text:
    P.C.M.E. Comercial, S.E. y Decemor, S.E., interventores y recurridos, v. Junta de Calidad Ambiental, Junta de Planificación, agencias recurridas, Monterrey, S.E. y MR (Vega Alta), Inc., peticionarios.

      Número: CC-2004-357

      Resuelto: 23 de diciembre de 2005

      José R. Lázaro Paoli, Maretsa Rodríguez Pórtela y Daniel Martínez Oquendo, abogados de la parte peticionaria; Vio-nette Benitez Quiñones, abogada de la parte interventora.
   El Juez Asociado Señor Rebollo López

emitió la opinión del Tribunal.

El 28 de diciembre de 1992, Monte Rey, S.E. y M.R. Vega Alta, Inc. presentaron ante la Junta de Planificación una consulta de ubicación() para el desarrollo de un ex-tenso proyecto residencial y comercial llamado Comunidad Monte Rey. Éste sería desarrollado y construido en varias fincas del Bo. Espinosa del Municipio de Vega Alta() con una cabida de mil veinticuatro cuerdas.() Como parte del trámite de dicha consulta, la Junta de Planificación, como agencia proponente, ordenó la preparación de una declara-ción de impacto ambiental preliminar (DIA-P),() la cual fue circulada a las entidades concernidas el 27 de octubre de 1994 —entre éstas la Junta de Calidad Ambiental— para su aprobación.

Luego de varios incidentes procesales, el 3 de febrero de 1995 la Junta de Calidad Ambiental le requirió a la Junta de Planificación una información adicional sobre la DIA-P, ya que en ésta se encontraban ausentes ciertos elementos de juicio esenciales para poder realizar una evaluación adecuada del proyecto.() En respuesta, la Junta de Plani-ficación sometió ante la Junta de Calidad Ambiental un Suplemento a la DIA-P el 21 de septiembre de 1995, en el cual se tomaron en consideración los aspectos planteados en dicha solicitud.

Luego de examinar la información sometida por la Junta de Planificación y los comentarios recibidos sobre el proyecto, en especial de dos de sus opositores —P.M.C.E. Comercial, S.E. y Decemor, S.E.— la Junta de Calidad Am-biental solicitó una información adicional el 29 de marzo de 1996 para responder a dichos comentarios. En virtud de ello, el 16 de mayo de 1996 la Junta de Planificación some-tió un Segundo Suplemento a la DIA-P con la información solicitada.

Al recibir el referido suplemento, la Junta de Calidad Ambiental publicó un Aviso anunciando la celebración de una vista pública para discutir el proyecto y la disponibili-dad de la DIA-P con sus dos suplementos. A esos efectos, el 24 de junio de 1996, la Junta de Calidad Ambiental celebró unas audiencias para dilucidar las inquietudes y los asun-tos concernientes al proyecto Comunidad Monte Rey, en donde participaron tanto agencias gubernamentales, esta-tales y federales, así como entidades y personas a favor y en contra del proyecto.() Por su parte, el 22 de agosto de 1996, la Oficina de Asesoramiento Científico de la Junta de Calidad Ambiental preparó un memorando, el cual con-tiene una serie de comentarios sobre la DIA-P y sus dos suplementos.

Así las cosas, el 15 de octubre de 1996 la Junta de Ca-lidad Ambiental emitió una resolución en la que determinó que la DIA-P, con sus suplementos, cumplía con la Ley so-bre Política Pública Ambiental, Ley Núm. 9 de 18 de junio de 1970 (12 L.P.R.A. see. 1121 et seq.) Asimismo, ordenó a la Junta de Planificación a preparar una declaración de impacto ambiental final (DIA-F) que incluyera los suple-mentos presentados ante la agencia, junto con los comen-tarios y las recomendaciones sometidas por las diversas agencias y el público en general. De igual forma, le requirió que respondiera a dichos comentarios y recomendaciones, y si algunos de éstos no ameritaban respuesta, se tenía que indicar la razón para sostener esa conclusión.()

De otra parte, el 13 de mayo de 1997 P.M.C.E. Comer-cial, S.E. y Decemor, S.E. sometieron ante la Junta de Ca-lidad Ambiental una copia de un memorando de la División de Patrimonio Natural del Departamento de Recursos Na-turales y Ambientales sobre el proyecto que aquí nos con-cierne, con el propósito de que se evaluara e incorporara al análisis de la DIA-P ante su consideración. Este memo-rando indicaba que la DIA-P del proyecto Comunidad Monte Rey no contenía la información básica necesaria, ya que había que realizar más estudios para evaluar adecua-damente el impacto ambiental que podría causar la acción propuesta()

El 16 de junio de 1997 la Junta de Calidad Ambiental denegó la solicitud de incorporar al expediente de la decla-ración de impacto ambiental preliminar el referido memo-rando, porque no era un documento oficial del Departa-mento de Recursos Naturales y Ambientales y, además, se presentó fuera del término establecido en su reglamento.

Inconformes con esa decisión, el 30 de octubre de 1997 P.M.C.E. Comercial, S.E. y Decemor, S.E. presentaron un recurso de revisión de la decisión administrativa (recurso Núm. KLRA97-00708), ante el entonces Tribunal de Cir-cuito de Apelaciones. En éste alegaron que la Junta de Ca-lidad Ambiental incidió al denegar la inclusión en el expe-diente administrativo del memorando preparado por la División de Patrimonio Natural del Departamento de Re-cursos Naturales y Ambientales.

Estando pendiente el referido recurso, la Junta de Pla-nificación preparó y sometió ante la Junta de Calidad Am-biental la DIA-F solicitada, en la cual se incorporaron la DIA-P, los dos suplementos y los comentarios recibidos con sus respuestas. Posteriormente, el 1 de diciembre de 1998, la Junta de Calidad Ambiental emitió una resolución, en la que determinó que en la DIA-F se discutía adecuadamente los posibles efectos ambientales del proyecto propuesto e incluyó una carta con una serie de recomendaciones con el propósito de mejorar su realización. A esos efectos, el 24 de diciembre de 1998 se publicó el aviso ambiental en un dia-rio de circulación general, donde se notificaba a la ciuda-danía sobre la disponibilidad de la DIA-F en la Junta de Calidad Ambiental.

Por otro lado, el 12 de mayo de 1999 el Tribunal de Circuito de Apelaciones emitió una sentencia en el caso Núm. KLRA97-00708, en la cual concluyó que el trámite administrativo ante la Junta de Calidad Ambiental, res-pecto a la DIA-P, había sido deficiente, debido a que no se había incorporado al expediente administrativo del pro-yecto ante la agencia el memorando preparado por la Divi-sión de Patrimonio Natural del Departamento de Recursos Naturales y Ambientales. En vista de ello, el foro apelativo intermedio ordenó a la Junta de Calidad Ambiental que lo considerara e incorporara al expediente administrativo del proyecto.

En virtud de la sentencia emitida por el tribunal apela-tivo, el 24 de octubre de 2000 la Junta de Calidad Ambien-tal emitió una nueva resolución en la que consideró e in-corporó el memorando del Departamento de Recursos Naturales y Ambientales. En dicha resolución, la Junta de Calidad Ambiental determinó que el memorando sólo se refería a la DIA-P y que éste no había tomado en conside-ración los otros documentos que se habían sometido, tales como la DIA-F, los dos suplementos y las respuestas a los comentarios sometidos sobre el proyecto. La Junta de Ca-lidad Ambiental procedió, entonces, a discutir cada uno de los señalamientos contenidos en el memorando del Depar-tamento de Recursos Naturales y Ambientales, y determinó que éstos ya se habían considerado en la DIA-F y que no se justificaba alterar su determinación. En vista de ello, la Junta de Calidad Ambiental reiteró su resolución del 1 de diciembre de 1998, determinando que la DIA-F discutía adecuadamente los posibles efectos ambientales del pro-yecto propuesto.

Inconformes con esa determinación, el 19 de enero de 2001 P.M.C.E. Comercial, S.E. y Decemor, S.E. presenta-ron un nuevo recurso de revisión de decisión administra-tiva ante el Tribunal de Apelaciones (caso Núm. KLRA01-00044), en el que, en síntesis, alegaron que la Junta de Calidad Ambiental había incumplido con la sentencia pre-via del foro apelativo intermedio y con la función fiscaliza-dora que le impone la Ley sobre Política Pública Ambien-tal; esto último al no considerar adecuadamente el memorando del Departamento de Recursos Naturales y Ambientales antes de aprobar la DIA-P del proyecto, según estaba obligada a requerirle a la Junta de Planificación un estudio detallado sobre varios aspectos ambientales reco-mendados en dicho documento.

Así las cosas, Monte Rey, S.E. y M.R. Vega Alta, Inc. presentaron una moción de desestimación ante el foro ape-lativo intermedio en la que alegaron que el recurso de re-visión presentado tenía un apéndice incompleto por care-cer de una copia de la DIA-F. Ésta no fue acogida por el foro apelativo intermedio ante la posibilidad de que los planteamientos de los recurrentes no requirieran la eva-luación de una DIA-F No obstante esa determinación, el 29 de junio de 2001 el foro apelativo intermedio emitió una sentencia mediante la cual desestimó el recurso de revisión presentado por tener un apéndice incompleto, ya que en-tendía que la DIA-F era un documento esencial para resolver la controversia que giraba en torno a si la Junta de Calidad Ambiental había cumplido con su función fiscalizadora.

Inconforme con dicha determinación, el 1 de octubre de 2001 P.M.C.E. Comercial, S.E. y Decemor, S.E. presenta-ron recurso de certiorari ante este Tribunal en el que ale-garon que el foro apelativo intermedio incidió al haber des-estimado el recurso de revisión por tener un apéndice incompleto. Expedimos el recurso; el 15 de enero de 2003 emitimos una sentencia revocatoria (Caso Núm. CC-2001-770), en la que dejamos sin efecto la decisión del foro ape-lativo intermedio, en vista de que la DIA-F no era esencial para dilucidar el planteamiento de los peticionarios. Devol-vimos el caso al foro apelativo intermedio para la continua-ción de los procedimientos.

Una vez devuelto el caso, el 27 de febrero de 2004 el Tribunal de Apelaciones emitió una sentencia en la que revocó la DIA-F aprobada por la Junta de Calidad Ambien-tal y ordenó que se cumpliera con lo estipulado en el me-morando del Departamento de Recursos Naturales y Ambientales. Fundamentó su determinación en que la Junta de Calidad Ambiental había incumplido con la sen-tencia anterior emitida por ese mismo foro, el 12 de mayo de 1999, al no considerar adecuadamente el referido memo-rando, ya que no le requirió a la Junta de Planificación llevar a cabo los estudios señalados en éste. El foro apela-tivo intermedio determinó que la Junta de Calidad Am-biental justificó mediante su resolución la determinación de aprobar la DIA-F para tratar de cubrir su inacción con respecto a los serios cuestionamientos en torno a los pro-blemas de la declaración de impacto ambiental.

Inconformes con la referida determinación, Monte Rey, S.E. y M.R. Vega Alta, Inc. recurrieron, oportunamente, ante este Tribunal mediante una petición de certiorari en la que alegaron, en síntesis y en lo pertinente, que erró el foro apelativo intermedio al resolver que la Junta de Cali-dad Ambiental se negó a cumplir con una sentencia anterior dictada por éste al no cumplir con lo estipulado en un memorando interno del Departamento de Recursos Natu-rales y Ambientales, y con la función fiscalizadora que le impone la Ley sobre Política Pública Ambiental.

Expedimos el recurso. Contando con la comparecencia de las partes, y estando en condición de resolver, procede-mos a hacerlo.

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La Constitución del Estado Libre Asociado de Puerto Rico dispone, en su Art. VI, Sec. 19, L.P.R.A., Tomo I, ed. 1999. pág. 421, que “[s]erá política pública del Estado Libre Asociado la más eficaz conservación de sus recursos naturales, así como el mayor desarrollo y aprovechamiento de los mismos para el mayor beneficio general de la comu-nidad

La Asamblea Legislativa, en virtud del referido mandato constitucional, aprobó la Ley Núm. 9, supra,() conocida como Ley sobre Política Pública Ambiental, la cual procede sustancialmente de la National Enviromental Policy Act of 1969 (NEPA), 43 U.S.C.A. sec. 4321 et seq.() Esta pieza legislativa se creó para, entre otras cosas, “atender de modo integral los asuntos concretos que se plantean en el país en relación con la administración del medio ambiente”. (Citas omitidas.) Misión Ind. P.R. v. J.C.A., 145 D.P.R. 908, 920 (1998).

