author: El Juez Asociado Señor Rebollo López

text:
      In re Carlos Roberto Soto López, querellado.

      Número: CP-89-506

      Resuelto: 5 de abril de 1994

      Jorge E. Pérez Díaz, Procurador General, Norma Cotti Cruz, Subprocuradora General, Anábelle Rodríguez, Subprocu-radora General Interina, Eliadís Orsini Zayas, Procura-dora General Auxiliar, e Yvonne Casanova Pelosi, Procura-dora General Auxiliar, abogados de El Pueblo; Pedro E. Ortiz Álvarez, abogado del querellado.
   El Juez Asociado Señor Rebollo López

emitió la opinión del Tribunal.

El abogado Carlos Roberto Soto López fue contratado, en el año 1986, por Aurelio Ortiz Pérez para que lo repre-sentara en un proceso criminal por violación al Art. 401 de la Ley de Sustancias Controladas de Puerto Rico, Ley Núm. 4 de 23 de junio de 1971 (24 L.P.R.A. sec. 2401); proceso que se celebró ante el Tribunal Superior de Puerto Rico, Sala de Aguadilla. Durante el mismo declararon, como testigos de defensa, los Sres. Julio César Pérez Mercado, Aniscacio Nieves Guzmán y Efraín López Mercado. El acusado Ortiz Pérez resultó convicto.

Como consecuencia de incidentes ocurridos durante dicho proceso, el Ministerio Fiscal presentó denuncia, por una alegada infracción al Art. 225 del Código Penal de Puerto Rico, contra el abogado Carlos Roberto Soto Ló-pez; alegándose, en la misma, que dicho abogado instigó a los testigos López Mercado y Nieves Guzmán a que come-tieran perjurio durante el juicio que se le celebrara a Ortiz Pérez. No hubo determinación de causa probable a nivel del Tribunal de Distrito; determinación de inexistencia de causa que confirmó el Tribunal Superior en la vista preli-minar “en alzada” que se celebrara a petición del Ministe-rio Fiscal.

Mediante Resolución, de fecha 25 de mayo de 1989, ins-truimos al Procurador General de Puerto Rico para que radicara “querella” contra el licenciado Soto López. Así lo hizo dicho funcionario, imputándole la comisión de dos (2) cargos, a saber:

CARGO I
El Ledo. Carlos Roberto Soto, abogado defensor del acusado, Aureo Ortiz Pérez, con pleno conocimiento, junto con su cliente fabricó prueba falsa, asesoró y ayudó a su cliente para la pre-paración y presentación de esa prueba falsa en el Tribunal, en el caso Pueblo vs. Aureo Ortiz Pérez, Crim. Núm. G87-249 ra-dicado en el Tribunal Superior, Sala de Aguadilla, como de he-cho se presentó, a través de los testimonios de los testigos Julio César Pérez Mercado, Aniscacio Nieves Guzmán y Efraín López Mercado.
El Ledo. Carlos Roberto Soto también intervino personal-mente e indebidamente como [sic] dichos testigos, muy espe-cialmente con los testigos Aniscacio Nieves Guzmán y Efraín López Mercado, quienes fueron llevados a donde el abogado para él elaborarles un testimonio perjuro, preparado para ver-tirlo ante el tribunal, como de hecho se virtió, en la etapa pro-cesal del caso cuando ya a dichos dos testigos se les había to-mado juramento y estaban bajo las reglas del tribunal.
Dichas actuaciones del abogado Carlos Roberto Soto refleja [sic] violación a los cánones de Etica Profesional 5, 18, 26 y 35.
CARGO II
El abogado Carlos Roberto [Soto López] actuó en forma an-tiética y en violación al Canon 8 de los de Etica Profesional en su relación abogado cliente con el acusado Aureo Ortiz, en el citado caso según identificado en el primer cargo.
En el trámite de dicho caso, que él le atendía a su cliente, el deber del abogado era de no permitir que su cliente incurriera en conducta impropia e ilegal como fue la preparación de la prueba falsa para ser presentada en el Tribunal, así como la intervención indebida con testigos del caso. Por el contrario, el abogado querellado lo que hizo fue coadyuvar [sic] a su cliente en la fabricación de la prueba falsa, dándole mayores visos de legalidad y veracidad, sirviendo de esta forma el abogado que-rellado a su cliente como instrumento para presentar las falsas defensas ante el foro judicial de instancia.
Las [sic] conducta reseñada en este escrito tiene como agra-vante que la misma también tipifica conducta delictiva en contra de la administración de la justicia. Querella, págs. 1-2.

Soto López radicó la correspondiente contestación a querella. En la misma, en primer lugar, negó la veracidad de los hechos que se le imputaban. En segundo término, solicitó la desestimación y archivo de la querella, predicada dicha solicitud en que la “determinación de no causa para acusar en un procedimiento criminal sobre los mismos he-chos debe dar lugar al archivo de la querella”. Contestación a la querella, pág. 1.

Designamos al ex Juez Superior Víctor Ramírez Morell, como Comisionado Especial, para que oyera y escuchara la prueba que presentaran las partes y rindiera un informe ante este Tribunal con las determinaciones de hecho que entendiera procedente en derecho. Procede que se enfatice el hecho de que el Comisionado Especial Ramírez Morell, en el informe que nos rindiera, hizo constar expresamente que no le mereció crédito alguno el testimonio que ante dicho Comisionado prestaron los testigos Efraín López Mercado y Aniscacio Nieves Guzmán —testigos a los que, alegadamente, el licenciado Soto López instigó a cometer perjurio— concluyendo expresamente el Comisionado que “a base de la prueba presentada, el Ledo. Soto durante su intervención como abogado defensor de Aurelio Ortiz, no instruyó ni sugirió a los testigos a declarar en falso du-rante el juicio que se celebró contra el acusado Aurelio Ortiz”. Informe y determinaciones de derecho, págs. 10-11.

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De entrada, procede dejar claramente establecido que el hecho de que un miembro de la profesión sea declarado inocente de unos cargos criminales no impide que contra dicho abogado se radique una querella por conducta profesional, en relación con los mismos hechos que dieron lugar a la acción penal, ante este Tribunal como tampoco impide que este Foro sancione a dicho abogado, por violación a los cánones de ética profesional, en relación con dichos hechos si es que así lo entendemos procedente. In re Franco Soto, 115 D.P.R. 740, 752 (1984); In re Álvarez Crespo, 110 D.P.R. 624 (1981).

El poder inherente de este Tribunal para reglamentar la profesión de la abogacía —y, en especial, para velar por que los miembros de dicha profesión legal actúen siempre conforme a los postulados de los cánones de ética profesional— no está supeditado a la determinación y fallo que, en un proceso criminal, entienda procedente emitir el juzgador de los hechos; procedimiento que, naturalmente, se rige por unos criterios muy particulares.

Por otro lado, debe quedar claro que el Tribunal no está obligado a aceptar el informe de un Comisionado Especial; esto es, podemos adoptar el mismo, modificarlo e, inclusive, rechazarlo. Vélez Ruiz v. E.L.A., 111 D.P.R. 752, 757-758 (1981). Ahora bien, también hemos resuelto que en ausencia de demostración de prejuicio, parcialidad o error manifiesto de parte del Comisionado Especial al apreciar la prueba, este Tribunal no alterará las determinaciones de hecho que éste haga. In re Coltón Fontán, 128 D.P.R. 1 (1991).

Un examen, minucioso y objetivo, de todo el expediente del caso nos convence que no existe razón alguna para in-tervenir con, y alterar, la expresa determinación del Comi-sionado Especial a los efectos de que Soto López no cometió los hechos que se le imputaron en la querella radicada; determinación del Comisionado que resulta, en el presente caso, acorde con la determinación que se hiciera en la es-fera penal. En consecuencia, y por las razones expresadas, procede ordenar el archivo y sobreseimiento de la presente querella.

Se dictará sentencia de conformidad.

Los Jueces Asociados Señores Negrón García y Alonso Alonso se inhibieron.

       El Ledo. Carlos Roberto Soto fue admitido al ejercicio de la abogacía el 20 de mayo de 1975 y autorizado a ejercer la notaría el 17 de junio de 1975.
      Recientemente, mediante Opinión Per Curiam de fecha 7 de diciembre de 1993, lo suspendimos del ejercicio de la abogacía por el término de un (1) año. In re Soto, 134 D.P.R. 772 (1993).

       33 L.P.R.A. sec. 4421.


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text:
    Colegio International Sek Puerto Rico, Inc. y Gestión Educativa, Inc., demandantes y recurrentes, v. Antonio R. Escribá, demandado y recurrido.

      Número: RE-88-103

      Resuelto: 5 de abril de 1994

      Carlos R. Ríos Gautier y Ramón A. Cando, abogados de los recurrentes; Herman W. Colberg, abogado del recurrido.
   El Juez Asociado Señor Rebollo López

emitió la opinión del Tribunal.

El presente recurso nos permite expresarnos sobre la aplicabilidad, o no, de la Ley Núm. 139 de 14 de junio de 1980, Ley para Reglamentar la Profesión de Corredor de Bienes Raíces en Puerto Rico, al “corredor ocasional” —esto es, a una persona que, aun cuando no posee la licen-cia requerida por la referida Ley, otorga un contrato con otra mediante el cual esta última se compromete a pagarle una comisión por la venta de su propiedad— y, en adición, sobre la validez, y exigibilidad, del contrato otorgado en esas circunstancias.

Los demandantes Colegio Internacional Sek Puerto Rico, Inc. (en adelante Sek) y Gestión Educativa, Inc. (en adelante Gestión), corporaciones domésticas autorizadas a hacer negocios en Puerto Rico, son dueñas de unos terre-nos localizados en el Barrio Juan Sánchez de Bayamón. En determinado momento, éstas le solicitaron al Ledo. Siró Gutiérrez, funcionario en Puerto Rico de dichas Corpora-ciones, que buscase un comprador para los referidos terrenos. El licenciado Gutiérrez acordó, verbalmente con el Ledo. Antonio Escribá, pagarle a éste una comisión as-cendente al 4% del precio de venta de los terrenos si éste conseguía un comprador para los mismos. Cabe señalar que el licenciado Escribá no es, ni en ningún momento ha sido, corredor de bienes raíces ni tiene licencia de corredor A su vez, aunque él ha servido de notario auto-rizante en diversas transacciones en que han intervenido las Corporaciones demandantes, el licenciado Escribá no es ni era abogado de las mismas.

En cumplimiento de su encomienda, el licenciado Es-cribá efectuó varias gestiones, entre ellas, con el Ing. Rafael Torrens, Vice Presidente de la Compañía Levitt & Sons (en adelante Levitt), que culminaron en que Levitt se interesara en los referidos terrenos. Luego de múltiples conversaciones entre las partes, Levitt opcionó los terre-nos, otorgándose las correspondientes escrituras de opción ante el licenciado Escribá como notario; en cada una de éstas comparecieron las mencionadas Corporaciones repre-sentadas por el licenciado Gutiérrez en su calidad de secre-tario-tesorero de las mismas. En la cláusula sexta, de cada una de las dos (2) escrituras otorgadas, se dispuso que si Levitt ejercitaba la opción, la escritura de compraventa se otorgaría ante el propio notario, a saber, el Ledo. Antonio Escribá.

