text:
    Empresas Capote, Inc., peticionaria, v. Tribunal Superior, Sala de San Juan, Hon. Miguel A. Giménez Muñoz, Juez, demandado; Carl G. Gaumann, interventor.

      Número: O-75-14

      Resuelto: 29 de abril de 1975

      Luis Muñoz Rivera y Enriqite A. Vázquez, abogados de la peti-cionaria; McConnell, Valdés, Kelly, Sifre, Griggs & Ruiz Suria y Luis F. Gómez, abogados del interventor; Rodríguez Maduro & Torres Vila, abogados de Pedro A. Miranda.
   El Juez Asociado Señor Negrón García

emitió la opinión del Tribunal.

El presente recurso nos permite por primera vez definir los efectos jurídicos del Art. 1489 del Código Civil en cuanto a la prelación de un crédito de un acreedor general del contratista de la obra, en relación con los fondos que aún adeuda el dueño de la obra, con respecto a su construcción.

El trasfondo de hechos pertinentes es el siguiente:

La Autoridad de Edificios Públicos, en lo sucesivo Autoridad, encomendó al arquitecto Pedro Miranda, en ade-lante el arquitecto Miranda, todo el diseño del edificio cono-cido como “Centro Judicial para el Area Metropolitana de San Juan” mediante contrato suscrito el 25 de marzo de 1968; obra que éste realizaría por precio cierto determinable, auxi-liado por distintos consultores, seleccionados y contratados directamente por el arquitecto Miranda con aprobación de la Autoridad. El contrato disponía los pagos en distintas etapas y que con posterioridad al primero, los restantes no se realizarían a menos que el Arquitecto Miranda sometiera evidencia certi-ficada de los consultores acreditando conformidad por sus respectivos pagos, quedando el último pago sujeto a que media-ra acuerdo final al respecto entre ellos. En ausencia de con-formidad, los consultores podían notificar a la Autoridad que retuviera sus pagos, quedando ésta facultada a satisfacerlos directamente.

El 15 de julio de 1969, un acreedor general del arquitecto Miranda en el caso civil número 69-4047 sobre cobro de dinero, Nicolás Quintana v. Pedro Miranda, obtuvo un “Mandamiento de Embargo” en aseguramiento de sentencia por la suma total de $110,050.00, que en la alternativa señalaba: “En caso de que los bienes o parte de ellos constituyan derechos, título o fondos que tenga a su favor la parte demandada en terceras personas, requiérase para que de no estar los mismos dispo-nibles al momento de diligenciarse el embargo, se retengan en poder de tal tercero, y en su día se enyíen a la oficina del alguacil. . . .” La orden de embargo fue diligenciada me-diante entrega al Director Ejecutivo de la Autoridad, dueña de la obra en que participaba el arquitecto Miranda.

El 22 de enero de 1971 Carl G. Gaumann, arquitecto con-sultor del arquitecto Miranda en dicha obra, radicó demanda contra éste por incumplimiento de contrato y compensación re-clamando por trabajos allí realizados la suma total de $53,804.80. Obtuvo como remedio provisional en aseguramiento de sentencia una orden de abstención de pago y oportuno depó-sito dirigida a la Autoridad y debidamente diligenciada res-pecto a la suma reclamada de la “última factura” del arqui-tecto Miranda.

Así las cosas, el 16 de junio de 1971 la Autoridad radi-có el caso número 71-3402, sobre Adjudicación de Reclamacio-nes Opuestas y Sentencia Declaratoria, promovido por razón de existir las reclamaciones conflictivas contra Miranda antes mencionadas y otras reclamaciones más de varios consultores del proyecto, a todos los cuales figuró como demandados.

La peticionaría Empresas Capote, Inc., en lo sucesivo, Capote, es la cesionaria de la sentencia por estipulación obtenida por Quintana como acreedor general en el caso 69-4047 antes referido de 15 de septiembre de 1972.

El tribunal de instancia ha adjudicado y satisfecho va-rios créditos de la mayoría de los demandados consultores que-dando otras controversias pendientes, incluyendo dos reconven-ciones interpuestas contra la Autoridad, una del arquitecto Miranda reclamando $211,848.16 y otra del interventor y ar-quitecto consultor Gaumann por $46,069.16. Este último y la peticionaria Capote se disputan la preferencia sobre el rema-nente de lo consignado que resulta ser el incidente que motiva la controversia ante nos.

La peticionaria Capote basa su preferencia en el embargo y la sentencia del caso 69-4047 y lo dispuesto en el Art. 1829 del Código Civil (31 L.P.R.A. see. 5214), que consagra el orden de pago de créditos no preferidos y con remisión al Art. 1824 (31 L.P.R.A. see. 5194), reconoce la superio-ridad de los créditos no privilegiados que consten “[p]or sentencia firme, si hubiesen sido objeto de litigio.” Dis-cute la inaplicabilidad del Art. 1489 del referido cuerpo al interventor y arquitecto consultor Gaumann, quien por el contrario plantea su aplicabilidad y argumenta adicionalmente ser un acreedor preferente en orden al contrato otorgado entre el arquitecto Miranda y la Autoridad; tésis que encontró apoyo ante el tribunal de instancia.

Aunque nuestra jurisprudencia hasta el presente se ha limitado a controversias originadas por reclamaciones de materialistas, los principios en ésta esbozados naturalmente rigen la acción incoada por un suplidor de trabajo. Por la relevancia al caso que nos ocupa es de rigor destacar, que hemos reconocido invariablemente — basado en consideraciones de orden público, moral y de equidad — que se trata de una acción directa contra el dueño de la obra hasta la cantidad que éste adeude al contratista a la fecha en que se hace la reclamación, cuyo efecto es sustraer el importe de lo recla-mado de los otros acreedores particulares del contratista por otros conceptos. Armstrong, etc. v. Inter-Amer. Builders, Inc., 98 D.P.R. 734 (1970); Amer. Surety Co. v. Tribunal Superior, 97 D.P.R. 452 (1969); C. Armstrong e Hijos v. Díaz, 95 D.P.R. 819 (1968).

A tal enfoque doctrinario, con visión renovadora de los preceptos de nuestro Código Civil, y a tono con las exigencias y métodos de contratación moderna resolvemos ahora, que dentro del amplio molde de la figura de contrato de arrendamiento de obras y servicios están claramente comprendidas las llamadas profesiones y artes liberales, tales como los arquitectos; profesión cuyo ejercicio presupone el desempeño de trabajo susceptible, como en el caso de autos, de realizarse en obra ajustada alzadamente mediante contrato beneficiándole — de concurrir los demás requisitos — la acción directa contra el dueño de la obra reconocida en el Art. 1489 y según los pronunciamientos en nuestra doctrina jurisprudencial.

Esta conclusión se deriva no sólo de los términos literales del artículo antes citado, que al referirse “ponen su trabajo” lo hace sin cualificación de clase alguna, sino al tenor de sen-tido espiritual de equidad y justicia que lo informa.

Al incorporarse este precepto sustantivo al Código Civil Español en su Art. 1597, “... se prescindió de denominaciones profesionales, utilizando expresión general que da idea de ser instituida la acción en favor y garantía del trabajo en varias excepciones o formas remunerativas, si bien persigue el lucro estricto del salario u otro más amplio, compensador de aptitudes, riesgos o esfuerzos....” Sentencia del Tribunal Supremo de España de 29 de junio de 1936.

El comentarista Seaevola, con atinada clarividencia observa:

“El arrendamiento de obra es un contrato ¡por el cual una de las partes se encarga de hacer una cosa ,para la otra, mediante un precio convenido entre ellas.

El contrato de obra lo es de fuerza inteligente adecuada a una finalidad constructiva o transformadora. Su objeto actual es una potencialidad latente (trabajo) y una representación ideal de la cosa que aquella potencialidad, hábilmente dirigida, ha de producir.

Esencialmente el contrato de obra es contrato de trabajo; no fuerza muscular o mental aisladamente considerada como factores del todo patrimonial, sino ligada con la producción de una cosa concreta, que mediante un precio estimativamente de-terminado ha de pasar, una vez construida, al dominio ajeno.

La prestación puede ser de trabajo o industria. . . . Trabajo es esfuerzo u ocupación en alguna obra o ministerio. Industria es oficio, profesión mecánica que uno ejerce.

Estas distintas dicciones calificadas por una mayor especiali-zación de la destreza, carecen de todo valor legal y deben borrarse del texto.

El peón que amasa el yeso y el .ingeniero que proyecta un ferrocarril realizan trabajo, porque uno en las faldas y otro en las cumbres de la inteligencia, ponen a contribución su patrimo-nio personal, hacen, ejecutan, cooperan a la ejecución de una obra determinada.

Todas estas justificaciones teóricas tienen innegable funda-mento, ya se atienda al trabajo manual remunerado con salario, ya a la provisión de materiales por contratos de compra efec-tuados entre los proveedores y el contratista. La razón fundamental es de equidad, y consiste en no ser lícito que dueño o em-presario, o ambos, hasta por fraudulenta confabulación, se en-riquezcan dañadamente con el esfuerzo o la aportación impagada de operarios y materialistas (voz corriente en la técnica vulgar y adulterada de los oficios constructivos).” XXIV, Scaevola, Código Civil, págs. 75-76 (1950).

Manresa, en la obra citada resume la cuestión del siguiente modo:

“En todos los casos [de trabajadores intelectuales, domésti-cos y operarios] se descubre el mismo fenómeno: el individuo que es dueño de sus fuerzas físicas o intelectuales las ejercita en provecho cierto de sus semejantes a cambio de la pactada com-pensación económica: el trabajo es el objeto del contrato.” Pag. 676.

El concepto contratista, va más allá del significado vinculante a la ingeniería, sino que se extiende a la acepción más amplia cubridora de la persona que se .obliga frente a otra a realizar o producir determinados resultados o actividades a cambio de precio cierto; entendiéndose por precio cierto, precio determinable, ya sea mediante una remuneración única e invariable por toda la obra o por precio fijado por piezas o medidas.

Lo expuesto nos lleva a la conclusión de que es incorrecta la argumentación de Capote en el sentido de que el arquitecto Miranda no es un contratista ni pactó la realización de una obra ajustada con la Autoridad. Al contrario, éste al igual que el arquitecto consultor Gaumann, en sus respectivas encomien-das diseñaron y produjeron unos planos que a los fines del contrato en cuestión, resultan ser obras realizadas con talento y actividad, que no es otra cosa que trabajo aportado en la construcción del Centro Judicial.

Ahora bien, la peticionaria Capote (cesionaria del aeree-dor general) nos pide que resolvamos la inaplicabilidad del Art. 1489 y por ende la preferencia de su crédito, señalando que al momento en que el arquitecto consultor Gaumann re-clamó de la Autoridad, ya su cedente Quintana (acreedor general) había obtenido el embargo y la sentencia. Reflexio-nada cuidadosamente la lógica de tal proposición nos encon-tramos con las siguientes dificultades:

La orden de retención de fondos y la Sentencia obtenida por el acreedor general Quintana en el caso número 69-4047 recayeron en unos fondos sobre los cuales el arquitecto Miranda no tenía derecho exclusivo, no eran líquidos y estaban sujetos a la contingencia de liquidación conforme los términos del referido contrato en que los consultores tenían un derecho reconocido a ser compensados por sus servicios antes de que se le pagara finalmente al arquitecto Miranda.

Aun cuando hemos reconocido que la validez de una orden de retención al amparo de la Regla 56 de Procedimiento Civil vigente no requiere la existencia de una deuda líquida y sin contingencias, su expedición y alcance está limitado a “. . . los derechos que una parte pueda tener sobre el mismo. . . ”, F. D. Rich Co. v. Tribunal Superior, 99 D.P.R. 158, 176 (1970). Ello implica que su diligenciamiento no puede acelerar el vencimiento de créditos eventuales del demandado, y mucho menos conferir o crear derecho de propiedad sobre fondos cuya pertenencia exclusiva todavía no ha sido determh nada. Debe recordarse que aun entre acreedores comunes, fundado en el axioma prior tempore portior jure, . . el primero que embarga tiene preferencia sobre los demás, pero esa preferencia no va más allá del derecho que tenga el deudor sobre los bienes embargados.” P.R. Bedding Mfg. Corp. v. Herger, 91 D.P.R. 519, 523 (1964); Pérez v. Claudio y South P.R. Sugar Co., Inter., 48 D.P.R. 575, 580 (1935); Commercial Credit Co. v. Soto, 41 D.P.R. 397, 398 (1930).