Para cumplir con el propósito de implantar la política pública ambiental, la Ley Núm. 9, ante, creó la Junta de Calidad Ambiental. 12 L.P.R.A. sec. 1122(d). Entre las responsabilidades a su cargo, la Junta de Calidad Ambiental tiene la obligación de evaluar las acciones gubernamentales que impacten el medio ambiente, mediante un procedimiento de consultas u opiniones, en el cual participa activamente. 12 L.P.R.A. see. 1124.

En vista de ello, el Art. 4(c) de la Ley Núm. 9, ante, exigía que los departamentos, las agencias, las corpo-raciones públicas, los municipios y las instrumentalidades del Estado Libre Asociado presentaran ante la Junta de Calidad Ambiental para su aprobación una declaración de impacto ambiental (DIA), escrita y detallada, “antes de efectuar cualquier acción o promulgar cualquier decisión gubernamental que afecte significativamente la calidad del medio ambiente ...”. 12 L.P.R.A. sec. 1124(c). Véanse, también: Misión Ind. P.R. v. J.C.A., ante, pág. 922; García Oyola v. J.C.A., 142 D.P.R. 532, 540 (1997). Por lo tanto, la “fiscalización no sólo queda en manos de una entidad dis-tinta a la que propone el proyecto en cuestión, sino [que] además ... queda en manos de una entidad especializada en asuntos ambientales, cuya función principal es precisa-mente velar por el fiel cumplimiento de la política pública ambiental de Puerto Rico”. Misión Ind. P.R. v. J.C.A., ante, pág. 928. Véase, también, T-JAC, Inc. v. Caguas Centrum Limited, 148 D.P.R. 70 (1999).

El objetivo que persigue la preparación de la DIA es dual, a saber: (1) que la agencia proponente haya estudiado concienzudamente las consecuencias ambientales significativas del proyecto en cuestión, y (2) que las partes concernidas estén informadas de dichas consecuencias ambientales. No obstante, ello no obliga a la agencia proponente a discutir impactos insignificantes, improbables o especulativos, sino aquellos que un perito en la materia entienda que deban señalarse. Misión Ind. P.R. v. J.C.A., ante, pág. 924. Por lo tanto, “la agencia proponente debe realizar un esfuerzo serio y escrupuloso por identificar y discutir todas las consecuencias ambientales de importancia que sean previsibles”. (Énfasis suprimido.) íd.

Al evaluar la adecuacidad de una DIA, la Junta de Calidad Ambiental no tiene que llevar a cabo

... un análisis matemático preciso o perfecto que garantice que el proyecto propuesto no ha de tener impacto ambiental ad-verso alguno. Lo que se persigue es que la declaración de im-pacto ambiental provea información suficiente que ponga en perspectiva las consecuencias, tanto favorables como desfavo-rables, de la acción gubernamental propuesta. (Citas omitidas.) Misión Ind. P.R. v. J.C.A., ante, pág. 938.

En fin, antes de plasmar su aprobación, la Junta de Calidad Ambiental, como custodio del medio ambiente, tiene la responsabilidad de velar por que la DIA presentada ante su consideración cumpla cabalmente con todos los requisitos —tanto sustantivos como procesales— impuestos por el Art. 4(c) de la Ley Núm. 9, ante, y sus reglamentos. Misión Ind. P.R. v. J.C.A., ante, pág. 922. Cabe aclarar que la función de la Junta de Calidad Ambiental no es autorizar o desautorizar el proyecto que ha de desarrollarse, sino determinar si la declaración de impacto ambiental es apta para la acción que se quiere realizar. Véase Misión Ind. P.R. v. J.C.A., ante, pág. 948.

La preparación y aprobación de una DIA es una etapa preliminar en la que se garantiza “que la conservación y el uso racional de los recursos naturales han de tenerse propiamente en cuenta al momento de hacer planes y tomar las primeras decisiones gubernamentales sobre una propuesta que pueda tener un impacto en el medio ambiente”. Misión Ind. P.R. v. J.C.A., ante, pág. 925. En fin, la DIA es un mecanismo de planificación, o sea, el primer escalón en el largo proceso de la obtención de permisos y autorizaciones oficiales del proyecto propuesto. íd.

No obstante, su aprobación no conlleva que no se tomen otras medidas ulteriores para la protección del ambiente. Incluso, posterior a la aprobación de la DIA o luego de comenzado el proyecto, si éste no se lleva conforme a la DIA, si las consecuencias ambientales son mayores que las previstas o si surgen efectos adversos no anticipados, la Junta de Calidad Ambiental puede y debe tomar las medidas necesarias para evitar cualquier daño adicional al ambiente. Misión Ind. P.R. v. J.C.A., ante, pág. 925.

En resumen, pues, una declaración de impacto ambiental es el instrumento que provee nuestro ordenamiento jurídico para asegurar que la conservación y el uso racional de los recursos naturales han de tenerse propiamente en cuenta al momento de hacer planes y de tomar las primeras decisiones gubernamentales.

I — I

Por otro lado, la propia Ley Núm. 9, ante, expresamente disponía el alcance de la intervención judicial en casos como el de autos: ordenaba que la revisión judicial se habría de llevar a cabo a base del expediente administrativo de los procedimientos ante la Junta de Calidad Ambiental, cuyas determinaciones de hechos serían concluyentes si estaban sostenidas por evidencia sustancial. 12 L.P.R.A. sec. 1134(g). En virtud de ello, hemos expresado que se trata, pues, del mismo alcance que tiene la revisión judicial respecto a las decisiones de cualquier otra agencia administrativa. Misión Ind. P.R. v. J.C.A., ante, pág. 929. Véase, también, 3 L.P.R.A. see. 2175.

A tono con lo anterior, para poder analizar las cuestio-nes planteadas desde su justa perspectiva, debemos esbo-zar varios principios que constituyen el marco conceptual de la revisión judicial de las decisiones administrativas.

El propósito primordial de dicha revisión consiste en demarcar el ámbito de discreción de las agencias administrativas y cerciorarse que éstas ejecuten sus funciones de acuerdo con la ley. L.P.C. & D., Inc. v. A.C., 149 D.P.R. 869 (1999); Mun. de San Juan v. J.C.A., 149 D.P.R. 263, 279 (1999); Misión Ind. P.R. v. J.P., 146 D.P.R. 64 (1998).

Como es sabido, en el crisol judicial, las decisiones o resoluciones, al igual que las interpretaciones de las agencias administrativas, merecen gran consideración y respeto. Otero v. Toyota, 163 D.P.R. 716 (2005); Rebollo v. Yiyi Motors, 161 D.P.R. 69 (2004); Rivera Concepción v. A.R.Pe., 152 D.P.R. 116 (2000); Castillo v. Depto. del Trabajo, 152 D.P.R. 91 (2000); Asoc. Vec. H. San Jorge v. U. Med. Corp., 150 D.P.R. 70 (2000). Esta deferencia judicial a las decisiones administrativas se debe a que las agencias cuentan con el conocimiento experto y con la experiencia especializada de los asuntos que les son encomendados. Id.

En virtud de esta deferencia, los tribunales no deben alterar las determinaciones de hecho suscritas por las agencias administrativas “si se basan en evidencia sustancial que obra en el expediente administrativo” considerado en su totalidad. See. 4.5 de la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, 3 L.P.R.A. see. 2175.() Hemos reiterado en numerosas ocasiones que la evidencia sustancial es “aquella evidencia relevante que una mente razonable podría aceptar como adecuada para sostener una conclusión”. Asoc. Vec. H. San Jorge v. U. Med. Corp., ante, pág. 75. Véanse: Misión Ind. P.R. v. J.P., ante, pág. 131; Hilton Hotels v. Junta Salario Mínimo, 14: D.P.R. 670, 687 (1953).

El propósito primordial de la doctrina de la evidencia sustancial es “evitar la sustitución del criterio del organismo administrativo en materia especializada por el criterio del tribunal revisor”. (Enfasis suplido.) P.R.T.C. v. J. Reg. Tel. de P.R., 151 D.P.R. 269, 282 (2000); Misión Ind. P.R. v. J.P., ante; Reyes Salcedo v. Policía de P.R., 143 D.P.R. 85, 95 (1997). De igual forma, no les corresponde a los tribunales pasar juicio sobre los conflictos de prueba entre opiniones especializadas o científicas. Véase Misión Ind. P.R. v. J.C.A., ante.

Correlativo con ello, hemos señalado que los procedimientos y las decisiones de las agencias administrativas están cobijadas por una presunción de regularidad y corrección. Ramírez v. Depto. de Salud, 147 D.P.R. 901 (1999); Com. Vec. Pro-Mej., Inc. v. J.P., 147 D.P.R. 750 (1999); Misión Ind. P.R. v. J.P., ante; Maisonet v. F.S.E., 142 D.P.R. 194 (1996). Por lo tanto, aquel que aduzca lo contrario tiene que presentar prueba suficiente que derrote dicha presunción. Ramírez v. Depto. de Salud, ante; Com. Vec. Pro-Mej., Inc. v. J.P, ante; Misión Ind. P.R. v. J.P., ante.

De esta manera, la parte que impugne las determinaciones de hechos de la agencia tiene que convencer al foro judicial de que la evidencia en la cual ésta se apoyó para formular tales determinaciones no es sustancial. A esos efectos, hemos expresado que la parte

[d]ebe demostrar que existe otra prueba en el expediente que reduzca o menoscabe el valor probatorio de la evidencia im-pugnada, hasta el punto de que no se pueda concluir que la determinación de la agencia fue razonable de acuerdo con la totalidad de la prueba que tuvo ante su consideración( )

Por otra parte, las conclusiones de derecho emitidas por las agencias administrativas son revisables en su totalidad. See. 4.5 de la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, ante. Ello no implica, sin embargo, que los tribunales, sin razón alguna, puedan rechazar las conclusiones de derecho de las agencias administrativas e impongan su criterio. Otero v. Toyota, ante. De ordinario, los tribunales conceden gran peso y deferencia a las interpretaciones que dichos organismos realizan de las leyes que les corresponde administrar. Como indicáramos, las agencias administrativas, contrario a los tribunales, “cuentan con experiencias y conocimientos altamente especializados sobre los asuntos que se le encomiendan”. Rivera Concepción v. A.R.Pe., ante, pág. 123.() Además, “las agencias administrativas son instrumentos necesarios para la interpretación de la ley”. P.R.T.C. v. J. Reg. Tel. de P.R., ante, pág. 283. Véase, además, Misión Ind. P.R. v. J.P., ante, pág. 130.

Así también, es meritorio precisar que la interpretación de una ley por la agencia encargada de velar por su cumplimiento no tiene que ser la única razonable. Sin embargo, incluso en casos dudosos, la interpretación de la agencia merece la referida deferencia. Véanse: P.R.T.C. v. J. Reg. Tel. de P.R., ante, pág. 283; Misión Ind. P.R. v. J.P., ante, pág. 133.

No obstante lo anterior, los tribunales se abstendrán de avalar una decisión administrativa si la agencia: (1) erró al aplicar la ley;() (2) actuó arbitraria, irrazonable o ilegalmente, o (3) lesionó derechos constitucionales fundamentales. ()

En resumen, el criterio que debemos aplicar no es si la decisión administrativa es la más razonable o la mejor; es, repetimos, si la determinación de la agencia, en interpretación de los reglamentos y las leyes que le incumbe implementar, es razonable. Véase Rivera Concepción v. A.R.Pe., ante, pág. 124. Por lo tanto, carente de irrazonabilidad o ilegalidad, no nos compete imponer nuestro criterio motivado por razones foráneas ni pasar juicio sobre la sabiduría de una determinación de política pública ambiental que le corresponde a otra rama gubernamental. Véanse: Misión Ind. P.R. v. J.P., ante, pág. 129 esc. 39; Misión Ind. P.R. v. J.C.A., ante, págs. 940 y 945.