Las dos 2 opciones de compra, que vencían el 15 de agosto de 1983, fueron prorrogadas por ciento ochenta (180) días. Al vencer el término, surgió una controversia entre las partes respecto al día en que vencían las opciones. Las Corporaciones sostenían que las opciones vencían el 11 de febrero de 1984, sin que el optante hubiera ejercitado las mismas; por otra parte, Levitt sostenía que los funcionarios de Sek y de Gestión —así como el licen-ciado Escribá— le habían dado a entender que las referi-das opciones vencían el 15 de febrero de 1984. Levitt “ejer-citó” las opciones el 13 de febrero de 1984 y sostuvo que las había ejercitado en tiempo.

En vista de esta discrepancia Levitt, en su calidad de optante, radicó una causa de acción ante el Tribunal Superior, Sala de San Juan (Civil Núm. 84-918), exigiendo el cumplimiento específico del contrato. Este caso desembocó en una estipulación mediante la cual se transigieron las reclamaciones y se llegó a un acuerdo, lográndose materia-lizar la compraventa.

Posteriormente, las Corporaciones Sek y Gestión radi-carón, el 13 de marzo de 1986, una acción sobre Sentencia Declaratoria ante el Tribunal Superior de Puerto Rico, Sala de San Juan (Civil Núm. 86-1380), en la cual solicita-ron que se declarara nulo el contrato de corretaje —sus-crito entre el licenciado Escribá y el licenciado Gutiérrez, en representación de las Corporaciones— por contravenir el mismo lo dispuesto en los Arts. 4 y 1207 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sees. 4 y 3372, ya que el licenciado Escribá no estaba legalmente autorizado para efectuar dicho contrato por no tener licencia de corredor de bienes raíces, según lo requiere la Ley para Reglamentar la Profesión de Corredor de Bienes Raíces en Puerto Rico.

Por su parte, el licenciado Escribá radicó una deman-da, por incumplimiento de contrato y cobro de dinero, en contra de Sek y de Gestión, en el Tribunal Superior, Sala de San Juan (Civil Núm. 86-1521). En la misma, éste alegó que las referidas Corporaciones incumplieron con su obli-gación de pagarle el 4% del precio de la compraventa de los terrenos antes mencionados en concepto de comisión, la cual ascendía a $76,000. Esta demanda fue consolidada con la de Sentencia Declaratoria (Civil Núm. 86-1380), an-teriormente radicada por las referidas Corporaciones.

El tribunal de instancia dictó sentencia, el 21 de diciem-bre de 1987, desestimando la demanda sobre Sentencia Declaratoria (Civil Núm. 86-1380) y declarando con lugar la reconvención radicada por el licenciado Escribá. El tribunal de instancia concluyó que el contrato de corretaje acordado entre las partes era válido y, en adición, que la Ley para Reglamentar la Profesión de Corredor de Bienes Raíces en Puerto Rico no aplica a un contrato aislado cele-brado por persona que no se dedica habitualmente a actuar como corredor de bienes raíces. En consecuencia, ordenó a las Corporaciones demandantes a pagarle al demandado Escribá la suma de $83,000 por concepto de comisión de corretaje, las costas, gastos, más $1,000 de honorarios de abogado. Declaradas sin lugar, por el foro de instancia, unas mociones radicadas por la parte demandante sobre determinaciones de hechos adicionales y reconsideración, las Corporaciones demandantes presentaron ante este Tribunal un recurso en revisión de la sentencia dictada, el 21 de diciembre de 1987, por el Tribunal Superior de Puerto Rico, Sala de San Juan, en el referido caso sobre sentencia declaratoria.

Expedimos el auto de revisión el 14 de abril de 1988. Elevada la exposición narrativa de la prueba que ordena-mos, radicados los correspondientes alegatos y estando en posición de resolver el recurso radicado, procedemos a así hacerlo.

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Nuestra jurisprudencia ha analizado el contrato de corretaje y sus consecuencias en contadas ocasiones. En el normativo caso de Torres v. Arbona, Jr., 72 D.P.R. 769, 776 (1951), se definió el contrato de corretaje como una ‘figura jurídica, una especialidad comprendida en el mandato, por cuyas genéricas disposiciones ha de regirse. A su vez se expresó que lo establecido por el “Código Civil en relación con el mandato es de estricta aplicación al contrato de corretaje”. Torres v. Arbona, Jr., ante, pág. 776. El contrato de corretaje es uno de regulación moderna y sus antecedentes “surgen de la figura del mandato de entronque civilista dentro del ordenamiento del Derecho Romano”. F. Pérez Rivera, Hacia la identificación del contrato de corretaje de bienes raíces dentro del ordenamiento jurídico puertorriqueño, 50 (Núms. 1-2) Rev. C. Abo. P.R. 43-45 (1989).

En Dumont v. Inmobiliaria Estado, Inc., 113 D.P.R. 406, 417 (1982), este Tribunal expresó que el contrato de corre-taje es “un contrato sui géneris que no está regulado expre-samente en nuestro Código Civil”. En dicho caso acogimos los pensamientos de Castán a los siguientes efectos:

El contrato de corretaje se ha de regir por las normas esta-blecidas por las partes (sentencia de 18 de octubre de 1956), y, en su defecto, como el Código civil no lo regula en particular, habrá de suplir el vacío legal aplicando las disposiciones gene-rales contenidas en los títulos I y II del libro IV del mismo Código (sentencias de 10 de enero de 1922 y 28 de febrero de 1957), los usos y costumbres propios de su naturaleza, cual se previene en los arts. 1.258 y 1.287 de dicho Cuerpo legal (sen-tencia de 28 de febrero de 1957), y, en cuanto en cada caso puedan ser oportunas, las reglas que le sean afines de aquellos contratos típicos con los que guarda íntima relación, como el mandato, la comisión mercantil y el arrendamiento de obras y servicios (sentencias de 8 de febrero y 18 de octubre de 1956). (Énfasis suprimido.) Dumont v. Inmobiliaria Estado, Inc., ante, págs. 417-418.

Abonando a la definición que nos ofrece nuestra jurisprudencia, en el referido caso de Dumont v. Inmobiliaria Estado, Inc., ante, recurrimos al conocido tratadista Puig Brutau, quien define el contrato de corretaje como

... aquel por el cual uno se obliga a pagar a otro (el corredor) una remuneración (la comisión) por la información de la oca-sión para concluir un contrato o por la mediación en un contrato. El corredor interviene para mediar entre dos perso-nas a las que pondrá en relación para que contraten entre sí. El derecho a cobrar la comisión depende de la efectiva celebración de un contrato en el que el corredor no interviene como parte. (Énfasis suplido y escolio omitido.)

Según Puig Peña, del contrato de corretaje se derivan dos (2) consecuencias, a saber:

a) Que lo característico de la actuación del mediador consiste en que se limita a poner en relación directa o indirecta a los futuros contratantes, sin participar él personalmente en el con-trato, no como representante de una de las partes, ni como simple mandatario o comisionista suyo; es decir, queda siempre fuera del contrato resultante de su actividad.
b) Que es de esencia al contrato de corretaje la existencia de un premio o retribución. Sobre la cuantía y procedencia del mismo, nos remitimos a lo dicho más adelante. (Enfasis en el original.)

Uno de los elementos esenciales del contrato de corretaje lo es la “comisión”, a pagarse al corredor, la cual ha sido definida en el campo de los bienes raíces como “la cantidad que se le paga a un corredor de bienes raíces por sus servicios, y que por lo general es un porcentaje del precio de venta. La comisión siempre se negocia con el cliente. Cobrar una comisión ‘fija’ se considera un acto de fijación de precios y es ilegal”. Mariaca y Maloy, Bienes raíces: leyes y prácticas en Puerto Rico, Publishing Resources, Inc., 1987, pág. 182.

En el citado caso de Torres v. Arbona, Jr., ante, pág. 778, expresamos, en relación con el derecho que tiene el corre-dor a cobrar la comisión, que:

La jurisprudencia americana se pronuncia casi unánime-mente en el sentido de que en casos de esta índole basta que el corredor a quien se ha encomendado la venta de determinada propiedad encuentre un comprador dispuesto, deseoso y en con-diciones económicas de comprar {ready, willing and able) para que el corredor tenga derecho a la comisión, así como en el sentido de que cuando existiere el pacto de que el corredor ten-drá derecho a su comisión cuando quede consumado el contrato, el derecho a la comisión subsiste en aquellos casos en que la no consumación se ha debido al fraude, culpa o mala fe del vendedor. Desde luego, si el corredor o presunto comprador te-nían conocimiento de los defectos o vicios de que adolecía la cosa el vendedor no es responsable, puesto que entonces no puede imputársele mala fe, culpa o negligencia. (Citas y escolio omitidos y énfasis suplido.)

En el referido caso de Torres v. Arbona, Jr., expresamos, en adición, que cuando el dueño de una finca solicita los servicios de un corredor para que venda una propiedad y éste encuentra un comprador, queda perfeccionado el con-trato de compraventa entre el vendedor y el comprador, y el corredor tiene derecho a su comisión aun cuando no se consumase el contrato por el comprador haberlo rescindido luego.

En relación a este punto, en Lamboy v. Irizarry, 73 D.P.R. 331, 333 (1952), este Tribunal resolvió que para que surja el derecho a cobrar comisión por parte de un corredor de negocios, a quien se le encomienda la venta de una propiedad, es necesario “(1) que la venta se hubiera realizado, con la cual el contrato de compraventa hubiera quedado consumado; o (2) que el contrato de compraventa hubiera quedado perfeccionado — aun sin llegarse a consumar la venta — y el mismo se hubiera rescindido voluntariamente ...”.

No obstante lo antes expresado —en vista de los hechos específicos del caso hoy ante nuestra consideración y en vista de la aprobación en el año 1980 de la antes citada Ley Núm. 139— debemos resolver si al licenciado Escribá le son aplicables las disposiciones de la mencionada Ley Núm. 139 y, en consecuencia, si el contrato por él otorgado es uno válido y exigible, esto es, si él tiene derecho a cobrar la comisión pactada.

H — i I — I t — I

Como anteriormente expresáramos, el tribunal de ins-tancia resolvió que la citada Ley Núm. 139 no aplica a una persona que en una sola ocasión actúa como corredor de bienes raíces. El referido tribunal entendió que la Ley Núm. 139 sólo concierne a las personas que se dedican habitualmente a la profesión de bienes raíces. Erró al así resolver. Veamos por qué.

