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text:
    Junta de Directores del Condominio Portofino, demandante y recurrida, v. P.D.C.M. Associates, S.E., demandado y peticionario.

      Número: CC-2007-0431

      Resuelto: 2 de abril de 2008

      Vionette Benitez Quiñones e Ignacio Vidal Cerra, del Bufete Muñoz, Boneta, Benitez Peral & Brugeras, abogados de la parte peticionaria; Alicia Lamboy Mombille, Carlos A. Rodriguez Vidal y Francisco de Jesús Schuck, de Goldman Antonetti & Córdova, abogados de la parte recurrida.
   El Juez Presidente Señor Hernández Denton

emitió la opinión del Tribunal.

Hoy reiteramos la norma establecida en Lugo Rodríguez v. J.P., 150 D.P.R. 29 (2000), y aclaramos el alcance de nuestros pronunciamientos en dicho caso sobre quiénes son “parte” para fines de la notificación de un recurso de reconsideración o revisión judicial de una determinación administrativa, así como la distinción entre un mero par-ticipante y un participante activo. Al reiterar la referida norma, resolvemos que la mera designación o notificación a personas o entidades de la determinación final de la agen-cia no las convierte automáticamente en “parte” para fines de los procedimientos posteriores de reconsideración y re-visión judicial, si éstas no cumplen con los demás requisi-tos establecidos en Lugo Rodríguez. De igual forma, resol-vemos que, por tratarse de un asunto revisable, las agencias administrativas deben explicar, aunque sea de forma breve y sucinta, cualquier designación de “parte” que hagan al emitir sus determinaciones finales, cuando no se trate del promovido, el promovente o un interventor designado formalmente como tal durante el procedimiento.

Aclaramos, además, que las personas notificadas de un procedimiento administrativo por encontrarse en un radio determinado del proyecto propuesto no se convierten auto-máticamente en “parte” para fines de la notificación de un recurso de revisión judicial. Más bien, antes de designarle como “parte,” la agencia debe evaluar la naturaleza de la participación de las personas o entidades así notificadas para determinar si se trata de un mero participante o un participante activo.

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P.D.C.M. Associates, S.E. (P.D.C.M.) presentó ante la Administración de Reglamentos y Permisos (A.R.Pe.) un anteproyecto para la construcción de un proyecto residen-cial llamado Azure Torres I y II a ubicarse en la calle Palm Circle del municipio de Guaynabo. Luego de los procedi-mientos administrativos de rigor, A.R.Pe. emitió una reso-lución en la que autorizó el plano de desarrollo preliminar y el anteproyecto de construcción presentado por P.D.C.M. Inconforme con la determinación de A.R.Pe., la Junta de Directores del Condominio Portofino (Portofino) presentó una moción de reconsideración. Portofino notificó dicha moción a dieciséis personas o entidades. Posteriormente, A.R.Pe. emitió un nuevo dictamen en el que reafirmó su decisión original.

En su dictamen, A.R.Pe. hizo alusión a una moción pre-sentada por P.D.C.M. cuestionando la jurisdicción de la agencia para atender la moción de reconsideración instada por Portofino, ya que ésta alegadamente no había sido no-tificada a todas las “partes”. Sin embargo, A.R.Pe. declinó adjudicar el asunto jurisdiccional aduciendo que ya había tomado una determinación favorable a la parte que solici-taba la desestimación, en este caso la propia P.D.C.M.

Aún inconforme, Portofino presentó un recurso de revi-sión judicial ante el Tribunal de Apelaciones. En su escrito argumentó, inter alia, que A.R.Pe. incidió al identificar como “parte” en el proceso administrativo a treinta y siete personas. Sostuvo que no todas las personas a las que la agencia notificó su dictamen participaron en calidad de “parte”.

Oportunamente, P.D.C.M. solicitó la desestimación del recurso, alegando que A.R.Pe. carecía de jurisdicción para entender en la moción de reconsideración presentada por Portofino, ya que ésta no había sido notificada a todas las “partes” del proceso. A base de ello, argumentó que el Tribunal de Apelaciones tampoco tenía jurisdicción para atender el recurso de revisión de la determinación administrativa.

Luego de varios trámites procesales, el Tribunal de Ape-laciones emitió una resolución en la que le ordenó a A.R.Pe. comparecer e identificar quiénes fueron “parte” en el pro-ceso administrativo. En su resolución, el tribunal enfatizó que no toda persona que participa en un procedimiento administrativo ante la agencia es “parte” para propósitos de notificación de los trámites posteriores a la resolución administrativa. Por ello, instruyó a A.R.Pe. para que espe-cificara la naturaleza de la participación en el procedi-miento administrativo de cada una de esas personas o entidades.

En respuesta a la resolución del tribunal, A.R.Pe. com-pareció y adujo que en su dictamen ya había identificado las “partes” del caso. Además, sostuvo que el litigante in-conforme con la enumeración de las “partes” hecha en su resolución original estaba obligado a hacer el plantea-miento en la moción de reconsideración o en su recurso de revisión judicial. Enfatizó que, de todos modos, éste tenía que notificar su impugnación a todos los que estaban in-cluidos en la enumeración realizada por A.R.Pe. Por úl-timo, A.R.Pe. argumentó que el Tribunal de Apelaciones debía desestimar el recurso de revisión por falta de juris-dicción, debido a que Portofino no notificó su moción de reconsideración a todas las personas notificadas del dicta-men administrativo.

El Tribunal de Apelaciones devolvió el caso a A.R.Pe. y ordenó que la agencia administrativa notificara nueva-mente su decisión. De igual forma, instruyó a que en su notificación A.R.Pe. expusiera la naturaleza de la partici-pación de cada una de las treinta y siete personas o enti-dades a quienes notificó su dictamen. Ello, según el tribunal, para poder ejercer su facultad de revisión y evaluar, a la luz de Lugo Rodríguez, cuáles de las personas notifica-das por la agencia son “parte” para los trámites posteriores de reconsideración o revisión judicial. Finalmente, con-cluyó que los términos para solicitar revisión no comenza-rían a transcurrir hasta que A.R.Pe. notificara su determi-nación de forma compatible con lo resuelto por el tribunal.

De la decisión del Tribunal de Apelaciones acude ante nos RD.C.M. y nos solicita que revoquemos el dictamen recurrido. Señala como único error que el tribunal orde-nara a A.R.Pe. exponer la naturaleza de la párticipación en el procedimiento administrativo de cada persona o entidad notificada en su determinación final. En esencia, sostiene que la simple designación como “parte” de todas las. perso-nas notificadas en la orden de A.R.Pe. es suficiente para identificar quiénes deben ser notificados de un recurso de revisión judicial, sin que la agencia tenga que explicar en qué consistió su participación. Argumenta que tal requeri-miento constituiría una interpretación holgada y expan-siva de Lugo Rodríguez.

Examinada la solicitud, acordamos expedir. Con el be-neficio de la comparecencia de ambas partes, procedemos a resolver.

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La controversia planteada requiere que definamos quién es “parte” para fines de un procedimiento administrativo y quién lo es para las etapas posteriores de reconsideración y revisión judicial. La See. 4.2 de la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del Estado Libre Asociado de Puerto Rico (L.P.A.U.), 3 L.P.R.A. see. 2172, dispone que “[u]na parte adversamente afectada por una orden o resolución final de una agencia y que haya agotado todos los remedios provistos por la agencia o por el organismo administrativo apelativo correspondiente podrá presentar una solicitud de revisión ante el Tribunal de Apelaciones ...”. Dicha solicitud debe ser notificada tanto a la agencia como a todas las partes dentro del término para solicitar la revisión judicial. Lugo Rodríguez.

La Sec. 1.3 de la L.P.A.U. define “parte” como “toda persona o agencia autorizada por ley a quien se dirija específicamente la acción de uña agencia o que sea parte en dicha acción, o que se le permita intervenir o participar en la misma, o que haya radicado una petición para la revisión o cumplimiento de una orden, o que sea designada como parte en dicho procedimiento”. 3 L.P.R.A. see. 2102. Por otro lado, el Prof. Demetrio Fernández opina que “es parte aquel que puede demostrar el efecto adverso de la acción administrativa o cómo la inacción del proceso admi-nistrativo le puede causar menoscabo a sus derechos”. D. Fernández Quiñones, Derecho administrativo y Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme, Bogotá Ed. Forum, 1993, pág. 159.

En la jurisdicción federal, el Administrative Procedure Act define “parte” de la forma siguiente:

... “part/’ includes a person or agency named or admitted as a party, or properly seeking and entitled as of right to be admitted as a party, in an agency proceeding, and a person or agency admitted by an agency as a party for limited purposes. 5 U.S.C.A. sec. 551(3).

Este Tribunal ha reconocido la dificultad que conlleva precisar quién es parte en un procedimiento adminis-trativo. Véase, por ejemplo, Const. I. Meléndez, S.E. v. A.C., 146 D.P.R. 743, 749 (1998). No obstante, “[l]a ley es clara al señalar que son ‘parte’ el promovido, el promo-vente, el interventor y aquel designado como tal”. Ahora bien, “la controversia surge en cuanto a aquellos que pue-dan reclamar ser ‘parte’ pero que no se encuentren dentro de las mencionadas categorías”. Lugo Rodríguez, supra, págs. 39-40. En vista de que la notificación a la agencia y a todas las partes es de carácter jurisdiccional, identificar adecuadamente a las partes resulta indispensable para po-der recurrir de una determinación administrativa, ya sea mediante una solicitud de reconsideración o presentando un recurso de revisión judicial. Const. I. Meléndez, S.E. v. A.C., supra.