Respecto a la sentencia como razón de preferencia, la misma fue obtenida por estipulación en la cual el interventor y arquitecto consultor Gaumann no participó para una fecha en que ya había demandado al arquitecto Miranda, y la Autoridad había radicado la acción de reclamaciones conflictivas. No podía ceder al acreedor general Quintana su crédito contra la Autoridad en perjuicio de los suplidores de trabajo quienes tenían una preferencia en virtud del contrato. Tanto en aquel momento, como al presente, la posesión y derecho del arquitecto Miranda en los fondos en poder de la Autoridad estaba condicionada a la previa liquidación y pago de las sumas adeudadas reclamadas por los otros consultores con motivo del proyecto, entre los que estaba el arquitecto consul-tor Gaumann, siendo ello una acreencia preferente de las cuales el arquitecto Miranda no podía desnaturalizar mediante pacto con un acreedor ordinario. Tampoco puede hacerlo la peticionaria Capote como cesionaria del crédito del acreedor general Quintana.

Atribuirle preferencia a las gestiones judiciales iniciales de su cedente sería desatender el carácter de orden público que revisten las reclamaciones de suplidores de trabajo y material bajo el Art. 1489. Equivaldría a decidir que una vez otor-gado un contrato, cualquier acreedor general previo del con-tratista, ajeno a sus disposiciones, con la mera radicación de una demanda en cobro de dinero y la obtención de una orden de retención en aseguramiento de sentencia sobre los derechos del dueño de la obra, o con la ejecución inmediata de una sentencia obtenida con anterioridad, tiene la facultad de de-rrotar y anular las disposiciones del artículo que nos ocupa, ello aun antes de que naciera la posible causa de acción de un suplidor. No nos es posible sostener tal anomalía y desarticu-lación jurídica.

Por los fundamentos expuestos se dictará sentencia confir-mando la Resolución del Tribunal Superior, Sala de San Juan y se anulará el auto expedido.

       Reza del siguiente modo:
      “Los que ponen su trabajo y materiales en una obra ajustada alzada-mente por el contratista no tienen acción contra el dueño de ella sino hasta la cantidad que éste adeude a aquél cuando se hace la reclamación.” (31 L.P.R.A. see. 4130.)

      De tipo arquitectónico, estructural, eléctrico y mécanico, incluyen-do las especificaciones técnicas, perspectiva de colores y estimados, costos, etc.

      En la misma no intervino el arquitecto consultor Gaumann. El cedente Quintana se comprometió a no hacerla efectiva contra el patrimonio general del arquitecto Miranda hasta haber agotado las medidas judiciales y extrajudiciales para cobrarla contra los fondos consignados por la Autoridad en el caso ante nos.

      Consúltese: 3 Espín Cánovas, Diego, Derecho Civil Español, págs. 465-466 (1954); Tomo IV, Vol. II Puig Peña, F., Tratado de Derecho Civil Español, págs. 304-305 (1951); II Diego y Gutiérrez, F., Instituciones de-Derecho Civil Español, pág. 243 (1930); IV Castán T., Derecho Civil Español, Común y Foral, págs. 462-463 (1961); II Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, págs. 397-398 (1956); X Manresa, Comentarios al Código Civil Español, págs. 734-737 (1969).

      Los obreros de la industria de la construcción están protegidos por gravamen en virtud de ley especial Núm. 73 de 4 de mayo de 1931 (29 L.P.R.A. see. 186). Véase: Ferrer v. Alliance Company of P.R. Inc., 93 D.P.R. 1, 9 (1966). En vista de ello, si excluyéramos a los profesionales, estaríamos restándole eficacia a este precepto.

      Por vía de reconvención formulada el 15 de febrero de 1974, esto es, con anterioridad a la Resolución del tribunal de instancia que nos ocupa.

       Dicho caso es distinguible al de autos, pues allí no se demostró la existencia de reclamaciones pendientes de otros suplidores (pág. 174), y el allí acreedor por sentencia Arzuaga litigaba precisamente una acción como suplidor de materiales de una obra.


source: Caselaw Access Project

author: per curiam:

license: Public Domain

text:
    Rafael J. Fornaris, demandante y recurrente, v. Víctor M. Justicia Martínez, co-demandado y recurrido.

      Número: R-74-35

      Resuelto: 30 de abril de 1975

      O’Neill & Borges y Raúl E. González Díaz, abogados del recu-rrente; José Antonio Luiña, abogado del recurrido.
   per curiam:

Andrés Justicia y su esposa Francisca Váz-quez constituyeron hipoteca sobre un inmueble sito en el 1154 de la Avenida Magdalena para garantizar seis pagarés por $10,000.00 cada uno y sus intereses. En la escritura de consti-tución de hipoteca otorgada el 22 de mayo de 1961 se describió el inmueble así:

“Además en este solar enclava otro edificio de concreto, de dos plantas con una cabida de mil cien pies cuadrados, con un frente de cuarenta y ocho pies con diez pulgadas y un fondo de diez y nueve pies diez pulgadas. Inscrita al folio 30 del tomo 157 de Santurce, Norte, finca número 1434 inscripción 19a.”

En un documento preparado por el Sr. Andrés Justicia a la fecha en que hacía las gestiones para levantar los $60,000.00 y el cual contenía información sobre el inmueble que se daba en garantía, se describió el inmueble así:

“Detrás de la residencia descrita, tomando todo el fondo del solar está enclavado un edificio de dos plantas, todo de concreto reforzado, con zapatas para soportar dos plantas más, cuyo valor mínimo actual es de $42,000.00, estructura completamente moderna.”

En el año 1970 se radica acción ordinaria para ejecutar la hipoteca. Uno de los demandados que vino a ser condueño del inmueble hipotecado por herencia de su señora madre, al contestar reconvino por la suma de $45,000.00, valor que alega corresponde a unas mejoras llevadas a cabo por él en el in-mueble hipotecado. Los demás codemandados no formularon alegación alguna contra la demanda.

El Tribunal Superior, Sala de San Juan, Espinosa, J. dictó sentencia declarando con lugar la demanda, pero se reservó para consideración posterior la reconvención inter-puesta por el co-demandado Víctor M. Justicia. Se celebró una vista para conocer de esta reconvención y al resolverla expresó:

“Mediante sentencias dictadas el día 13 de diciembre de 1972 y 16 de diciembre de 1973, el Tribunal dispuso de las reclamacio-nes de la parte demandante.
Quedó pendiente de resolver la reconvención del co-deman-dado Víctor Manuel Justicia. La vista para oír la prueba sobre la reconvención se celebró el día 18 de septiembre de 1973 y el Tribunal concedió a las partes término para radicar memoran-do, cosa que hicieron finalmente.
La prueba del co-demandado consistió en su propio testimo-nio, el de su sobrina y el de una persona que trabajó como car-pintero en la propiedad.
El señor Justicia sostuvo que había invertido más de $45,000.00 en los trabajos de la propiedad, pero no presentó fac-turas, ni cuentas, ni cheques, ni ningún otro documento para sotener sus alegaciones. En una inspección ocular que practicá-ramos en la propiedad, tuvimos la oportunidad de ver los traba-jos realizados de acuerdo con las alegaciones del señor Justicia. Como el señor Justicia no nos ha puesto en condiciones de esti-mar el verdadero valor de las obras y considerando por otro lado que se llevaron efectivamente a cabo algunas de las obras, esti-mamos que el valor razonable de las mismas es de $20,000.00 y que el señor Justicia pagó ¡por las mismas.
Visto lo anterior, el Tribunal determina que al venderse en subasta pública la propiedad hipotecada para responder a la parte demandante de su sentencia, se incluye como parte del precio mínimo de venta en la subasta en adición a las sumas adeudadas a la parte demandante, la suma de $20,000.00, la cual correspondería al co-demandado, señor Víctor M. Justicia.”

Acordamos revisar.

La única cuestión que se plantea por el reconvencionista, según surge de los autos originales, ya que no radicó alegato ante este Tribunal, es que las alegadas mejoras llevadas a cabo en el inmueble consisten en la construcción de un nuevo edificio. Y tiene necesariamente que ser ésa su posición para poder prevalecer pues el Art. Ill de la Ley Hipotecaria 30 L.P.R.A. see. 207, dispone:

“Conforme a lo dispuesto en la sección anterior, se entende-rán hipotecados juntamente con la finca, aunque no se mencio-nen en el contrato, siempre que correspondan al propietario:
1.
2. Las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad, transforma-ción, comodidad, adorno o elevación de los edificios, y cuales-quiera otras semejantes que no consistan en agregación de te-rrenos, excepto por accesión natural, o en nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere.” (Énfasis suplido.)

En el presente caso, aparte de lo expresado por el juez sentenciador al efecto de que “el señor Justicia no nos ha puesto en condiciones de estimar el verdadero valor de las obras. . . .”, tampoco la prueba presentada demuestra que el señor Justicia hubiera construido una nueva edificación en el solar hipotecado. Las descripciones de la finca antes transcri-tas, tanto la que aparece en la escritura de constitución de hipoteca como la que preparó el Sr. Andrés Justicia, demues-tran que ya existía la estructura en el solar y de la propia declaración de Víctor M. Justicia surge que en esa estructura fue que él hizo las mejoras que reclama. El Sr. Justicia no presentó los permisos de construcción de la Junta de Planifica-ción, ni las pólizas del Fondo del Seguro del Estado, ni ningún otro documento que demuestre que ha construido un nuevo edificio en el solar. Es interesante apuntar que a la pregunta de su abogado “En esas mejoras, se expidió permiso de la Junta de Planificación?”, el señor Justicia contesta “no porque eran mejoras interiores”.

De todo lo anterior es evidente que el Tribunal Superior erró al declarar con lugar la reconvención, pues la prueba no estableció que se hubiera construido un nuevo edificio.

Se revocará la sentencia que declaró con lugar la reconven-ción.

       En el alegato radicado en el Tribunal Superior el demandado recon-vencionista hace constar “que en el presente caso no está envuelto problema alguno de tercer poseedor y lo que se diga a ese respecto es inoficioso.”


author: El Juez Asociado Señor Rigau

text:
    Miguel Angel Raldiris, etc., et al., demandantes y recurridos, v. Levitt and Sons of Puerto Rico, Inc., demandada y recurrente.

      Número: R-72-21

      Resuelto: 30 de abril de 1975

      Antonio Córdova González, Pedro Toledo González y Edwin Tyler Albizu, abogados de la recurrente; Domingo Ríos Román y Guillermo Arbona Lago, abogados de los recurridos.
   El Juez Asociado Señor Rigau

emitió la opinión del Tribunal.

Se trata de un caso de daños. El demandante celebró con la demandada un contrato de compraventa de residencia, pre-vio al otorgamiento de la escritura. Antes de firmarse la escritura y antes de la entrega física de la propiedad al de-mandante, éste fue en su automóvil a dicha propiedad, entró en la misma con su carro y se bajó. De aquí en adelante la prueba es conflictiva. El demandante declaró que él solamente caminó por el patio de la casa, observó un poste de la corriente eléctrica que le preocupaba y se marchó. El guardián de la empresa demandada declaró que el demandante forzó una puerta de la casa con un destornillador, que entró a la casa y luego salió llevándose consigo la tapa del calentador de agua. Sobre este aspecto tan vital, la declaración del demandante fue muy insegura, si no evasiva. En el contrainterrogatorio de-claró como sigue:

“P. Le pregunto, si ese día cuando usted se apeó de su carro que fue a medir el poste si usted penetró dentro de la casa.
R. Yo no recuerdo haber penetrado dentro de la casa.
P. ¿Tenía mucha prisa?
R. No tenía ninguna, ni tenía interés en penetrar dentro de la casa.
P. Diga si es o no cierto que esa casa en la parte de atrás tenía o tiene o para esa época, tenía una puerta de cristal, eso es correcto?
R. La tiene en la actualidad.
P. ¿ Y la tenía para esa época?
R. Supongo que la tenía.” (Bastardillas nuestras.) T.E. pág. 10.