En virtud de lo anterior, y en lo que respecta a la con-troversia ante nuestra consideración, son muy ilustrativas las expresiones del Tribunal Supremo de Estados Unidos en el caso Vermont Yankee Nuclear Power Corp. v. NRDC, 435 U.S. 519 (1978), en donde se analizó la revisión judicial bajo la NEPA, ley modelo en la que se basa nuestra Ley sobre Política Pública Ambiental. El Tribunal Supremo de Estados Unidos expresó:

NEPA does set forth significant substantive goals for the Nation, but its mandate to the agencies is essentially procedural. It is to insure a fully informed and well-considered decision, not necessarily a decision the judges of the Court of Appeals or of this Court would have reached had they been members of the decisionmaking unit of the agency. Administrative decisions should be set aside in this context, as in every other, only for substantial procedural or substantive reasons as mandated by statute, not simply because the court is unhappy with the result reached. (Citas omitidas y énfasis suplido.) Vermont Yankee Nuclear Power Corp. v. NRDC, ante, pág. 558.

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En la controversia presentada ante nos debemos deter-minar si la Junta de Calidad Ambiental, al aprobar la DIA-F, incumplió con la sentencia emitida por el Tribunal de Apelaciones el 12 de mayo de 1999 (caso Núm. KLRA97-00708). En esta sentencia el foro apelativo intermedio le había ordenado a dicha agencia que considerara e incorpo-rara al expediente administrativo del proyecto Comunidad Monte Rey, el memorando del 20 de diciembre de 1996 de la División de Patrimonio Natural del Departamento de Recursos Naturales y Ambientales.

Los recurridos P.M.C.E. Comercial, S.E. y Decemor, S.E. sostienen, como único fundamento para impugnar la deter-minación de la agencia, que la Junta de Calidad Ambiental actuó irrazonablemente e incumplió con la sentencia del foro apelativo intermedio, ya que para verdaderamente in-corporar y considerar el memorando estaba obligada a or-denarle a la Junta de Planificación hacer los estudios que se plantearon en el documento del Departamento de Re-cursos Naturales y Ambientales antes de aprobar la DIA-F. No le asiste la razón.

De entrada, debemos señalar que en ninguna parte de la sentencia dictada por el Tribunal de Apelaciones se le ordenó a la Junta de Calidad Ambiental realizar los estu-dios recomendados en el memorando del Departamento de Recursos Naturales y Ambientales. () El foro apelativo in-termedio lo que le ordenó a la agencia fue, repetimos, in-corporar y considerar el referido memorando. Procede, en-tonces, evaluar si a la luz de la totalidad del expediente administrativo, la actuación de la Junta de Calidad Am-biental, al reafirmarse en su aprobación de la DIA-F sin llevar cabo los estudios que se recomendaban en el memo-rando, fue irrazonable. Veamos.

La Junta de Calidad Ambiental emitió una nueva reso-lución, el 24 de octubre de 2000, en la cual reafirmó su aprobación de la DIA-F y consideró e incorporó el memo-rando del Departamento de Recursos Naturales y Ambientales. En dicha resolución, la Junta de Calidad Am-biental determinó que el memorando sólo se refería a la DIA-P y que no se había tomado en consideración los otros documentos presentados posteriormente y que formaban parte del expediente administrativo, tales como la DIA-F, los dos suplementos y las respuestas a los comentarios que se habían sometido sobre el proyecto.()

No obstante lo anterior, la Junta de Calidad Ambiental procedió, entonces, en su resolución a discutir cada uno de los señalamientos contenidos en el memorando del Depar-tamento de Recursos Naturales y Ambientales, y determinó que éstos ya se habían considerado en la DIA-F y que no se justificaba alterar su determinación ni realizar nuevos estudios.

El referido memorando tenía varios señalamientos es-pecíficos sobre la DIA-P, a saber: (1) debían hacerse estu-dios más detallados sobre la flora y la fauna en todos los mogotes porque no se descartaba la posible presencia de especies raras, vulnerables o en peligro de extinción; (2) incluir un estudio nocturno de la Boa de Puerto Rico; (3) hacer una búsqueda minuciosa de la herpetofauna; (4) se faltó considerar los mogotes como un corredor natural, y (5) no se debe permitir la utilización del Bosque de Vega para el beneficio de intereses particulares. Veamos cómo la Junta de Calidad Ambiental consideró en la resolución emitida cada uno de los señalamientos del memorando.

1. Estudios de flora y fauna de todos los mogotes: La Junta de Calidad Ambiental expresó en su resolución que ya la Junta de Planificación había atendido ese señala-miento en los dos suplementos y en la DIA-F presentada en virtud de que se había establecido que el 97% de todos los mogotes iban a ser conservados y no se iban a afectar por el proyecto, y el 100% de los mogotes de gran altura no se iban a tocar. Como consecuencia, la Junta de Calidad Ambiental entendió que no era necesario estudiar todos los mogotes, sino sólo los que se iban afectar por el proyecto.

Por lo tanto, la Junta de Calidad Ambiental aceptó como adecuados los estudios realizados por la Junta de Planifi-cación, como agencia proponente, de los mogotes que se-rían afectados. Conforme a ello, señaló que en la DIA-F se escogieron tres mogotes representativos de las condiciones relevantes, a saber: (1) altos, aislados y bien conservados; (2) altos, continuos y bien conservados; (3) bajos, aislados y perturbados. Sin embargo, los estudios realizados no se quedaron ahí, sino que conforme a la DIA-F se inspeccio-naron los otros mogotes que serían afectados por el proyecto.

Asimismo, de la DIA-F surge que el estudio de la flora y la fauna incluyó la totalidad de los terrenos que iban a ser utilizados para el proyecto. En la DIA-F se señaló todas las especies que se encontraron en dicho estudio sobre la flora y la fauna, se expresó, además, la manera en que iban a ser impactados y se ofrecieron alternativas para su protección.

Conforme a lo anterior, la Junta de Calidad Ambiental entendió que el estudio de la flora y la fauna, incluso el de los mogotes, era adecuado y que no era necesario hacer los estudios que señalaba el memorando del Departamento de Recursos Naturales y Ambientales, ya que se habían hecho. Somos del criterio que dicha determinación es razo-nable; sería ilógico tener que exigir un estudio de todos los mogotes cuando la mayoría de ellos no van a ser afectados por el proyecto.

2. Estudio nocturno de la Boa de Puerto Rico: La Junta de Calidad Ambiental expresó en su resolución que ya se habían realizado los estudios de los ecosistemas que inclu-yeron la totalidad de los terrenos. Se determinó que la Boa de Puerto Rico se encuentra en las áreas que van a ser conservadas, por lo que no se verá afectada por el proyecto.()

3. Búsqueda minuciosa de la herpetofauna: La Junta de Calidad Ambiental expresó en su resolución que en la DIA-F se discutió adecuadamente este planteamiento, ya que sólo se encontraron cuatro anfibios y que no se encon-tró ninguna culebra en los estudios que se hicieron en los terrenos afectados por el proyecto. Aunque en el memo-rando se expresaba que posiblemente podía haber otras especies de anfibios, la Junta de Calidad Ambiental señaló que la Junta de Planificación discutió adecuadamente ese punto porque demostró que en los terrenos del proyecto, debido a su alta percolación y a que no existen cuerpos de agua superficiales, el número de anfibios es más reducido que en otras zonas. De esta forma, la Junta de Calidad Ambiental entendió que, como ya se había realizado el es-tudio sobre la herpetofauna, resultaba innecesario volver a hacerlo.

4. Considerar los mogotes como un corredor natural: En el memorando del Departamento de Recursos Naturales y Ambientales se hace este señalamiento por la preocupa-ción de que los mogotes aislados actuaban como un corre-dor natural para la fauna del área y su destrucción podía ocasionar una fragmentación de las poblaciones de animales. La Junta de Calidad Ambiental señaló, en la re-solución que emitiera, que esta preocupación había sido atendida, ya que se proveyeron las medidas para proteger la fauna en los mogotes aislados. Entre estas medidas, se señaló que se iba a proveer unas avenidas de árboles para las aves y otra clase de fauna que se encuentran en dichos mogotes.

5. La utilización del Bosque de Vega para el beneficio de intereses particulares: En cuanto a este punto, la Junta de Calidad Ambiental señaló que esta preocupación también se había discutido en la DIA-F. A esos efectos, señaló que el Bosque de Vega no se iba a utilizar para el beneficio de intereses particulares. Expresó, además, que lo único que se pretendía hacer era una calle, la cual había sido pro-puesta por el Municipio de Vega Alta y, por ende, implicaba que ello conllevaba un interés público. Por último, señaló que la calle se iba a realizar en unos terrenos llanos, con escasa vegetación, por lo que su impacto ecológico sería reducido.

Por otro lado, la Junta destacó que la acción propuesta contemplaba la cesión de once punto siete cuerdas de te-rrenos con mogotes para ser integrados al Bosque de Vega, por lo que el proyecto resultaría en la ampliación del bosque. Señaló, además, que también el proyecto contem-plaba la cesión de otras sesenta cuerdas de terrenos con mogotes localizados en las cercanías del bosque.

> HH

En virtud de lo expuesto, y luego de examinar minucio-samente el expediente administrativo, concluimos que la determinación de la Junta de Calidad Ambiental está sus-tentada por evidencia sustancial. Determinamos, además, que la actuación de la Junta de Calidad Ambiental, al con-siderar cada uno de los señalamientos del memorando del Departamento de Recursos Naturales y Ambientales, fue razonable y cónsona con la sentencia emitida por el Tribunal de Apelaciones. La conclusión de la Junta de Calidad Ambiental, en cuanto a que los estudios señalados en el memorando no eran necesarios porque ya se habían reali-zado, es razonable. Resolvemos, en consecuencia, que la agencia no incurrió en abuso de discreción al actuar así.

Como indicáramos, los procedimientos y las decisiones de las agencias administrativas están cobijadas por una presunción de regularidad y corrección. Otero v. Toyota, ante. Los recurridos P.M.C.E. Comercial, S.E. y Decemor, S.E. no han derrotado dicha presunción mediante evidencia. Su único fundamento para impugnar la decisión de la Junta de Calidad Ambiental —de que ésta estaba obligada por la sentencia emitida por el Tribunal de Ape-laciones a requerir de la Junta de Planificación que proce-diera a realizar los estudios que se señalaron en el memo-rando del Departamento de Recursos Naturales y Ambientales— no es correcto. Los recurridos no han de-mostrado que de la totalidad del expediente administrativo surja otra prueba que nos lleve a concluir que la determi-nación de la Junta de Calidad Ambiental fue irrazonable.

Según mencionáramos, la función de la Junta de Cali-dad Ambiental no es autorizar o desautorizar un proyecto que ha de desarrollarse, sino determinar si la declaración de impacto ambiental es apta para la acción que se quiere realizar. Al tomar en consideración lo anterior, somos del criterio que existe evidencia suficiente en el expediente ad-ministrativo para determinar que la agencia no actuó irra-zonablemente al determinar que la declaración de impacto ambiental final era adecuada.

V

Por los fundamentos antes expuestos, se revoca la sen-tencia emitida por el Tribunal de Apelaciones y se devuelve el caso a la agencia recurrida para ulteriores procedimien-tos compatibles con lo aquí resuelto.

Se dictará sentencia de conformidad.

El Juez Presidente Señor Hernández Denton se inhibió. La Jueza Asociada Señora Fiol Matta disintió sin opinión escrita. La Juez Asociada Señora Rodríguez Rodríguez no interviene.

      (1) El número de consulta es 92-10-1418-JPU.

      (2) El área para el proyecto propuesto forma parte de un valle delimitado por una cadena de mogotes al norte, al oeste y al sur. En dichos mogotes existe múltiples especies de flora y fauna. Además, el Bosque Estatal de Vega bordea los terrenos objeto del proyecto.

      (3) El referido proyecto se compone de 4,776 unidades de vivienda de distintos tipos y costos, un centro comercial con un área de 1,677,000 pies cuadrados, edificios de oficina con un área de 200,000 pies cuadrados, y áreas recreativas y comunitarias.

      (4) La orden de preparar una declaración de impacto ambiental preliminar (DIA-P) fue producto, en parte, de unos comentarios sometidos por el Departamento de Recursos Naturales y Ambientales, el 24 de mayo de 1994, durante el proceso de evaluación de la consulta de ubicación para el proyecto. En dichos comentarios, ese Departamento expresó su preocupación debido a los efectos del proyecto sobre los recursos naturales del área. Entre éstos, señaló la destrucción de una gran cantidad de mogotes que podrían contener su vegetación original, la presencia de sumideros, los cuerpos de agua en o adyacentes al proyecto y la inclusión de terrenos pertene-cientes al Bosque Estatal de Vega que serían afectados por el desarrollo. A esos efectos, el Departamento de Recursos Naturales y Ambientales solicitó la prepara-ción de una declaración de impacto ambiental, la cual debería atender dichas pre-ocupaciones y realizar una descripción detallada de la flora y la fauna.