En Lugo Rodríguez nos expresamos sobre quiénes son “parte” para fines de la notificación de un recurso de revisión judicial. En esa ocasión distinguimos el participante activo de un mero participante y concluimos que el mero participante no es parte y que, por lo tanto, no tiene que ser notificado de un recurso de revisión judicial. Al definir estos conceptos, sostuvimos que “un mero partici-pante se limita a comparecer a la audiencia pública, sin mayor intervención; o declara en la misma pero no de-muestra interés ulterior en el asunto; o únicamente suple evidencia documental; o participa en calidad de amicus curiae”. Id., pág. 43.

En cuanto al participante activo, resolvimos que su par-ticipación en el procedimiento administrativo ha de ser más plena. En particular, expresamos que

[l]a persona ha de demostrar que tiene un interés reconocido en el dictamen de la agencia; comparece a la(s) vista(s) y pre-senta su posición oralmente y por escrito, y asume un rol ac-tivo en el proceso más allá de una mera participación como testigo o “amigo de la corte”. Un participante activo es, pues, aquél que utiliza los remedios disponibles en aras de proteger su interés e interviene de forma tal en el proceso que resulta-ría injusto y arbitrario no considerarlo una “parte”. Lugo Rodríguez, supra, págs. 43-44.

Al resumir la norma establecida en Lugo Rodríguez, expresamos que son partes, a las cuales es necesario notificar con copia de un recurso de revisión judicial: “(1) el promovente; (2) el promovido; (3) el interventor; (4) aquel que haya sido notificado de la determinación final de la agencia administrativa', (5) aquel que haya sido reconocido como “parte” en la disposición final administrativa, y (6) aquel que participa activamente durante el procedimiento administrativo y cuyos derechos y obligaciones puedan verse adversamente afectadas por la acción o inacción de la agencia”. (Enfasis suplido.) Id., pág. 44.

No obstante, aclaramos que “[n]o son ‘parte’ a quienes tenga que notificárseles copia de los recursos de revisión judicial: (1) el mero participante; (2) el amicus curiae', (3) aquel que comparece a la audiencia pública sin mayor intervención; (4) aquel que únicamente declara en la vista, sin demostrar ulterior interés; (5) aquel que se limita a suplir evidencia documental, [y] (6) aquel que no demuestre tener un interés que pueda verse adversamente afectado por el dictamen de la agencia”. (Escolio omitido.) Lugo Rodríguez, supra, pág. 44.

III

En el caso de autos, A.R.Pe. alega, en esencia, que la mera designación como “parte” de treinta y siete personas o entidades en su resolución final es suficiente para que éstos sean consideradas “parte” para fines de la notifica-ción de un recurso de revisión judicial. Por tal razón, se negó a exponer la naturaleza de la participación de cada una de ellas en el procedimiento administrativo.

La agencia justifica su negativa a describir la natura-leza de la participación de cada una de las “partes”, funda-mentándose en lo resuelto por esta Curia en Lugo Rodríguez. En particular, A.R.Pe. cita la enumeración que hiciéramos en dicho caso sobre quiénes deben ser conside-rados como “parte” para fines de la notificación de un es-crito de revisión judicial. En efecto, en nuestra enumera-ción incluimos, inter alia, a “aquel que haya sido notificado de la determinación final de la agencia administrativa” y “aquel que haya sido reconocido como ‘parte’ en la disposi-ción final administrativa”. Id., pág. 44.

No obstante, debemos reconocer que la interpretación propuesta por A.R.Pe. sobre Lugo Rodríguez tendría el efecto de anular la norma establecida en ese mismo caso en cuanto a la distinción entre un mero participante y un par-ticipante activo. Según el razonamiento de la agencia, el mero hecho de notificar su resolución final a una persona o entidad o designarla como “parte” en su resolución final, convierte a dicha persona o entidad en “parte”, aun cuando de acuerdo con Lugo Rodríguez, ésta sea un mero partici-pante a quien no hay que notificar un recurso de revisión judicial.

Tomamos conocimiento judicial que dicha interpretación de Lugo Rodríguez está causando serios inconvenientes para todos los que participan de procedimientos adminis-trativos en dicha agencia. El origen de tales inconvenien-tes es, precisamente, que la agencia está notificando como “parte” en su determinación final a un número considerable de personas o entidades, incluyendo aquellas que están dentro del radio de cien metros del proyecto propuesto, no-tificadas por disposición reglamentaria, sin hacer la corres-pondiente distinción entre un mero participante y un par-ticipante activo, según los criterios esbozados en Lugo Rodríguez. Al hacer dicha notificación, la agencia tampoco explica su decisión de designar como “parte” para fines de los procedimientos posteriores de reconsideración y revi-sión judicial a determinadas personas o entidades. Eviden-temente, este tipo de notificación dificulta la revisión judicial de la designación de “parte” hecha por la agencia y hace el procedimiento muy oneroso para las personas inte-resadas en solicitar la revisión judicial.

Ante esta situación, es necesario que aclaremos nues-tros pronunciamientos en Lugo Rodríguez, al incluir como “parte” para fines de la notificación de un recurso de revi-sión judicial, inter alia, “a aquel que haya sido notificado de la determinación final de la agencia administrativa” y “aquel que haya sido reconocido como ‘parte’ en la disposi-ción final administrativa”. íd., pág. 44. Además, debemos evaluar la situación particular de las personas notificadas del procedimiento administrativo por disposición regla-mentaria al encontrarse dentro de cien metros del proyecto propuesto.

A. En su escrito, A.R.Pe. sostiene que no tiene que fun-damentar las designaciones de “parte” hechas en su deter-minación final y que la mera notificación de sus determi-naciones finales convierte automáticamente en “parte”, para fines de un recurso de revisión, a las personas o enti-dades así notificadas. No le asiste la razón. Veamos.

La Sec. 3.14 de la L.P.A.U., según enmendada, dispone que “[l]a agencia deberá especificar en la certificación de sus órdenes o resoluciones los nombres y direcciones de las personas —naturales o jurídicas— a quienes, en calidad de partes, les fue notificado el dictamen, a los fines de que éstas puedan ejercer efectivamente el derecho de revisión judicial conferido por ley”. 3 L.P.R.A. see. 2164. No obstante, tanto la determinación final de la agencia, como la designación de “parte” que en ella se pueda hacer, son revisables ante los tribunales.

Anteriormente hemos expresado que “[p]ara que este Tribunal pueda cumplir con su obligación constitucional y asegurar que el derecho a obtener la revisión judicial de una decisión de una agencia sea efectivo, es imprescindible exigir que ella esté fundamentada aunque sea de forma sumaria”. L.P.C. & D., Inc. v. A.C., 149 D.P.R. 869, 877-878 (1999), citando a RBR Const., S.E. v. A.C., 149 D.P.R. 836 (1999). Ello responde al entendido que “[s]i la parte adversamente afectada por la determinación de una agencia desconoce los motivos para su proceder, el trámite de la revisión judicial de la determinación administrativa se convertiría en un ejercicio fútil”. L.P.C. & D., Inc. v. A.C., supra, pág. 878.

La necesidad de que las agencias fundamenten sus determinaciones, para que los tribunales podamos ejercer nuestra facultad revisora, se extiende también a determinaciones administrativas en procedimientos informales. En L.P.C. & D., Inc. v. A.C., supra, expresamos que “en procedimientos informales se exige que la agencia exponga una explicación de las bases sobre las que descansa su decisión, de forma tal que el tribunal tenga fundamentos para hacer su determinación. Aun cuando no se exigen determinaciones de hechos y de derecho en la adjudicación de procedimientos informales, deben mediar razones suficientes que pongan en conocimiento a las partes y al tribunal de los fundamentos que propiciaron tal decisión”. (Cita omitida y énfasis suplido.) Id., pág. 878.

En aquella ocasión resolvimos que “la notificación de la adjudicación de una subasta debe ser fundamentada, al menos de forma sumaria y sucinta”. L.P.C. & D., Inc. v. A.C., supra, pág. 879. “Al requerir que se incluyan los fun-damentos en la notificación, nos aseguramos de que los tribunales puedan revisar dichos fundamentos para deter-minar si la decisión fue arbitraria, caprichosa o irrazonable.” Pta. Arenas Concrete, Inc. v. J. Subastas, 153 D.P.R. 733, 742 (2001).

Debemos recordar que si bien la determinación final de una agencia administrativa es un factor importante para determinar quién es “parte” para fines de la notificación de un escrito de revisión judicial, ello no debe ser interpretado como un cheque en blanco para que la agencia administrativa designe como “parte” a personas o entidades que no cumplen con los requisitos que para tales designaciones esbozamos en Lugo Rodríguez. De hecho, anteriormente hemos rehusado concederle el estatus de “parte” a una persona o entidad por el mero hecho de ésta haber sido notificada de la determinación final de la agencia. Véase Rivera v. Morales, 149 D.P.R. 672 (1999).