El guardián observó los hechos e informó a la policía lo que había visto. Dio a ésta el número de la tablilla del carro del demandante, pues la había apuntado el día de los hechos. La policía dejó varias notas en casa del demandante pero aparentemente con un nombre equivocado. El demandante hizo caso omiso de dichas notas. Un día, en horas de la madru-gada, la policía fue a casa del demandante, lo arrestaron y lo llevaron ante un magistrado. Fue acusado de escalamiento, le fijaron $1,000 de fianza, la cual no pudo prestar y permaneció diez días detenido en la cárcel de La Princesa. Posteriormente se celebró el juicio y fue absuelto.

Demandó en daños por sufrimientos y humillaciones suyos y de su esposa e hijos. El Tribunal Superior, Sala de Bayamón, declaró la demanda con lugar y dictó una sentencia que tota-liza $9,000.

La demandada recurrió ante nos señalando la comisión de seis errores. La sentencia debe revocarse en vista de que se cometió el tercer error señalado por la recurrente: Erró el Tribunal Superior al sostener que el guardián fue la causa eficiente que inició la acción criminal contra el demandante.

Para que prospere una acción de daños fundada én la promoción, por el demandado, de un proceso criminal contra el demandante es necesario que se pruebe (a) que el demandado instigó dicha acción maliciosamente, (b) sin causa probable, (c) que la acción terminó de modo favorable para el demandante y (d) que éste sufrió daños. Pavés v. Ruiz, 19 D.P.R. 342, 346 (1913). Hemos dicho que causa probable es “una sospecha fundada en circunstancias bastante poderosas para justificar la creencia que tiene una persona razonable de que la acusación es cierta” y que dicha cuestión no depende de si se cometió el delito o no, “sino en la creencia del denunciante en la verdad de la imputación hecha por él.” Pavés v. Ruiz, supra, págs. 349 y 350.

Esta acción, conocida como acción por persecución mali-ciosa, no es favorecida por los tribunales, pues desalienta a la ciudadanía a cooperar en la persecución de los delitos. El Tribunal Supremo de los Estados Unidos ha expresado que “es un acto de civismo de parte de los ciudadanos dar la información que posean y que pueda ayudar a hacer cumplir las leyes.” Miranda v. Avizona, 384 U.S. 436, 477 in fine (1966). También en dicha opinión el Tribunal, a la pág. 481, se refiere a “la obligación de todos los ciudadanos de ayudar a que se cumplan las leyes penales.” Véanse también sobre el particular Prosser, Handbook of the Law of Tovts, 4ta. ed. (1971), pág. 834; Harper and James, The Law of Tovts (1956), Vol. 1, pág. 301; Harper, Malicious Pvosecution, False Impvisonment and Defamation, 15 Texas L. Rev. 157, 170. Jiménez v. Sanchez, 60 D.P.R. 417,420 (1942).

Reiteradamente hemos expresado que el mero hecho de informar a las autoridades la comisión de un delito no es suficiente para imponer responsabilidad, sino que debe demostrarse que el demandado instigó activa y maliciosamente la iniciación del proceso y que no fueron las autoridades quiénes a base de su propia evaluación de los hechos decidieron procesar al demandante. Parés v. Ruiz, supra; Rosado v. Rosado, 51 D.P.R. 115 (1937); Jiménez v. Sánchez, supra; Torres v. Marcano, 68 D.P.R. 880 (1948); Jiménez v. Sánchez, 76 D.P.R. 370 (1954); Rodríguez v. Waterman Dock Co., 78 D.P.R. 738 (1955); García Calderón v. Galiñanes Hermanos, 83 D.P.R. 318 (1961); Martínez Rivera v. Sears, Roebuck, 98 D.P.R. 641 (1970); Prosser, op. cit. págs. 836-837.

El mero hecho de suministrar información a un agente del orden público — juez, fiscal o policía — sobre determinados hechos no constituye de por sí la instigación que se requiere como elemento de esta acción. Es preciso que medie una imputación maliciosa, hecha de mala fe y sin fundamento razonable. Una afirmación que responda a una creencia razonable no conlleva responsabilidad alguna. De otra forma, se estaría obstaculizando el procedimiento de investigación de las autoridades competentes dirigido al esclarecimiento de los hechos a los fines de exigir la responsabilidad que corresponda. García Calderón v. Galiñanes Hermanos, 83 D.P.R. 318, 320 (1961).

La comunidad está interesada en que se investigue y se persiga la comisión de delitos y no deben imponerse penalidades a aquellos que cooperan con la administración de la justicia. Naturalmente, existe también un importante interés social en que no se atropelle ni se persiga arbitraria o maliciosamente a los inocentes. Por esta razón una acusación caprichosa, formulada de mala fe y sin fundamentos razonables serviría de ingrediente en una acción de persecución maliciosa, pero una declaración basada en una creencia razonable y de buena fe no conlleva responsabilidad civil. Jiménez v. Sánchez, 76 D.P.R. 370, 377 (1954). Por esa razón en estos casos llamados de persecución maliciosa, la malicia no se presume; el demandante en daños y perjuicios tiene que probar que el demandado actuó maliciosamente y sin que existiese causa probable. Revocamos la expresión hecha en contrario en Casanova v. González Padín, 47 D.P.R. 488, 496 (1934).

En el caso de autos el guardián de la demandada se limitó a informar a la policía los hechos por él observados. No hay-evidencia de que el guardián o sus superiores instigaran o indujesen maliciosa y activamente a la policía o al magistrado que determinó causa probable a que procesaran al deman-dante. La policía, actuando dentro del marco de sus funciones, investigó los hechos y a la luz de esa investigación decidió denunciar al demandante y el magistrado determinó causa probable de acuerdo con la evidencia que tuvo ante sí.

Se revocará la sentencia recurrida.


author: El Juez Asociado Señor DÁVila

text:
    Miguel Cordero, demandante y recurrente, v. Supermercado San Juan, Inc. y Otros, demandados y recurridos.

      Número: R-73-7

      Resuelto: 30 de abril de 1975

      Pedro H. Ríos, abogado del recurrente; Enrique Ramírez Moll, abogado de los recurridos.
   El Juez Asociado Señor DÁVila

emitió la opinión del Tribunal.

El demandante vendió un negocio dedicado a la venta de comestibles y misceláneas relacionadas, conocido con el nombre comercial de Supermercado La Gran Parada. La transacción se elevó a escritura pública en la cual comparecieron como vendedor Miguel Cordero y su esposa y como compradores, Don Juan Hernández Rodríguez, Don Manuel Durán y Don Juan Aponte de Jesús. El precio convenido fue de $33,000 del cual el vendedor recibió antes del otorgamiento de la escritura $5,000 y $20,000 al momento de la firma. Los restantes $8,000 serían pagados en tres plazos anuales de $2,666.66. No habiéndose pagado los $8,000 adeudados, el vendedor demandó a los tres compradores antes mencionados y a la Corporación Supermercados San Juan, Inc.

El tribunal de instancia desestimó la demanda “en cuanto a los demandados en su carácter individual.” Basa su posición en que “en parte alguna de la escritura mencionada se hace constar que el precio aplazado de $8,000 constituye una deuda personal e individual, no empece que se hace constar tanto en la comparecencia como en la cláusula bajo la que se hace la venta que los mencionados señores adquirirían para la corpo-ración y que las partes aceptaron ... que la parte compradora había venido actuando como una corporación de facto y como tal se otorga la referida escritura....”

En la escritura número cinco de 21 de marzo de 1969, otor-gada ante el Notario Efraín Rivera Maldonado, comparecen como vendedor Miguel Cordero Rivera y su esposa Elena Colón y como compradores Juan Hernández Rodríguez, Manuel Durán y Juan Aponte de Jesús, manifestando los compradores que “han convenido entre sí la creación y organización de una corporación para adquirir por compra, operar, explotar el descrito comercio, encontrándose en trámites y gestiones en-caminadas hacia ese fin bajo acuerdos y estipulaciones que han convenido y por no estar terminadas dichas gestiones, vienen operando como una corporación de facto pendiente la creación definitiva de dicha entidad.” Se consignó en la escritura que “la parte vendedora, Vende, Cede y Traspasa a la Parte Compradora, que la adquiere en proporción de partes iguales para cada uno de los tres comparecientes compradores para la corporación que están en vías de organizar el comercio descrito en el párrafo primero precedente para que lo posea y disfrute como su única dueña.” Al firmar la escritura lo hacen el com-pareciente de la primera parte Miguel Cordero y su esposa y los comparecientes de la segunda parte Juan Hernández Rodríguez, Manuel Durán y Juan Aponte de Jesús.

Aunque los compradores declaran en la escritura de compraventa que “vienen operando como una corporación de facto pendiente la creación definitiva de dicha entidad, manifiestan sin embargo que adquieren el negocio en cuestión en proporción de partes iguales para cada uno de los tres comparecientes compradores para la corporación que están en vías de organizar.” Tales expresiones constituyen un convenio o compromiso entre ellos, que no afectan sus obligaciones respectivas como compradores individuales frente a la parte vendedora.

No podemos convenir con la conclusión del juez sentencia-dor de que el negocio fue adquirido por la corporación que intentaban organizar los compradores, ni tampoco con que los $8,000 que fueron aplazados del precio total constituyen una deuda de la presunta corporación.

La figura jurídica “corporación de facto”, ficción creada por los tribunales, ha sido fuertemente criticada. Timberline Equi. Company, Inc. v. Davenport, 514 P.2d 1109 (Or. 1973); Robertson v. Levy, 197 A.2d 443 (D.C.C.A. 1964); Frey, Legal Analysis and the De Facto Doctrine, 100 U. Pa. L. Rev. 1153, 1180 (1952).

Para que pueda considerarse a un grupo de personas como una “corporación de facto” se necesita algo más que una mera expresión de que tienen el propósito de organizarse como una corporación. Es preciso que haya un cumplimiento sustancial con la Ley de Corporaciones y se haya otorgado y radicado el certificado de incorporación, que haya actuado como tal corporación y que sólo falte cumplir con algunos de los requisitos que la ley exige. Ballantine, On Corporations, Sec. 24, pág. 77 et seq. (1946); 8 Fletcher Cyc. Corp., See. 3777 (Perm. ed.).

A la fecha en que se celebró la transacción que dio origen a este pleito ni siquiera se había otorgado el certificado de incorporación, por lo que no había base para asumir la exis-tencia de una corporación de facto.

En vista de lo anteriormente expuesto, es inevitable concluir que el demandante vendió su negocio a los tres compradores comparecientes, en su carácter individual, y que éstos le son responsables personalmente al vendedor por el balance aplazado del precio.

Se revocará la sentencia que dictó el Tribunal Superior, Sala de Caguas, Santiago Matos, J., el 31 de julio de 1972.


text:
    Junta de Relaciones del Trabajo de Puerto Rico, peticionaria, v. Héctor E. Aranas y Otros, demandados.

      Número: O-75-101

      Resuelto: 2 de mayo de 1975

      Federico Díaz Ortiz, Richard V. Pereira y Edwin Ortiz Pietri, abogados de la peticionaria; Héctor E. Aranas y Héctor Aranas, por derecho propio; Marco Antonio Rigau, abogado de los demandados; E. L. Belén Trujillo, abogado de Enrique López Blanca.
   per curiam:

En 14 de marzo de 1975 expedimos la siguiente Resolución en el caso de epígrafe:

“Vista la petición presentada por la Junta .de Relaciones del Trabajo de Puerto Rico y examinada la transcripción certificada del expediente completo del procedimiento, se expide una orden dirigida a los demandados de epígrafe para que en el término de diez (10) días comparezcan a mostrar causa por la cual, bajo apercibimiento de desacato, no deban cumplir estrictamente la orden emitida por la referida Junta el 21 de junio de 1973.
El Secretario .del Tribunal ..deberá notificar copia de la pre-sente a las personas y entidades relacionadas en la página 5 de la petición que nos ocupa.”