      (5) Como parte del proceso evaluativo de la Consulta de Ubicación, el 29 de diciembre de 1994 la Junta de Planificación celebró una inspección ocular de los terrenos en que se construirá el proyecto, con la participación de varias agencias gubernamentales y los recurridos P.M.C.E. Comercial, S.E. y Decemor, S.E. En vir-tud de dicha inspección, el 3 de marzo de 1995 el Departamento de Recursos Natu-rales y Ambientales sometió unos comentarios a la Junta de Planificación a través de su Secretario, el geólogo Pedro Gelabert, sobre la inspección ocular. Hizo seis reco-mendaciones, a saber: (1) definir las áreas específicas por desarrollar; (2) hacer una investigación por toda el área de la flora y la fauna; (3) aclarar y sustentar la dife-rencia entre un mogote y un montículo; (4) especificar la metodología utilizada para sustentar la extensión del terreno y sus puntos; (5) demostrar que no existe especies de flora que son considerados críticos, y (6) documentar la presencia de la Boa de Puerto Rico en los terrenos del proyecto.

      (6) Resulta importante señalar que el Departamento de Recursos Naturales y Ambientales no compareció a la vista pública ni sometió ningún comentario ante la Junta de Calidad Ambiental sobre la DIA-P y sus dos suplementos.

      (7) P.M.C.E. Comercial, S.E. y Decemor, S.E., inconformes con la orden emitida jjor la Junta de Calidad Ambiental, solicitaron oportunamente una reconsideración. Ésta les fue denegada por medio de una resolución emitida el 12 de diciembre de 1996. Éstos procedieron, entonces, a presentar un recurso de revisión de decisión administrativa ante el Tribunal de Apelaciones (recurso Núm. KLRA9600443). El 11 de junio de 1998, el Tribunal de Apelaciones emitió una resolución en dicho caso, mediante la cual denegó la expedición del recurso por carecer de jurisdicción, ya que la decisión de la Junta de Calidad Ambiental era de carácter interlocutorio.

      (8) En específico, el referido memorando planteaba lo siguiente: (1) hacer estu-dios más detallados sobre la flora y la fauna en los mogotes afectados por el proyecto porque no se descartaba la posible presencia de especies raras, vulnerables o en peligro de extinción; (2) hacer un estudio nocturno de la Boa de Puerto Rico; (3) hacer una búsqueda minuciosa de la herpetofauna; (4) considerar los mogotes como un corredor natural; (5) no se debe permitir la utilización del Bosque de Vega para intereses particulares.

      (9) Cabe destacar que la Ley Núm. 9 de 18 de junio de 1970 (12 L.P.R.A. see. 1121 et seq.) fue derogada por la Ley Núm. 416 de 22 de septiembre de 2004, cono-cida como Ley sobre Política Pública Ambiental de 2004 (Í2 L.P.R.A. see. 8001 et seq.). No obstante lo anterior, para resolver la controversia ante nuestra considera-ción aplicaremos las disposiciones de la derogada Ley Núm. 9, ante, ya que la recién aprobada Ley Núm. 416, ante, dispone, en lo pertinente, que:
      “Todo proceso cuasi judicial, administrativo, adjudicativo, etc. ya comenzado o pendiente antes de la vigencia de esta ley se regirán por las leyes, reglamentos y órdenes aquí derogadas conforme a la ley aplicable al momento de ocurrir aquellos hechos o eventos que provocaron dichos procesos.” (Énfasis suplido.) 12 L.P.R.A. see. 8007f.

      (10) La jurisprudencia interpretativa de la NEPA constituye una fuente persua-siva de gran peso al momento de interpretar la Ley Núm. 9, ante. Misión Ind. P.R. v. J.C.A., 145 D.P.R. 908, 920 (1998).

      (11) Véanse, también: Rivera Concepción v. A.R.Pe., 152 D.P.R. 116 (2000); P.R.T.C. v. J. Reg. Tel. de P.R., 151 D.P.R. 269 (2000); Asoc. Vec. H. San Jorge v. U. Med. Corp., 150 D.P.R. 70, 75 (2000); Costa, Piovanetti v. Caguas Expressway, 149 D.P.R. 881, 889 (1999).

      (12) Misión Ind. P.R. v. J.P., 146 D.P.R. 64, 131 (1998).

      (13) Véanse: Castillo v. Depto. del Trabajo, 152 D.P.R. 91, 96 (2000); Misión Ind. P.R. v. J.P., ante.

      (14) Castillo v. Depto. del Trabajo, ante.

      (15) Rivera Concepción v. A.R.Pe., ante.

      (16) En la disposición del caso el foro apelativo intermedio expresó lo siguiente:
      “Por los fundamentos anteriormente expuestos, se revoca la resolución emitida el 16 de junio de 1997 por la Junta de Calidad Ambiental. Asimismo, se ordena incorporar el informe preparado el 20 de diciembre de 1996 por la División de Patri-monio Natural del Departamento de Recursos Naturales al expediente administrativo que dicha agencia lleva sobre la consulta de ubicación número 92-10-1418-JPU

      (17) Un examen minucioso del referido memorando nos convence que la Junta de Calidad Ambiental tenía razón al indicar que éste se refería sólo a la DIA-P y que no había tomado en cuenta los otros documentos que se habían presentado ante la agencia que posiblemente podían contestar muchas de las interrogantes del Depar-tamento de Recursos Naturales y Ambientales. De una lectura del memorando po-demos ver que los señalamientos contenidos se refieren a la DIA-P y en ningún momento se hace referencia ni se mencionan los documentos que se presentaron posteriormente ante la Junta de Calidad Ambiental.

      (18) Para ello, en la resolución se cita extensamente las porciones de la DIA-F y del Segundo Suplemento en que se discute este señalamiento.


source: Caselaw Access Project

author: PER curiam:

license: Public Domain

text:
      In re Jantony Velázquez Beveraggi.

      Número: TS-12739

      Resuelto: 27 de diciembre de 2005

      Carmen H. Carlos, directora de la Oficina de Inspección de Notarías; José M. Montalvo Trías, director ejecutivo del Colegio de Abogados de Puerto Rico; Israel Pacheco Acevedo, secretario ejecutivo del Fondo de Fianza Notarial del Colegio de Abogados de Puerto Rico.
   PER curiam:

H-I

El 25 de abril de 2005 la Oficina de Inspección de Nota-rías (O.D.I.N.) nos remitió un informe sobre el estado de la notaría del Ledo. Jantony Velázquez Beveraggi. De dicho informe se desprende que el 20 y 21 de mayo de 2003 se realizó una inspección inicial de los Protocolos del licen-ciado Velázquez Beveraggi. En dicha visita los inspectores de O.D.I.N. encontraron unas deficiencias en las autoriza-ciones de los instrumentos públicos.() Notificaron al nota-rio sobre dichas deficiencias para que procediera a corregirlas.

Así las cosas, el 3 de diciembre de 2003 se reinspeccionó la obra notarial del licenciado Velázquez Beveraggi y se aprobaron los Protocolos de 1999 y 2002, y quedaron pen-dientes los correspondientes a los años 2000 y 2001. Con posterioridad, en varias ocasiones los inspectores visitaron al notario para continuar con la inspección, pero éste no se encontraba o no tenía disponible las escrituras para corre-gir las faltas señaladas.

Mediante una carta de 4 de agosto de 2004, la licenciada Carmen H. Carlos, directora de O.D.I.N., le informó al no-tario que tendría una última oportunidad para completar el proceso de reinspección. En la fecha indicada, el licen-ciado Velázquez Beveraggi recibió a los inspectores, pero la inspección no se pudo realizar porque el notario no estaba preparado. Ante esas circunstancias, se le requirió al licen-ciado Velázquez Beveraggi comparecer personalmente a O.D.I.N. para completar la reinspección. El notario compa-reció a la cita de reinspección, pero los inspectores encon-traron que la mayoría de las deficiencias no habían sido corregidas, por lo que no se aprobaron los Protocolos.

En vista del referido informe, el 20 de mayo de 2005 emitimos una resolución en la cual le concedimos al licen-ciado Velázquez Beveraggi un término de diez días para expresar las razones por las cuales no debía ser sancionado por las serias deficiencias encontradas en su obra notarial. Se le concedió también un término de treinta días para subsanar dichas deficiencias. Apercibimos a Velázquez Be-veraggi de que su incumplimiento con los términos de dicha resolución conllevaría su suspensión inmediata del ejercicio de la abogacía.

Por otro lado, el 15 de julio de 2005 el Director Ejecutivo del Colegio de Abogados compareció ante este Tribunal e indicó que el licenciado Velázquez Beveraggi no había sa-tisfecho el pago de la cuota de colegiación del 2005. Ade-más, el 15 de septiembre de 2005 el Secretario Ejecutivo del Fondo de Fianza Notarial del Colegio de Abogados nos informó que Velázquez Beveraggi estaba al descubierto en el pago de su fianza notarial desde marzo de 2005.

En vista de ello, mediante Resolución de 30 de agosto de 2005, le concedimos al abogado querellado un término de veinte días para que mostrara causa por la cual no debía ser suspendido del ejercicio de la abogacía. En dicha reso-lución se le apercibió que el incumplimiento con las órde-nes de este Tribunal conllevaría la suspensión inmediata del ejercicio de la abogacía.

Conforme a lo ordenado, un alguacil de este Tribunal acudió personalmente a las direcciones del expediente del licenciado Velázquez Beveraggi con el propósito de notifi-carle personalmente las resoluciones antes mencionadas. No obstante, las gestiones realizadas por el alguacil resul-taron infructuosas. Se verificó el expediente del Tribunal y no existe ninguna otra dirección del licenciado Velázquez Beveraggi.

Así las cosas, el término concedido expiró y el abogado querellado no ha comparecido ante el Tribunal ni ha satis-fecho su deuda con el Colegio de Abogados. Tampoco ha subsanado las deficiencias señaladas en su obra notarial. En vista de lo anterior, y sin el beneficio de la posición del abogado Velázquez Beveraggi, procedemos a resolver este asunto sin ulteriores trámites.

rH l-H

La Regla 9(j) del Reglamento del Tribunal Supremo, 4 L.RR.A. Ap. XXI-A, impone a todo abogado la obligación de notificar cualquier cambio de dirección, ya sea física o postal, a la Secretaría del Tribunal Supremo. Anteriormente hemos expresado que la omisión de un abogado por mantener informado al Tribunal respecto a su dirección obstaculiza sustancialmente el ejercicio de nuestra jurisdicción disciplinaria. In re Santiago Rodríguez, 160 D.P.R. 245 (2003); In re Sanabria Ortiz, 156 D.P.R. 346 (2002); In re Santiago Méndez, 141 D.P.R. 75 (1996). El incumplimiento con la obligación de notificar un cambio de dirección es suficiente para decretar la separación indefinida de la abogacía. In re Pérez Olivo, 155 D.P.R. 887 (2001).

Asimismo, todo abogado tiene el deber y la obligación de responder con diligencia a los requerimientos y a las órdenes de este Tribunal, particularmente cuando se trata de procedimientos sobre su conducta profesional. He-mos señalado que procede la suspensión del ejercicio de la abogacía cuando un abogado no atiende con diligencia nuestros requerimientos y se muestra indiferente ante nuestros apercibimientos de imponerle sanciones disciplinarias. In re Quintero Alfaro, 161 D.P.R. Ap. (2004); In re Osorio Díaz, 146 D.P.R. 39 (1998); In re Serrano Mangual, 139 D.P.R. 602 (1995); In re Bonaparte Rosaly, 131 D.P.R. 908 (1992); In re Colón Torres, 129 D.P.R. 490 (1991). Además, hemos recalcado que es obligación de todo abogado cooperar en la investigación y tramitación de asuntos disciplinarios en su contra y que su desatención puede resultar en sanciones severas. In re Rodríguez Servera, 149 D.P.R. 730 (1999); In re Guemárez Santiago I, 146 D.P.R. 27 (1998).

Por otro lado, el Art. 9 de la Ley Núm. 43 de 14 de mayo de 1932 (4 L.P.R.A. see. 780) establece la obligación de los miembros del Colegio de Abogados de satisfacer una cuota anual. Véase Colegio de Abogados de P.R. v. Fajardo, 51 D.P.R. 528 (1937). Hemos resuelto, en reiteradas ocasiones, que el incumplimiento con dicha obligación demuestra una total indiferencia hacia las obligaciones mínimas de la abogacía y conlleva la suspensión inmediata e indefinida del ejercicio de la abogacía. In re Ortiz Delgado, 159 D.P.R. Ap. (2003); In re Alemañy Enriquez et al., 150 D.P.R. Ap. (2000); In re Reyes, Rovira, 139 D.P.R. 42 (1995); Col. de Abogados P.R. v. Pérez Padilla, 135 D.P.R. 94 (1994); In re Duprey Maese, 120 D.P.R. 565 (1988); In re Serrallés III, 119 D.P.R. 494 (1987); Colegio de Abogados v. Schneider, 117 D.P.R. 504 (1986); In re Vega González, 116 D.P.R. 379, 381 (1985).

Por otra parte, el requisito de fianza notarial surge del Art. 7 de la Ley Notarial de Puerto Rico, 4 L.P.R.A. see. 2011. Este artículo dispone que para poder ejercer la profesión notarial en Puerto Rico se tiene que prestar una fianza no menor de quince mil dólares para responder del buen desempeño de las funciones de su cargo y de los daños y perjuicios que cause el notario en el ejer-

cicio de sus funciones. In re Ribas Dominicci I, 131 D.P.R. 491 (1992).

Un notario que no cuenta con la protección que ofrece la fianza constituye un peligro no sólo para el tráfico jurídico de los bienes inmuebles, sino para las personas que a diario utilizan sus servicios en Puerto Rico. In re González Maldonado, 152 D.P.R. 871 (2000). Además, el no hacer gestiones para renovar la fianza notarial constituye una falta de respeto a este foro. In re Ribas Dominicci I, supra. Por dichas razones, el incumplimiento de la obligación de pagar las primas de la fianza notarial requiere la intervención disciplinaria de este Tribunal.

I 1 — I

En el caso ante nuestra consideración se emitió una Re-solución de 20 de mayo de 2005 en la cual se le ordenó al Alguacil General de este Tribunal que notificara personal-mente a Velázquez Beveraggi. Se emitió además otra reso-lución el 30 de agosto de 2005 relacionada con la falta de pago de la cuota anual de colegiación. En ambas órdenes se le apercibió al abogado querellado que su incumplimiento con éstas conllevaría severas sanciones disciplinarias. La Oficina del Alguacil de este Tribunal ha hecho constar el diligenciamiento personal negativo de ambas órdenes, lo cual indica que el licenciado Velázquez Beveraggi ha cam-biado su dirección y no ha cumplido con su deber de infor-mar dicho cambio a la Secretaría del Tribunal. Tampoco ha comparecido al Colegio de Abogados a cumplir con su obli-gación de pagar la cuota anual o la fianza notarial.

En vista de lo anterior, y al amparo de nuestro poder inherente de reglamentar la profesión, se suspende inme-diata e indefinidamente del ejercicio de la abogacía y la notaría a Jantony Velázquez Beveraggi. Se le impone a Ve-lázquez Beveraggi el deber de notificar a todos sus clientes de su inhabilidad para continuar representándolos, devol- verles cualesquiera honorarios recibidos por trabajos no realizados e informar oportunamente de su suspensión a los foros judiciales y administrativos. Además, tiene la obli-gación de acreditar y certificar ante este Tribunal el cum-plimiento con lo anterior dentro del término de treinta días a partir de la notificación de esta opinión per curiam y sentencia. Finalmente, el Alguacil de este Tribunal deberá incautar la obra y el sello notarial del señor Velázquez Be-veraggi y entregarlos a la Directora de O.D.I.N. para la correspondiente investigación e informe.

Se dictará sentencia de conformidad.

El Juez Asociado Señor Rebollo López no intervino.

      (1) Las deficiencias más serias encontradas en la obra notarial en cuestión con-sisten en la falta de firma y sello del propio notario, la falta de las iniciales de los comparecientes, no acreditar facultades representativas ni las circunstancias perso-nales de los otorgantes.


text:
    Plaza Las Américas, Inc. y Rose Land, S.E., peticionarias, v. N & H, S.E./Tienda Sedeco, recurrida.

      Número: CC-2005-701

      Resuelto: 28 de diciembre de 2005

      Daniel Martínez Oquendo y Maretsa Rodríguez Portella, abo-gados de la parte peticionaria; Leonor Porrata Doria, abo-gada de la parte recurrida.
   La Juez Asociada Señora Rodríguez Rodríguez

emitió la opi-nión del Tribunal.

En esta ocasión debemos examinar la facultad del Tribunal de Apelaciones para dejar sin efecto una orden de paralización permanente dictada al amparo de la Ley Or-gánica de la Administración de Reglamentos y Permisos. Aun cuando dichas órdenes son remedios estatutarios, exentos generalmente de la normativa aplicable al injunction tradicional, resolvemos que su vigencia post apelativa debe adjudicarse mediante normas y métodos análogos a los que rigen la paralización de los interdictos en la etapa apelativa.

I

El 24 de junio de 2004, la Administración de Reglamen-tos y Permisos (A.R.Pe.) emitió una Resolución para apro-bar un anteproyecto de construcción y autorizó la prepara-ción de los planos de construcción correspondientes para la remodelación de un edificio cercano al centro comercial Plaza Las Américas. La propietaria del edificio, N & H, S.E./Tienda Sedeco (N & H o recurrida), pretendía estable-cer allí una tienda de muebles y enseres. Apéndice de la Petición de certiorari (Apéndice), págs. 90-92.

Plaza Las Américas, Inc. y Rose Land, S.E. (Plaza-Rose Land o peticionarias) no fueron partes en el referido proce-dimiento administrativo ni fueron notificadas de la refe-rida Resolución. Aún así, obtuvieron copia de ella e insta-ron el 13 de julio de 2004 una apelación ante la Junta de Apelaciones sobre Construcciones y Lotificaciones (J.A.C.L. o Junta). Alegaron ser una parte directamente interesada y afectada por la Resolución, pues el proyecto afectaba adversamente sus propiedades cercanas, e impug-naron la determinación de A.R.Pe. con varios plantea-mientos. Solicitaron, entre otras cosas, que la Junta orde-nara a dicha agencia paralizar todo procedimiento ante sí relacionado con la Resolución y a notificar los nombres y las direcciones de quienes fueron parte en el procedimiento administrativo, pues dicha información no surgía de la Re-solución de A.R.Pe. Apéndice, págs. 54-63 y 98-101.

Las susodichas gestiones no frenaron los procedimien-tos ante A.R.Pe. Ésta emitió un permiso el 4 de agosto de 2004 para demoler ciertas estructuras en el predio objeto de la controversia. Al día siguiente, notificó la aprobación de un permiso de construcción certificado, el cual expidió el 26 de agosto de 2004. Apéndice, págs. 102-104.

Así las cosas, Plaza-Rose Land presentaron ante la J.A.C.L. una Moción en Auxilio de Jurisdicción. En ella alegaron que la recurrida había comenzado la construcción y que esto implicaba una actuación sin el debido permiso de A.R.Pe. o con un permiso ilegal. Anunciaron que insta-rían un procedimiento especial en el Tribunal de Primera Instancia al amparo del Art. 28 de la Ley Orgánica de la Administración de Reglamentos y Permisos, Ley Núm. 76 de 24 de junio de 1975 (Ley de A.R.Pe. o Ley 76), 23 L.P.R.A. see. 72. Apéndice, págs. 64-66.

Las peticionarias, Plaza-Rose Land, instaron la referida acción el 1 de febrero de 2005. Adujeron, inter alia, que la recurrida había iniciado los trabajos de remodelación, cuya ilegalidad le había sido advertida, y que tal conducta vio-laba los Arts. 16 y 17 de la Ley de A.R.Pe., 23 L.P.R.A. sees. 71o y 71p, los reglamentos de planificación y el Regla-mentó de Ordenación Territorial de San Juan. El foro de instancia emitió al día siguiente una orden que paralizó provisionalmente el proyecto de la recurrida y señaló una vista para el 28 de febrero de 2005. Mientras tanto, y ha-biéndose emplazado a N & H con copia de la referida or-den, A.R.Pe. expidió el 14 de febrero de 2005 un tercer permiso de construcción con respecto al predio objeto de esta controversia. Apéndice, págs. 46, 67-69, 70-72 y 105.

Celebradas las vistas, el Tribunal de Primera Instancia notificó el 29 de junio de 2005 una sentencia favorable a Plaza-Rose Land. Ordenó que éstas agotaran los remedios administrativos para hacer valer los derechos reclamados y paralizó, mientras tanto, el proyecto de N & H. Apéndice, págs. 73-75 y 37-44.

Inconforme, N & H instó un recurso de apelación, el cual acompañó con una moción en auxilio de jurisdicción ante el Tribunal de Apelaciones el 8 de julio de 2005. Ese mismo día, mas sin contar con la comparecencia de Plaza-Rose Land, el foro apelativo ordenó “la paralización de la ejecución de la Sentencia emitida por el Tribunal de Pri-mera Instancia, en cuanto dispone la paralización de la construcción del proyecto en controversia”. Apéndice, págs. 5-34 y 3-4.

A su vez inconformes, Plaza-Rose Land acudió ante no-sotros oportunamente mediante una Petición de certiorari y una Moción en Auxilio de Jurisdicción. Alegaron que erró el Tribunal de Apelaciones al dejar sin efecto la ejecución de la sentencia dictada en el foro de instancia, ya que “la misma disponía la paralización del proyecto en controver-sia, sin tomar en cuenta que los permisos de construcción se autorizaron en violación al Artículo 31 de la Ley Orgá-nica de la A.R.P.E., lo que surgía claramente de los autos del caso”.() Notificamos a la parte recurrida una orden de mostrar causa por la cual no debiéramos “revocar la Reso-lución del Tribunal de Apelaciones [y] ordenar así la para-lización de la construcción del proyecto en controversia”. La recurrida compareció en el plazo de veinte días conce-dido, mediante una Oposición a Moción en Auxilio de Jurisdicción. Procedemos, entonces, a resolver.

HH

Nos corresponde determinar si el Tribunal de Apelacio-nes procedió correctamente al suspender los efectos de una orden de paralización emitida al amparo del procedimiento especial establecido en el Art. 28 de la Ley de A.R.Pe., supra (Artículo 28). Comenzamos, pues, con un análisis de las consecuencias del recurso de apelación presentado ante el Tribunal de Apelaciones sobre las órdenes de paraliza-ción emitidas al amparo del referido procedimiento especial.

A. Generalmente, la presentación de un escrito de apelación ante el Tribunal de Apelaciones en un caso civil impide que continúen los procedimientos ulteriores en el Tribunal de Primera Instancia, a menos que el foro apelativo ordene lo contrario a solicitud de parte o motu proprio. Regla 53.9 de Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A. Ap. III; Regla 18 del Reglamento del Tribunal de Apelaciones, 4 L.P.R.A. Ap. XXII-B. Sin embargo, los efectos de una decisión así apelada no quedan en suspenso cuando ésta incluye como remedio una orden de injunction, de mandamus, o de hacer o desistir, salvo que el foro apelativo ordene lo contrario a solicitud de parte o por iniciativa propia. Regla 53.9(d)(1) de Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A. Ap. III; Regla 18(B)(1) del Reglamento del Tribunal de Ape-¡aciones, 4 L.P.R.A. Ap. XXII-B; Rodríguez Mora v. García Lloréns, 147 D.P.R. 305, 311 (1998).()

Ahora bien, el efecto post apelativo de los injunction ha recibido un trato especial en la Regla 57.6 de Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A. Ap. III.() Los Comentarios a dicha regla indican que su texto corresponde a los incisos (c) y (g) de la Regla 62 de Procedimiento Civil federal, y a lo resuelto en Peña v. Federación de Esgrima de P.R., 108 D.P.R. 147 (1978) (Peña).() Indicamos allí, entre otras cosas, que la suspensión de los efectos de un injunction apelado es una medida discrecional del foro de instancia apelado así como del apelativo.() En ambos casos, el peticionario debe demostrar: (1) que ha presentado un caso fuerte con probabilidad de prevalecer en los méritos de la apelación; (2) que sufrirá un daño irreparable si no se pa-raliza el injunction; (3) que ningún daño sustancial se cau-sará a las demás partes interesadas, y (4) que la suspen-sión de la sentencia no perjudicará al interés público. Peña, págs. 154-155. Luego expresamos:

En observancia de esta regla y en su función básica de pro-teger el interés de todas las partes, y considerando que la sus-pensión (stay) de la sentencia no se da por razón de derecho y sí en ponderado ejercicio de discreción, el tribunal debe sope-sar el beneficio que la suspensión representa para el perdidoso contra el daño que le irroga a la parte que ha obtenido el injunction. Peña, pág. 155.()

Al acoger estos principios, destacamos que el remedio extraordinario de injunction “se caracteriza por su perentoriedad, por su acción dirigida a evitar un daño inminente o a restablecer el régimen de ley conculcado por conducta opresiva, ilegal o violenta del transgresor del or-den jurídico”. Peña, pág. 154. Añadimos que la eficacia del interdicto “descansa en su naturaleza sumaria y en su pronta ejecución ...”. íd., reiterado en Noriega v. Gobernador, 130 D.P.R. 919, 932 (1992), y en Mun. de Loíza v. Sucns. Suárez et al., 154 D.P.R. 333 (2001). Esta caracterización del injunction la hicimos aún tratándose, como se trataba en Peña, de un injunction permanente.

Conviene observar que las normas establecidas en Peña con respecto a los efectos post apelativos del injunction, reflejan las normas que aún rigen su concesión. Al determinar si procede otorgar un interdicto permanente, el tribunal debe considerar los criterios siguientes: (1) si el demandante ha prevalecido en un juicio en sus méritos; (2) si el demandante posee algún remedio adecuado en ley; (3) el interés público involucrado, y (4) el balance de equidades. Pérez Vda. Muñiz v. Criado, 151 D.P.R. 355, 383 esc. 11 (2000).() No son estos criterios una serie de requisitos absolutos, sino directrices que encausan la discreción del tribunal al determinar si la evidencia justifica el interdicto. Véanse, por ejemplo: Delgado v. Cruz et al., 27 D.P.R. 877, 880 (1919) (“sabido es que la concesión de un injunction no es ex debito justitiae, sino que descansa en la sana discreción del tribunal ...”); D. Rivé Rivera, Recursos Extraordinarios, 2da ed. rev., San Juan, Universidad Interamericana de Puerto Rico, 1996, pág. 23. Existe cierta simetría entre los principios que regulan la concesión del injunction y los que regulan sus efectos post apelativos.

B. El Artículo 28() contiene dos normativas distintas. En primer lugar, se faculta al Administrador de A.R.Pe., al Secretario de Justicia y a los vecinos, propieta-ríos u ocupantes que hayan sido o podrían ser perjudica-dos, a instar recursos de interdicto, mandamus, nulidad ycualquier otra acción adecuada o remedio disponible en ley para impedir, prohibir, anular, vacar, remover o demo-ler cualquier edificio o uso que fuera construido o mante-nido en violación a la Ley de A.R.Pe. A.R.Pe. v. Rodríguez, 127 D.P.R. 793, 808 (1991).()

La segunda parte del Artículo 28 establece y reglamenta detalladamente el procedimiento especial invocado en el caso de marras. Aquí se trata de un mecanismo estatutario, independiente, especial, sumario y limitado. Luán Investment Corp. v. Román, 125 D.P.R. 533, 544 (1990); A.R.Pe. v. Rodríguez, supra. Su propósito es hacer viable, mediante la paralización de usos u obras, la efectividad de las leyes y los reglamentos de planificación cuyo cumplimiento A.R.Pe. está obligada a fiscalizar. A.R.Pe. v. Rivera, 159 D.P.R. 429 (2003); A.R.Pe. v. Rodríguez, supra, págs. 803 y 809. Veamos algunas de las características de este procedimiento.

El procedimiento especial puede invocarse cuando una parte legitimada alega, en petición jurada: (1) que determinada persona está realizando un uso u obra, (2) que dicha conducta viola una ley o un reglamento de planificación y (3) que A.R.Pe. tiene la obligación de velar por el cumplimiento de dicha disposición. A.R.Pe. v. Rivera, supra. Las partes legitimadas son el Administrador de A.R.Pe., el Secretario de Justicia y “los colindantes y vecinos que pudieren ser afectados por la violación y los funcionarios designados por los organismos gubernamentales que insten la acción, así como ingenieros o arquitectos que actúen como proyectistas o inspectores de la obra”. 23 L.P.R.A. see. 72. Invocado el procedimiento especial, el tribunal paralizará provisionalmente la obra o uso, y cumpli-dos los demás requisitos enumerados en el estatuto, deter-minará si ha ocurrido la violación alegada. En tal caso, se ordenará la paralización permanente del uso u obra, sujeta a las formas y condiciones que especifica el Artículo 28.

Téngase presente que el procedimiento especial no desplaza la función administrativa. Se trata de un mecanismo provisional, según expresamos en A.R.Pe. v. Rodríguez, supra, pág. 808 esc. 10:

Con relación al carácter provisional del Art. 28 de la Ley Orgánica de A.R.Pe., supra, cabe también señalar que en nuestro sistema de derecho existen otras leyes cuya natura-leza es de carácter provisional únicamente y donde se requiere de una acción ulterior e independiente para adjudicar final-mente la controversia, sin que por ello se violente la doctrina de cosa juzgada. Véase, de forma ilustrativa, la Ley Núm. 140 de 23 de julio de 1974, conocida como Ley Sobre Controversias y Estados Provisionales de Derecho .... Esta ley sirve de com-plemento y paso anterior al uso de los remedios que se conce-den bajo el Art. 277 del Código de Enjuiciamiento Civil de Puerto Rico, enmendado por la Ley Núm. 22 de 29 de abril de 1974, conocida como Ley sobre Perturbación o Estorbo ....

Al requerirse “una acción ulterior e independiente para adjudicar finalmente la controversia”, el procedimiento especial adviene incapaz de soslayar la función adminis-trativa.

La disponibilidad del procedimiento sumario establecido en el Artículo 28 no está sujeta a las normas de jurisdicción primaria ni al agotamiento de remedios administrativos. En Mun. de Caguas v. AT & T, 154 D.P.R. 401 (2001), consideramos brevemente la relación entre dichas doctrinas y el Artículo 28. Allí los vecinos y el municipio demandantes alegaron que la construcción de una torre por parte de Telecorp Communications, Inc. (TCI), entidad subsidiaria de AT & T, había provocado daños a determinadas residencias, daños que ponían en peligro inminente la vida de los vecinos. Añadieron que TCI dejó de notificarles su solicitud de permiso de construcción ante A.R.Pe., y que ésta concedió el permiso ilícitamente y sin notificarles dicha determinación. Solicitaron un injunction preliminar y permanente que paralizara la construcción y ordenara el retorno de cierto terreno a su estado anterior, más la indemnización de aquellos daños y perjuicios que les había causado la construcción.

Los demandados presentaron una moción de desestima-ción debido a que la acción era tardía y académica, no sólo porque la torre se había construido, sino también porque los demandantes no habían agotado los remedios administrativos. Aunque el foro de instancia concedió el injunction preliminar, el antiguo Tribunal de Circuito de Apelaciones desestimó la demanda por no haberse agotado los remedios administrativos. Revocamos al foro apelativo y señalamos que las doctrinas de agotamiento y de juris-dicción primaria eran inaplicables a los hechos del caso. Luego expresamos que existían “otras razones de peso en el caso de autos por las cuales no era menester acudir in-cialmente ante el foro administrativo”. Mun. de Caguas v. AT & T, supra, pág. 415. Entre ellas figuraban la posibili-dad de un daño irreparable y el hecho de que “[l]a propia ley habilitadora de ARPe en su Art. 28 establece el derecho de toda persona a acudir directamente al foro judicial, en preterición del cauce administrativo, en cuanto a reclama-ciones dirigidas a evitar estorbos a la propiedad”. (Cita y énfasis suprimidos.) íd. Dicho artículo, expresamos, “reve-la la intención legislativa de favorecer el foro judicial ante reclamos de ciudadanos para evitar estorbos en su propie-dad o vecindad”. íd., pág. 416.

Este carácter provisional e independiente del procedimiento especial exige una aclaración con respecto a las órdenes de paralización. Según hemos indicado, tan pronto una parte legitimada invoca adecuadamente el re-ferido procedimiento, debe expedirse una orden de parali-zación provisioñal “hasta tanto se ventil[e] judicialmente su derecho”. Art. 28(a) de la Ley de A.R.Pe., supra. Si el tribunal determina que se cumplieron los requisitos proce-sales y que ocurrió la infracción alegada, expedirá una or-den de paralización permanente. Esta distinción entre ór-denes “provisionales” y “permanentes” cumple una útil función terminológica dentro del procedimiento especial. Así, por ejemplo, sólo las órdenes “permanentes” disponen con finalidad de la acción instada, reflejan las determina-ciones de hecho y conclusiones de derecho finales del tribunal, y son “apelables para el tribunal correspondiente de superior jerarquía”. Art. 28(f) y (g) de la Ley de A.R.Pe., 23 L.P.R.A. sec. 72(f) y (g).()

No obstante, las órdenes “provisionales” y “permanentes” comparten tres características importantes. Primero, ninguna de ellas puede dejarse sin efecto mediante otro procedimiento especial o mecanismo análogo. Segundo, ambas órdenes obligan a las partes mientras se tramita el correspondiente procedimiento administrativo o judicial ordinario, salvo que un tribunal ordene lo contrario tras un análisis similar al que hoy establecemos para el trámite apelativo (Art. II, Const. E.L.A., L.P.R.A., infra). Tercero, las partes quedan así obligadas sólo hasta que una decisión final, producto del referido procedimiento ordinario, altere el estado provisional de derecho.() De este modo, las órdenes emitidas al amparo del procedimiento especial, llámense “provisionales” o “permanentes”, constituyen un remedio con cierta afinidad a los estados provisionales de derecho, los mecanismos de aseguramiento de sentencia y los injunction preliminares, sin gozar de la fi-nalidad que caracteriza los injunction permanentes.

Cabe subrayar, además, que las órdenes de paralización emitidas al amparo del procedimiento especial son un remedio estatutario e independiente del injunction tradicional. Este último es un remedio discrecional cuya concesión responde a los principios analíticos resumidos anteriormente. Se trata, además, de un recurso al que pueden oponerse las defensas tradicionales de la equidad anglosajona. Véanse, e.g.: Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica, 117 D.P.R. 346, 354 (1986); Systema de P.R., Inc. v. Interface Int’l, 123 D.P.R. 379, 387 (1989); Rivé Rivera, op. cit., págs. 76-77. Las órdenes de paralización solicitadas al amparo del procedimiento especial, en cambio, no surgen de la susodicha equidad y han de evaluarse con miras a la letra del Artículo 28 y su jurisprudencia interpretativa. A.R.Pe. v. Rivera, supra; A.R.Pe. v. Rodríguez, supra.()

C. Veamos ahora los efectos de una apelación al Tribunal de Apelaciones sobre las órdenes paralizadoras emiti-das al amparo del procedimiento especial que establece el Artículo 28. Sin duda han de aplicarse las Reglas 53.9(d)(1) y 18(B)(1), discutidas anteriormente, en cuanto disponen que la presentación de una apelación no suspende los efec-tos de las órdenes de hacer o desistir. Por supuesto, las mismas reglas facultan al tribunal para dejar sin efecto tales órdenes, ya sea a solicitud de parte o a iniciativa propia. Surge entonces la pregunta de cuáles deben ser los criterios que guían la discreción del tribunal en este ámbito.

Resolvemos que la facultad del Tribunal de Apelaciones para suspender los efectos del remedio paralizador del procedimiento especial debe ejercitarse al amparo de normas análogas a las que establecimos en Peña, y que se codificaron en la Regla 57.6 de Procedimiento Civil, supra. Podría sostenerse que el caso aludido no aplica ex propio vigore al procedimiento especial del Artículo 28, pues uno atiende los efectos post apelativos del injunction tradicional y el otro establece un remedio estatutario e independiente. Hemos visto, en particular, que los requisitos del interdicto tradicional son más rigurosos que los requisitos de las órdenes protectoras que autoriza el Artículo 28 en su procedimiento especial, y que las normas del referido caso —sobre los efectos post apelativos de un injunction— son un reflejo de tal rigurosidad.