Por lo tanto, al reiterar la norma establecida en Lugo Rodríguez, aclaramos que al emitir sus determinaciones finales y especificar los nombres y las direcciones de las partes, las agencias deberán explicar, aunque sea de forma breve y sucinta, cualquier designación de “parte” que hagan en dicha determinación final cuando no se trate del promovido, el promovente o un interventor designado formalmente como tal en los procedimientos. Es decir, fuera de las tres categorías antes mencionadas, la agencia deberá explicar brevemente cualquier designación de parte hecha en su determinación final, pues la mera designación o notificación a personas o entidades de dicha determina-ción, no convierte a éstas automáticamente en “parte” para fines de los procedimientos posteriores de reconsideración y revisión judicial, si no cumplen con los demás requisitos establecidos en Lugo Rodríguez.

La explicación o fundamentación breve que debe hacer la agencia estará dirigida a demostrar que, con respecto a esas personas, se cumplen los requisitos de “parte” para fines de la notificación de un recurso de revisión esbozados en Lugo Rodríguez, y estará guiada por la norma reiterada por este Tribunal sobre la distinción entre un mero parti-cipante y un participante activo.

Sin embargo, conviene señalar que nada de lo aquí re-suelto impide que la agencia envíe notificaciones de corte-sía a todas las personas que participaron en los procedi-mientos, aun cuando se trate de meros participantes que, por ló tanto, no deben ser considerados como “parte” para fines de la notificación de un escrito de reconsideración y revisión judicial. Ciertamente, aquellos que no estén con-formes con la designación de “parte” hecha por la agencia, podrán pedir la reconsideración o la revisión judicial de dicha designación, pero sólo tendrán que notificar a las “partes” así designadas por la agencia.

Finalmente, es importante señalar que el lenguaje de la Sec. 3.14 de la L.P.A.U., que citáramos anteriormente, es producto de una enmienda introducida por la Asamblea Legislativa luego de nuestra decisión en Lugo Rodríguez. En esencia, la enmienda requiere que las agencias especi-fiquen los nombres y las direcciones de las personas o en-tidades a quienes en calidad de “parte” les notifiquen sus determinaciones, para que éstas puedan ejercer efectiva-mente el derecho a la revisión judicial. No obstante, dicha enmienda no tuvo el efecto —como parece interpretar A.R.Pe.— de convertir automáticamente en “parte” para fines de los procedimientos posteriores de reconsideración y revisión judicial, a las personas notificadas de la deter-minación administrativa por el mero hecho de que sus nombres y direcciones estén incluidos en tal deter-minación.

Por el contrario, la enmienda introducida revela que el legislador quiso establecer un mayor grado de especificidad en las determinaciones de las agencias, al punto de reque-rir más exactitud en la identificación de las “partes” para fines de la revisión judicial. A su vez, y en conformidad con lo señalado anteriormente, consideramos que tal ejercicio presupone que la agencia determine si se trata de meros participantes o participantes activos, según estos concep-tos fueron definidos en Lugo Rodríguez. Ello en vista de que en muchas ocasiones, además de especificar los nom-bres y las direcciones de las “partes” así designadas en el procedimiénto administrativo —como podría ser el promo-vido, el promovente o el interventor— las agencias tam-bién hacen designaciones de “parte” en la propia determi-nación final.

Por lo tanto, el proceso de especificar los nombres y direcciones de las personas naturales o jurídicas a quienes, en calidad de partes, les fue notificado el dictamen —al que se hace referencia en la mencionada enmienda a la ley— requiere que la agencia explique aunque sea de forma breve su decisión de designar como “parte” en su determi-nación final a personas o entidades que no habían sido designadas formalmente como tal en los procedimientos.

Sin duda, tal requisito es cónsono con la mencionada enmienda y con la intención legislativa de requerir mayor especificidad en las determinaciones de las agencias administrativas. Más aún, nuestra interpretación es nece-saria para garantizar que los ciudadanos puedan ejercer efectivamente el derecho a la revisión judicial tal como lo estableció la Asamblea Legislativa al enmendar la L.P.A.U.

En conformidad con lo anterior, en el caso de autos, A.R.Pe. debe notificar nuevamente su determinación e in-cluir una explicación breve y concisa sobre la naturaleza de la participación de cada una de las “partes” así designadas y notificadas en su determinación final. Sólo así el Tribunal de Apelaciones podría determinar si, en efecto, las de-signaciones de “parte” hechas por la agencia son correctas o no, a la luz de los criterios establecidos en Lugo Rodrí-guez y de esa forma poder ejercer su facultad revisora.

Pasemos ahora a examinar el asunto específico de las personas que se encuentran dentro del radio de cien metros del proyecto propuesto y que A.R.Pe. considera “parte” para fines de la notificación de un escrito de reconsidera-ción y revisión judicial.

B. En su determinación final, A.R.Pe. incluyó y noti-ficó en calidad de “parte” para fines de un recurso de revi-sión, a varias personas o entidades que están dentro del radio de cien metros del lugar de ubicación del proyecto propuesto, de acuerdo con la Notificación a Vecinos y Cer-tificación que presentó el promovente. Conforme a la regla-mentación vigente, esta notificación es un requisito regla-mentario con el cual el promovente debe cumplir para que dichas personas puedan ejercer su derecho a participar en el proceso administrativo. Sin embargo, esta notificación no convierte a los ciudadanos notificados en “parte” en dicho proceso. Para serlo, las personas notificadas deberán cumplir con los criterios establecidos en Lugo Rodríguez, por lo que, en este caso, A.R.Pe. erró al no sustentar la designación de “parte” de estas personas bajo dichos criterios.

No obstante, A.R.Pe. entiende que las personas que son notificadas de los procedimientos administrativos en cumplimiento con los requisitos reglamentarios de notificación a vecinos, automáticamente se convierten en “parte” para fines de notificación de un recurso de revisión judicial, independientemente de su grado de participación en los procedimientos. Si bien es cierto que es política pública propiciar una participación amplia en los procedimientos administrativos de todo aquel que tenga un interés que pueda ser afectado por la determinación administrativa, esto no convierte a todo el que participa en un procedi-miento administrativo en “parte” para fines de la revisión judicial de la acción administrativa. Así lo establecimos en Lugo Rodríguez y hoy lo reiteramos.

En Lugo Rodríguez expresamos que la ley es clara al señalar que son “parte” el promovido, el promovente y el interventor designado como tal en el procedimiento administrativo. Sin embargo, la controversia surge en cuanto a aquellos que puedan reclamar ser “parte” pero que no se encuentren dentro de las mencionadas cate-gorías. Id., págs. 39-40. Precisamente, para atender la si-tuación de las personas o entidades que no están dentro de las categorías antes mencionadas y para poder determinar si éstas deben ser designadas como “parte” para fines de la revisión judicial, establecimos la distinción entre el mero participante y el participante activo.

Por lo tanto, al designar como “parte” en su de-terminación final a una persona o entidad que no sea el promovente, el promovido o el interventor designado como tal, la agencia administrativa deberá asegurarse que ésta cumple con los requisitos esbozados en Lugo Rodríguez. Es decir, la agencia debe evaluar la naturaleza de la partici-pación de estas personas o entidades y determinar si se trata de un mero participante o un participante activo.

En el propio caso Lugo Rodríguez, citando a Rivera v. Morales, supra, discutimos una situación semejante a la de las personas que participan del proceso administrativo en virtud de la notificación reglamentaria por estar dentro del radio de cien metros del proyecto propuesto. En aquel caso, se trataba de un vecino que se oponía al proyecto propuesto y que había participado del procedimiento administrativo. Al evaluar si se trataba de una “parte” expresamos:

Primeramente, al ser vecino del sector, entendimos que era obvio su interés en el pleito. En segundo lugar, al presentar una demanda de interdicto provisional y permanente solici-tando la paralización de la obra, quedó demostrado su interés en formar parte del proceso.
Lo anterior, unido a su comparecencia a las audiencias pú-blicas para oponerse al proyecto propuesto, lo convirtieron en' . un participante activo y, por ende, en “parte”, aun cuando no solicitó intervención formalmente. (Enfasis suplido.) Lugo Ro-dríguez, supra, pág. 45.

Como se desprende de lo anterior, el Tribunal no reco-noció el' estatus de “parte” de dicho ciudadano, para fines de la notificación de la resolución final de la agencia, por el mero hecho de ser vecino del lugar del proyecto propuesto o por haber participado en el procedimiento. Más bien, eva-luó la naturaleza de la participación del señor Morales Blas y, tras el correspondiente análisis, determinó que ha-bía sido un participante activo, lo que lo hacía merecedor de la designación de “parte.”

Igual curso de acción se impone en el caso de aquellos que participan en el procedimiento administrativo en vir-tud de una notificación reglamentaria por estar dentro del radio de cien metros del proyecto propuesto. Esa notifica-ción, de por sí, aunque les garantiza el derecho a participar del procedimiento administrativo, no los hace parte auto-máticamente para fines de la notificación de un escrito de revisión. Antes de designarles como “parte”, la agencia debe evaluar la naturaleza de su participación para deter-minar si se trata de un mero participante o un participante activo a la luz de lo resuelto en Lugo Rodríguez.

Lo anterior no debe entenderse como una alteración a la política pública de amplia participación de los ciudadanos en los procedimientos administrativos. Más aún, la norma de Lugo Rodríguez, a la luz de las aclaraciones menciona-das, constituye una medida necesaria para mantener la referida política pública y garantizar el derecho de los ciu-dadanos a la revisión judicial de las determinaciones administrativas. Así lo han hecho también otras jurisdic-ciones al limitar la definición de “parte” para fines de la revisión judicial, sin menoscabar la política de amplia par-ticipación en los procedimientos administrativos.

En gran medida esto se ha logrado distinguiendo la de-finición de “parte” para fines de la participación en el pro-cedimiento administrativo, de la definición de “parte” para fines de la revisión judicial. Esta diferencia conceptual se ha ido desarrollando con fuerza en la doctrina.de derecho administrativo en Estados Unidos. De igual forma, la doctrina en Puerto Rico parece reconocer esta diferencia conceptual. El Prof. Demetrio Fernández opina que “[u]na parte puede carecer de legitimación activa para participar en la revisión judicial, pero puede ser considerada como ‘agraviada’ e interesada en participar e intervenir en el proceso administrativo”. Fernández Quiñones, op. cit, pág. 161.

De esta forma se puede dar amplia oportunidad para participar a todo el que esté interesado en los procedimien-tos y que pueda ser afectado por la determinación adminis-trativa, sin hacer inmanejables o demasiado onerosos los procedimientos posteriores de reconsideración y revisión judicial. Es decir, se debe, reconocer de forma liberal el de-recho de los ciudadanos a participar en los procedimientos administrativos, pero debemos estar claros que no cual-quier tipo de participación los convierte en “parte” para fines de la revisión judicial. A tales .efectos, antes de desig-nar a alguien como “parte” para fines de la revisión judicial, la agencia debe evaluar la naturaleza de la participa-ción de esa persona o entidad en los procedimientos administrativos.

Según surge de los autos, algunas de las personas que fueron notificadas del procedimiento que nos ocupa en vir-tud de la disposición reglamentaria sobre notificación a ve-cinos, ni siquiera aparecen registradas en la hoja de asis-tencia de la vista celebrada por A.R.Pe. Por tal razón, es claro que éstas no tuvieron una participación activa en el procedimiento, por lo que erró A.R.Pe. al incluirlos como “parte” en la resolución final de la agencia. Con respecto a los demás participantes, corresponde realizar el mismo análisis para determinar el tipo de participación que tuvie-ron ante la agencia administrativa y resolver de una vez si se trata o no de “partes” para fines de la revisión judicial. De ser así, se debe hacer constar la naturaleza de la parti-cipación de cada una de las “partes” así designadas, con-forme a lo resuelto en esta opinión.

IV

Por los fundamentos que anteceden, se confirma la sen-tencia del Tribunal de Apelaciones, Región Judicial de San Juan, y se devuelve el caso a A.R.Pe. para que continúe con los trámites ulteriores conforme a lo aquí resuelto.

Se dictará sentencia de conformidad.

El Juez Asociado Señor Rebollo López concurrió con el resultado sin opinión escrita. La Juez Asociada Señora Ro-dríguez Rodríguez se inhibió.

       Para una discusión más detallada sobre la deseabilidad de extender esta norma a procedimientos administrativos informales, véase B. Schwartz, Administrative Law, 3ra ed., Boston-Toronto, Ed. Little, Brown and Co., 1991, págs. 462-467.

       Véase Const. I. Meléndez, S.E. v. A.C., 146 D.P.R. 743 (1998), donde nos expresamos a tales efectos.

       En ese caso, la Junta de Planificación le había consultado a varias agencias y entidades durante el transcurso del procedimiento administrativo y le había noti-ficado su resolución final a algunas de éstas. Sin embargo, este Tribunal expresó que la Junta de Planificación no estaba obligada a notificarles, ya que las entidades consultadas por la Junta no están incluidas en la definición de parte contenida en la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del Estado Libre Asociado de Puerto Rico (L.P.A.U.).

       La enmienda en cuestión fue introducida por la Asamblea Legislativa por medio de la aprobación, de la Ley Núm. 331 de 16 de septiembre de 2004.

       Esta norma aplica independientemente de que la notificación se hagá en virtud del reglamento de la Administración de Reglamentos y Permisos (A.R.Pe.) o de otro reglamento.

       A modo ilustrativo, véase Shark v. U.S. West Communications, Inc., 545 N.W.2d 194 (1996), donde el Tribunal Supremo de Dakota del Norte distinguió entre la definición de “parte” para fines de la participación en los procedimientos adminis-trativos y “parte” para la revisión judicial. En dicho caso el Tribunal Supremo de ese estado enumeró los requisitos que, a su entender, debe' reunir cualquier parte que pretenda ser designada como tal para fines de la revision judicial, y expresó: “Any person who is directly interested in the proceedings before an administrative agency who may be factually aggrieved by the decision of the agency, and -who participates in the proceeding before such agency, is aj“party” to any proceeding for the purposes of taking an appeal from the decision.” (Énfasis suplido.) íd., pág. 197.

       Véase el comentario número uno de los Model State Administrative Procedure Act, 1981 Act (U.L.A.) Secs. l-102(6)-(7) y 5-106.


author: La Jueza Asociada Señora Fiol Matta Juez Presidente Señor Hernández Denton,

text:
    Denjiro Rivera Rodríguez, querellante y recurrido, v. Junta de Directores del Condominio Torre de Caparra, querellada y recurrida, y Departamento de Asuntos del Consumidor, peticionario.

      Números: CC-2003-365
    CC-2003-370

      Resueltos: 2 de abril de 2008

      José A. Maisonet Trinidad, abogado del Departamento de Asuntos del Consumidor, parte peticionaria; Pedro J. Ca-ride Cruz, abogado de la Junta de Directores del Condomi-nio Torre de Caparra, parte recurrida; Eduardo Colón Castro y Carlos H. Ortiz Rivera, abogados de Denjiro Rivera Rodríguez, parte recurrida.
   La Jueza Asociada Señora Fiol Matta

emitió la opinión del Tribunal.

La Junta de Directores del Condominio Torre de Capa-rra solicita la revocación del dictamen del Tribunal de Ape-laciones que determinó que es nulo un contrato suscrito entre el Consejo de Titulares de un condominio residencial sometido al régimen de propiedad horizontal y una compa-ñía privada de celulares que arrendó un espacio de la azo-tea del edificio para la instalación de antenas y otros equi-pos para transmitir su señal. Debemos resolver si una mayoría de los titulares puede arrendar un elemento co-mún de un condominio residencial a un tercero ajeno al régimen o si se requiere para ello un voto de unanimidad.

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La Junta de Directores del Condominio Torre de Capa-rra (Junta de Directores) convocó una asamblea extraordi-naria el 20 de febrero de 2001 para la “aprobación de pro-puesta de arrendamiento de SunCom para instalación de antenas en el área del techo de los ascensores”. En dicha convocatoria se indicó, conforme al Artículo 38-C de la Ley de la Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. sec. 12936-3, que si en la primera reunión no se constituía el quorum para ce-lebrar la asamblea, se celebraría otra asamblea al día si-guiente, a la misma hora, en la que los presentes constitui-rían el quorum. La asamblea se celebró el 7 de marzo del mismo año, pero la asistencia no fue suficiente para esta-blecer el quorum. Al día siguiente, se celebró otra asam-blea y se llevó a votación la propuesta de la compañía Sun-Com para arrendar un espacio en la azotea para ubicar allí tres antenas de teléfonos celulares y equipo accesorio. La propuesta se aprobó por unanimidad de los presentes. Luego de la votación, el recurrido, Sr. Denjiro Rivera Ro-dríguez, titular de un apartamento en el Condominio Torre de Caparra, se presentó a la asamblea y le entregó una carta al administrador para que se leyera en voz alta, en la cual daba sus razones para oponerse a la aprobación de la propuesta.

El 28 de marzo de 2001 el señor Rivera Rodríguez, pre-sentó una comunicación dirigida a la Junta de Directores en la cual plasmó formalmente su oposición a la propuesta de SunCom. Posteriormente, sometió una querella en el Departamento de Asuntos del Consumidor (D.A.Co.) ale-gando que no se había presentado un contrato específico para la consideración de los titulares ni un plan para la disposición de los fondos. Asimismo, el 20 de abril de 2001 solicitó una orden de cese y desista para suspender los tra-bajos de instalación de equipos hasta que se aprobara el contrato conforme a derecho.

El 30 de noviembre de 2001 D.A.Co. desestimó la que-rella y resolvió que la Junta de Directores actuó conforme a su reglamento. En primer lugar, determinó que la convoca-toria cumplió con lo requerido, ya que la segunda asamblea no se celebró antes que transcurrieran veinticuatro horas desde la primera, y porque el Artículo 38-C de la Ley de la Propiedad Horizontal, supra, específicamente permite es-tablecer el quorum con los presentes en dicha segunda asamblea. En segundo lugar, resolvió que el acuerdo con SunCom es válido, puesto que el reglamento del condomi-nio delega lo referente a este tipo de asuntos al Consejo de Titulares. En tercer lugar, D.A.Co. determinó que la apro-bación del contrato propuesto por una mayoría es sufi-ciente, ya que el contrato de arrendamiento es un acto de administración siempre que su vigencia sea de menos de seis años.

El señor Rivera Rodríguez solicitó la reconsideración del dictamen y, al ser ésta declarada “sin lugar”, recurrió el 4 de febrero de 2002 al Tribunal de Apelaciones. El foro ape-lativo revocó la resolución de D.A.Co. el 31 de marzo de 2003 y determinó que aunque la asamblea se constituyó válidamente, el contrato de arrendamiento es nulo porque tal acuerdo no era un mero acto de administración, pues variaba el uso y destino de un elemento común del condo-minio; por lo tanto, requería el consentimiento unánime de todos los titulares.

Posteriormente, se presentaron ante este Tribunal dos recursos de certiorari. En uno recurre D.A.Co. y en el otro la Junta de Directores del Condominio Torre de Caparra. Ambos alegaron que el arrendamiento de una parte de la azotea no altera el uso y destino del elemento común. El 26 de agosto de 2003 expedimos ambos recursos y pasamos a resolverlos conjuntamente.

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La Ley de la Propiedad Horizontal, Ley Núm. 104 de 23 de junio de 1958, según enmendada, 31 L.P.R.A. see. 1291 et seq., se creó con el propósito de establecer un régi-men legal que facilite la vida en convivencia para aprove-char mejor la escasez del terreno edificable en Puerto Rico. Serrano Muñoz v. Auxilio Mutuo, 171 D.P.R. 717 (2007); Maldonado v. Consejo de Titulares, 111 D.P.R. 427, 429 (1981); Arce v. Caribbean Home Const. Corp., 108 D.P.R. 225, 242 (1978). Véase, además, la Exposición de Motivos de la Ley Núm. 157 de 4 de junio de 1976, Leyes de Puerto Rico, pág. 485.

Aunque la propiedad, horizontal utiliza un espacio co-mún para el aprovechamiento de varios titulares, no se trata de la figura clásica de la. copropiedad del Código Civil. Nuestra doctrina de la horizontalidad, establecida en la ley y aclarada a través de la jurisprudencia, procura no circunscribir la naturaleza jurídica del régimen utilizando conceptos del Código Civil que no responden a la realidad económica y social de nuestra sociedad. En Arce v. Caribbean Home Const. Corp., supra, pág. 236, definimos la horizontalidad recogiendo la descripción del jurista Agustín Aguirre:

El nuevo Derecho contempla la horizontalidad como una ins-titución jurídica de caracteres propios, en que la propiedad singular y exclusiva de los pisos o apartamientos concurre, en inseparable unidad,, con el condominio sobre los elementos co-munes al servicio de aquéllos ....

En este régimen propietario, el bien común sirve para el disfrute adecuado de lo privado. Por esa razón y hacia ese fin existen los elementos comunes en el condominio y éstos se mantienen necesariamente en indivisión forzosa.

El Artículo 11 de la Ley de la Propiedad Horizontal enumera de forma ilustrativa aquellas áreas del inmueble que se presumen elementos comunes del condominio, y entre ellos menciona la azotea 31 L.P.R.A. sec. 1291L Sobre el uso de estas áreas, el Artículo 14 dispone que “[c]ada titular podrá usar de los elementos comunes conforme a su destino, sin impedir o estorbar el legítimo derecho de los demás”. 31 L.P.R.A. see. 12911. Los elementos comunes existen para satisfacer las necesidades de la convivencia, por lo que el uso de éstos se tiene que aceptar como un derecho de todos. Además, cada titular de un apartamento sometido al régimen de propiedad horizontal

es también dueño en condominio de los elementos comunes y disfruta del mismo derecho al uso que los demás condo-minos, independientemente de su porciento de partici-pación. Véase H. Racciatti, Propiedad por pisos o por departamentos, 3ra ed., Buenos Aires, Eds. Depalma, 1975, pág. 249.

El ejercicio del derecho en relación con los elementos comunes no es absoluto, ya que existen dos condiciones principales que limitan su uso. Primero, no se puede menoscabar el derecho de los demás titulares sobre estos elementos. Este es un principio general de la convivencia y de la necesidad de proteger el disfrute de la propiedad que es esencial a la horizontalidad, y que nuestra Ley de la Propiedad Horizontal recoge en su Artículo 14, supra.

El fin para el cual se ha destinado una cosa es otro lí-mite al uso de los elementos comunes que todos los titula-res deben respetar. El tratadista argentino Andrés Rafael Palmiero reconoce que la definición del destino de una cosa en el régimen de la propiedad horizontal tiene un signifi-cado particular:

En la propiedad horizontal se entiende por destino de las cosas, la realización, en los hechos, de las finalidades para las cuales se han sido constru[i]das, o en su caso, a las cuales han sido afectadas. A.R. Palmiero, Tratado de la propiedad horizontal, Buenos Aires, Eds. Depalma, 1974, pág. 259.

Una cosa puede tener un destino natural u objetivo que surge de la forma de la construcción y es la única razón por la cual ha sido creada. Por otro lado, las cosas también pueden tener un destino subjetivo. Esto es lo que Racciatti, op. cit., pág. 252, ha catalogado como “aquel que las partes convencionalmente han otorgado al bien de que se trate”.

Cuando las áreas comunes sean aptas para sostener va-rios usos, la escritura matriz puede servir para precisar el uso a que serán destinadas. Artículo 2 de la Ley de la Pro-piedad Horizontal, 31 L.P.R.A. see. 1291. Véase Soto Vázquez v. Vázquez Torres, 138 D.P.R. 282, 291-292 (1995). El destino de las cosas y las demás limitaciones de uso de las áreas del condominio se plasman en los documentos constitutivos del régimen. Por lo tanto, es menester una lectura de la escritura matriz y del reglamento particular del condominio para determinar el uso al que se han des-tinado las áreas del condominio y si se contempla el uso de los elementos comunes por terceros extraños al régimen. La ley específicamente provee para que en la escritura ma-triz del condominio se precise el destino de toda área del inmueble, que sólo se puede variar mediante el consenti-miento de todos los titulares. Artículo 2 de la Ley de la Propiedad Horizontal, supra.

La unanimidad es un mecanismo para preservar los derechos fundamentales propios del dominio en un medio deliberativo en el que se aprueban asuntos que afectan adversamente el disfrute de la propiedad privada y en condominio. Asoc. C. Quadrangle Med. Ctr. v. Ramírez, 154 D.P.R. 699, 710 (2001). En cuanto a otros asuntos, que son más bien de conservación y administración de los elementos comunes, la ley solamente requiere la aprobación por una mayoría de los titulares. Por ejemplo, la ley faculta al Consejo de Titulares a “[e]ntender y decidir en los ... asuntos de interés general para la comunidad, y acordar las medidas necesarias y convenientes para el mejor servicio común”. Art. 38 de la Ley de la Propiedad Horizontal, 31 L.RR.A. sec. 1293b(g). También, el Artículo 16 dispone:

Las obras necesarias para la conservación del inmueble y para el uso eficaz de los elementos comunes serán acordadas por la mayoría de los titulares.
Para toda obra que afecte los elementos comunes del inmue-ble [se] requerirá el consentimiento unánime de todos los titulares. (Enfasis nuestro.) 31 L.P.R.A. sec. 1291n.

El término afectar amerita aclaración. Una obra que afecte los elementos comunes necesariamente debe incidir sobre el derecho propietario de los condominos para que la ley requiera la aprobación por unanimidad. Según el pro-fesor Godreau:

Por afectar debe entenderse aquello que menoscaba, amenaza o disminuye la efectividad o el valor de un elemento común ... [por ejemplo, las obras] que sin duda comprometen la eficacia, seguridad o solidez del edificio. Si una obra no afecta adversa-mente al condominio, entonces es una obra de conservación necesaria, de obras que redundan en un uso más eficaz de las áreas comunes —supuesto vislumbrado por el propio artícu-lo — , o de una mejora. (Énfasis en el original.) M.J. Godreau, El condominio: el régimen de propiedad horizontal en Puerto Rico, Río Piedras, Ed. Dictum, 1992, pág. 128.

Cualquier acuerdo que afecte a los elementos comunes necesita la aprobación unánime del Consejo de Titulares, ya que a éste le pertenece el ejercicio de las facultades propias del dominio sobre las áreas comunes. Alvarez Figueredo v. González Lamela, 138 D.P.R. 958, 966 (1995).

De esta forma se yuxtaponen los actos de conservación y los actos que afectan al elemento común, de manera análoga a los actos de administración y los actos de disposición en nuestro ordenamiento civil. Ahora bien, no es posible encontrar en nuestro Código Civil definiciones categóricas de los actos de pleno dominio o de disposición. Tampoco hay consenso sobre ello en la doctrina, pues una marcada tendencia en los países civilistas niega que exista aisladamente un acto puro de administración ni de disposición. T. Aguilera de la Sierra, Actos de adminis-tración, de disposición y de conservación, Madrid, Ed. Montecorvo, 1973.

No obstante, la Ley de la Propiedad Horizontal arroja luz sobre la facultad dispositiva de los titulares sobre los elementos comunes. Primeramente, es claro que el titular carece de todo poder para disponer de los elementos comu-nes aisladamente, para hacerlo debe concurrir con todos los demás titulares. Alvarez Figueredo v. González Lamela, supra. En segundo lugar, la ley impone el requisito de la unanimidad en ciertos asuntos porque alteran la forma o el destino de los elementos comunes. Los actos de pleno dominio en la horizontalidad son, pues, aquellos que alte-ran la fachada del edificio, modifican el uso y destino de los bienes comunes del condominio, o de alguna forma inciden sobre las facultades dominicales de los titulares condominos. E. Vázquez Bote, Tratado teórico, práctico y crí- tico de derecho privado puertorriqueño, San Juan, But-terworth de Puerto Rico, 1993, Vol. VIII, pág. 173. Por el contrario, resulta cónsono con el Artículo 16 de la ley, supra, que distingue entre los actos que permiten la aproba-ción por una mayoría y los que requieren unanimidad, el concluir que “aquellos acuerdos que no impliquen modifi-caciones al carácter material o registral del condominio, salvo clara expresión legislativa, no requerirán acuerdo unánime”. Brown III v. J.D. Cond. Playa Grande, 154 D.P.R. 225, 243 (2001), opinión concurrente del Juez Aso-ciado Señor Hernández Denton.