En la Exposición de Motivos de la referida Ley Núm. 139 se discute la necesidad del Estado de reglamentar el ejercicio de la profesión de corredor de bienes raíces. A esos efectos se expresó:

La Asamblea Legislativa entiende que la labor que desem-peña esta clase profesional en nuestra comunidad es una de gran importancia para el pueblo puertorriqueño. Es, por tal razón, necesario que se provean unos mecanismos que le garan-ticen al pueblo un servicio competente y confiable requiriendo que todo aspirante a una licencia de corredor de bienes raíces deba aprobar un examen sobre esa materia.
Por la importante labor que desempeña esta clase de profe-sionales en la economía del país, para garantizar la debida pro-tección del pueblo y para que las transacciones en bienes raíces se conduzcan dentro de las más puras y estrictas normas de ética profesional, honestidad y trato justo para todas y cada una de las partes envueltas, es necesario que el Estado regla-mente el ejercicio de la profesión de corredor de bienes raíces. Exposición de Motivos de la Ley Núm. 139, ante, 1980 Leyes de Puerto Rico 545.

Se expresa, en adición, en la referida Exposición de Mo-tivos que la Junta Examinadora de Corredores de Bienes Raíces, que se crea en la Ley Núm. 139, ante, constituye el mecanismo mediante el cual “el Estado impone ciertas con-daciones y criterios para el ejercicio de la profesión, procu-rando que el pueblo pueda confiar en que toda persona que ostente una licencia de corredor de bienes raíces sea una competente y digna de confianza”. (Énfasis suplido.) Leyes de Puerto Rico, ante, pág. 545.

Resultan sumamente pertinentes al asunto o controver-sia hoy ante nuestra consideración las disposiciones de las secs. 3002(a), 3023 y 3024 de la citada Ley Núm. 139, las cuales establecen:

See. 3002. Definiciones
A los efectos de este Capítulo, los siguientes términos ten-drán el significado que a continuación se expresa:
(a)“Corredor de bienes raíces” es la persona que, poseyendo la licencia para ejercer la profesión de corredor de bienes raíces que expedirá la Junta Examinadora de Corredores de Bienes Raíces de Puerto Rico, actúe habitualmente como intermedia-rio, mediante pago o promesa de pago de una comisión mutua y previamente convenida, entre las partes que acuerden llevar a cabo una transacción de compraventa, promesa de venta, op-ción de compra, permuta, alquiler, administración de propieda-des, o en el ofrecimiento, promoción o negociación de los térmi-nos de una venta, opción de compra, promesa de venta, alquiler, administración, o permuta de bienes raíces localizados en o fuera de Puerto Rico; Disponiéndose, sin embargo, que no se considerará como dedicarse al negocio de bienes raíces en Puerto Rico, para propósitos de este Capítulo, cualquier tipo de transacción relacionada con la compra, venta, alquiler, per-muta o administración de un bien inmueble en la que el vende-dor sea el propietario de dicho bien inmueble y actúe en bene-ficio propio y no como intermediario entre dos (2) clientes.
See. 3023. Excepciones
Las disposiciones de este Capítulo no se aplicarán:
(a) a los abogados en sus relaciones profesionales con sus clientes con respecto a actos y contratos referentes a los bienes de sus clientes;
(b) a los abogados nombrados de acuerdo con las leyes vigen-tes en Puerto Rico en relación con los bienes de los poderdantes;
(c) a las personas investidas con facultades legales en los tes-tamentos con respecto a los bienes de los causantes;
(d) a las personas que actúen por designación de los tribuna-les de justicia en todos los casos sujetos a trámites judiciales en los tribunales de Puerto Rico, ya sean éstos del Estado Libre Asociado de Puerto Rico o del Gobierno de Estados Unidos.
See. 3024. Penalidades
Toda persona que sin la licencia correspondiente se dedicare al ejercicio de la profesión de corredor de bienes raíces en Puerto Rico, o que emplee a otra persona sin licencia para este ejercicio, incurrirá en un delito menos grave y, convicta que fuere, será castigada con una multa no menor de cien (100) dólares ni mayor de quinientos (500) dólares, o cárcel por pe-ríodo no menor de un (1) mes ni mayor de seis (6) meses, o ambas penas a discreción del tribunal. (Enfasis suplido.)

Igualmente pertinente, en adición, resulta ser lo dis-puesto por el Art. 16 del Reglamento Núm. 2874, promul-gado el 25 de mayo de 1982 por la Junta Examinadora de Corredores de Bienes Raíces de Puerto Rico, el cual esta-blece que:

Artículo 16 - Posesión de Licencia
Ninguna persona, excepto aquellas excepciones que aparecen en la ley, podrán ejercer la profesión de Corredor de Bienes Raíces sin tener una licencia expedida por la Junta.

IV

A nuestro entender, la correcta solución de la controversia hoy ante nuestra consideración exige que recordemos —y repasemos, aun cuando brevemente— las reglas básicas de hermenéutica que establece nuestro Código Civil y, en adición, la jurisprudencia pertinente a las mismas. Como es de todos conocido, dispone el Código Civil que cuando “la ley es clara y libre de toda ambigüedad, la letra de ella no debe ser menospreciada bajo el pretexto de cumplir su espíritu”, y, quizás aún más importante, que cuando las expresiones de una ley son dudosas, el “medio más eficaz y universal para descubrir el verdadero sentido [de la misma] es considerar la razón y espíritu de ella, o la causa o motivos que indujeron al poder legislativo a dictarla”. (Énfasis suplido.)

Recientemente —en Zambrana Maldonado v. E.L.A., 129 D.P.R. 740, 749 (1992), expresamos que:

... el análisis de la ley debe hacerse teniendo en mente los fines que ésta persigue y de forma tal que la ley se ajuste a la política pública que la inspira. En el proceso de interpretación no debe-mos desvincularla del problema cuya solución persigue, pues tenemos “el deber de hacer que el derecho sirva propósitos útiles y evitar una interpretación tan literal que lleve a resultados absurdos”. Pacheco v. Vargas, Alcaide, 120 D.P.R. 404, 409 (1988). Véanse: Passalacqua v. Mun. de San Juan, supra; R.E. Bernier y J.A. Cuevas Segarra, Aprobación e interpretación de las leyes en Puerto Rico, 2da ed., San Juan, Pubs. J.T.S., 1987, Vol. I, Caps. 36, 39 y 40. “El medio más eficaz y universal para descubrir el verdadero sentido de una ley cuando sus expresio-nes son dudosas, es considerar la razón y espíritu de ella, o la causa o motivos que indujeron al poder legislativo a dictarla.” Art. 19 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 19. (Énfasis suplido.)

“ ‘Debe evitarse una interpretación que ocasione gran-des inconveniencias o inequidad, prefiriéndose otra que sea más razonable y justa ... en forma que propicie el sentido y significado razonable deducible de su contenido....’ Román Mayol v. Tribunal Superior, 101 D.P.R. 807, 811 (1973).” A.R.P.E. v. Ozores Pérez, 116 D.P.R. 816, 820 (1986). La ley se debe interpretar “de la forma que más se ajuste a la intención de la Asamblea Legislativa”. Asoc. Médica de P.R. v. Cruz Azul, 118 D.P.R. 669, 676 (1987). Véanse: Díaz Marín v. Mun. de San Juan, 117 D.P.R. 334 (1986); Passalacqua v. Mun. de San Juan, 116 D.P.R. 618 (1985).

V

Con ello en mente, acometemos la encomienda hoy ante nuestra consideración. Una lectura integral de las disposiciones de la antes citada Ley Núm. 139, incluyendo su Exposición de Motivos, nos lleva a la conclusión de que el propósito del referido estatuto es dual, a saber: reconocer el quehacer o función del corredor de bienes raíces como una profesión y el de reglamentar al máximo la misma, como cuestión de política pública, por la importancia que la misma tiene en la vida diaria, y bienestar, de la ciudadanía en general.

Reconocemos que la referida Ley Núm. 139, en su see. 3002, ante, habla de la persona que "actúe habitualmente como intermediario ...” Ello parecería indicar que aquel que actúa aisladamente o infrecuentemente como corredor no está cubierto por el estatuto. No lo creemos así. El legislador, al aprobar la citada Ley Núm. 139, expresamente identificó a las personas a las que dicho estatuto no le es de aplicación. A esos efectos, enumeró cuatro (4) ex-cepciones: Véase see. 3023 de la citada Ley Núm. 139. So-mos del criterio, y así lo resolvemos, que únicamente están exceptuados de las disposiciones de la Ley Núm. 139 las personas que cualifican bajo esas cuatro (4) excepciones.

Y es que, realmente, no puede ser de otra forma. Resolver lo contrario, a nuestra manera de ver las cosas, impli-caría un absurdo. Tendríamos la insostenible situación de que a unas personas, en protección de la ciudadanía, se le requiere la aprobación de un examen, la prestación de una fianza, y rendir unos informes anuales sobre la labor des-plegada —todo ello con el propósito de garantizar al máximo los derechos y bienes de los ciudadanos que llevan a cabo transacciones de compra y venta de propiedades— mientras que cualquier otra persona podría ejercer la misma función, sin tener que cumplir con estos rigurosos requisitos, siempre y cuando actuara ocasionalmente como corredor. Dicha situación, por ilógica y contradictoria, no es aceptable bajo ningún punto de vista. En resumen, somos del criterio que el legislador no contempló ni tuvo la inten-ción de crear otras excepciones que no fueran las que ex-presamente estableció en la propia Ley Núm. 139.

Al licenciado Escribá no le cobija la excepción, contenida en la see. 3023 de la Ley, ante, referente “a los abogados en sus relaciones profesionales con sus clientes”. El tribunal de instancia específicamente concluyó que éste no era abo-gado de las antes mencionadas Corporaciones; conclusión con la que no intervendremos en ausencia de demostración de pasión, prejuicio y parcialidad. Riley v. Rodríguez de Pacheco, 119 D.P.R. 762, 797 (1987).

VI

Establecido lo anterior, nos resta por resolver si el con-trato de corretaje que efectuó el licenciado Escribá es nulo por éste no tener la licencia exigida por ley para ejercer la profesión de corredor de bienes raíces.

El Art. 1207 de nuestro Código Civil, ante, consagra el principio rector de los contratos en Puerto Rico, a saber, la libertad de contratación, al disponer que “[l]os contratantes pueden establecer los pactos, claúsulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público”. (Énfasis suplido.)

Es norma reiterada en nuestra jurisdicción que, conforme las disposiciones del Art. 1213 del Código Civil, 31 L.P.R.A. see. 3391, no existe un contrato sino cuando concurren tres requisitos, a saber: “(1) [c]onsentimiento de los contratantest;] (2) [o]bjeto cierto que sea materia del contrato[, y] (3) \c]ausa de la obligación que se establezca.” (Énfasis suplido.)

En relación al requisito de causa, cabe hacer alusión al Art. 1227 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3432, que establece que “[l]os contratos sin causa, o con causa ilícita, no producen efecto alguno. Es ilícita la causa cuando se opone a las leyes o a la moral”. (Énfasis suplido.) A su vez, el derecho de contratos en nuestro ordenamiento jurídico radica en la “premisa inexorable de que no existe contrato sin causa o cuando la causa es ilícita”. Sánchez Rodríguez v. López Jiménez, 116 D.P.R. 172, 181 (1985). “Es ilícita la causa cuando se opone a las leyes o a la moral. Se trata de una lesión a un interés general de orden jurídico o moral”. Sánchez Rodríguez v. López Jiménez, ante, pág. 182. Por su parte, analizando los Arts. 1257 y 1258 del Código Civil, 31 L.P.R.A. secs. 3516 y 3517, este Foro ha resuelto que “una vez determinada la ilicitud de la causa, el contrato es nulo e inexistente”. Sánchez Rodríguez v. López Jiménez, ante.