No empece estas diferencias, los remedios bajo consideración responden a una misma finalidad. Ya indicamos que el injunction se caracteriza, entre otras cosas, por su acción dirigida a “restablecer el régimen de ley conculcado por conducta ... ilegal ... del transgresor del orden jurídico”. Peña, supra, pág. 154. Idéntico propósito anima el procedimiento especial del Artículo 28. En ambos casos, además, la eficacia del remedio “descansa en su naturaleza sumaria y en su pronta ejecución ...”. íd. El historial legislativo del procedimiento especial refleja estas preocupaciones al destacar la necesidad de un mecanismo rápido y económico para lograr la paralización inmediata de obras clandestinas, ya que el esquema anterior, basado en la imposición de multas diarias, había resultado ineficaz. A.R.Pe. v. Rodríguez, supra, pág. 807. De modo que se trata de un remedio cuyo propósito es vindicar el régimen jurídico antes de que las circunstancias hagan de tal cum-plimiento una labor demasiado costosa o imposible. Las normas establecidas en Peña están diseñadas, precisa-mente, según vimos, para desempeñar esta función en la etapa apelativa.

En fin, la presentación de una apelación ante el Tribunal de Apelaciones no suspende los efectos de una orden paralizadora emitida al amparo del procedimiento especial que establece el Artículo 28 de la Ley de A.R.Pe., a no ser que disponga lo contrario el Tribunal de Primera Instancia o el Tribunal de Apelaciones, a solicitud de parte o motu proprio, y en conformidad con los criterios de Peña y de la Regla 57.6 de Procedimiento Civil, supra.

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Es consecuencia lógica de lo antes expresado que el Tribunal de Apelaciones debe mantener en vigor una orden de paralización emitida al amparo del procedimiento especial del Artículo 28 cuando el peticionario insta una apelación sin probabilidad de prevalecer en los méritos. En el caso de autos, Plaza-Rose Land indica en su único señalamiento de error que incidió el foro a quo al paralizar la ejecución de la sentencia dictada por el tribunal de instancia, ya que “la misma disponía la paralización del proyecto en controversia, sin tomar en cuenta que los permisos de construcción se autorizaron en violación al Artículo 31 de la Ley Orgánica de la A.R.Pe, lo que surgía claramente de los autos del caso”. Petición de certiorari, págs. 8-9. Para determinar si, en efecto, la recurrida tenía suficiente probabilidad de prevalecer en los méritos, nos incumbe destacar varios principios del ordenamiento jurídico en materia de planificación.

A. Recordemos, en primer lugar, que toda obra o uso en el Estado Libre Asociado debe ser lícito y autorizado. El Art. 17 de la Ley de A.R.Pe. dispone al res-pecto:

A partir de la vigencia de esta ley y de la vigencia de la reglamentación administrativa dispuesta por la Administra-ción para la tramitación de permisos, no se construirá, recons-truirá, alterará, demolerá ni trasladará edificio alguno en Puerto Rico, ni se instalarán facilidades, ni se subdividirá, desarrollará, urbanizará terreno alguno, a menos que dicha obra sea previamente aprobada y autorizada por la Administración. 23 L.P.R.A. sec. 71p.()

El Art. 16 de esta ley establece una prohibición análoga con respecto al uso de terrenos y edificios, cuya parte rele-vante dispone:

A partir de la vigencia de los reglamentos que para desarro-llo y uso de terrenos, así como para la construcción y uso de edificios, hayan sido adoptados, o que se adopten, conforme a ley, no podrá usarse ningún terreno o edificio, ni ninguna parte de éstos, a menos que el uso sea de conformidad con dichos reglamentos y de acuerdo con el permiso que se conceda por la Administración o por un municipio autónomo autori-zado, según se disponga en dichos reglamentos, en este Capí-tulo o en cualquier otra ley aplicable, o para el mismo fin para el cual se usaban y hasta donde se usaban cuando entraron en vigor dichos reglamentos. 23 L.P.R.A. sec. 71o.()

Las disposiciones citadas establecen dos requisitos independientes, a saber: que el uso u obra sea lícito, y que se ejecute con el debido permiso. Por un lado, expresamos en E.L.A. v. Rivera, 88 D.P.R. 196, 199 (1963), que cierta edificación “se hizo en violación de un Reglamento, aun cuando fuera autorizada por un funcionario de la propia Junta [de Planificación]. Siendo en violación de la ley procede su corrección”. Véase, también, Del Rey v. J.A.C.L., 107 D.P.R. 348 (1978). La diligencia y buena fe de quien ejecuta un uso u obra contrario a derecho es un factor re-levante a la hora de precisar el debido proceso de ley() y confeccionar el remedio apropiado() sin alterar su ilicitud.

Por otro lado, las obras y los usos deben realizarse con un permiso adecuado y válido. El requisito de obtener un permiso adecuado consta claramente en las disposiciones citadas de la Ley 76, donde se establece que todo uso u obra precisa la obtención del permiso correspondiente. El requisito de obtener un permiso válido emana de los prin-cipios básicos del derecho administrativo. En particular, A.R.Pe. no está exenta del principio de que todo acto admi-nistrativo ha de ser cónsono con las facultades delegadas y con los procedimientos establecidos mediante ley o reglamento. Véanse, a modo de ejemplo: Misión Ind. P.R. v. J.P., 146 D.P.R. 64 (1998); Caribe Comms., Inc. v. P.R.T.C., 157 D.P.R. 203 (2002); Mun. de San Juan v. Bosque Real, S.E., 158 D.P.R. 743 (2003). Por ende, un permiso de uso o de construcción cuya emisión excedió las facultades de A.R.Pe., o incumplió las normas procesales aplicables, es inválido e incapaz de conferir la autorización que exigen los Arts. 16 y 17 de la Ley 76, supra.

B. La plena validez de los permisos que concede A.R.Pe. está sujeta a ciertas condiciones que debemos reiterar. El Art. 31 de la Ley 76 (23 L.P.R.A. sec. 72c) establece un plazo de treinta días para instar una apelación ante la J.A.C.L. Luego dispone:

Una vez radicado un escrito de apelación ante la Junta de Apelaciones y notificado el mismo por el apelante, el orga-nismo o funcionario de cuya actuación se apela, suspenderá todos los procedimientos ante sí, relativos a la actuación, de-terminación o resolución de la cual se apela. 23 L.P.R.A. see. 72c(a).

En Fuertes, Guillermety v. A.R.Pe., 130 D.P.R. 971 (1992), caracterizamos como ultra vires la expedición de un permiso antes de transcurrir los treinta días disponibles para apelar la resolución de A.R.Pe. que lo autorizaba. Ex-presamos al respecto:

Daubón argumenta que el Permiso de Uso que se le expidió el 4 de enero de 1990 ... no podía revocársele sin una vista previa debido a que constituía un derecho de propiedad .... Aquí, los Permisos de Construcción y de Uso fueron expedidos ultra vires desde un principio, en violación al Art. 31 [de la Ley 76]. La ley dispone que una vez iniciada una apelación ante la Junta, los procedimientos ante A.R.Pe. quedan paralizados. A.R.Pe. emitió erróneamente el Permiso de Construcción el 23 de septiembre de 1988, antes de que transcurrieran los treinta (30) días para apelar su resolución. Fuertes apeló en tiempo. La decisión de A.R.Pe. nunca advino final y firme.
Fuertes diligentemente impugnó el Permiso de Construcción el 9 de diciembre de 1988. A.R.Pe. incluyó, como controversia a dilucidarse ante la Junta, su validez. Daubón tuvo conoci-miento de la apelación y sus fundamentos. No fue sorprendido en su buena fe. No puede ahora alegar haber adquirido en el permiso un derecho de propiedad. (Énfasis en el original y cita omitida.) Fuertes, Guillermety v. A.R.Pe., supra, págs. 981—982.()

Por supuesto, las normas que acabamos de repasar con respecto a la revisión de la J.A.C.L. aplican sólo cuando ésta posee jurisdicción. Dicha facultad jurisdiccional precisa límites, algunos de los cuales hemos identificado en otras ocasiones. Murphy Bernabe v. Tribunal Superior, 103 D.P.R. 692 (1975); Flamboyán Gardens v. Junta de Planificación, 103 D.P.R. 884 (1975); Vázquez v. A.R.P.E., 128 D.P.R. 513 (1991); Carabarín et al. v. A.R.P.E., 132 D.P.R. 938 (1993); Maymí v. Gob. Mun. Aut. Ponce, 151 D.P.R. 689 (2000). Aún así, es preciso recordar la norma general de que todo foro judicial y cuasijudicial está llamado a dirimir, en primera instancia, cualquier planteamiento sobre su propia jurisdicción. Colón v. Méndez, Depto. Recursos Naturales, 130 D.P.R. 433 (1992). Re-sulta evidente, entonces, que el efecto del citado Art. 31 bajo consideración no puede evitarse con un mero plantea-miento de que la J.A.C.L. carece o podría carecer de juris-dicción para atender la apelación instada oportunamente.

IV

En el caso de epígrafe, la recurrida no ha demostrado en su comparencia ante nosotros, y no demostró en su escrito ante el Tribunal de Apelaciones, que tuviese un caso cuya probabilidad de prevalecer en los méritos justifique la sus-pensión de la orden de paralización emitida por el Tribunal de Primera Instancia. Veamos.

Las peticionarias invocaron el Artículo 28 ante el Tribunal de Primera Instancia para detener una obra que se llevaba a cabo al amparo de un permiso emitido por A.R.Pe. con posterioridad a la apelación que instaron las propias peticionarias ante la J.A.C.L. Sostiene la recu-rrida, en síntesis, que no procede paralizar su obra por tener ellos la debida autorización y porque se ha invocado indebidamente el Artículo 28.

Arguye N & H que tiene permisos de uso y de construc-ción capaces de autorizar su obra, ya que fueron emitidos por A.R.Pe. Indica, además, que existe una interrogante con respecto a si la J.A.C.L. tiene jurisdicción para atender la apelación de las peticionarias. Oposición a moción en auxilio de jurisdicción (Oposición), págs. 8 y 2. Hemos visto, sin embargo, que A.R.Pe. procede ultra vires al emi-tir un permiso cuya resolución correspondiente ha sido apelada oportunamente ante la J.A.C.L., norma que surge claramente del Art. 31 de la Ley 76, supra, y de Fuertes, Guillermety v. A.R.Pe., supra. Así, también, la facultad de todo foro cuasijudicial para dirimir su propia jurisdicción no admite serias dudas con respecto a que el mero plantea-miento de un problema jurisdiccional resulta incapaz de revestir con matices de legitimidad una actuación ultra vires. Por ende, los permisos de N & H carecían a todas luces de validez y su obra era contraria a derecho.

No empece la ilicitud de su obra, N & H plantea que Plaza-Rose Land han invocado indebidamente el procedi-miento especial establecido en el Artículo 28, ya que care-cen de legitimación para valerse de éste y no han agotado los remedios administrativos. Por un lado, el procedi-miento especial requiere que Plaza-Rose Land sean “colin-dantes [o] vecinos que pudieren ser afectados por la violación”. Aun cuando el Tribunal de Primera Instancia no hizo determinaciones de hecho dirigidas a establecer que las peticionarias cumplen dicho requisito, difícilmente se puede sostener lo aseverado por la recurrida, de que “en el presente caso, no existe ni una sola alegación sobre grado de afectación alguno de los demandantes”. Apéndice, págs. 38-39; Oposición, pág. 5. Las peticionarias declararon en su petición jurada que eran propietarias de inmuebles co-lindantes y cercanos al inmueble de la recurrida, y que habían sido directamente afectadas por las determinacio-nes de A.R.Pe. En su Escrito de Apelación ante la Junta —documento que forma parte del expediente en el tribunal de instancia— las peticionarias alegaron que la remodela-ción crearía problemas de congestión vehicular, falta de es-tacionamientos, acceso ineficiente al centro comercial Plaza las Américas a través de una de sus entradas y una seguridad inadecuada para quienes por allí transitan. La prueba documental sugiere que los predios de las peticio-narias colindan o están ubicadas cerca del terreno en controversia. Apéndice, págs. 45, 54, 84 y 76. Tales pruebas y alegaciones, en el contexto de un procedimiento sumario, bastan para establecer que al menos una de las peticiona-rias es vecina o colindante que pudiera ser afectada por el proyecto ilícito.

Por otro lado, las peticionarias no estaban obligadas a agotar los remedios administrativos antes de invocar el Ar-tículo 28. Somos conscientes de que fueron ellas quienes iniciaron dicho proceso y de que la J.A.C.L. estaba facul-tada para paralizar el proyecto. Sin embargo, nuestras ex-presiones previas con respecto al carácter sumario e inde-pendiente del Artículo 28 indicaban que no era necesario agotar los remedios administrativos en las circunstancias de este litigio. Mun. de Caguas v. AT & T, supra. Las peti-cionarias tenían a su disposición el Artículo 28, no para sustituir el juicio administrativo —como sugiere la recu-rrida en su Oposición— sino para hacer efectivas las leyes y los reglamentos de planificación cuya fiscalización A.R.Pe. tiene a su cargo.

En fin, una apreciación de los hechos en este caso, con miras al derecho vigente cuando el Tribunal de Apelacio-nes emitió su orden de paralización, nos convence de que la recurrida tenía pocas posibilidades de prevalecer en los méritos. Sumada a esta circunstancia la ausencia de prueba dirigida a demostrar que la paralización de la obra ocasionará daños irreparables a la recurrida, que no oca-sionará daños sustanciales a las peticionarias y que no per-judicará el interés público, forzoso es concluir que incidió el foro a quo al suspender los efectos de la sentencia apelada.

V

Por los fundamentos antes expresados, se revoca la re-solución del Tribunal de Apelaciones en cuanto ordenó la paralización de la ejecución de la sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, que paralizó la construe- ción del proyecto en controversia. Habida cuenta que el único planteamiento ante el Tribunal de Apelaciones era precisamente la validez de la orden de paralización emi-tida, a la luz de lo resuelto procede que continúen los pro-cedimientos ante la J.A.C.L. acorde con lo aquí expresado.

Se dictará sentencia de conformidad.

El Juez Asociado Señor Fuster Berlingeri disintió sin opinión escrita. El Juez Presidente Señor Hernández Den-ton se inhibió. El Juez Asociado Señor Rebollo López no intervino.

      (1) El único señalamiento de error de la Petición de certiorari, págs. 8-9, dis-pone:

        “Erró el TA al emitir una Resolución ordenando la paralización de la ejecución de la sentencia emitida por el TPI, por cuanto la misma disponía la paralización del proyecto en controversia, sin tomar en cuenta que los permisos de construcción se autorizaron en violación al Artículo 31 de la Ley Orgánica de la A.R.Pe., lo que surgía claramente de los autos del caso.”

      (2) En lo pertinente, la referida Regla 53.9(d)(1) de Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A. Ap. III, dispone:
      “(d) No se suspenderán los efectos de una decisión apelada o recurrida, salvo una orden en contrario expedida por iniciativa propia o a solicitud de parte por el tribunal de apelación, que incluya cualquiera de los remedios siguientes:
      “(1) Una orden de injunction, de mandamus o de hacer o desistir.”
      La referida Regla 18(B)(1) del Reglamento del Tribunal de Apelaciones, 4 L.P.R.A. Ap. XXII-B, dispone, en lo pertinente:
      “No se suspenderán los efectos de una decisión apelada, salvo una orden en contrarío expedida por el Tribunal de Apelaciones, por iniciativa propia o a solicitud de parte, cuando ésta incluya cualesquiera de los remedios siguientes:
      “(1) Una orden de [injunction], de mandamus o de hacer o desistir ....”

      (3) La Regla 57.6 de Procedimiento Civil dispone:
      “(a) Cuando se apele o recurra de una sentencia o resolución, concediendo, de-jando sin efecto o denegando un injunction, el tribunal apelado podrá discrecional-mente suspender, modificar, restituir o conceder un injunction mientras se dilucida el recurso interpuesto bajo aquellos términos relativos a fianza y demás que estime adecuados para proteger los derechos de la parte contraria.
      “(b) Lo dispuesto en esta regla no restringe la facultad del tribunal de apelación o de uno de sus jueces para paralizar los procedimientos mientras se dilucida el recurso interpuesto o para suspender, modificar, restituir o conceder un injunction mientras esté pendiente la apelación o certiorari, o para dictar cusdquier orden ade-cuada para preservar el status quo o la efectividad de la sentencia que habrá de emitirse en su día.” 32 L.P.R.A. Ap. III.

      (4) Véanse, además: Rodríguez Mora v. García Lloréns, 147 D.P.R. 305 (1998); J.A. Cuevas Segarra, Tratado de Derecho Procesal Civil, San Juan, Pubs. J.T.S., 2000, T. II, págs. 902-905 y 1067-1070; D. Rivé Rivera, Recursos Extraordinarios, 2da ed. rev., San Juan, Universidad Interamericana de Puerto Rico, 1996, págs. 77-80.

      (5) En Peña v. Federación de Esgrima de P.R., 108 D.P.R. 147,154 (1978) (Peña), reconocimos que el foro de instancia típicamente está en una mejor posición que el apelativo para dirimir la suspensión o no del interdicto apelado. Véase, también, Rodríguez Mora v. García Lloréns, supra, pág. 312.

      (6) En el párrafo citado añadimos que si el tribunal “decide detener la ejecución mientras pende la apelación o revisión deberá requerir fianza supersedeas e imponer aquellas condiciones y salvaguardas que sin oprimir a una parte tampoco diluyan en laxitud el derecho de su adversario”. Peña, pág. 155. Véase, también, Pueblo Int’l, Inc. v. Srio. de Justicia, 117 D.P.R. 754, 765-766 (1986), voto particular del Juez Presidente Señor Pons Núñez. Pero la Regla 57.6 de Procedimiento Civil, supra, redactada después de nuestra decisión en Peña, sugiere que la imposición de fianza y otras condiciones descansa en la discreción del tribunal. Tal es la norma bajo los incisos (c) y (g) de la Regla 62 de Procedimiento Civil federal. Véase 11 Wright, Miller and Kane, Federal Practice and Procedure: Civil 2d Secs. 2904 y 2908 (1995). La Resolución del foro a quo en el caso de marras no impuso tales medidas. Sin embargo, habida cuenta del resultado al que llegamos en la parte IV de la presente opinión, no es ésta la ocasión para examinar el ejercicio de discreción judicial en este ámbito.

      (7) Los criterios correspondientes al injunction preliminar son los siguientes: (1) la naturaleza de los daños que pueden ocasionárseles a las partes de concederse o denegarse el injunction; (2) su irreparabilidad o la existencia de un remedio ade-cuado en ley; (3) la probabilidad de que la parte promovente prevalezca eventual-mente al resolverse el litigio en su fondo; (4) la probabilidad de que la causa se torne académica, de no concederse el injunction, y sobre todo, (5) el posible impacto sobre el interés público del remedio que se solicita. Mun. de Loíza v. Sucns. Suárez et al., 154 D.P.R. 333 (2001). Véanse, además: Pérez Vda. Muñiz v. Criado, 151 D.P.R. 355, 732 (2000); Mun. de Ponce v. Gobernador, 136 D.P.R. 776 (1994); P.R. Telephone Co. v. Tribunal Superior, 103 D.P.R. 200 (1975).

      (8) El Art. 28 de la Ley Orgánica de la Administración de Reglamentos y Permi-sos, Ley Núm. 76 de 24 de junio de 1975 (Ley de A.R.Pe. o Ley 76), 23 L.P.R.A. see. 72, dispone, en lo pertinente:
      “El Administrador o el Secretario de Justicia en los casos en los que así se solicite a nombre del Pueblo de Puerto Rico, o de cualquier propietario u ocupante de una propiedad vecina, que resultare o pudiera resultar especialmente peijudicado por cualesquiera de dichas violaciones, además, de los otros remedios provistos por ley, podrá entablar recurso de interdicto, mandamus, nulidad o cualquier otra acción adecuada para impedir, prohibir, anular, vacar, remover o demoler cualquier edificio construido, o cualquier edificio o uso, hechos o mantenidos en violación de este Ca-pítulo o de cualesquiera reglamentos adoptados conforme a la ley y cuya estructura-ción le haya sido encomendada a la Administración.
      “Esta autorización no priva a cualquier persona a incoar el procedimiento ade-cuado en ley para evitar infracciones a este Capítulo y a todos los reglamentos rela-cionados con la misma, para evitar cualquier estorbo (nuisance) o adyacente, o en la vecindad, de la propiedad o vivienda de la persona afectada. A estos fines, se provee el siguiente procedimiento especial:
      “(a) Cuando, por persona o autoridad con derecho a ello, se presente petición jurada ante un juez del Tribunal de Primera Instancia de Puerto Rico identificando un edificio o casa, rótulo o anuncio, alegando que el mismo está siendo construido, instalado, er[i]gido, exhibido, mantenido, ampliado, reparado, trasladado, alterado, reconstruido, o usado, o demolido, en violación de este Capítulo o de los reglamentos, mapas o planos aplicables especificando los actos constitutivos de dicha violación e identificando la persona o personas que estén cometiendo la violación en cuestión, el tribunal expedirá una orden provisional dirigida a dichas personas requiriéndoles para que paralicen inmediatamente, bajo apercibimiento de desacato la obra, uso o instalación a que la petición se refiere, hasta tanto se ventila judicialmente su derecho.
      “(b) En la orden provisional se fijará la fecha de la vista que deberá celebrarse dentro de los diez (10) días siguientes a la radicación de la petición y se advertirá al querellado que en dicha vista podrá él comparecer, personalmente o por abogado, a confrontarse con las imputaciones que se le hacen, pudiendo dictarse la orden per-manente si dejare él de comparecer.
      “(c) Tendrán derecho a presentar la petición los colindantes y vecinos que pu-dieren ser afectados por la violación y los funcionarios designados por los organismos gubernamentales que insten la acción, así como ingenieros o arquitectos que actúen como proyectistas o inspectores de la obra.
      “(f) La resolución será emitida por el tribunal dentro de los diez (10) días si-guientes a la celebración de la vista y podrá ordenar la paralización permanente de los actos alegados en la petición o dejar definitivamente sin efecto la orden provisional. Toda resolución será escrita y contendrá una exposición de las alegacio-nes principales de la petición y de la prueba producida por ambas partes, una refe-rencia al mapa, plano o ley alegadamente infringidla], o una transcripción de la disposición reglamentaria aplicable y una exposición de lo que hubiese demostrado la inspección ocular.
      “(g) Las resoluciones y órdenes serán apelables para el tribunal correspon-diente de superior jerarquía. En tales apelaciones, y en lo aquí no provisto, regirán los términos y procedimientos que rigen las apelaciones en las acciones ordinarias, pero el récord lo constituirá el expediente original, que deberá ser elevado al tribunal de apelación. En caso de que la apelación se funde en apreciación de prueba y así se haga constar en el escrito de apelación, podrá elevarse la transcripción de la evidencia. En todos los demás casos, se considerarán como finales, a los efectos de la apelación, las adjudicaciones de hecho contenidas en la resolución.
      “(j) Toda persona que viole los términos de una orden provisional o permanente recaída bajo este procedimiento especial incurrirá en desacato y será castigada por el tribunal que expidió la orden con multa no menor de cien dólares ($100) ni mayor de quinientos dólares ($500) o reclusión por un término no menor de diez (10) días ni mayor de seis (6) meses.”

      (9) Nuestras expresiones en el caso citado tuvieron el efecto de combinar los dos primeros párrafos del citado Art. 28 en una sola norma, a la cual hemos dado expresión.

      (10) Aunque el referido inciso dispone que “las resoluciones y órdenes” serán apelables, una interpretación integradora del estatuto revela que las órdenes de paralización provisional no son apelables. Añadimos que tampoco son revisables me-diante el recurso de certiorari, ya que ello desvirtuaría el carácter sumario del pro-cedimiento especial. Art. 28(g) de la Ley 76, supra.

      (11) Adoptamos las dos primeras normas en virtud de una analogía con los Arts. 3, 5 y 6 de la Ley sobre Controversias y Estados Provisionales de Derecho, Ley Núm. 140 de 23 de julio de 1974 (32 L.P.R.A. secs. 2873(d), 2875 y 2876). Véase Marín v. Serrano Agosto, 116 D.P.R. 603 (1985). La tercera norma se deriva del carácter provisional del procedimiento especial.

      (12) En A.R.Pe. v. Rivera, 159 D.P.R. 429, 444-445 (2003), expresamos:
      “Cuando se trate de una petición de injunction autorizado expresamente por dicho estatuto, es importante aclarar que éste no surge de la jurisdicción de equidad de la corte, en virtud del cual el tribunal ordena a una persona bajo apercibimiento de desacato que realice o deje de realizar un acto que infrinja o perjudique el derecho de otro. En esto se diferencia del injunction clásico u ordinario. Tampoco se requiere alegación ni prueba de daños irreparables, y sólo la determinación de que el deman-dado ha violado las disposiciones de la ley. Pueblo v. A. Roig, