). El cómputo de este término de veinte (20) días se hará según lo dispuesto en el Art. 388 del Código Político, 1 L.P.R.A. see. 72:
      “El tiempo en que cualquier acto prescrito por la ley debe cumplirse, se computará excluyendo el primer día e incluyendo el último, a menos que éste sea día de fiesta, en cuyo caso será también excluido.”