Los demandados Héctor E. Aranas, Héctor Aranas Vivaldi y Emilio Figueroa Mangual han comparecido argumentando meritoriamente, que en virtud de contrato suscrito con el code-mandado Enrique López Blanca, quedaron relevados del pago de las cantidades objeto de la Decisión y Orden de la Junta; hecho evidenciado por estipulación acordada entre López Blanca y la Unión de Trabajadores de la Industria Gastronó-mica de Puerto Rico, Local 610 AFL-CIO según fuera some-tida el 13 de septiembre de 1974 a dicho organismo durante las gestiones de cobro.

En su alegación responsiva López Blanca acepta los hechos básicos de la petición y bajo el fundamento de grave situación económica nos propone solventar la deuda estipulada a través de un plan de pago.

En J.R.T. v. Marex Const. Co., Inc., 103 D.P.R. 135 (1974), expusimos el ratio de que cualquier persona natural o jurídica que asume ante los foros de adjudicación de controversias determinadas obligaciones personales, debe cumplirlas fielmente. Si aceptáramos el plan de pago del demandado López Blanca nada impide que nuevamente lo incumpla aduciendo cualquier excusa. Una de nuestras funciones ineludibles y primarias como poder judicial de última instancia en Puerto Rico, no es sólo darle finalidad y reposo a las controversias que se nos plantean, sino garantizar fielmente la ejecución de nuestros dictámenes y de aquellos emitidos por los foros de adjudicación de primera instancia.

En vista de lo expuesto, dictamos Sentencia relevando a los codemandados Héctor E. Aranas, Héctor Aranas Vivaldi y Emilio Figueroa Mangual de los términos de la Orden de la Junta de fecha 21 de junio de 1973 y la ponemos en vigor en cuanto al codemandado López Blanca, quien deberá inmediata-mente satisfacer a la Unión antes mencionada la cantidad total de $4,285.67 o el balance menor pendiente que de dicha cantidad adeudare a esta fecha.

Aclaramos que la exclusividad que nos confiere el Art. 9 de la Ley Núm. 130 de 8 de mayo de 1945, según enmendada (29 L.P.R.A. sec. 70), para poner en vigor o revisar una actuación de la Junta, cubre únicamente hasta la etapa de la Sentencia final. En ausencia de circunstancias extraordinarias en que esté envuelto el interés público u otras consideraciones análogas, de ordinario, nos abstendremos de trascender nuestra función clásica de tribunal apelativo y dejaremos a los tribunales de instancia, como foros primarios judiciales, entender en cualquier solicitud ulterior de la Junta tendente hacer efectiva y ejecutar — a través de la obtención de una Orden de Mandamiento de Embargo o cualquier otro remedio — nuestra Sentencia.


author: El Juez Asociado Señor Torres Rigual

text:
    Crossroads Development Corporation, demandante y recurrida, v. Estado Libre Asociado de Puerto Rico, demandado y recurrente.

      Número: R-73-21

      Resuelto: 12 de mayo de 1975

      J. F. Rodríguez Rivera y Peter Ortiz, Procuradores Generales Interinos, y Ruth Tentori, Procuradora General Auxiliar, abogados del recurrente; Ramón Cando, abogado de la recu-rrida.
   El Juez Asociado Señor Torres Rigual

emitió la opinión del Tribunal.

El presente recurso se confronta fatalmente con la aplicación de la doctrina de los actos propios en uno de sus múltiples y variados aspectos. Cf. Lausell Marxuach v. Díaz de Yañez, 103 D.P.R. 533 (1975). La causa de acción ejercitada en el tribunal de instancia por la recurrida Crossroads Development Corp. constituye, según veremos, un ataque colateral a la aprobación de un plano de inscripción por la Junta de Plani-ficación que la recurrida aceptó y aprovechó en su propio beneficio. Ello le impide ahora ir contra sus propios actos repudiando aquella parte de la aprobación que no conviene a sus intereses.

En 1965 la recurrida adquirió una finca rústica de alre-dedor de 13 cuerdas ubicada en el Barrio Monacillos de Río Piedras. De conformidad con el Reglamento de Lotificación existente, la recurrida sometió a la Junta de Planificación un plano de inscripción para la segregación de dicha finca en tres parcelas. El 26 de septiembre de 1966 la Junta aprobó el plano de inscripción con la condición de que la recurrida “dedi-cara” a uso público la parcela rotulada “B” y “reservara” para uso público la parcela marcada “C”. La primera era necesaria para la extensión de la Avenida Central y la se-gunda para la intersección de la Avenida 65 de Infantería y la Avenida Guaynabo.

La recurrida no cuestionó este requerimiento de la Junta de Planificación, sino que procedió de conformidad. Vendió la parcela “A” con una cabida de 4.77 cuerdas a Gem de Puerto Rico, Inc. para la construcción de una tienda por departamen-tos Gem. Sin embargo, un año y cuatro meses después, en enero de 1968, la recurrida haciendo caso omiso de la dedica-ción que había hecho en el plano de inscripción y que aparecía inscrito ya en el Registro de la Propiedad, sometió a la Junta de Planificación un anteproyecto para la construcción de un edificio comercial y una estación de servicio de gasolina en la parcela marcada “B”. La Junta de Planificación denegó dicho anteproyecto, entre otras razones, porque la parcela en cues-tión había sido dedicada a uso público por el propio peticiona-rio. (Exhb. “C” Autos CS68-6435.) No conforme con la dene-gación, recurrió a la Junta de Apelaciones sobre Construccio-nes y Lotificaciones. Esta desestimó la revisión en septiembre de 1968 por entender que la controversia caía fuera de su ámbito jurisdiccional. El Tribunal Superior, Sala de San Juan, confirmó la resolución de la Junta de Apelaciones advir-tiendo tempranamente la dificultad procesal que confrontaba el repudio de la recurrente a la dedicación efectuada en el 1966.

Al respecto expresó:

“. . . Tampoco puede usarse el procedimiento de revisión de la decisión de la Junta de Apelaciones para impugnar y atacar, colateralmente, una dedicación que se llevó a cabo en el 1966. Fue en el momento en que la Junta de Planificación hizo el reque-rimiento de la dedicación como condición previa a la aprobación de una lotificación, que la recurrente Crossroads Development Corp. debió haber acudido ante la Junta de Apelaciones en solicitud de un alivio administrativo para que, de conformidad con las facultades que le confiere la ley, le eximiera del requeri-miento impuesto por la Junta de Planificación. Para ese propó-sito la ley le concedía a la recurrente Crossroads Development Corp. un término de treinta (30) 'días (23 L.P.R.A. See. 28, supra). La recurrente no acudió a la Junta de Planificación [debe decir Junta de Apelaciones] dentro del término estable-cido por el estatuto. Por tal razón y en vista de la naturaleza del planteamiento de la recurrente, la Junta de Apelaciones no tenía otra alternativa que desestimar la apelación sometida a su con-sideración”.

Poco tenemos que añadir al acertado enfoque del tribunal de instancia salvo que Crossroads no recurrió de dicho fallo.

No obstante, ocho meses más tarde, el 13 de abril de 1971, la recurrida instó la demanda de reivindicación que es objeto del presente recurso. En dicha demanda impugnó el título del Estado Libre Asociado sobre la parcela “B” alegando que la dedicación que hizo en el plano de inscripción era nula porque el trazado de la futura prolongación de la Avenida Central— uso público al que la misma fue dedicada — no aparecía en-tonces en el 1966, en plano oficial alguno. El tribunal de ins-tancia estuvo de acuerdo con la recurrida y dictó a favor de ella sentencia sumaria concluyendo que el Estado sólo podía requerir la dedicación para uso público cuando el trazado de la carretera constaba en un plano oficial. En consecuencia ordenó que se expidiera mandamiento al Registrador de la Propiedad para que cancelara el título del Estado Libre Asociado sobre la parcela en cuestión y la inscribiera a nombre de la recu-rrida.

El tribunal de instancia pasó por alto la defensa de estoppel y no tomó en consideración el obstáculo procesal que le impedía entrar en los méritos de la impugnación pretendida por la recurrida. Como ya vimos, ésta no cuestionó la dedica-ción de la parcela “B” requerida por la Junta de Planifica-ción en septiembre de 1966. Más aún, procedió de conformidad reconociendo implícitamente su validez al no valerse de los remedios judiciales que tenía a su disposición para cuestio-narla. El mandamus y la sentencia declaratoria eran, remedios adecuados para plantear directamente en el tribunal de ins-tancia la impugnación que inició colateralmente casi cuatro años más tarde al instar la demanda de reivindicación en este caso. La aprobación del plano de inscripción le permitió a la recurrida vender la parcela “A” a Gem de Puerto Rico, Inc., cuyo valor sin duda alguna, quedaba afectado favorablemente por la futura prolongación de la Avenida Central. Permitirle ahora a la recurrida ir sobre sus propios actos sería contrarío a la equidad y al proceso racional, continuo y ordenado de controlar y dirigir el desarrollo urbano.

Se dictará sentencia revocando la aquí recurrida.


author: El Juez Asociado Señor Díaz Cruz

text:
    Epifanio Vidal, Inc. demandante y recurrente, v. Mario A. Suro y Puerto Rican American Insurance Co., demandados y recurridos.

      Número: R-74-369

      Resuelto: 12 de mayo de 1975

      Luis E. Cintrón Renta y Manuel Fuentes Adorno, abogados de la recurrente; Agrait, Otero & Oliveras, abogados ¡de los recurri-dos.
   El Juez Asociado Señor Díaz Cruz

emitió la opinión del Tribunal.

La defensa de prescripción, de no alegarse a tiempo, se tendrá por renunciada y podrá revivirse sólo bajo circunstancias demostrativas de que la omisión no se debió a falta de diligencia y que por otro lado no ha de irrogarse substancial perjuicio en términos de una solución justa, rápida y económica a la parte contra quien se opone.

Antonio V. Reyes y su esposa presentaron demanda de daños contra Suro porque el 28 de mayo de 1971 un camión de éste les chocó su automóvil causándole graves desperfectos. La corporación recurrente Epifanio Vidal, Inc., se unió al pleito como demandante dueña del vehículo según demanda enmen-dada de fecha 23 de agosto de 1972, ya transcurrido el año que para la acción de daños señala el Art. 1868 (2) del Código Civil (31 L.P.R.A. see. 5298(2)). Contestaron esta demanda Suro y su aseguradora admitiendo la ocurrencia del accidente, la negligencia del demandado y la cubierta de la póliza. No suscitaron la defensa de prescripción.

Revelado por el descubrimiento de prueba que la corpora-ción Vidal, Inc., y no los esposos Reyes era la única dueña del automóvil damnificado, dichos cónyuges codemandantes desis-tieron de la acción y el Tribunal al eliminarlos como partes, dispuso que el pleito siguiera con las restantes. Aparece en-tonces en el curso procesal un acto superfluo e innecesario: el 4 de marzo de 1974 se radica una demanda enmendada que sólo cambia el título del pleito, figurando como única deman-dante la corporación. Es contra esta demanda enmendada que por primera vez plantean los demandados la defensa de pres-cripción. El tribunal de instancia concedió la defensa y declaró prescrita la acción. Acordamos revisar.

Usualmente no podrá revivirse una defensa renunciada. De otro modo no tendría eficacia ni utilidad final la Regla 10.8 de Procedimiento Civil, Si el demandante enmienda su demanda, el demandado puede optar por retirar su contestación y alegar nuevamente. Además, si el demandante ha introducido materia nueva en su demanda que está sujeta a una de las defensas enumeradas en la Regla 10.2, el deman-dado podrá ejercitar esa defensa mediante moción o alegación responsiva, aun cuando no la hubiere planteado inicialmente. No obstante, si la enmienda se limita a corregir un defecto técnico o a invalidar una defensa suscitada por el demandado, las defensas renunciadas antes de la enmienda no serán revividas. Wright & Miller, Federal Practice & Procedure, Tomo 5, sec. 1347, pág. 534.

El rigor de la Regla 10.8, sin embargo, está atemperado por el precepto de la 13.1: las partes podrán enmendar su ale-gación con permiso del Tribunal, que se concederá liberalmente cuando la justicia así lo requiera.

Vemos muy poca justicia en exonerar vía prescripción a una parte que ha admitido negligencia y que se guardó dicha defensa en la primera oportunidad que tuvo para plantearla. Veamos los demás componentes del cuadro procesal en que se produce el reclamo de justicia por el demandado y su aseguradora. Este pleito se inició por demanda presentada el 2 de febrero de 1972; cuando la recurrente Vidal, Inc., se incorpora como demandante era enteramente obvio para los demandados que había transcurrido el término de un año para promover la acción de daños; se han agotado los medios de descubrimiento de prueba, se ha celebrado una conferencia con antela-ción al juicio y la aseguradora ha aceptado responsabilidad quedando por dirimir sólo la cuantía de los daños. Es en dicha avanzada etapa del procedimiento que se produce el intento por revivir la alegación de prescripción renunciada. La liberalidad de la Regla 13.1 para conceder enmiendas no es infinita; está condicionada por un juicioso ejercicio de discreción que ha de ponderar por el momento en que se solicitan, su impacto en la pronta adjudicación de la cuestión litigiosa, la razón o ausencia de ella para la demora e inacción original del promovente de la enmienda, el perjuicio que la misma causaría a la otra parte y hasta la naturaleza y méritos intrínsecos de la defensa que tardíamente se plantea. Wright & Miller, Federal Practice & Procedure, Tomo 5, sec. 1394, pág. 868.

Ninguna de dichas circunstancias favorece el restableci-miento de la defensa de prescripción voluntariamente renun-ciada.

La sentencia recurrida ha de ser revocada.

       Regla 10.8. Renuncia, de defensas
      “Una parte renuncia a todas las defensas y objeciones que no formulare mediante moción como se ha dispuesto anteriormente, o, si no ha presentado moción, en su contestación o réplica, excepto que (1) la defensa fundada en haber dejado de exponer una reclamación que justifique la concesión de un remedio, la defensa de haber omitido acumular una parte indispensable, y la objeción de haber omitido exponer una defensa legal a una reclamación, también pueden hacerse mediante una alegación posterior, si ésta es permitida, o mediante moción para que se dicte sentencia por las alegaciones o en el juicio, y excepto que (2) siempre que aparezca por indicación de las partes o de algún otro modo que el tribunal carece de jurisdicción sobre la materia, éste desestimará el pleito. Si la objeción o defensa se formulare en el juicio, se resolverá como se dispone en la Regla 13.2, con vista a cualquier evidencia que pueda haberse recibido.”


author: El Juez Asociado Señor Irizarry Yunque

text:
    Miguel Rosa Valentín y Carmen Valentín Vda. de Rosa, demandantes y recurrentes, v. Luis Vázquez Lozada, etc., demandados y recurridos.

      Número: R-73-40

      Resuelto: 12 de mayo de 1975

      Fabián Pabellón Ramos, abogado de los recurrentes; Félix A. Ramos Cabán, abogado de los recurridos.
   El Juez Asociado Señor Irizarry Yunque

emitió la opinión del Tribunal.

Mediante un contrato de opción de compra los recurridos prometieron vender a los recurrentes, en determinado plazo y bajo las condiciones allí estipuladas, dos fincas por un solo precio alzado, sin asignarse a cada una su parte del precio, y dando en el contrato los linderos de cada una y sus respectivas cabidas. Antes del vencimiento del plazo las fincas fueron men-suradas y se descubrió que la cabida total de ambas era mucho menor que la consignada en el contrato. ¿Tendrían derecho los optantes y potenciales compradores a una rebaja en el precio en proporción a la disminución en la cabida? Tratán-dose de un contrato de opción, en el supuesto de que hubiese sido aceptada dentro del plazo, ¿quedó perfeccionado con ello un contrato de compraventa? ¿Cuál es la naturaleza del con-trato de opción? Tales son las interrogantes que aquí se nos plantean. Antes de pasar a considerarlas, veamos en algún detalle los hechos.

El 22 de abril de 1970 don Luis Vázquez Lozada y su esposa, de una parte, a quienes nos referiremos como los pro-mitentes, y don Miguel Rosa Valentín y doña Carmen Valentín viuda de Rosa, de otra parte, a quienes se aludirá como los optantes, suscribieron un documento que autenticaron ante notario y que titularon “Contrato de opción de compraventa de fincas rústicas.” Se hizo constar que los promitentes eran dueños de dos fincas designadas “A” y “B”, que allí se descri-bieron dando sus respectivos linderos y cabidas de 32.85 cuer-das a la finca “A” y 5.268 cuerdas a la finca “B”. Los promi-tentes se comprometieron a vender las dos fincas a los optantes por $38,000 en un plazo de seis meses, con derecho éstos a una prórroga de seis meses adicionales, estipulándose lo siguiente:

“CUARTA: Esta opción se concede en consideración al precio de DOS MIL DOLARES ($2,000.00) que los vendedores reciben en este acto de manos de los compradores y por lo que le otorgan formal carta de pago y es entendido que de no verificarse la venta en el plazo convenido de seis meses y de la prórroga de seis meses más, por no decidirse a formalizarlos [síc] los compra-dores; los vendedores retendrán para su beneficio de los DOS MIL DOLARES ($2,000.00) importe de esta opción y de veri-ficarse la venta en el tiempo estipulado, entonces los DOS MIL DOLARES ($2,000.00) se descontarán del precio de venta de las dos fincas.”

Varios meses después de otorgado el documento los promi-tentes practicaron una mensura de ambas fincas que reveló que la finca “A” tenía una cabida de sólo 18.7945 cuerdas, y la finca “B” una cabida de 5.202 cuerdas. La cabida total de las dos fincas según el contrato era de 38.118 cuerdas y según la mensura de 23.9965 cuerdas; una diferencia considerable. Notificaron esta situación a los optantes y les expresaron su disposición de devolverles los $2,000, a menos que éstos estu-viesen dispuestos a pagar los $38,000 por las fincas. Los optantes no estuvieron conformes y por su parte exigieron, todavía dentro del plazo concedídoles en el contrato, que se re-bajara el precio acordado de $38,000 en proporción a la dismi-nución en la cabida de las fincas. No se pusieron de acuerdo y la controversia trascendió al ámbito judicial cuando los optan-tes presentaron demanda contra los promitentes en que exi-gieron el cumplimiento específico del contrato y reclamaron $25,000 de indemnización por daños que alegaron haber sufrido debido a su negativa a venderles las fincas. Los de-mandados contestaron la demanda y alegaron estar dispuestos a vender a los demandantes, por el precio convenido en el contrato, el terreno comprendido dentro de los linderos allí expresados; aceptaron “que las fincas no tienen la cabida que . . . de buena fe creyeron tenían,” aduciendo que se percata-ron de ello al mensurar las fincas después de suscrito el con-trato, de lo cual habían informado a los demandantes en enero de 1971. Reiteraron mediante oferta de sentencia su disposi-ción de vender las fincas por el precio alzado de $38,000, o resolver el contrato y devolver a los demandantes los $2,000 que recibieron de ellos más intereses legales sobre dicha canti-dad.

En una bien elaborada sentencia el Tribunal Superior declaró sin lugar la demanda y decretó la resolución del con-trato de 22 de abril de 1970. Condenó a los demandados a devolver a los demandantes los $2,000, más intereses legales, e impuso a los demandantes el pago de las costas y $500 de honorarios de abogado. Expedimos auto de revisión a solicitud de los demandantes.

El ilustrado juez sentenciador partió acertadamente de la base de que las partes otorgaron un contrato de opción el 22 de abril de 1970. Como veremos más adelante lo acordado es un típico contrato de opción de compra. No obstante, en su razonamiento, el juez sentenciador concluyó que a dicho con-trato le son aplicables las reglas de la compraventa y en su virtud resolvió el caso a base del Art. 1360 del Código Civil, 31 L.P.R.A. see. 3820, precepto que rige específicamente para el contrato de compraventa de cuerpos ciertos. Aunque concluimos al igual que el tribunal de instancia que la de-manda de los optantes era improcedente, es preciso que señale-mos la norma jurídica que sobre el particular debe prevalecer en nuestra jurisdicción.

Veamos primero el Art. 1360, 31 L.P.R.A. see. 3820, que dice así:

“En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato.
Esto mismo tendrá lugar cuando sean dos o más Ancas las vendidas por un solo precio; pero si además de expresarse los linderos, indispensables en toda enajenación de inmuebles, se designaren en el contrato su cabida o número, el vendedor estará obligado a entregar todo lo que se comprenda dentro de los mismos linderos, aun cuando exceda de la cabida o número ex-presados en el contrato; y si no pudiere, sufrirá una dismi-nución en el precio proporcional a lo que falte de cabida o número, a no ser que el contrato quede anulado por no conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que se estipuló.”

La controversia, de ser aplicable a este caso el transcrito artículo, tendría que resolverse con vista de su segundo párrafo. Aquí se trata de dos fincas y un solo precio, situación poco corriente en la práctica, y novel en cuanto a la jurispru-dencia de este Tribunal respecta. El tribunal de instancia adoptó el criterio del comentarista Manresa — Comentarios al Código Civil Español, tomo X, volumen I, sexta edición revi-sada, Madrid, 1969 — en el sentido de que el comprador no tiene derecho a una disminución proporcional en el precio si se le entrega “todo el terreno comprendido dentro de los linde-ros asignados a la finca.” (Obra citada, pág. 252.) Man-resa señala que la disminución en el precio tendría lugar a elección del comprador cuando el vendedor no puede entregarle algo que está comprendido dentro de la finca pero que no es suyo, señalando como ejemplos, “una parte, un edificio, un valle, varios medianiles, una cañada, etc.” En ese caso, añade Manresa, “la venta a cuerpo cierto queda desnaturalizada, ya no se vende lo convenido, y es justa y lógica la solución que da el artículo: o se anula el contrato, o se rebaja el precio propor-cional.” (Obra citada, pág. 253.)

La expresión literal del precepto citado no parece ajustarse a la interpretación que da Manresa. Otros comentaristas— Federico Puig Peña, Compendio de Derecho Civil Español, tomo III, volumen I, Barcelona, 1966, pág. 590; y Borrell y Soler, Derecho Civil Español, tomo tercero, Barcelona 1955, pág. 339 — se limitan a una exposición literalista, sin tomar bandos en cuanto a su interpretación.

Scaevola, por su parte — Código Civil, tomo XXIII, vol. II, Madrid, 1970, pág. 88 y siguientes — hace una extensa exégesis del segundo párrafo del artículo que comentamos y dice final-mente :

“Lo que la frase y si no pudiere significa, a nuestro juicio, es que si por comprenderse dentro de los lindes menor cabida de la expresada en el contrato al vendedor no le fuere posible cum-plir éste según su tenor literal, deberá sufrir, o los efectos de la anulación, o una rebaja en el precio proporcional a lo que faltase de cabida o número.” (Obra citada, pág. 91.)

Puig Brutau — Fundamentos de Derecho Civil, tomo II, volumen II, Barcelona, 1956 — coincide con Scaevola y dice:

“Por tanto, en las ventas por precio alzado hay que entregar la cosa cierta que es la finca individualizada mediante la des-cripción de sus linderos. Todo lo comprendido dentro de los mismos ha de ser entregado a cambio del precio convenido. En este sentido, la circunstancia de que, además, se haya hecho constar en el contrato la cabida o número no puede repercutir en un aumento de precio a pesar de que la cabida contenida dentro de los linderos sea superior a la que se hizo constar en el contrato; pero, en cambio, puede ser un elemento, dicha expre-sión de la cabida o número, para la disminución del precio con-venido si el vendedor no puede entregar todo lo comprendido dentro de los linderos de la finca vendida por precio alzado. El comprador puede en este caso, desistir del contrato por no resultar posible la entrega de la cosa en su integridad, o admi-tirla a cambio de rebajar del precio una cantidad que sea pro-porcional a lo que falte de cabida o número.” (Obra citada, págs. 175-176, énfasis nuestro.)

Diego Espín — Manual de Derecho Civil Español, vol. III, Madrid, 1961, pág. 500 — parece también coincidir en esta interpretación cuando señala que “. . . en la venta a precio alzado, siendo fundamental la entrega de todo lo incluido en el perímetro delimitado, dará lugar la falta de alguna parcela a una disminución en el precio, proporcional a lo que falte, no porque exista en ese supuesto la correlación entre cabida y precio, sino porque hay que resarcir al comprador de una parte cierta de la finca comprada.”

Manresa señala que esta solución sería injusta para el vendedor, que perdería el valor del exceso en la cabida cuando ese fuere el caso, y perdería también al rebajársele proporcio-nalmente el precio si la cabida fuere menos que la expresada en el contrato. Pero no podemos perder de vista dos cosas: primero, que el error al expresarse la cabida en el contrato no debe favorecer al vendedor, que es el dueño, y que por tanto es de presumirse que esté al tanto de lo que tiene; y, segundo, que estamos frente a un caso de dos fincas vendidas por un solo precio alzado, y no de una. Si el legislador hubiese querido tratar el caso de dos o más fincas como si se tratase de una, fácil le hubiese sido evitar la confusión si hubiese incorporado la primera frase del segundo párrafo al primer párrafo y allí puesto un punto. El artículo diría:

“En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato. Esto mismo tendrá lugar cuando sean dos o más fincas las vendidas por un solo precio.”

Esa no es, sin embargo, la redacción del Art. 1360 que comentamos. Y es que cuando se venden dos o más fincas por un solo precio con expresión de los linderos y la cabida de cada una tenemos, como dice Scaevola, un caso mixto: “de un lado el precio único, indicando el rasgo estructural aleatorio de las enajenaciones a cuerpo cierto; de otro la idea de la mensura, imponiéndose como un reflejo de la voluntad del comprador, que no fue la de adquirir por el contorno, sino por la medida.” (Obra citada, pág. 90.) Esta solución es sin duda más equi-tativa y está más a tono con las circunstancias atinentes a nuestra problemática: una isla con mucha gente y poca tierra. Los moldes rigurosos del Art. 1860 representan un anacro-nismo en nuestro tiempo, que queda superado, en cuanto a la venta de dos o más fincas se refiere, por la interpretación de Scaevola, que adoptamos.

Si aplicáramos esta interpretación a los hechos ante nos, se impondría como solución la revocación de la sentencia del tribunal a quo. Vendrían obligados los vendedores a hacer una reducción en el precio proporcional a la diferencia entre la cabida de las fincas expresada en el contrato y la que resultó de su mensura.' Empero, tal solución no es aquí aplicable porque entre demandantes y demandados no existe, ni ha existido conforme a los hechos, un contrato de compraventa. Aquí se trata de un contrato de opción para el que rigen, no las disposiciones sobre la compraventa, sino las que rigen las obligaciones y contratos en general.

“El derecho de opción” — dicen Rosell y Mentha) — “res-ponde a las necesidades de nuestra época, embriagada de in-dustria y de especulación.” Ossorio y Gallardo añade: “y es que, como advierte nuestro ilustre Castán en su magnífico en-sayo Hacia un nuevo Derecho Civil, ‘a la antigua concepción estática del Derecho emanado de la Ley o, mejor dicho, de la voluntad del legislador, sustituye hoy una nueva concepción, basada no sobre la exégesis racional de los Códigos, sino sobre el orden jurídico que nace espontáneo, flúido, flexible, de la vida en movimiento, tal como es presenciada y comprendida no sólo por el legislador, sino por los jurisconsultos, y sobre todo por los' magistrados.’ ”

¿Qué es el contrato de opción y cuáles son sus efectos jurídicos? El Código Civil no lo reglamenta. De ahí que haya disparidad de criterios doctrinales y jurisprudenciales de que nuestra propia jurisprudencia no es excepción. Dice don Eduardo Vázquez Bote en su obra Derecho Civil de Puerto Rico, tomo III, vol. 1, ed. 1973, pág. 534:

“Es ampliamente discutida la naturaleza jurídica de esta figura, no solamente en orden a considerarla como una mera cláusula, un precontrato, sino también en punto a si tiene carácter personal o real.”

Más adelante añade este autor:

“La jurisprudencia puertorriqueña, aunque se ha preocupado reiteradas veces de la opción, no parece mantener una concep-ción uniforme del mismo, principalmente al atribuirle efectos dispares, que en ocasiones la aproximan al precontrato [aquí cita Collazo v. Conesa, 70 D.P.R. 155, 1949], a la promesa de compra y venta [vuelve a citar a Collazo v. Conesa] o la configuran como figura especial [cita Pérez v. Sanvpedro, 86 D.P.R. 526, 1962], disparidad de criterios que dificultan perfilar el instituto.”

Ciertamente, en esto hemos caminado con pasos vacilantes, tanto como lo ha hecho el Tribunal Supremo de España, que en sentencia de 1 de julio de 1950 rompe una clara línea juris-prudencial iniciada con la sentencia de 11 de noviembre de 1943, a la que regresa en la de 13 de febrero de 1953, creando con ello no poca confusión respecto del efecto jurídico de la promesa de comprar y vender aceptada. Véanse, sobre el particular, Enneccerus, Tratado de Derecho Civil, tomo II (1966), págs. 43 y 44; Castán, Derecho Civil Español, Común y Foral, tomo IV (1952), pág. 39. Ante esta situación, por ser innominado en el Código el contrato de opción, no estamos obli-gados por reglas de hermenéutica que nos sitúen bajo la égida de la jurisprudencia española. En ausencia de disposición esta-tutaria, estamos en libertad de adoptar nuestras propias normas.

El contrato de opción ha sido definido de diferentes maneras. Ossorio, op. cit, pág. 105 y pág. Ill, dice que “es un contrato por virtud del cual el propietario de una cosa o derecho concede a otra persona, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad exclusiva de adquirirlo o de transferirlo a un tercero, obligándose a mantener, mientras tanto, lo ofrecido a su disposición en las condiciones pactadas.’’ Castán, op. cit, pág. 41, lo define como “un convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal.” José María Mengual, La Opción como Derecho y como Contrato, estudio publicado en la Revista de Legislación y Jurisprudencia, tomo 168 (1936), pág. 129, dice que “la opción en su sentido estricto, implica ‘un contrato bilateral y consensual, por virtud del cual una o varias personas conceden a otra u otras la facultad exclusiva de ejercitar uno o varios hechos o uno o varios derechos por su propia cuenta y con el mutuo y recíproco beneficio para ambas partes, dentro de un período de tiempo convenido.’ ”

Estas tres definiciones resumen a nuestro juicio los pensa-mientos de los comentaristas y la jurisprudencia sobre el con-trato de opción y sus diferentes enfoques de esta figura jurí-dica. Las diferencias esenciales saltan a la vista. Ossorio y Mengual lo consideran un contrato con individualidad y subs-tantividad propias, mientras que Castán lo considera un con-trato preparatorio o precontrato, que se celebra con miras a un contrato principal. Para Ossorio y para Castán es un con-trato unilateral. Para Mengual es bilateral. Todos están de acuerdo en que es un contrato sujeto a un término o plazo fijo, en que el titular del derecho objeto del contrato, a quien llamaremos promitente o concedente, queda obligado frente a otra persona, que llamaremos el optante, a hacerle reserva exclusiva del derecho que es objeto de la opción.

Nos inclinamos con Ossorio y con Castán a favor de la tesis de que la opción es un contrato unilateral. Mengual defiende su tesis de bilateralidad a base de que, según sostiene, el optante “tiene la obligación de elegir una situación jurídica entre las varias ofrecidas dentro del plazo al efecto marcado.” Convenimos con Ossorio en que el optante no está obligado a nada, que tiene “libertad absoluta para tomar o no tomar la cosa ofrecida.” Lo determinante de la bilateralidad de un contrato es que haya obligaciones recíprocas entre los contratantes. En todo contrato hay más de una parte. No puede haber un contrato sin que haya unión de voluntades. Una sola persona no puede contratar consigo misma. Cuando, como en el contrato de opción, dos personas se ponen de acuerdo pero sólo una de ellas resulta obligada, el contrato es unilateral. A este efecto, véanse, además, Puig Peña, Tratado de Derecho Civil Español, tomo IV, vol. II, Madrid, 1951, pág. 512; Ramón Badenes Gasset, La Preferencia Adquisitiva en el Derecho Español (Ed. Bosch, Barcelona, 1958), pág. 218; y las sentencias de 10 de julio de 1946 y de 18 de enero de 1947 del Tribunal Supremo de España.

Respecto de si el contrato de opción es un contrato autónomo con individualidad propia, o un contrato preparatorio o precontrato, nos inclinamos a favor de esta última solución, tesis que predomina en la doctrina española —Castán, op. cih, págs. 41-42; y que adoptamos en Collazo v. Cones a, supra. Aceptamos la definición del contrato de opción que da Castán, antes transcrita, cuyos requisitos esenciales son: “1ro. Concesión por una parte a la otra de la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato principal, sin obligación alguna de ésta (la prima, en su caso, es elemento accidental). 2. Concesión de modo exclusivo. 3. Por plazo cierto. 4. Sin otra condición que el propio juicio del optante.”

Y añade: “Los caracteres que lo distinguen son: ser un contrato preparatorio (una modalidad de la promesa de vín-culo unilateral), aunque este punto es discutido; consensual, y generalmente unilateral, aunque pasa a ser bilateral cuando se fija una prima que ha de pagar el titular del derecho de opción al concedente del mismo.” Sobre su carácter prepara-torio o modalidad de la promesa de vínculo unilateral aclara lo siguiente el citado autor en nota al pie de página:

“No faltan autores que consideran la opción, no como un precontrato o contrato preparatorio, sino como un contrato completo e independiente, es decir, un negocio de tipo contractual neto, que llena de por sí una función actual, y defi-nitiva. Otros, como Roca {El contrato de opción, en Estudios de Derecho privado, pág. 851 y sigtes.), seguido por Mezquita {El pacto de opción, en Revista Crítica de Derecho Inmobilia-rio, 1951, pág. 84), dicen que, en buena técnica, lo que se deno-mina contrato de opción no es más que un simple pacto de cláusula de opción, acoplada a un contrato perfecto o a un contrato de promesa o precontrato.

“Ossorio y Gallardo, autor de una de las monografías ini-ciales y muy original sobre el asunto, defiende la individuali-dad jurídica de este contrato. Pero no sin razón se le ha objetado que más bien que contrato de contorno y configura-ción propia es el de opción ni más ni menos que una variedad del de promesa o contrato preparatorio.

“Véanse sobre este punto Valverde, Tratado, 4ta. ed., pág. 353, nota; Gayoso, Cuestiones sobre el contrato de comprad-venta, en la Revista de Derecho Privado, 1927, pág. 202 y sigtes., y De Castro, La promesa de contrato, en el Anuario de Derecho Civil, 1950, pág. 1.163 y sigtes.”

Dice José Sánchez Fontáns, catedrático que fue de la Universidad de Montevideo y una de las más destacadas figu-ras entre los civilistas de Hispanoamérica — Naturaleza dé la Opción, estudio publicado en la Revista de Derecho Español y Americano, Año XII, II, época, Madrid, 1967, pág. 76—

“La promesa de contratar — denominada por los italianos contrato 'preliminar y por los españoles precontrato — es bilateral cuando impone a ambas partes la obligación de celebrar el contrato definitivo. La promesa unilateral, en cambio, genera obligación para una de las partes. Sólo existe un deudor y un acreedor. El beneficiario de la promesa tiene opción para decidir si exigirá o no a la contra parte la celebración del contrato definitivo.

De este modo, la declaración que implica el ejercicio de la op-ción transforma a la promesa unilateralmente vinculante en sinalagmática. A partir de ese momento cualquiera de las partes puede exigir el cumplimiento de las obligaciones recíprocas, obligaciones de hacer, que consisten en otorgar el contrato defini-tivo.

Por consiguiente, la opción no es más que la promesa unilateral de contratar, considerada desde el punto de vista del acree-dor. A la promesa unilateral de venta corresponde una opción de compra, y recíprocamente.”

Más adelante, en la página 78, señala:

“La identificación entre promesa unilateral y opción, aunque implica una confusión conceptual, tiene una consecuencia prác-tica estimable. Interpreta la voluntad de las partes que cele-bran la promesa unilateral como dirigida a constituir una oferta irrevocable de promesa bilateral .de contratar, de tal modo que el ejercicio de la opción importa la aceptación de la oferta y, por consiguiente, perfecciona el contrato preliminar bilateral.” (Én-fasis suplido.)

Este efecto del ejercicio de la opción, que señala Sánchez Fontáns, aparece adoptado en la sentencia del Tribunal Supremo de España de 23 de marzo de 1945, que declaró “que el ejercicio del derecho de opción no impone al optante la obliga-ción de poner el precio a disposición del coneedente dentro del plazo de la opción, pues basta que en este tiempo manifieste su voluntad de llevar adelante el contrato de promesa, dado que el cumplimiento de las obligaciones derivadas de ésta hay que referirlas después y no al tiempo fijado para la opción.” (Castán, págs. 45-46.) Al mismo efecto, véase Puig Peña, obra citada, tomo IV, vol. II, págs. 514 y 515.

En resumen, la aceptación de la promesa de venta por el optante produce, no un contrato perfeccionado de compraventa, sino la obligación de parte del concedente de vender, y de parte del optante de comprar la cosa objeto del contrato. Lo dicho en Pérez v. Sampedro, 86 D.P.R. 526 (1962), en cuanto se interprete como que la aceptación por el optante de una promesa de venta, tiene el efecto de perfeccionar el contrato de compraventa, debe considerarse limitado a la luz de lo que aquí exponemos. Véase Jordmi-Rojas v. Padro-González, resuelto en esta misma fecha, pág. 813.

El error de considerar la promesa bilateral de compraventa como un contrato de compraventa obedece a un hecho histórico. Así lo señala Enneccerus, citando la sentencia de 11 de noviembre de 1943: “la norma contenida en el art. 1.589 del Código francés (la promesa de venta equivale a la venta) fue reproducida en el art. 1.373 del proyecto español de 1851, pero no en el definitivo Código civil, que dio una nueva redacción del precepto (art. 1.451 [1340 nuestro, 31 L.P.R.A. see. 3747]) abandonando aquel principio tajante.” Más adelante concluye Enneccerus: “Conclusión: a falta de una norma tan explícita cual la indicada del Derecho francés, hay que aceptar en el nuestro, como la más racional y fundada, la concepción de la promesa bilateral de comprar y vender como un contrato preparatorio o ‘precontrato’ que tiene por objeto la futura celebración de un contrato de compraventa y cuyos efectos no pueden coincidir en absoluto con los de la venta actual y definitiva.”

Al igual que en el contrato bilateral de promesa de venta, la aceptación por el optante de la promesa de vender háchale por el concedente implica para las partes no una obligación de dar, como en la compraventa, sino de hacer, de efectuar un contrato de compraventa cuando lo exija cualquiera de los contratantes. Véase Enneccerus, pág. 41 y siguientes.

No hemos perdido de vista el Art. 1339 del Código Civil, 31 L.P.R.A. see. 3746, que dice:

“La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.”

En vista de este artículo podría argüirse que con la aceptación de la promesa de venta, el optante ha prestado el consentimiento que falta para que quede perfeccionado el contrato de compraventa. El error de tal afirmación estriba en que esa disposición aplica al contrato de compraventa, pero no al contrato de opción, que siendo una modalidad del contrato de promesa de compraventa, está sujeto, no a las disposiciones de la compraventa y sí a las de las obligaciones y contratos en general. Conforme hemos señalado, la promesa de compraventa aceptada no perfecciona un contrato de compraventa según la tradición española, que es la nuestra. Distinto al Derecho civil francés, en que promesa de compraventa aceptada es tanto como compraventa, en el Derecho civil español— y en esto hay unanimidad de criterios — la promesa de compraventa aceptada no perfecciona el contrato de compraventa. Véase Rossy v. Tribunal Superior, 80 D.P.R. 729, 740 (1958).

En Rossy, supra, se nos ofrece un buen ejemplo de una promesa bilateral de compraventa. Allí, citando la sentencia de 11 de noviembre de 1943, en que fue ponente don José Castán Tobeñas, se dijo (pág. 742): “. . . hay que aceptar la concep-ción de la promesa bilateral de comprar y vender como un contrato preparatorio . . . que tiene por objeto la futura cele-bración de una compraventa y cuyos efectos no pueden coin-cidir en absoluto con los de la venta actual y definitiva.”

Es obvio que en la promesa bilateral de compraventa en Rossy, los contratantes prestaron su consentimiento para la celebración, cuando se cumpliera determinada condición, de un contrato de compraventa sobre un objeto cierto, la mitad de una finca, y por un precio cierto, $1,000 que habían pagado los compradores mediante los servicios que prestaron, cuyo valor se estipuló en esa cantidad. Siendo la opción de compra un precontrato, cuya finalidad es, como en la promesa bilateral de compraventa, la celebración de un contrato principal (la compraventa), no vemos razón para que el consentimiento prestado por el optante al aceptar comprar tenga un efecto distinto. La aceptación por el optante tiene el efecto de hacer exigible la obligación del concedente de vender, y frente al concedente su obligación de comprar la cosa objeto del con-trato, pero no el perfeccionamiento por ese solo hecho del contrato de compraventa.

Volviendo a la situación de hechos ante nos, el problema ha de resolverse partiendo de dos supuestos: primero, que la opción fue aceptada por los demandantes antes de vencerse el plazo; o, segundo, que no fue aceptada.

Veamos el primer caso. Los optantes (los demandantes) alegan que ellos aceptaron la opción. De ser así, no se perfec-cionó, por las razones que hemos expresado, un contrato de compraventa, y por tanto no es de aplicación el Art. 1.360 del Código Civil, que es aplicable únicamente al contrato de com-praventa. Debemos recurrir a las disposiciones generales sobre obligaciones y contratos, ya que el contrato de opción no está regulado en el Código. Castán, pág. 44.

Ossorio, pág. 169, se plantea una situación parecida —la disminución en el valor de la cosa o cambio en su substancia — y concluye que la solución sería la nulidad del contrato basada en el error. En Capó Caballero v. Ramos, 83 D.P.E. 650 (1961), señalamos que el consentimiento dado por error vicia el contrato cuando el error es excusable, y sostuvimos que el error es excusable si versa sobre hechos desconocidos por la parte que lo invoca o que no hubiera podido conocer con un mediano cuidado. Aplicando esos criterios, no podríamos concluir que una diferencia tan grande en la cabida de las fincas, casi un cuarenta por ciento de la consignada en el contrato, fuera un error que las partes no hubiesen podido conocer con un mediano cuidado. Hemos dicho “las partes” y no los concedentes (futuros vendedores) o los optantes (futu-ros compradores). La prueba no establece que esa condición fuera conocida de ninguno de ellos, y la buena fe de los conce-dentes y ahora demandados recurridos quedó probada a satis-facción del tribunal de instancia. Hubo por tanto error de ambas partes, que debe traducirse por ese hecho en error excusable. No hubo por tanto un consentimiento válido y pro-cedía la anulación del contrato.

En el segundo supuesto, es decir, que los optantes no acep-taran la promesa de venta, ninguna obligación quedaría a los concedentes, ni siquiera la de devolver los $2,000 que por concepto de prima pagaron los optantes. Empero, los conce-dentes aceptaron devolver dichos $2,000 y sus intereses, así lo dispuso la sentencia del tribunal a quo, y de esa parte no se ha recurrido ante nos.

Aunque nuestros razonamientos son distintos de los del tribunal de instancia, toda vez que el recurso se da contra la sentencia y no contra sus fundamentos, la misma será confir-mada.

Los Jueces Asociados Señores Torres Rigual, Díaz Cruz y Negrón García concurren en el resultado.

        Manuel de Droit civil suisse, por Virgile Rossell y F. H. Mentha, 2da. ed., tomo II, citado por Ossorio y Gallardo, El Contrato de Opción, segunda edición, Madrid, 1935, pág. 33.

        Op. cit. nota 1, supra, pág. 33.

      La Ley Núm. 130 de 13 de junio de 1967, en su Art. 10, 17 L.P.R.A. see. 510, reglamenta ciertos contratos de opción, pero se refiere al caso específico de construcción de viviendas, y no al contrato de opción en general.


author: El Juez Asociado Señor Negrón García

text:
    Los Esposos Miguel A. Jordán y María E. Rojas de Jordán, demandantes y recurrentes, v. Los Esposos Antonio Padró y Sarah González de Padró y Berens Mortgage Bankers, Inc., demandados y recurridos.

      Número: R-75-6

      Resuelto: 12 de mayo de 1975

      Angel F. Vélez Pozo, abogado de los recurrentes; Eduardo Ortiz Delgado, abogado de Antonio Padró y Sarah González de Padró.
   El Juez Asociado Señor Negrón García

emitió la opinión del Tribunal.

Inspirado en el axioma jurídico filosófico de que la ley es un instrumento de la justicia, y no viceversa, el presente caso reitera el principio de que un tercero que invoque la fe regis-tral debe, al momento de adquirir su derecho real, tener buena fe.

La cápsula de los hechos considerados probados por el tribunal de instancia al dictar la sentencia parcial que revi-samos es como sigue:

Los recurrentes esposos Jordán-Rojas suscribieron en 2 de marzo de 1965 un convenio con la codemandada Larco Beach Development Corp., en lo sucesivo Larco, para la compraventa del un solar y casa en la Urbanización San Demetrio, Vega Baja, Puerto Rico. Transcurrieron varios años y en abril de 1971 Larco se dirigió a éstos gestionando la firma de un nuevo contrato en el cual se variaba el precio original convenido, mediante un aumento de $6,300 adicionales y $6.00 cada metro en exceso de la cabida básica. Los recurrentes se negaron a aceptar tales cambios informando a la urbanizadora el 5 de mayo de 1971 su interés en adquirir la propiedad y su dispo-sición de discutir cualquier modificación permisible conforme a los términos del contrato inicial.

El 18 de julio de 1971 los codemandados recurridos espo-sos Padró-González firmaron con Larco un contrato similar de compraventa sobre la misma propiedad. En vista de ello, los recurrentes radicaron la presente acción el 10 de diciembre de 1971 exigiendo cumplimiento específico del contrato, daños y la anulación del contrato con los esposos Padró-González, incluyendo como demandados a Larco, los esposos Padró-Gon-zález y a la entidad financiadora Berens Mortgage Bankers, Inc., denominada en adelante Berens. Larco fue emplazada el 23 de diciembre de 1971, Padró el 7 de marzo de 1972 y Berens en una fecha cercana a esta última.

No obstante, los demandados llevaron a cabo la transac-ción mediante escritura pública titulada Segregación, Libera-ción y Compraventa, otorgada el 16 de mayo de 1972 y subsi-guientemente inscribieron su título en el Registro como finca independiente.

El tribunal a quo dictó sentencia sumaria parcial desesti-matoria a solicitud de los esposos Padró y la financiadora Berens por el fundamento de que la acción de los recurrentes no era de naturaleza real sino personal en daños “ex-contractu” ejecutable únicamente contra Larco. Bajo las cir-cunstancias específicas presentes, erró el tribunal de instancia. Veamos.

Tal como concluyó el tribunal a quo, los contratos otorga-dos por los recurrentes y los recurridos esposos Padró con Larco al momento de la radicación de la demanda eran simi-lares y en derecho constituían “. . . contrato [s] de promesa bilateral de compra y venta como contrato [s] preparatorio [s] o pre-contrato [s]

El Art. 1340 de nuestro Código Civil dispone:

'“La promesa de vender o comprar habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato. Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente subcapítulo.” (31 L.P.R.A. see. 3747; énfasis suplido.)

En virtud de este precepto y siguiendo la doctrina tradicional española hemos resuelto que los efectos de una pro-mesa de comprar y vender — conceptuada como un contrato preparatorio o pre-contrato — no pueden coincidir con los de una venta actual, absoluta y consumada por lo cual de su incumplimiento dimana una acción personal, no real, del comprador contra el promitente (vendedor). Tal promesa de venta no confiere título de dominio sobre la propiedad en litigio, García v. De Jesús, 79 D.P.R. 147,152 (1956).

Este enfoque fue reafirmado en Rossy v. Tribunal Superior, 80 D.P.R. 729 (1958), del cual citamos “in extenso” lo siguiente por resumir adecuadamente la cuestión:

“Aunque el contrato de compraventa no produce por sí solo la transferencia del dominio, constituye un título apto para transferir la propiedad cuando tenga lugar la entrega o tradi-ción (real o fingida) de manos del vendedor al comprador. En cambio, el futuro adquirente de la cosa en el contrato de pro-mesa bilateral de compra y venta no adquiere el dominio me-diante la tradición, ni el derecho de inscribir en el Registro de la Propiedad, ni van a su cargo los frutos y el riesgo de la pérdida. El promitente sigue siendo el propietario a todos los efectos legales: conserva el derecho de administración y de disfrute y si se vende la cosa a un tercero, éste se convierte en propietario y el beneficiario de la promesa solo podrá reclamar los daños y perjuicios. Esta solución se deriva del hecho de que la promesa bilateral de compra y venta no crea ningún derecho real, sino una simple obligación de hacer. En otras ¡palabras el derecho del comprador eventual no es más que un derecho personal.

Como indica Roca Sastre en sus Estudios de Derecho Privado (Vol. 1, pág. 828-362), la promesa de venta bilateral tiene la utilidad o ventaja práctica de conseguir una vinculación inme-diata de las partes, cuando por determinada circunstancia no puede llevarse a cabo una compraventa completa y definitiva. Mediante la vinculación inmediata, las partes logran la garantía y seguridad de que el contrato definitivo o completo se celebrará o concluirá más tarde. Por eso la promesa de venta es un con-trato preparatorio que produce una obligación de hacer y nó de dar, ya que solo tiene por objeto la realización de un con-trato de compraventa futura. Carece de finalidad o trascendencia traslativa de dominio, a diferencia de la compraventa en sí, ya que las partes no se obligan de momento a trasmitir la cosa objeto de la promesa. Así lo declara la sentencia del Tribunal Supremo de España de 14 de noviembre de 1927 (178 Jur. Civ. 317) al decir que ‘. . . la promesa de comprar o vender, me-diando conformidad en la cosa y en el precio, faculta a los contratantes, según el párrafo primero del artículo 1451 del Código Civil [equivalente al 1340 del nuestro] para reclamar recíprocamente su cumplimiento, puesto que ... de ella surge el doble y recíproco vínculo que trueca en bilateral la obligación, que sin dicha circunstancia ligaría sólo la voluntad del promi-tente, pero teniendo en cuenta la característica de esta modalidad contractual, preparatoria tan solo de la compraventa, o sea, la de no trasmitir el dominio de la cosa objeto de la promesa hasta que ésta no tiene cumplimiento, y que por ser éste un hecho futuro podría sobrevenir la imposibilidad de cumplirla, el legis-lador equipara en el párrafo segundo del Artículo 1451, del Código Civil este incumplimiento fortuito al voluntario de alguno de los obligados, y autoriza la resolución del pacto con sujeción a las reglas generales de las obligaciones . . .’ (Pág. 329). La distinción entre la promesa de venta bilateral y la compra-venta propia fue establecida definitivamente en la sentencia de ese mismo Tribunal de 11 de noviembre de 1943, 4 Jur. Civ. (2a.s.) 283, en que fue ponente Don José Castán Tobeñas. Allí se declara que, según el art. 1451 del Código Civil Español (1340 del nuestro): ‘. . . ¡hay que aceptar la concepción de la promesa bilateral de comprar y vender como un contrato pre-paratorio . . . que tiene por objeto la futura celebración de una compraventa y cuyos efectos no pueden coincidir en absoluto con los de la venta actual y definitiva.’ (Pág. 298.)

Ante la negativa de una de las partes a cumplir un pre-contrato, cabe una acción para exigir su cumplimiento específico y no meramente una acción para el resarcimiento de perjuicios, si la prestación básica no se refiere a hechos personalísimos o las líneas básicas sentadas en el precontrato no son insuficientes. En principio, siempre que no exista una imposibilidad de hecho, puede exigirse el cumplimiento ‘in natura’ de la obligación de otorgar un nuevo contrato de compraventa. Así pues, si la cosa prometida en venta está todavía en el patrimonio del promitente, el acreedor en un contrato de promesa bilateral de venta de un inmueble podría exigir su cumplimiento en forma específica: la celebración de la venta previamente convenida y el otorgar miento de la correspondiente escritura pública, [citas omitidas] Pero esta acción siempre es de carácter personal, ya como declara la sentencia del Tribunal Supremo de España de 6 de diciembre de 1904 (99 Jur. Civ. 501): ‘. . . Es evidente que quien promete vender una cosa no transfiere la propiedad de la misma hasta que realiza la promesa; que mientras tanto ningún derecho adquiere en la cosa aquel en cuyo beneficio se hace en la promesa, teniendo solo acción personal para exigir el cumplimiento de lo prometido ... (y sería imposible) atender a disposiciones y principios que se refieren al caso de haberse adquirido real y legalmente la cosa de que se trata . . . por no ser dable perseguirla por acción real.’ (Págs. 515-16.) De igual modo la doctrina constante de nuestra jurisprudencia ha sido que la promesa de venta solo da lugar a una acción personal.” Págs. 741-744. (Énfasis suplido.)

Ahora bien, surgiendo que al momento de la radicación y notificación de la demanda de los recurrentes exigiendo el cumplimiento específico de la promesa de vender y la nulidad de la suscrita por los esposos Padró, no se había consumado la segunda promesa bilateral de compraventa de Larco — pues hemos visto que la Escritura se otorga con posterioridad — for-zoso es concluir que en dicha etapa, jurídica y factualmente era posible que se culminara la promesa ya convenida entre los recurrentes y Larco. Siendo contratos similares, no podían los recurridos hacer abstracción de tal realidad y descansar en la preferencia unilateral del vendedor. La presencia del elemento de buena fe de un tercero registral es al momento de hacer su adquisición pues es en dicha etapa que su voluntad se mani-fiesta a través del consentimiento.

No enerva la causa de acción de los recurrentes la posición de los codemandados recurridos esposos Padró y Berens la cual está basada en el Art. 1362 del Código Civil, el cual dispone:

“Si una misma cosa se hubiere vendido a diferentes com-pradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe si fuere mueble.
Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el registro.
Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.” (31 L.P.R..A. see. 3822.)

Desde principios de siglo, dimos vigencia a la norma de que la aplicación de este precepto exige y está subordinado a la existencia de buena fe del que inscribe; esto es, el desconocimiento de la venta previa. Ramos v. Orcasitas, 14 D.P.R. 68, 79 (1908); Quintana Reyes v. La Capital de P.R., 51 D.P.R. 106 (1937); Pacheco v. Plazuela Sugar Co., 56 D.P.R. 496 (1940). “[E]llo ha de ser especialmente aplicable cuando la incertidumbre nace de las reclamaciones judiciales en marcha, que podrán desvirtuar el derecho a titularidad del transíerente; pues el conocimiento que malogra la buena fe nace en el momento en que el bien se adquiere y se inscribe vigente la anotación, permanece mientras dure el pleito, y su apreciación es cuestión de hecho, como dicen las Sentencias de 11 de febrero de 1946 y 11 de junio de 1954.” I Badenes Gasset, R., El Contrato de Compraventa; pág. 583 (1969).

El principio de que la prioridad registral no puede desvincularse del criterio general de buena fe amparando la mala por el cumplimiento de una mera formalidad, es de estricta aplicación al caso de autos. Los demandados recurridos esposos Padró y la financiadora Berens debidamente notificados de la acción en cumplimiento específico de contrato presentada por los recurrentes, no pueden oponer como defensa el precepto que nos ocupa. Si bien se trata de una acción personal, es una encaminada a obtener en última instancia la modificación jurídica de carácter real, y como dijimos en Martínez, supra, “[n]o hay duda de que de triunfar el demandante en sus pretensiones de que se reconozca el ejercicio de su derecho ... a la compra, el tribunal ordenaría el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa sobre la propiedad en cuestión.” Pág. 314. Parafraseado este argumento, no hay duda de que de no haber los demandados recurridos otorgado la escritura con Larco, de prevalecer la demanda, los recurrentes tendrían derecho a su otorgamiento, y aquéllos no podrían ser acreedores a la protección de tercero registral.

En tal etapa, los recurridos carecían de un derecho real y lo único que podían solicitar de Larco era su ejecución especí-fica o en la alternativa daños supletoriamente. Concluir que la mera formalidad del otorgamiento de escritura pública y su subsiguiente inscripción puede ampararlos bajo la tesis de tercero registral, no sólo es errónea sino ilógica e injusta. Con-tribuiría además a sostener que un vendedor individual o de propiedades en masa, está facultado para seleccionar, con-forme su mejor forma y criterio, a un comprador subsiguiente dejando al primero a las contingencias de un litigio en daños, que aun resultando a su favor, en la mayoría de los casos no compara con el beneficio de adquirir una propiedad en un mercado de valores espirales como es Puerto Rico. Ello se prestaría a distintas manipulaciones para obtener del fruto de la mala fe la cosecha del capital especulado.

Por los fundamentos expuestos se dictará Sentencia revo-cando la sentencia sumaria parcial del Tribunal Superior, Sala de Bayamón de fecha 29 de noviembre de 1974.

Los Jueces Asociados Señores Martín y Díaz Cruz concu-rren en el resultado.

      La cláusula 2 disponía: “EL COMPRADOR se compromete y obliga a comprar de LA VENDEDORA y ésta a su vez se obliga y compromete a vender . . . .”

       Salvo los casos excepcionados por ley, hemos resuelto que al Registro de la Propiedad sólo tienen acceso los derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles y por ende los personales no son inscribibles. Ortie v. Registrador, 82 D.P.R. 501, 504 (1961). Sin embargo, en Martínez v. Registrador, 101 D.P.R. 308 (1970) dimos paso a una anota-ción de un aviso de demanda (lis pendens) bajo las disposiciones del Art. 91 del Código de Enjuiciamiento Civil (32 L.P.R.A. see. 455) aun tratándose de una acción personal surgida de una opción de compra.

      La tésis del demandante recurrente esbozada en primera instancia y ante nos, parte de la premisa errónea de que el contrato era uno de opción. Bajo tal postulado argumenta que validó su ejercicio con la radicación de la demanda y culminó la compraventa. Pérez v. Sampedro, 86 D.P.R. 526 (1962). En cuanto a la figura jurídica del contrato de opción, consúltese Rosa Valentín v. Vázquez hozada, 103 D.P.R. 786, resuelto en el día de hoy, y en el cual exponemos la posición de este Tribunal respecto a los enfoques doctrinarios de esta figura y sus efectos jurídicos.

      Véanse además: IV, Vol. II, Puig Peña, Derecho Civil, págs. 104L-106 (1951); IV Castán Tobeñas, Derecho Civil Español, Común y Foral; págs. 109-11 (1961); X Manresa, Comentarios; págs. 261-271 (1969).

      Este dictamen en nada prejuzga la certeza de los hechos que están en controversia según las alegaciones de las partes cuya determinación estará sujeta a los trámites ulteriores del pleito; únicamente resuelve, bajo los hechos probados ante el tribunal de instancia hasta el presente, que los demandados recurridos no pueden quedar inmunes a tales alega-ciones.