En cuanto al significado de “causa ilícita”, en Dennis, Metro Invs. v. City Fed. Savs., 121 D.P.R. 197, 217 (1988), adoptamos la definición propuesta por Diez-Picazo, a los siguientes efectos:

“Hay, pues, dos tipos de causa ilícita: la causa ilegal, que se opone a las leyes, y la causa inmoral, llamada también “causa torpe”, que se opone a la moral y buenas costumbres.
[C]abe aplicar la idea de causa ilícita en todos aquellos casos en que el contrato per se sea lícito y lo que le tiña de ilícito sea la finalidad empírica propuesta por las partes ....
Es ilícita la causa no sólo cuando el contrato per se es prohi-bido, sino cuando mediante él se trata de ocasionar a otra un daño o un perjuicio ... cuando se pretende cometer un fraude .... (Énfasis suplido.) Diez-Picazo, Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, op. cit., pág. 168.” (Énfasis suplido y en el original.)

Acorde con los fundamentos y la doctrina antes esbozada, concluimos que la causa del contrato aquí en controversia no es lícita. La misma es contraria a la ley ya que la antes citada Ley Núm. 139, y su Reglamento, sancionan a las personas que no poseen licencia de corredor de bienes raíces y ejercen la profesión, disponiéndose que la práctica de la profesión de corredor sin licencia, consti-tuye delito menos grave (20 L.P.R.A. sec. 3024). Siendo el contrato uno con causa ilícita, a la luz de lo dispuesto por nuestro Código Civil y nuestra jurisprudencia, el contrato de corretaje es nulo, inexistente, sin efecto alguno. En consecuencia, forzoso es concluir que el licenciado Escribá no tiene derecho a recobrar la comisión que reclama por la gestión efectuada como supuesto corredor de bienes raíces

La ilegalidad antes mencionada libera a las corporacio-nes demandantes de cualquier obligación contraída, con-forme lo establece nuestro Código Civil en el Art. 1257 (31 L.P.R.A. see. 3516), el cual establece:

Sec. 3516. —Ilegalidad que constituye delito o falta
Cuando la nulidad provenga de ser ilícita la causa u objeto del contrato, si el hecho constituye un delito o falta común a ambos contratantes, carecerán de toda acción entre sí, y se pro-cederá contra ellos, dándose además a las cosas o precio que hubiesen sido materia del contrato, la aplicación prevenida en el Código Penal, [Título 33,] respecto a los efectos o instrumen-tos del delito o falta.
Esta disposición es aplicable al caso en que sólo hubiere de-lito o falta de parte de uno de los contratantes; pero el no cul-pado podrá reclamar lo que hubiese dado, y no estará obligado a cumplir lo que hubiera prometido.

En vista del análisis antes expuesto, concluimos que siendo los actos del demandado contrarios a la ley, y ado-leciendo el contrato de causa ilícita, procede como cuestión de derecho declarar nulo el contrato de corretaje en contro-versia y, por ende, forzosamente concluir que el deman-dado licenciado Escribá no tiene derecho a cobrar la comi-sión por corretaje que reclama.

Procede, en consecuencia, la revocación de la sentencia dictada el 21 de diciembre de 1987 por el Tribunal Superior de Puerto Rico, Sala de San Juan.

Se dictará sentencia de conformidad.

El Juez Asociado Señor Negrón García disintió por cuanto la prueba no controvertida refleja que la interven-ción del Ledo. Antonio R. Escribá en la venta fue aislada, por lo cual no le aplican las definiciones y limitaciones de la Ley Núm. 139 de 14 de junio de 1980 que reglamenta la profesión de bienes raíces. El Juez Asociado Señor Fuster Berlingeri disintió sin opinión escrita. Los Jueces Asocia-dos Señora Naveira de Rodón y Señor Alonso Alonso se inhibieron.

       20 L.P.R.A. sec. 3001 et seq.

       El propósito original de las mencionadas Corporaciones era establecer un colegio en dichos predios, pero estos planes se frustraron por razones no relacionadas al caso de autos.

       El Ledo. Antonio Escribá ejercía la profesión de abogado-notario en sociedad de gastos, compartiendo oficina y secretaria con el licenciado Gutiérrez.

       Véase Informe sobre Conferencia Preliminar entre Abogados, fechado 1ro de abril de 1987, pág. 3, donde lo señalado quedó convenido entre las partes en la Estipulación Núm. 4. En adición véase la respuesta a la pregunta Núm. 9 de la contestación a Requerimiento de Admisiones radicado por el licenciado Escribá el 5 de febrero de 1987.

       Las escrituras son las Núms. 6 y 7, otorgadas el 5 de abril de 1983.

       En la estipulación que convinieron las partes, se variaron un tanto los térmi-nos de la compraventa: el acuerdo final fue por un precio adicional de $200,000; el pago se haría en efectivo en vez de a plazos como anteriormente se había acordado. En adición, en la cláusula número cinco (5) del escrito de estipulación, las corpora-ciones demandantes se comprometieron a otorgar a Levitt & Sons una carta de garantía para responder por cualquier reclamación que le hiciera el licenciado Es-cribá por concepto de comisión de corretaje y honorarios notariales dejados de deven-gar por no otorgarse ante él las escrituras de compraventa de los terrenos. A la fecha de la vista del caso, las demandantes habían pagado por esa garantía la suma de $3,125.

       La Ley para Reglamentar la Profesión de Corredor de Bienes Raíces en Puerto Rico establece, en la see. 3011, los requisitos que ha de cumplir una persona para adquirir la licencia de corredor de bienes raíces y así poder ejercer la profesión. La referida sección reza:

        “See. 3011. Licencia de corredor de bienes raíces — Requisitos
      “La persona que aspire a ejercer la profesión de corredor de bienes raíces en Puerto Rico deberá reunir los siguientes requisitos:
      “(a) Radicar ante la Junta una solicitud debidamente jurada y en el impreso que a esos efectos dicha Junta provea;
      “(b) presentar un certificado de buena conducta otorgado por la Policía de Puerto Rico;
      “(c) ser mayor de 18 años;
      “(d) ser graduado de escuela superior o tener certificado de equivalencia;
      “(e) aprobar los exámenes que ofrezca la Junta;
      “(f) pagar la cantidad de cincuenta (50) dólares en cheque certificado o giro postal a nombre del Secretario de Hacienda.”

       La referida demanda se radicó en adición a la reconvención, a los mismos efectos, incluida en la contestación a la demanda de Sentencia Declaratoria sometida por el licenciado Escribá el 11 de abril de 1986.

       Se archivó en autos copia de la notificación de la sentencia el día 22 de diciembre de 1987.

       Las cuestiones de derecho que plantea el Recurso de Revisión, págs. 8-9, según las Corporaciones recurrentes, son las siguientes: “(1) si es nulo el contrato de corretaje del recurrido por razón de que la Ley Para Reglamentar la Profesión de Corredor de Bienes Raíces no valida los contratos aislados de corretaje celebrados por personas sin licencia de corredor que no se dedican habitualmente a actuar como corredores de bienes raíces; (2) de resolverse esta primera cuestión a favor del recu-rridp, si su contrato de corretaje es de todos modos nulo por el conflicto de intereses entre la función de notario y la de corredor o intermediario a comisión en un negocio de bienes raíces; (3) de ser no obstante válido el contrato de corretaje, si la comisión debe computarse a base del precio de compraventa que se había pactado con Levitt como resultado de la gestión del recurrido o a base del precio acordado en la tran-sacción de un pleito en la cual el recurrido no tuvo intervención alguna; (4) indepen-dientemente de lo anterior, si procede declarar que el recurrido carece de causa de acción contra Levitt para cobrar la comisión de corretaje y los honorarios notariales; (5) de proceder que así se declare, si el recurrido debe indemnizar a la recurrente por haberse negado a reconocer que no tenía causa de acción contra Levitt por dichos conceptos; y (6) de confirmarse que el recurrido tiene derecho a la comisión de corre-taje, si se justifica la imposición de honorarios de abogado a las recurrentes por temeridad.”

       J. Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, 3ra ed., Barcelona, Ed. Bosch, 1982, T. II, Vol. II, pág. 480.

       En la obra del tratadista alemán Enneccerus se distinguen tres (3) tipos de contratos de corretaje, a saber:

      “a) El contrato unilateral de corretaje o puro. El corredor no se obliga a la actividad, y su prestación es únicamente una condición de su derecho a recibir la comisión. Pero esto no excluye que haya de ajustarse a las exigencias de la fidelidad contractual (See. 242), o sea, no le es lícito obrar en contra de los intereses del mandante, tiene que obrar discretamente y no le es lícito abandonar caprichosa-mente y en daño del mandante la actividad voluntariamente comenzada, etcétera, etc.
      “b) El contrato bilateral de corretaje, en el cual también el corredor asume una obligación dirigida a indicar la ocasión para concluir un contrato o a mediar en un contrato. Semejante contrato cae ciertamente dentro del concepto del contrato de corretaje, pero es a la vez un contrato de servicios, ya que se promete a título oneroso una actividad (no el resultado), constituyendo, por tanto, una clase especial del con-trato de servicios (contrato de servicios de corredor) al que se aplican, en primer lugar, las disposiciones sobre el contrato de corretaje, pero además, en tanto que de éstas y de la esencia del contrato de corretaje no resulte una especialidad, las dispo-siciones sobre el contrato de servicios.
      “e) El contrato bilateral de corretaje (por cierto poco frecuente) por el cual el corredor promete el resultado mismo, por ejemplo, obligándose a proporcionar una hipoteca de una determinada cuantía y bajo determinadas condiciones (intereses, etc.). A este contrato (contrato de obra de corredor) se aplican las disposiciones sobre el contrato de corretaje y, subsidiariamente, las relativas al contrato de obra.” L. Enneccerus, Tratado de Derecho Civil, Ed. Bosch, 1958, Vol. II, Parte I, pág. 561.

       F. Puig Peña, Compendio de Derecho Civil Español, 3ra ed. rev., Madrid, Eds. Pirámide, 1976, Vol. IV, pág. 210.

       Igualmente, Puig Peña, pág. 212, analiza los tres (3) elementos del contrato de corretaje como a continuación:
      “a) Elementos personales. — Son dos: el comitente o mandante, que es la persona que encarga los servicios de corretaje, y el corredor, que es la que se compromete a prestarlos. Su capacidad parece que es la general para contratar, aunque respecto del corredor cabe aceptar un criterio generoso, en este sentido.
      “b) Elementos reales. — Son también dos: los servicios de mediación y el premio o retribución por los mismos. En cuanto a los servicios de mediación, han de ser deter-minados y lícitos. ...
      “c) Elementos formales.— Este contrato no está sujeto a formalidad de ninguna clase, y por tanto, carece de requisitos de forma.”

       Véase Santiago Rivera v. Maldonado Sierra, 91 D.P.R. 629, 634 (1965), donde se reafirma el caso de Torres v. Arbona, Jr., 72 D.P.R. 769 (1951).

       31 L.P.R.A. sec. 14.

       31 L.P.R.A. sec. 19.

       Véanse, en adición: Defendini Collazo et al. v. E.L.A., Cotto, 134 D.P.R. 28 (1993); Ind. Cortinera Inc. v. P.R. Telephone Co., 132 D.P.R. 654 (1993); Com. Seguros P.R. v. Gen. Accident Ins. Co., 132 D.P.R. 543 (1993); Ramírez Lebrón v. Registrador, 131 D.P.R. 76 (1992); Calderón v. Adm. Sistemas de Retiro, 129 D.P.R. 1020 (1992); Vázquez v. A.R.Pe., 128 D.P.R. 513 (1991); A.R.P.E. v. Ozores Pérez, 116 D.P.R. 816, 820 (1986); Pardavco, Inc. v. Srio. de Hacienda, 104 D.P.R. 65, 71 (1975); Esso Standard Oil v. A.P.P.R., 95 D.P.R. 772, 785 (1968).

       La mención específica de una persona o cosa implica la exclusión de otras personas o cosas, ya sea la mención en forma afirmativa y negativa. Op. Sec. Just. Núm. 1983-19 (reiterando el criterio expuesto en las Ops. Sec. Just. Núm. 1982-2 y Núm. 1974-38.)

       Véanse: Campos del Toro v. Ame. Transit Corp., 113 D.P.R. 337 (1982); Tastee Freez v. Negdo. Seg. Empleo, 108 D.P.R. 495 (1979); Borges v. Registrador, 91 D.P.R. 112 (1964); Castle Enterprises, Inc. v. Registrador, 87 D.P.R. 775 (1963).

       Véanse: Dennis, Metro Invs. v. City Fed. Savs., 121 D.P.R. 197, 217 (1988); Serra v. Salesian Society, 84 D.P.R. 322, 333-334 (1961).

       Véanse, en adición: Julsrud v. Peche de P.R., Inc., 115 D.P.R. 18 (1983); Coop. La Sagrada Familia v. Castillo, 107 D.P.R. 405, 418 (1978); Gual v. Sucn. Sobrinos de A. Ribot, 88 D.P.R. 159, 162-164 (1963); Hernández Usera v. Srio. de Hacienda, 86 D.P.R. 13, 18-25 (1962); Serra v. Salesian Society, ante; Rubio Sacarelio v. Roig, 84 D.P.R. 344, 350-353 (1962); Monserrate v. Lopes, 80 D.P.R. 491, 501-503 (1958); Guzmán v. Guzmán, 78 D.P.R. 673, 676-678 (1955); Corporación Azucarera v. Junta Azucarera, 77 D.P.R. 397, 409-410 (1954); Sánchez v. Coll, 69 D.P.R. 925, 927-930 (1949); Fernández v. Laloma, 56 D.P.R. 367, 375-381 (1940); Log. “Cab. de Agueynaba" v. Log. “Cab. de Phydias”, 47 D.P.R. 528, 533-535 (1934); Saavedra v. Saavedra, 46 D.P.R. 232, 234 (1934); González Rodríguez v. Fumero, 38 D.P.R. 556, 562-573 (1928); Rivera v. Rivera et al., 24 D.P.R. 172, 173 (1916); Fransceschi et al. v. Sambolín et al., 10 D.P.R. 114, 119-121 (1906).

       Los referidos artículos rezan:

        “See. 3516. —Legalidad que constituye delito o falta

      “Cuando la nulidad provenga de ser ilícita la causa u objeto del contrato, si el hecho constituye un delito o falta común a ambos contratantes, carecerán de toda acción entre sí, y se procederá contra ellos, dándose además a las cosas o precio que hubiesen sido materia del contrato, la aplicación prevenida en el Código Penal, [Título 33,] respecto a los efectos o instrumentos del delito o falta.

        “Esta disposición es aplicable al caso en que sólo hubiere delito o falta de parte de uno de los contratantes; pero el no culpado podrá reclamar lo que hubiese dado, y no estará obligado a cumplir lo que hubiera prometido.”

        “See. 3517. —Cuando la causa torpe no constituyere delito o falta

      “Si el hecho en que consiste la causa torpe no constituyere delito ni falta, se observarán las reglas siguientes:
      “(1) Cuando la culpa esté de parte de ambos contratantes, ninguno de ellos podrá repetir lo que hubiera dado a virtud del contrato, ni reclamar el cumplimiento de lo que el otro hubiese ofrecido.
      “(2) Cuando esté de parte de un solo contratante, no podrá éste repetir lo que hubiese dado a virtud del contrato, ni pedir el cumplimiento de lo que se le hubiera ofrecido. El otro, que fuera extraño a la causa torpe, podrá reclamar lo que hubiera dado, sin obligación de cumplir lo que hubiera ofrecido.”

       En la jurisdicción federal se ha resuelto que un sólo acto es suficiente para activar los requisitos de posesión de licencia. Baron & Co., Inc. v. Bank of New Jersey, 504 F. Supp. 1199, 1209 (D.N.J. 1981).

       Véase Ruiz v. Mendez, 86 F. Supp. 29, 31 (D.P.R. 1949), donde a estos efectos se dispuso lo siguiente:
      “The general rule laid down by the weight of authority is that where a statute declares that it shall be unlawful to perform certain acts thereby prohibited -without a license, and imposes a penalty for violation, contracts for the performance of such acts, are necessarily void and incapable of enforcement, and this without reference to whether the act is to protect the public or merely to raise revenue. 30 A.L.R. 841; Johnston v. Dahlgren, 166 N.Y. 354, 59 N.E. 987.”
      En adición, véanse: Manufacturer’s National Bank of Detroit v. Hartmeister, 411 F.2d 173 (10mo. Cir. 1969); Consul Ltd. v. Solide Enterprises, Inc., 802 F.2d 1143 (9no Cir. 1986); Wickersham v. Harris, 313 F.2d 468 (10mo Cir. 1963); Dunn v. Phoenix Village, Inc., 213 F. Supp. 936 (E.D. Ark. 1963).

       A los mismos efectos, como norma general, en la jurisdicción federal se ha resuelto consistentemente que —en los estados que se requiere por ley una licencia para ejercer la profesión de corredor de bienes raíces— una persona que negocie la venta de una propiedad haciendo las funciones de un corredor, tiene que poseer la licencia requerida para poder cobrar la comisión de corretaje sobre esa venta. Véanse: Shinberg v. Bruk, 875 F.2d 973 (1er Cir. 1989); Consul Ltd. v. Solide Enterprises, Inc., ante; Rubin v. University of Minnesota, 653 F.2d 351 (8vo Cir. 1981); Dorman v. Pan-American Investments, Inc., 625 F.2d 605 (5to Cir. 1980); Wickersham v. Harris, ante; Schultz v. Palmer Welloct Tool Corp., 207 F.2d 652 (3er Cir. 1953); Rabin v. Prenzler, 451 N.E.2d 1331 (Ill. App. 1er Dist. 1983); Rubenson v. MSI Real Estate, Etc., 438 N.E.2d 1202 (Ill. App. 1982); Krause v. Boraks, 67 N.W.2d 202 (1954); Lucientes v. Bartholomew Oil Corporation, 149 P.2d 28 (Cal. 1944); McShane v. Quillin, 277 P. 554 (Idaho 1929).
      En adición, para un análisis más detallado sobre el derecho a cobrar una comi-sión, véase G. Palmer, The Law of Restitution, Ed. Little, Brown and Co., 1978, Vol. II, Sec. 8.3, págs. 180-187.

       A pesar de que el licenciado Escribá no levanta la doctrina de enriqueci-miento injusto en su alegato ante este Tribunal, la misma no puede ser invocada por el licenciado Escribá en contra de las Corporaciones en controversia, ya que hemos resuelto que “[l]a doctrina del enriquecimiento injusto no es invocable cuando su efecto es vulnerar un principio encarnado en la Constitución o las leyes del país”. Plan Bienestar Salud v. Alcalde Cabo Rojo, 114 D.P.R. 697, 703 (1983). Véase Hatton v. Mun. de Ponce, 134 D.P.R. 1001 (1994). La aplicación de la referida doctrina al caso de autos violaría el propósito de la Ley para Reglamentar la Profesión de Corredor de Bienes Raíces en Puerto Rico; por lo tanto, no procede su aplicación.
      En relación con los conceptos generales de la doctrina del enriquecimiento in-justo, véanse: E.L.A. v. Soto Santiago, 131 D.P.R. 304 (1992), Ortiz Andújar v. E.L.A., 122 D.P.R. 817 (1988); Morales v. Municipio de Toa Baja, 119 D.P.R. 682 (1987).


author: El Juez Asociado Señor Hernández Denton Juez Asociado Señor Fus-ter Berlingeri,

text:
    Milagros Acosta Quiñones y otros, demandantes y recurridos, v. Milton Matos Rodríguez, etc., demandados y recurrentes.

      Número: RE-93-486

      Resuelto: 5 de abril de 1994

      Ricardo F. Cacho Rodríguez, abogado de la parte recurrente; Arcadlo Toro Goyco, abogado de la parte recurrida.
   El Juez Asociado Señor Hernández Denton

emitió la opinión del Tribunal.

Mediante recurso de revisión comparecen ante nos Molina Auto Sales, Inc. y Universal Insurance Company para solicitar la revocación de una sentencia del Tribunal Superior, Sala de Mayagüez, que declaró con lugar una de-manda instada por Milagros Acosta Quiñones, Hermitanio Jusino Acosta y la sociedad legal de gananciales compuesta por ambos, ordenando a los demandados recurrentes a pa-gar solidariamente a la parte demandante recurrida la cantidad de noventa y nueve mil dólares ($99,000) por con-cepto de daños y perjuicios. El 10 de diciembre de 1993 emitimos una resolución en la cual concedimos a los de-mandantes recurridos un término de veinte (20) días para que comparecieran por escrito y mostraran causa por la cual no debía expedirse el auto solicitado y revocar la sen-tencia del Tribunal Superior, Sala de Mayagüez. Revocamos.

El 24 de junio de 1988, a las 11:40 a.m., mientras la codemandante, Milagros Acosta Quiñones, conducía su au-tomóvil de norte a sur por la carretera estatal Núm. 101, al llegar al kilómetro tres (3), hectómetro uno (1) de esta ca-rretera, donde hay una curva amplia, se vio involucrada en un accidente de tránsito con la guagua marca Nissan Coupe —modelo 1988— conducida por el codemandado Milton Matos Rodríguez y que era propiedad de la code-mandada Molina Auto Sales, Inc. El automóvil de la co-demandante fue pérdida total. La codemandante resultó gravemente herida y, además, quedó afectada de los ner-vios como resultado del accidente.

Los codemandantes presentaron su demanda el 23 de enero de 1990. El término para presentar la demanda ven-cía el 24 de junio de 1989. Por lo tanto, la demanda fue presentada un (1) año y siete (7) meses después de haber surgido la causa de acción bajo el Art. 1802 del Código Civil, 31 L.P.R.A. see. 5141. En la demanda, la parte de-mandante alegó que el término prescriptivo de un (1) año fue interrumpido mediante dos (2) cartas enviadas por la codemandada, Universal Insurance Company, a la code-mandante con fecha de 13 de octubre de 1988 y 26 de enero de 1989. Los codemandantes alegaron que dichas cartas constituían un reconocimiento de deuda por parte de la codemandada y que, por lo tanto, se había interrumpido el término prescriptivo de la acción.

Ambas cartas, firmadas por el ajustador de la compañía de seguros, evidencian que las partes estaban en conversa-ciones preliminares para llegar a un acuerdo de transacción. La Carta de 13 de octubre de 1988, en lo per-tinente, expresa lo siguiente:

En mi última visita a su residencia el día 7 de octubre de 1988, estando presente su esposo, discutimos por segunda oca-sión su caso. Como es de su conocimiento, anteriormente nos habíamos reunido con el mismo propósito, donde le indiqué que luego de evaluar su caso, entiéndase a base de negligencia com-parada, le hice una oferta por $3,000.00.
Sobre este particular, tanto usted como su esposo, rechazaron la oferta y me indicaron que la suma de $35,000.00 podían con-siderarla favorablemente.

La Carta de 26 de enero de 1989, en lo pertinente, ex-pone lo siguiente:

Por este medio le comunico que desconozco totalmente las razones que puedan existir de su parte para no autorizarnos a obtener todos los récords médicos suyos.
Sobre el particular, vuelvo a recalcarle que sin esos documen-tos bajo ningún concepto podremos efectuar una evaluación de su caso que nos permita hacerle una oferta en transacción razonable.

Las partes demandadas recurrentes contestaron la de-manda, formularon una reconvención y levantaron como defensa afirmativa que la causa de acción traída por la parte demandante estaba prescrita. Luego de un sinnú-mero de trámites procesales, el Tribunal Superior, Sala de Mayagüez, dictó la sentencia en la cual declaró sin lugar la reconvención formulada por la parte demandada y con lu-gar la demanda incoada por la parte demandante. Condenó a los codemandados a pagar solidariamente a la parte de-mandante la cantidad total de noventa y nueve mil dólares ($99,000) en concepto de daños y perjuicios, y las costas y gastos del litigio.

Los codemandados presentaron en término un recurso de revisión que sostiene que el tribunal de instancia erró al no desestimar la demanda por estar prescrita de su faz. Oportunamente, concedimos a la parte demandante un término para que compareciera por escrito a mostrar causa por la cual no debía expedirse el auto solicitado y revocarse la sentencia del Tribunal Superior. Luego de estudiar el escrito en cumplimiento de orden presentado por la parte demandante, procedemos según el curso decisivo intimado anteriormente.

HH HH

Para resolver el caso de marras sólo es pertinente con-siderar el señalamiento en cuanto a que la demanda es-taba prescrita. Veamos.

En esencia, la parte demandante alega que las cartas que le fueron enviadas por la codemandada Universal Insurance Company, constituyen un reconocimiento de deuda por parte de la codemandada y que, por lo tanto, se inte-rrumpió el término de prescripción de la acción.

El Art. 1868 del Código Civil," 31 L.P.R.A. see. 5298, rige lo pertinente a las acciones que prescriben por el transcurso de un (1) año: “La acción para exigir la responsabilidad civil por injuria o calumnia, y por las obligaciones derivadas de la culpa o negligencia de que se trata en la see. 5141 de este título desde que lo supo el agraviado”.

A su vez, el Art. 1873 del Código Civil, 31 L.P.R.A. see. 5303, expone las tres (3) formas en las cuales se interrumpe la prescripción de las acciones. Se interrumpe por su ejercicio ante los tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor.

Una norma que ha sido reiterada, con uniformidad, por este Tribunal es que “[n]o puede concederse ... como acto de reconocimiento de deuda las conversaciones y gestiones que sobre una posible transacción llevan a efecto las partes”. Díaz de Diana v. A.J.A.S. Ins. Co., 110 D.P.R. 471, 480 (1980).

La regla sobre el alcance de conversaciones y ofertas de transacción es que “el hecho de que un litigante haga ofer-tas de transacción o de arreglo antes del pleito o durante su tramitación, nunca puede estimarse por sí solo como un reconocimiento de su responsabilidad, y a lo sumo lo que significa es que desea evitar el pleito o su continuación, por lo que tal clase de prueba nunca debe ser permitida por los tribunales”. Díaz de Diana v. A.J.A.S. Ins. Co., supra, págs. 480-481.

Según indica Wigmore, “la oferta meramente implica un deseo de lograr sosiego {peace) y no constituye una acepta-ción de que se ha incurrido en falta”. (Traducción nuestra.) IV Wigmore on Evidence Sec. 1061, pág. 28 (1940). El Es-tado, en su deseo de fomentar la paz entre los ciudadanos, alienta las transacciones. Es por esta razón que hemos re-suelto en repetidas ocasiones que no es admisible, en plei-tos civiles, una prueba sobre las negociaciones y ofertas de transacción como indicadoras de la aceptación de responsabilidad.

La Regla 22(B) de Evidencia adoptadas en 1979 recoge esta norma. La regla establece que “[e]videncia de que una persona ha provisto, ofrecido o prometido proveer, o de que una persona ha aceptado u ofrecido o prometido aceptar, dinero o cualquier otra cosa para transar una reclamación no es admisible para probar responsabilidad ...”. 32 L.P.R.A. Ap. IV.

El reconocimiento de una deuda por parte del deudor tiene que ser “ ‘espontáneo o directamente verificado por el deudor de un modo inicial y con la específica intención de reconocer la pervivencia de un derecho contrario’ ”. Díaz de Diana v. A.J.A.S. Ins. Co., supra, pág. 482.

Examinada la normativa pertinente, procede que la apliquemos a los hechos ante nos.

La controversia que ha de resolverse en el caso de ma-rras es si las Cartas de 13 de octubre de 1988 y de 26 de enero de 1989 que envió la codemandada, Universal Insurance Company, a la demandante constituyen un acto de reconocimiento de deuda según lo requiere el Art. 1873 del Código Civil, supra, para interrumpir el término prescrip-tivo de la causa de acción.

En la primera carta, el ajustador menciona una oferta de transacción que fue rechazada por los codemandantes y hace los esfuerzos por hacer una próxima oferta de transacción. En la segunda carta, el ajustador es persis-tente en que necesita los expedientes médicos de la code-mandante para poder hacer una oferta de transacción razonable. En ningún momento, en estas cartas, la compa-ñía de seguros hace un reconocimiento claro, espontáneo e inequívoco de la deuda. Del lenguaje de las cartas citadas se desprende que su propósito era llegar a un acuerdo. Es claro que la codemandada —Universal Insurance Company— estaba haciendo las gestiones preliminares para hacer una oferta de transacción a los demandantes.

El accidente del cual surgió la causa de acción de acuerdo con el Art. 1802 del Código Civil, supra, ocurrió el 24 de junio de 1988. El término prescriptivo de la acción de daños se computa desde el momento en el cual el agraviado conoce o sabe acerca de la existencia del daño. Cintrón v. E.L.A., 127 D.P.R. 582 (1990). El término de prescripción para las acciones que surgen bajo el Art. 1802 del Código Civil, supra, es un (1) año, por lo tanto la acción prescribía el 23 de junio de 1988. El término de prescripción no fue interrumpido por ninguna de las tres (3) formas que esta-blece el Art. 1873 del Código Civil, supra. Veamos.

La primera forma que expone el Art. 1873 del Código Civil, supra, es por el ejercicio de la acción ante los tribunales. Surge claramente de los hechos que la de-manda original se presentó luego de haber transcurrido un (1) año y siete (7) meses desde la ocurrencia de los hechos. Por lo tanto, la parte demandante no cumplió con este primer requisito.

La segunda forma que estipula el artículo citado es por reclamación extrajudicial del acreedor. La interrupción estatuida en este artículo “ ‘es la manifestación inequívoca de [quien], amenazado con la pérdida de su derecho, expresa su voluntad de no perderlo’ ”. Zambrana Maldonado v. E.L.A., 129 D.P.R. 740, 751 (1992). En cuanto a la forma del acto de la reclamación, Diez-Picazo expone:

... La Ley no exige, en este punto, ninguna forma especial y donde la ley no distingue tampoco debemos nosotros distinguir. En cualquier forma que sea hecha la reclamación posee valor interruptivo. ... En todo caso, se podrá plantear un problema de prueba —de la existencia de la reclamación y de su fecha-pero no un problema de forma. L. Diez-Picazo, La prescripción en el Código Civil, Barcelona, Ed. Bosch, 1964, Cap. IV(2), pág. 40.

Para que la interrupción extrajudicial surta efecto, la reclamación o pretensión tiene que ser dirigida al sujeto pasivo del derecho y debe ser recibido por éste. Zambrana Maldonado v. E.L.A., supra. Le corresponde al titular del derecho que alegue haber hecho una reclamación extrajudicial probarlo mediante una prueba directa o circunstancial. Un examen de los autos del caso revela con claridad que la parte demandante no alegó ni probó me-diante prueba directa ni prueba circunstancial haber he-cho una reclamación extrajudicial a ninguno de los codemandados.

Aun si aceptamos que la Carta de 13 de octubre de 1988 constituye una prueba circunstancial de que hubo una re-clamación extrajudicial verbal por parte de los demandan-tes a la Universal Insurance Company que interrumpía el término prescriptivo, el nuevo término prescribía el 13 de octubre de 1989. La demanda fue presentada el 24 de enero de 1990, es decir, tres (3) meses más tarde de la fecha cuando prescribía el término. En conclusión, la de-manda estaría prescrita de todas formas.

Tampoco hay evidencia de que hubo actividad entre la aseguradora y los codemandantes después de la Carta de 13 de octubre de 1988. La Carta de 26 de enero de 1989, que envió la aseguradora a los codemandantes, tenía el propósito de pedirles que firmaran una autorización para obtener sus récord médicos y, así, poder hacerles una oferta de transacción razonable. Dicha carta no constituye una prueba circunstancial de que hubo otra reclamación extrajudicial de la deuda que interrumpiera el término prescriptivo.

La tercera forma de interrumpir el término prescriptivo que establece el Art. 1873 del Código Civil, supra, es me-diante cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor. Hemos dejado establecido el principio jurispruden-cial y de derecho de que las ofertas de transacción no cons-tituyen un reconocimiento de deuda.

Luego de evaluar las cartas que envió la codemandada a la parte demandante determinamos, por su contenido, que constituyen, principalmente, gestiones incidentales a una oferta de transacción y no interrumpieron el término pres-criptivo de un (1) año. Además, aun si asumiéramos que la Carta de 13 de octubre de 1988 constituye prueba circuns-tancial de una reclamación extrajudicial, la demanda fue incoada un (1) año y tres (3) meses después de esta gestión. Por todo lo cual, es forzoso concluir que la demanda original estaba prescrita a la fecha de su presentación.

Aunque somos conscientes de los daños sufridos por Milagros Acosta Quiñones y Hermitanio Jusino Acosta, no po-demos soslayar la importancia en nuestro ordenamiento de la figura de la prescripción y de que los demandantes tie-nen que ser diligentes en el ejercicio de sus derechos, y que “las reclamaciones válidas se accionan inmediatamente y no se abandonan”. Culebra Enterprises Corp. v. E.L.A., 127 D.P.R. 943, 950 (1991). Véase Rivera Castillo v. Mun. de San Juan, 130 D.P.R. 683, 695 (1992).

Se dictará la sentencia correspondiente.

El Juez Asociado Señor Fuster Berlingeri disintió con opinión escrita, a la cual se unieron los Jueces Asociados Señores Negrón García y Alonso Alonso.

- O -

Opinión disidente emitida por el

Juez Asociado Señor Fus-ter Berlingeri,

a la que se unen los Jueces Asociados Señores Negrón García y Alonso Alonso.

En su opinión en este caso, la mayoría entremezcla dos cuestiones jurídicas que, a pesar de estar relacionada una con la otra, son distintas entre sí. Llega, además, a un resultado que, respetuosamente, considero desacertado e injusto.

La cuestión propiamente ante nos es si determinadas negociaciones entre las víctimas de un grave accidente automovilístico y la aseguradora del causante del acci-dente, según se reflejan en las cartas enviadas por esa ase-guradora a dichas víctimas, interrumpieron el término prescriptivo de la acción de daños y perjuicios que las víc-timas tenían derecho a incoar bajo el Art. 1802 del Código Civil, 31 L.P.R.A. see. 5141. La mayoría en su opinión exa-mina brevemente la normativa sobre los efectos jurídicos de las ofertas de transacción y resuelve que no se inte-rrumpió la prescripción en este caso porque las gestiones realizadas por la aseguradora para tratar de llegar a una transacción no constituyeron un acto de reconocimiento de deuda. A renglón seguido, sin examinar a fondo esta otra parte de la normativa aplicable, como si se tratase de una ocurrencia súbita, la mayoría resuelve además que tam-poco se interrumpió la prescripción por reclamación extrajudicial.

No puede disputarse de modo alguno que las gestiones en cuestión no constituyeron una aceptación de responsa-bilidad por parte de la compañía de seguros. Coincido ple-namente con la mayoría en que esa compañía sólo estaba en trámites dirigidos a lograr una transacción con las víc-timas y en que ello no aparejaba un reconocimiento de deuda. Tal determinación, sin embargo, no resuelve total-mente la cuestión ante nos de si se interrumpió la prescrip-ción o no. Las negociaciones entre las víctimas y la asegu-radora pueden haber dado lugar a que se configurara una reclamación extrajudicial por las víctimas, aunque no haya mediado un reconocimiento de deuda por la aseguradora. Como reconoce la propia mayoría en su opinión, son dos eventos jurídicos totalmente distintos entre sí. Art. 1873 del Código Civil, 31 L.P.R.A. see. 5303. Como tal, en un caso como el de marras, ambas posibilidades requieren una con-sideración cabal y separada.

En el caso de marras ciertamente no hubo un reconoci-miento de deuda, pero sí medió una reclamación extrajudicial. Sin embargo, la mayoría desacertadamente no lo resuelve así. En mi criterio, la mayoría despacha muy ligeramente la cuestión de si en este caso hubo una recla-mación extrajudicial que interrumpiese la prescripción. Cita algo de la normativa que rige el asunto pero no la aplica con pleno sentido jurídico. Sobre todo, no se analiza el asunto a fondo con miras a la naturaleza y los propósitos de las instituciones jurídicas en cuestión y a las circuns-tancias especiales del caso.

En la primera de las cartas enviada por la aseguradora a las víctimas, citada por la mayoría en su opinión, la ase-guradora reconoce expresamente no sólo que las víctimas rechazaron la primera oferta de transacción de la compa-ñía de seguros de $3,000, sino que además dichas víctimas le indicaron a la compañía “que la suma de $35,000.00 po-dían considerarla favorablemente”. Opinión mayoritaria, pág. 671. Es decir, la aseguradora admite que las víctimas reclamaron una cantidad mayor para llegar a un acuerdo. Esta reclamación de las víctimas satisfizo cabalmente los requisitos que deben cumplir las reclamaciones extrajudi-ciales para ser efectivas, conforme lo pautado extensa-mente en el caso clave Díaz de Diana v. A.J.A.S. Ins. Co., 110 D.P.R. 471 (1980). Se trata evidentemente de un acto de declaración de voluntad para requerir un comporta-miento, que fue recibido por el obligado. Díaz de Diana v. A.J.A.S. Ins. Co., supra, pág. 476.

La reclamación extrajudicial aludida dio lugar a que la compañía de seguros procediera entonces a evaluarla. En la referida Carta de 13 de octubre de 1988, la aseguradora, después de reconocer la reclamación de $35,000 de las víc-timas, les solicitó a éstas la entrega de todos los certifica-dos médicos acreditativos de las lesiones sufridas por las víctimas, y expresamente les explicó que necesitaba tales certificados para poder evaluar su reclamación a la luz de éstos, y de esa forma poder emitir una decisión.

Luego de haber enviado la carta aludida, el 25 de enero de 1989 el ajustador de la compañía de seguros visitó por tercera vez a las víctimas en su residencia. En esta ocasión obtuvo copias de algunos de los certificados médicos que la compañía había requerido en la Carta de 13 de octubre de 1988. Al día siguiente de esta tercera visita, la asegura-dora volvió a escribirle a las víctimas pidiéndoles el resto de los certificados médicos. Es decir, la compañía de segu-ros quería algo más de lo que se le entregó el 25 de enero, y por eso en su Carta de 26 de enero de 1989 les dice a las víctimas:

... vuelvo a recalcarle que sin esos documentos bajo ningún concepto podremos efectuar una evaluación de su caso que nos permita hacerle una oferta en transacción razonable.

De todo lo anterior es evidente que las víctimas habían hecho una reclamación extrajudicial que seguía vigente ante la compañía de seguros mientras ésta la evaluaba. Es evidente también que las víctimas entendían que estaban en un proceso de negociación que posiblementé daría lugar a un acuerdo, que haría innecesario el trámite judicial. Su participación en ese proceso implicaba necesariamente la voluntad de hacer valer su derecho a una indemnización. No puede estimarse de modo razonable alguno que su par-ticipación en el proceso de negociación constituyera un abandono o inercia en el ejercicio de sus derechos. De Jesús v. Chardón, 116 D.P.R. 238 (1985). Por el contrario, tratán-dose de personas que no eran legas en estos asuntos —como las víctimas no lo eran— su participación en las negociaciones es prueba clara de su intención de ejercitar sus derechos. Feliciano v. A.A.A., 93 D.P.R. 655 (1966). Es además aplicable a este caso la acertada cita que hicimos del eminente comentarista Diez-Picazo, en Zambrana Maldonado v. E.L.A., 129 D.P.R. 740, 752 (1992):

“La Ley no exige, en este punto, ninguna forma especial y donde la ley no distingue tampoco debemos nosotros distinguir. En cualquier forma en que sea hecha la reclamación posee valor interruptivo. ... En todo caso, se podrá plantear un problema de prueba —de la existencia de la reclamación y de su fecha-pero no un problema de forma.” (Enfasis suplido.)

Conforme a la doctrina civilista, en Puerto Rico ya he-mos resuelto claramente que la prescripción extintiva es una institución que “ ‘se basa en el imperativo de castigar la inercia en el ejercicio de los derechos [y así] ... evitar litigios difíciles de adjudicar por la antigüedad de las recla-maciones’ ”. Zambrana Maldonado v. E.L.A., supra, pág. 751. Véase De Jesús v. Chardón, supra. Su propósito claro es darle efectividad al tráfico jurídico, evitando que el deu-dor o sujeto pasivo de una relación jurídica sea indebida-mente afectado por las demoras o abandono del titular activo. íd. La clara presencia de los elementos aludidos de inercia o abandono son esenciales para que sea justificable moral y jurídicamente una determinación de que en deter-minado pleito medió la prescripción debido a que que tal determinación, al conculcar la acción para reclamar un de-recho, tiene el grave y oneroso efecto de negar su vindicación. Es por ello que Diez-Picazo entiende que una reclamación extrajudicial posee valor interruptivo no im-porta la forma en que sea hecha, y que Albaladejo juzgue similarmente que deben considerarse muchas formas posi-bles de hacer la reclamación extrajudicial, “siempre que la conciencia social estime que se trata de una conducta en la que, con más o menos suavidad, o de forma más o menos tajante o apremiante, se muestre la decisión de obtener el pago”. M. Albaladejo García, Comentario al Artículo 1.973 del Código Civil, 1977 Rev. Der. Priv. 987, 989 (1977). El fundamental valor jurídico de permitirle a las partes vin-dicar sus derechos judicialmente requiere esta concepción liberal de la reclamación extrajudicial.

En el caso ante nos las víctimas sufrieron daños serios, incluyendo a una de ellas, quien resultó gravemente herida. Estas víctimas son sujetos activos de importantes derechos que no deben denegarse trivialmente. Dichas víc-timas actuaron prestamente en el ejercicio de sus derechos. De ningún modo puede estimarse que actuaron de forma tal que quedaran satisfechos los propósitos jurí-dicos que le darían sentido y justificarían la aplicación aquí de la institución de la prescripción. Dichas víctimas no abandonaron su causa de acción ni incurrieron en dilacio-nes que dificultasen la adjudicación de su reclamación. No actuaron de modo tal que afectara indebidamente los dere-chos de los demandados. Por el contrario, su reclamación era objeto de un proceso de negociación con la aseguradora. Ésta, con su consabida experiencia en estos asuntos y su fácil acceso al asesoramiento jurídico, era la única que te-nía interés en postergar o darle largas al asunto. Por razo-nes de equidad, si hubiese alguna duda sobre la cuestión de la prescripción —y yo no creo que la haya — esa duda debe resolverse a favor de las víctimas. Ello sería lo justo y estaría conforme con el reiterado principio, que hemos de-sarrollado en otro contexto, de que los casos deben verse en sus méritos. Banco de la Vivienda v. Carlo Ortiz, 130 D.P.R. 730 (1992); Mercado v. Panthers Military Soc., Inc., 125 D.P.R. 98 (1990); Echevarría Jiménez v. Sucn. Pérez Meri, 123 D.P.R. 664 (1989); Garriga Gordils v. Maldonado Colón, 109 D.P.R. 817, 822 y 823 (1980). De esta forma, además, se evitaría el efecto que tiene la decisión de la mayoría de darle carta blanca a la perniciosa práctica de algunas aseguradoras de entretener con ofertas de tran-sacción a las ingenuas víctimas de accidentes mientras transcurre el período prescriptivo para incoar la acción judicial correspondiente. Nótese que la mayoría en su opi-nión ni siquiera exige que en estos casos la aseguradora le advierta a las víctimas que sus derechos pueden disiparse mientras “negocian” una transacción con ella.

En resumen, pues, para mí no tiene sentido jurídico al-guno, y constituye una injusticia, aferrarse a una interpre-tación restrictiva y técnica en extremo de la figura de la prescripción, para denegar el derecho de acción a víctimas que han sufrido graves daños y que no se han cruzado de brazos en su reclamación, sobre todo cuando ello tiene el efecto de permitir que continúe ocurriendo la aludida prác-tica indebida de algunas aseguradoras. Por ello, DISIENTO.

       La codemandada Universal Insurance Company es la compañía que asegura a Molina Auto Sales, Inc. contra accidentes de automóviles.

       “El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negli-gencia, está obligado a reparar el daño causado. La imprudencia concurrente del perjudicado no exime de responsabilidad, pero conlleva la reducción de la indemnización.” Art. 1802 del Código Civil, 31 L.P.R.A. see. 5141.

       En el complejo proceso ante el foro de instancia, en el cual las víctimas resultaron victoriosas y obtuvieron una importante suma como indemnización, el asunto en controversia nunca fue la cuestión de la prescripción, sino más bien lo relativo a la prueba de algunos de los daños.


author: per curiam:

text:
      In re Ana J. Rodríguez Ortiz, querellada.

      Número: MC-88-53

      Resuelto: 6 de abril de 1994

      Rafael Ortiz Carrión, Procurador General, y Eliadís Orsini Zayas, Procuradora General Auxiliar, abogados de El Pueblo.
   per curiam:

El 18 de agosto de 1988 referimos al Procu-rador General de Puerto Rico una declaración jurada pres-tada por el Ledo. Carlos A. Cabán, entonces Director del Panel Central de este Tribunal, en torno a la conducta pro-fesional observada por parte de la Leda. Ana J. Rodríguez Ortiz. Éste, después de realizar la correspondiente investi-gación, rindió un informe el 22 de septiembre de ese mismo año.

I

La investigación reveló que el 16 de agosto de 1988 la Leda. Ana J. Rodríguez —abogada de una parte en un re-curso ante la consideración de este Tribunal— llegó al Tribunal Supremo y, luego de identificarse con el Alguacil Julio Rivera, pidió comunicarse con el licenciado Cabán. Durante la conversación que sostuvieron éstos, ella le in-formó que era abogada en el caso CE-88-409 y que uno de los abogados de la parte contraria había manifestado que su recurso no tenía oportunidad alguna a nivel del Tribu nal Supremo porque “todo estaba arreglado”. Ésta mani-festó, además, que tenía una profunda preocupación porque no se le hiciera justicia a su cliente. El licenciado Cabán le señaló a la licenciada Rodríguez “que [l]e era imposible discutir dicho caso con ella y que según [su] experiencia, todos los recursos son estudiados de forma responsable por los Jueces”. Informe, pág. 3.

El 17 de agosto de 1988, el licenciado Cabán se comu-nicó con la licenciada Rodríguez con el propósito de inda-gar más sobre lo narrádole por ésta el día anterior. La li-cenciada Rodríguez le informó que ella no había escuchado personalmente las declaraciones referentes a que “todo es-taba arreglado” ante este Tribunal, pero que las mismas habían sido escuchadas por una tercera persona, la Sra. Edna Santiago, quien las escuchó del Ledo. Juan Guijarro Turrull, quien era uno de los abogados en el referido-caso.

En la investigación realizada por el Procurador General, la licenciada Rodríguez declaró que ella estaba arre-pentida y que creía que había actuado pasionalmente bajo al impresión de estar haciendo todo lo mejor por su cliente. Ante toda la prueba recopilada, el Procurador General con-cluyó que

... en cuanto a la conducta de la Leda. Ana J. Rodríguez consi-deramos la misma altamente lesiva a la integridad del Tribunal y con el propósito directo o indirecto de afectar el proceso legí-timo de este Honorable Tribunal al atender los recursos ante su consideración. Informe, pág. 48.

Estando en condiciones de resolver el asunto ante nues-tra consideración, procedemos a así hacerlo.

I — I I — 1

Señalamos, de entrada, que la conducta de la licenciada Rodríguez al visitar al licenciado Cabán con la intención de expresarle sus preocupaciones referente a un recurso presentado ante este Tribunal, fue una imprudente e impropia, o, cuando menos, totalmente improcedente a la luz de los Cánones 9 y 11 del Código de Ética Profesional, 4 L.P.R.A. Ap. IX. El Canon 9 del Código de Ética Profesional, supra, exige de todo abogado un deber de “observar para con los tribunales una conducta que se caracterice por el mayor respeto”; a iguales efectos, el Canon 11 del Código de Ética Profesional, supra, prohíbe que todo abogado se comunique con un juez referente a un asunto ante su consideración.

Uno de los objetivos que persiguen los cánones de ética profesional es tener en los abogados los máximos ex-ponentes del respeto y exaltación del foro judicial. Véase In re Martínez, Jr, 108 D.P.R. 158 (1978). El abogado nunca debe olvidarse que es un funcionario que tiene la obligación de mantener y promover inmaculada la imagen de la justicia. Coll Moya v. Alcaide, Cárcel Municipal, 89 D.P.R. 225 (1963). A esos efectos, en In re Rodríguez Torres, 104 D.P.R. 758, 766 (1976), expresamos que:

No obstante, la justicia debe ser inmaculada no sólo en su realidad sino también en su apariencia externa. Dicho principio está encarnado en diferentes disposiciones del Código de Ética Profesional. La prohibición establecida en el Canon 11 respecto a las influencias o presiones indebidas hacia jueces debe inter- pretarse a la luz de lo anterior como que prohíbe también cual-quier actuación que diese lugar a una apariencia de indebidas influencias. En nuestro sistema de gobierno, “donde la voluntad del pueblo es la fuente del poder público [y] donde el orden público está subordinado a los derechos del hombre”, la con-fianza del pueblo en su sistema de justicia es de vital importan-cia para el mantenimiento de la armonía social y esto le impone a cada abogado, en cada instante de su gestión profesional, la más cuidadosa auto-disciplina de forma que evite siempre aun la más leve apariencia de actuaciones indebidas. (Énfasis suplido.)

El pretender ejercer influencia —expresa o sutil, real o imaginaria— sobre organismos administrativos o judiciales adjudicativos y sus funcionarios, es incurrir en conducta impropia. Véase In re Franco Soto, 115 D.P.R. 740, 752 (1984). Es, además, altamente improcedente que un abogado se comunique con un juez, o algún ayudante de éste, con el propósito de hablarle de un caso ante su consideración, por tener esta actuación, aun cuando menos en apariencia, el efecto de afectar el proceso decisorio del tribunal. Reiteradamente hemos expresado que el Código de Etica Profesional “exige al abogado ... que esté consciente de la importancia de evitar aun la apariencia de conducta impropia”. In re Franco Soto, supra, pág. 752. Todo abogado debe evitar toda actuación o conducta que pueda dar base a la creencia de que se ejerce o se pretende ejercer influencias en el ánimo de un juzgador.

En el caso ante nos, aunque la licenciada Rodríguez no se comunicó directamente con ningún juez, su actuación podría considerarse dirigida a pretender influir —de ma-nera indirecta y sutil— en el proceso decisorio de este Foro. Aunque la actuación no haya sido una mal intencionada, la misma puso, innecesaria e irresponsablemente, en entredi-cho el prestigio e integridad de este Tribunal; conducta que es una altamente reprobable.

En vista a ello, y atendido el hecho del genuino arrepen-timiento de la licenciada Rodríguez por la situación por ella causada, somos del criterio que procede, como sanción disciplinaria, únicamente censurar a la licenciada Rodríguez.

Se dictará sentencia de conformidad.

Los Jueces Asociados Señor Negrón García y Señor Alonso Alonso no intervinieron.

       Del informe se desprende que en la investigación el Procurador General entrevistó a los Ledos. Francisco Díaz Herrero, Iván Durant Sierra, Juan Guijarro Turrull, Fausto Ramos Quirós, Gabriel A. Oliveras, Carlos Cabán García (Oficial Jurídico de este Tribunal), Ana J. Rodríguez y a la Sra. Edna Santiago. Se'entrevistó, además, a los alguaciles Julio Rivera Morales, José Álvarez González, Rafael Rivera Figueroa y Pablo Robles Buyá; a la Sra. Elizabeth Fuentes y al Sr. Luis R. Amaral.

       Primeramente, la licenciada Rodríguez solicitó entrevistarse con el Ledo. Gabriel Oliveras, Oficial Jurídico de la Hon. Juez Naveira de Rodón; fue informada que éste ya no trabajaba en este Tribunal. Surge del expediente que la licenciada Rodríguez no conocía personalmente al licenciado Oliveras ni al licenciado Cabán.

       El recurso ante nuestra consideración (CE-88-409) trataba sobre la división de una comunidad hereditaria, en la cual el tribunal de instancia ordenó la venta de una propiedad sin que alegadamente mediara tasación ni subasta pública. Surge del expediente del caso que el 18 de agosto de 1988 este Tribunal emitió una orden de mostrar causa dirigida al demandante para que argumentara su posición en cuanto al recurso radicado. El 12 de enero de 1989, y luego de reevaluar el recurso presen-tado a la luz de la comparecencia de la parte demandante, este Tribunal declaró el mismo no ha lugar. Mociones de reconsideración fueron declaradas no ha lugar el 16 de febrero de 1986 y el 21 de marzo de 1987, respectivamente.

       El licenciado Cabán, el 18 de agosto de 1988 y luego de haberle informado lo sucedido al entonces Juez Presidente de este Tribunal, prestó una declaración jurada ante el Secretario General del Tribunal exponiendo los hechos ocurridos el 16 de agosto, referente a la conversación sostenida el día de la visita de la licenciada Ro-dríguez Ortiz, y a la del día posterior a éste.
      Referente a este punto, el licenciado Guijarro negó rotundamente haber hecho estas expresiones; por su parte, la Sra. Edna Santiago declaró que había oído las referidas expresiones en el acto de desahucio llevado a cabo a nivel de instancia.

       El Canon 11 del Código de Ética Profesional, 4 L.P.R.A. Ap. IX, establece:
      “Las marcadas atenciones y la hospitalidad inusitada por parte de un abogado hacia un juez traen consigo equívocas interpretaciones sobre los motivos tanto del juez como del abogado y deben evitarse. Un abogado no debe comunicarse ni discutir con el juez en ausencia de la otra parte sobre los méritos de un caso pendiente, y merece ser reprendido por cualquier acción encaminada a obtener especial conside-ración personal de un juez. Sumo cuidado debe tener el abogado que ocupa un cargo público o político en abstenerse de tratar de ejercer influencia o presión indebida en la tramitación de cualquier asunto sometido a la consideración judicial.”