El Artículo 16 de la Ley de la Propiedad Horizontal, supra, también hace referencia a la facultad de aprobar obras con relación al “uso más eficaz” de los elementos comunes. Es necesario aclarar, sin embargo, que esta frase no tiene el propósito de facilitar la aprobación de medidas que de otra forma requerirán el consentimiento de todos los titulares. Por otra parte, en los condominios residenciales, el uso más eficaz no puede ser sinónimo de mayor productividad. A estos efectos, el profesor Godreau dice:

... la institución del Régimen, cuando de edificios dedicados a la vivienda se trata, busca primordialmente resolver el pro-blema de la escasez de espacio para construir las mismas. El interés a protegerse no puede ser, por tanto, una mayor “pro-ductividad” del inmueble —meta de la mejora — , sino, como bien expresa la Ley, su uso más eficaz. (Enfasis en el original.) Godreau, op. cit., pág. 123.

Acorde a lo anterior, el dominio que posee el titular individual sobre el uso y disfrute de los elementos comunes encuentra su límite en las restricciones que surjan de la ley, la escritura matriz y la necesidad de coordinar la vida en comunidad. Artículo 15 de la Ley de la Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. sec. 1291m. Por lo tanto, no sería lícito explotar un área para uso comercial si trastoca el uso destinado del área según los distintos documentos constitutivos del régimen.

Nunca hemos resuelto si un acuerdo que le cede dere-chos a un tercero sobre algún elemento común de un con-dominio de viviendas altera su uso y destino de manera que requiera la aprobación unánime de todos los titulares. La Ley de la Propiedad Horizontal es muda en cuanto a este particular. Los derechos sobre los elementos comunes solamente se definen con relación a los condominos, pues son ellos los titulares de dichas áreas comunes, pero la ley no vislumbra la cesión del uso a una persona ajena al ré-gimen que ningún derecho tiene en cuanto al disfrute de los apartamentos. Ante este silencio, las cláusulas particu-lares de la escritura matriz y del reglamento sobre las res-tricciones al uso y el destino particular del área cobran mayor importancia. Art. 2 de la Ley de la Propiedad Horizontal, supra; Soto Vázquez v. Vázquez Torres, supra.

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Al recurrir al derecho comparado en la búsqueda de principios y criterios que nos ayuden a resolver la contro-versia presente, encontramos que el enfoque adoptado en otras jurisdicciones en cuanto a los elementos comunes y el derecho de los titulares a disponer de dichas áreas no ne-cesariamente corresponde a nuestra filosofía de la horizontalidad. Igualmente, distintos tratadistas conside-ran la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal como un derivado de las figuras de la copropiedad y el derecho de superficie, y no la consideran una institución sui géneris según contemplan tanto nuestra ley como la ley cubana de la cual provienen muchos de nuestros principios de la horizontalidad. Arce v. Caribbean Home Const. Corp., supra.

Contrario a nuestra ley, que enumera varias instancias en las que se impone la unanimidad como requisito para la validez de ciertos actos en el condominio, la ley de propie-dad horizontal española, en su Artículo 16, establece que la unanimidad se requerirá solamente para aprobar o modi-ficar reglas en el título constitutivo o en los estatutos del condominio. Al amparo de esta disposición, en el derecho español se ha preferido brindar mayor protección al dere-cho de la mayoría sobre los derechos propietarios de los titulares en condominio. La razón, según expresan Manuel Pons González y Miguel Ángel del Arco Torres en referen-cia a los comentarios del profesor Martín Orantes, es que “la exigencia de consentimiento pleno, pone al total de la comunidad a los pies de cualquiera de los comuneros, pro-duciéndose muchas veces situaciones lamentables de falta de agilidad y armonía en la solución de los problemas co-munitarios, ante la imposibilidad de conseguir la ansiada unanimidad”. (Énfasis en el original.) M. Pons González y M.A. del Arco Torres, Régimen jurídico de la propiedad horizontal, 6ta ed., Granada, Ed. Comares, 1995, pág. 564. Véase, además, A. Ventura-Traveset y González, Derecho de Propiedad Horizontal, 4ta ed., Barcelona, Ed. Bosch, 1980, págs. 218-221 y 356-359. En cuanto a esto, la Au-diencia Provincial de Madrid, en la Sentencia del 27 de diciembre de 1991, Sec. 10.a, AP Madrid, ha dicho que:

Hay que entender, por tanto, que no todo acuerdo que afecte a cualquier regla de las del título constitutivo o de los estatutos —sea cual friese la importancia real y social de la misma— exige la unanimidad sino sólo aquellos acuerdos que afectan de modo esencial a las reglas verdaderamente constitutivos o, si se quiere, de carácter materialmente “constitucional” para la comunidad de que se trate. Sólo desde esta perspectiva cabe armonizar los. derechos de la mayoría, democráticamente constituida, con los de la minoría que, en todo caso, siempre pueden ser tutelados por la autoridad judicial. Pons González, op. cit., págs. 563-564.

De forma consecuente con este enfoque, el tratadista italiano Lino Salis y Juan Fuentes Lojo, en sus anotaciones de Derecho español a la obra del primero, opinan que ceder a un tercero el derecho a usar los elementos comunes es válido si concurre una mayoría de los titulares. L. Salis, El condominio en los edificios, Barcelona, Ed. Bosch, 1968, págs. 86-87. Hernán Racciatti coincide con este criterio. Racciatti, op. cit., págs. 264-266. Entienden estos tratadis-tas que si la facultad de disfrutar de los elementos comu-nes se puede ejercer de forma autónoma y desvinculada del goce del apartamento privado, entonces la mayoría de los titulares podría ceder su uso a un tercero, siempre y cuando al así hacerlo no se menoscabe el uso y disfrute de los demás titulares y que con ello no se infrinjan las dispo-siciones de la escritura matriz o del reglamento del condominio. Sin embargo, al aplicar este criterio, estos tra-tadistas no distinguen entre condominios destinados a uso residencial y los destinados a uso comercial. Tampoco se refieren a la posibilidad de destinar el elemento común por voto meramente mayoritario a un uso completamente dis-tinto del edificio en su totalidad, como sucede al destinar un bien común en un condominio residencial a un uso comercial.

Por su parte, la ley italiana de 1934, posteriormente recogida en el Codice Civile de 1942, no hace referencia alguna al requisito de unanimidad y prohíbe algunos actos que nuestro ordenamiento permitiría mediante el consenso unánime. El Codice Civile, en sus secciones respecto al condominio en los edificios, específicamente veda la ejecu-ción de obras que alteren la fachada arquitectónica o la seguridad del edificio, aunque medie la aprobación de to-dos los titulares con todas las participaciones en el condominio. G. Branca, Commentario del Codice Civile, Libro Terzo-Della Proprietá, 6ta ed., Bologna, Ed. Nicola Zanichelli, 1982, págs. 423-426 y 437; G. Terzago, II condominio, Varese, Ed. Giuffré, 1981, págs. 130-135; Salis, op. cit., págs. 91-95. Sin embargo, se ha interpretado que no se prohíbe toda alteración de este tipo, sino aquella que constituya “una modificación material de la cosa que su-ponga alteraciones en la entidad sustancial o cambio en el destino propio de la cosa”. (Enfasis nuestro.) Cass., 25 julio 1953, núm. 2.531; Traducción en Salis, op. cit., pág. 92 esc. 3. Se trata, pues, de un régimen que prohíbe absoluta-mente ciertos actos o “innovaciones” y refiere todo lo demás a decisión mayoritaria.

En Puerto Rico, el requisito de la unanimidad se utiliza para preservar la esencia de la propiedad y proteger al consumidor, dueño de su apartamento y de los ele-mentos comunes, de los actos que puedan llevar a cabo los órganos administrativos y ejecutivos que choquen o de al-guna manera incidan sobre las facultades dominicales de los titulares. Nuestra doctrina de la horizontalidad esta-blece que los elementos comunes son para el disfrute de los titulares, aunque se clasifiquen como necesarios o volunta-rios, generales o limitados. Véanse: Arce v. Caribbean Home Const. Corp., supra, págs. 235-236; Vázquez Bote, op. cit., pág. 169. El Artículo 13 de la ley dispone que “[l]os elementos comunes, generales y limitados, se mantendrán en indivisión forzosa y no podrán ser objeto de la acción de división de la comunidad”. 31 L.P.R.A. sec. 1291k. Por eso hemos dicho que la horizontalidad no tolera que se separe el uso y aprovechamiento de los elementos comunes del disfrute exclusivo del apartamento, ya que uno sirve para el disfrute del otro. Asoc. de Condominos v. Centro I, Inc., 106 D.P.R. 185, 194 (1977). Sin embargo, este principio de la indivisión forzosa no incide sobre la facultad del Consejo de Titulares de ceder el uso de aquellos elementos comunes que no sean imprescindibles para el disfrute por todos los titulares de sus derechos y permitir de esa forma que dichos elementos se dediquen al disfrute exclusivo y privado de uno o varios apartamentos. Ahora bien, lo podrá hacer solamente mediando el consentimiento unánime de todos los titulares. Art. 12 de la ley, 31 L.P.R.A. sec. 1291j. En fin, la Ley de la Propiedad Horizontal específicamente crea los elementos comunes para servir a los condominos. El Consejo de Titulares, como entidad creada por ley para ejercer las facultades del dominio sobre los elementos co-munes, puede exceptuar ciertos elementos de ser usados por todos los titulares, pero para ello el ordenamiento re-quiere la unanimidad. Alvarez Figueredo v. González Lámela, supra. Acorde a este esquema regulatorio y a la po-lítica a la que responde, trastornaría la naturaleza del ré-gimen el ceder a terceros el uso de los elementos comunes sin la anuencia unánime de los titulares:

IV

En el caso ante nuestra consideración, el Consejo de Ti-tulares suscribió un contrato de arrendamiento con una compañía privada de celulares arrendándole una parte de la azotea del edificio. La Junta dé Directores sostiene que tal contrato de arrendamiento es un mero acto de adminis-tración y fundamenta la validez del acuerdo en unas dis-posiciones del reglamento del condominio. Particular-mente, el Artículo 34 del reglamento, que establece lo siguiente:

El Consejo de Titulares acordará, lo antes posible, todo lo relacionado con la colocación de antenas de radio y televisores, teléfonos; aire acondicionado, ventiladores y otros aparatos por el estilo y de los objetos a que se refiere el artículo anterior. (Énfasis nuestro.) Expediente CC-2003-365, Anejo B, pág. 40.

El Artículo 33 del reglamento, por su . parte, plasma los deberes de los condominos y los límites a los derechos sobre sus áreas privativas y comunes. En lo pertinente, este artículo establece el deber de cada condomino de

[h]acer ejecutar por su propia cuenta, todas las reparaciones necesarias en las instalaciones internas de ... teléfono y aire acondicionado, hasta las líneas maestras, así como .... instala-ciones sanitarias y de aire acondicionado, pue[r]tas, ventanas, •lámparas y todos los demás accesorios pertenecientes a su apartamiento. (Énfasis nuestro.) Expediente CC-2003-365, Anejo B, pág. 40.

Éstos son los objetos que señala el Artículo .34 cuando describe “otros aparatos por el estilo”.

Estas disposiciones reglamentarias configuran la facul-tad sobre los bienes comunes que proveen los Artículos 16 y 38 de la Ley de la Propiedad Horizontal, supra, para el uso más eficaz y el mejor servicio común. Su lectura conjunta nos lleva a concluir que el Artículo 34 del reglamento del condominio faculta al Consejo de Titulares para acordar la ubicación de estos teléfonos, acondicionadores de aire y an-tenas de aparatos pertenecientes a titulares individuales en áreas comunes del condominio porque son “accesorios ... a su apartamento”. De esta forma el Artículo 34 del regla-mento sirve para fomentar la armonía en el condominio y asegura a cada titular el derecho al uso y disfrute de su propiedad privada y los elementos comunes. Una lectura integral de ambas disposiciones reglamentarias revela la intención de acomodar el mejor uso de los elementos comu-nes para los titulares, sin menoscabar el derecho de los demás condominos. Nada de lo dispuesto en estos artículos sugiere el poder de ceder el uso de los elementos comunes a personas ajenas al condominio. Tomando en cuenta que no se puede derivar válidamente de un reglamento más facul-tades que las dispuestas en la ley que le da vida, no pode-mos interpretar las disposiciones del reglamento citadas para permitir el arrendamiento de la azotea para fines co-merciales por el voto de una mayoría cuando la Ley de la Propiedad Horizontal impone el requisito de la unanimi-dad para alterar el uso y destino de los elementos del con-dominio y afectar el uso de éstos por los demás titulares. Artículo 16 de la ley, supra.

Tampoco podemos perder de vista que la controversia que debemos resolver ocurre en el contexto de un condomi-nio residencial. En otras ocasiones hemos interpretado la Ley de la Propiedad Horizontal para proteger los intereses particulares de los condominos según la naturaleza del condominio. Véase Soto Vázquez v. Vázquez Torres, supra, pág. 292. La productividad que persiguen los titulares de condominios de vivienda no se manifiesta de la misma ma-nera en los condominios destinados a oficinas profesionales o al comercio. Godreau, op. cit, pág. 123. Por esa razón, estamos ante una preocupación legítima que debemos juz-gar en aras de proteger el derecho de los titulares sobre los bienes de su propiedad, sin menoscabar el disfrute del am-biente residencial del condominio.

Los elementos comunes existen para el disfrute de los condominos, de acuerdo con el fin que persigue la horizontalidad. Arce v. Caribbean Home Const. Corp., supra; Vázquez Bote, op. cit., pág. 169. De igual forma, los actos de administración y los actos que requieren unanimidad de los condominos se definen de acuerdo con ese fin. Por eso no basta con señalar que el contrato de arrendamiento es un acto de administración en otros contextos jurídicos; en la propiedad horizontal operan otras consideraciones. Véase De la Sierra, op. cit., págs. 108-109.

El arrendamiento de un elemento común en un condominio residencial para fines comerciales evidentemente altera el uso y destino de dicho elemento y requiere la unanimidad. La azotea, por su naturaleza, puede tener varios usos, pero al estar ubicada en un condominio destinado al uso residencial, ese destino constituye una restricción que limita los varios usos que de otra manera podría sostener, a menos que los documentos constitutivos del régimen particular del condominio permitan usos no residenciales. Además, la cesión del uso de elementos comunes a terceros que ninguna relación tienen con el condominio afecta la configuración de los elementos comunes porque altera la naturaleza del régimen comunitario sin la aprobación de la todos los condominos, según requiere la ley.

Por los fundamentos antes expuestos, resolvemos que es nulo el contrato que ceda derechos sobre el uso de los ele-mentos comunes a un tercero ajeno al régimen de propiedad horizontal sin el consentimiento unánime de los titulares. Resolvemos igualmente que el arrendamiento de un ele-mento común de un condominio residencial para fines co- merciales constituye un acto que altera su uso y destino. Por consiguiente, el contrato de arrendamiento entre el Consejo de Titulares y SunCom es nulo porque altera el uso y destino de la azotea, y cede a terceros el uso de los elemen-tos comunes en un condominio de vivienda sin el consenti-miento unánime de todos los titulares. Acorde con lo anterior, se dictará sentencia en la que se confirma la sentencia del Tribunal de Apelaciones.

Se dictará sentencia de conformidad.

El Juez Presidente Señor Hernández Denton disintió con una opinión escrita, a la cual se unió la Juez Asociada Señora Rodríguez Rodríguez.

Opinión disidente emitida por el

Juez Presidente Señor Hernández Denton,

a la cual se une la Juez Asociada Señora Rodríguez Rodríguez.

Disentimos de la opinión del Tribunal por entender que un contrato de arrendamiento para la instalación de ante-nas de celulares en el techo de la fosa de los ascensores por un término menor de seis años es un acto de administra-ción que sólo requiere la aprobación de una mayoría del Consejo de Titulares, pues constituye un uso más eficaz de este elemento común. Conforme al Art. 13 de la Ley de la Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. sec. 1291k, y dado que el acuerdo tomado por el Consejo de Titulares del Condomi-nio Torre de Caparra no afecta ni menoscaba el uso y des-tino de la azotea del mencionado condominio, no procede decretar la nulidad del contrato en controversia.

No cabe duda que una determinación que altere o afecte el uso y destino de los elementos comunes requiere el con-sentimiento unánime de todos los titulares. 31 L.P.R.A. 129 ln. Lo que debemos ponderar es si, en efecto, un arren-damiento de una parte del techo de los ascensores afecta el uso y destino de ese elemento común. Al respecto, el profe-sor Godreau explica que “[p]or afectar debe entenderse aquello que menoscaba, amenaza o disminuye la efectivi-dad o el valor de un elemento común”. M.J. Godreau, El condominio: el régimen de propiedad horizontal en Puerto Rico, Río Piedras, Ed. Dictum, 1992, pág. 128.

Del expediente de autos se desprende que el elemento común en controversia no es parte de la azotea, sino de un área pequeña elevada sobre la azotea dél edificio (‘elevator shaft’) que no es frecuentada ni utilizada por los titulares del Condominio Torre de Caparra. Además, no hay acceso regular alguno a ésta. Contrario a lo que concluye la opi-nión del Tribunal, consideramos que dicho elemento común no es parte de la azotea, sino el techo de la fosa de los ascensores. En vista de ello, resulta evidente que la insta-lación de la antena no impide ni afecta el uso y destino de la azotea del condominio ni de la fosa de los ascensores, por lo que nos parece irrazonable exigir el consentimiento uná-nime de los titulares para tales efectos.

Por otro lado, los actos de administración o conservación de los elementos comunes sólo requieren la aprobación de una mayoría de los titulares. Art. 16 de la Ley de la Pro-piedad Horizontal, supra. Hemos sostenido en ocasiones anteriores que los acuerdos del Consejo de Titulares que no impliquen modificaciones al carácter material o registral del condominio, salvo clara expresión legislativa, no reque-rirán un acuerdo unánime. Véase Brown III v. J.D. Cond. Playa Grande, 154 D.P.R. 225, 243 (2001), opinión concurrente. Conforme a este criterio, el arrendamiento en controversia no implicaba modificaciones al carácter regis-tral del condominio, pues se trataba de un arrendamiento por un término de menos de seis años que no tiene acceso al Registro de la Propiedad. De hecho, este tipo de arren-damiento es considerado por la teoría de contratos y de derecho hipotecario como un acto de administración.

A su vez, el techo de la fosa de los ascensores en el Con-dominio Torre de Caparra no es un área a la cual los titu-lares tenían un acceso regular para andar o disfrutar de ésta. De hecho, las fotografías incluidas en el expediente revelan que la configuración de este elemento común no permite que los titulares utilicen dicha área como terraza o como superficie por la cual se pueda caminar o disfrutar como si fuera otro piso o azotea. Además, dichas fotografías también demuestran que el único uso que actualmente se le brinda a este techo es para la instalación de antenas de diversos tipos.

Por consiguiente, concluimos que el uso de este ele-mento común para los propósitos del contrato de arrenda-miento no interfiere de forma alguna con el uso y destino . que los titulares le brindan a la azotea o al techo de la fosa de los ascensores del Condominio Torre de Caparra. Á base de estas circunstancias, no tenemos duda de que el con-trato de arrendamiento en controversia constituyó un acto de administración para darle un uso más eficaz a dicho elemento común. Por lo tanto, entendemos que el Departa-mento de Asuntos del Consumidor actuó correctamente al determinar que dicho acuerdo sólo requería la aprobación de la mayoría de los titulares.

Por otra parte, aun si se requiriese —como concluye la opinión del Tribunal— el consentimiento unánime de los titulares para acuerdos de esta naturaleza, consideramos que no procedería anular el contrato de arrendamiento en el caso de autos. Entendemos que las objeciones al contrato esbozadas por el Sr. Denjiro Rivera Rodríguez —el único titular que se opuso al acuerdo— son infundadas e impro-cedentes en derecho. Sus argumentos consistían, esencial-mente, en que no concurrieron la mayoría de los titulares del condominio a la Asamblea Extraordinaria, que el acuerdo autorizaba la enajenación de un elemento común y que no se había presentado un contrato específico ni un plan para la disposición de los fondos ante la consideración de los titulares. En su función revisora de las determina-ciones del Consejo de Titulares del Condominio Torre de Caparra, el Departamento de Asuntos del Consumidor co-rrectamente descartó de plano todas estas objeciones. Per-mitir que al amparo de estos fundamentos el señor Rivera Rodríguez anule la efectividad del contrato en cuestión su-pondría reconocerle un poder de veto contrario a los prin-cipios de la buena fe y de la prohibición del abuso del de-recho que siempre han regido en todo nuestro ordena-miento jurídico y que, por ende, aplican a la presente si-tuación de hechos.

Por todo lo anterior, disentimos respetuosamente del curso de acción seguido por la mayoría.

       A diferencia del techo que sólo cubre el edificio, la azotea es “la cubierta llana de un edificio dispuesta para poder andar por ella ...”. Consejo de Titulares v. Vargas, 101 D.P.R. 579, 583 (1973).

       El Artículo 3 de la ley argentina de propiedad horizontal tiene una redacción semejante a la nuestra: “Cada propietario podrá usar de los bienes comunes con-forme a su destino, sin peijudicar o restringir el legítimo derecho de los demás”. Ley N ° 13.512 B.O. 18/10/1948.

       Sobre este tema, véase E.J. Laje, La propiedad horizontal en la legislación argentina, 2da ed., Buenos Aires, Ed. Abeledo-Perrot, 1957, págs. 205-207, que a su vez cita más legislación extranjera que dispone lo mismo.

       Véanse: Laje, op.cit, pág. 206; E. Vázquez Bote, Tratado teórico, práctico y crítico de derecho privado puertorriqueño, San Juan, Butterworth de Puerto Rico, Vol. VIII, 1993, págs. 170-Í71; H. Racciatti, Propiedad por pisos o por departamen-

        tos, 3ra ed., Buenos Aires, Ediciones Depalma, 1975, pág. 252; A.R. Palmiero, Tra-tado de la Propiedad Horizontal, Buenos Aires, Eds. Depalma, 1974, pág. 259.

       Decidimos en Soto Vázquez v. Vázquez Torres, supra, darle una mirada particular a las cláusulas de los documentos constitutivos que restringen el uso de las áreas del condominio en los condominios comerciales y profesionales, a base del propósito mercantil que motivó su constitución.

       La Ley Núm. 153 de 11 de agosto de 1995 enmendó dicho artículo para eliminar el segundo párrafo del artículo y añadió una disposición particular sobre la aprobación de obras de mejoras en elementos comunes. Sin embargo, la Ley Núm. 43 de 21 de mayo de 1996 la derogó restableciendo así el requisito de la unanimidad para obras que “afecten” a los elementos comunes.

       Sobre el acto de administración, el doctor De la Sierra concluye que:
      “El acto de administración es el acto dirigido a obtener de un bien o patrimonio los rendimientos de que es susceptible. Esto es el concepto general, referido al acto de administración en sentido puro, al margen de toda institución jurídica ....
      “Cuestión completamente distinta es la referente a la persona del administra-dor. ... El administrador puede realizar actos de administración, negocios obligato-rios y de disposición. Para juzgar de su aptitud, deberá considerarse la naturaleza del acto; las cualidades personales, en sentido jurídico, del administrador (titulari-dad, capacidad, legitimación); finalmente, entran en juego las reglas particulares de la institución, con arreglo a sus especiales características.” (Énfasis nuestro.) T. Agui-lera de la Sierra, Actos de administración, de disposición y de conservación, Madrid, Ed. Monteeorvo, Madrid, 1973, págs. 108-109.

       Véanse el Artículo 9 sobre la hipotecabilidad de los elementos comunes, 31 L.P.R.A. sec. 1291g; el Artículo 13 sobre la indivisión de los elementos comunes, 31 L.P.R.A. sec. 1291k; el Artículo 16 sobre las obras que “afecten” los elementos comu-nes, 31 L.P.R.A. sec. 1291n; Artículo 18 sobre la facultad de realizar obras o cons-trucciones que comprometa la solidez del edificio, 31 L.P.R.A. see. 129 lp; el Artículo 32 sobre la segregación de los elementos comunes, 31 L.P.R.A. sec. '1292j. Véase, además, Vázquez Bote, op. cit., 173.

       Véase O. Gómez Gil, La Propiedad Horizontal en Cuba, La Habana, Ed. Lex, 1954, págs. 49 y 54.

       “Los acuerdos de la junta de propietarios se sujetarán a las siguientes nor-mas: Primera.-La unanimidad sólo será exigible para la validez de los que impliquen aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la propie-dad o en los estatutos .... Tercera.-Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.” Art. 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. Como la privatización o desafectación de los elementos comu-nes afecta el título constitutivo, e igualmente la imposición de cargas sobre dichas áreas y la alteración del destino de la cosa, estos actos requieren la unanimidad bajo la ley española. Véanse: S. 22 oct. 1993, TS; S. 30 jun. 1986, TS; S. 2 die. 1983, AT Pamplona.

       Asimismo, la Audiencia Provincial de Murcia, estableció que el consorcio de propietarios:
      “[C]omo órgano de expresión de una voluntad conjunta ... debe prevalecer frente a los propietarios individuales, evitando que la extensión desmedida a los supuestos que reclaman unanimidad de los partícipes supla en la práctica la voluntad de la mayoría de los interesados para el mejor disfrute del inmueble, reservándose en consecuencia de la exigencia de unanimidad a los casos estrictamente comprendidos en la regla 1.a del art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal.” Sentencia del 29 de enero de 1991, Sec. 3.a, AP Murcia, citado en M. Pons González y M.A. del Arco Torres, Régimen-jurídico de la propiedad horizontal,'6ta ed., Granada, Ed. Comares, 1995, pág. 572.

       La ley argentina de propiedad horizontal, que influyó en la redacción de la ley cubana, a su vez fue influenciada por la ley italiana de 1934. Así opinó Orlando Gómez Gil en su obra La Propiedad Horizontal en Cuba'. “En nuestra opinión, la Ley argentina es una de las mejores que existen, no sólo por su cohesión y claridad, sino por la forma amplia como regula la institución sin apartarse un momento de su verdadero espíritu.” Gómez Gil, op. cit., pág. 33.

       El texto del Artículo 1120 del Codice Civile dispone:
      “I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’art. 1136, pos-sono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso piü comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
      “Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alia stabilitá o alia sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.” G. Branca, Commentario del Codice Civile, Libro Terzo-fDella Proprietá, 6ta ed., Bologna, Ed. Nicola Zanichelli, 1982, pág. 423.

       La jurisprudencia ha profundizado en numerosas ocasiones en el tema de la privatización de los elementos comunes cuando éstos no son indispensables para el disfrute exclusivo del apartamento. Véanse: De la Cruz v. Toro Sintes, 112 D.P.R. 650 (1982); Costa Linda, Inc. v. Registrador, 109 D.P.R. 861 (1980); Arce v. Caribbean Home Const. Corp., 108 D.P.R. 225 (1978); Consejo de Titulares v. Vargas, supra; Castle Enterprises, Inc. v. Registrador, 87 D.P.R. 775 (1963).

       Él artículo prohíbe colocar objetos de propaganda o avisos en las paredes exteriores y en toda área común, tender ropa en las ventanas, sacudir alfombras en las barandas, echar basura fuera de los lugares propios para ello, permitir que las mascotas permanezcan en las áreas comunes, usar las áreas comunes como lugares para el depósito de objetos o de reuniones de manera que entorpezcan el tránsito, o hacer modificaciones en las dependencia o instalaciones de los apartamentos.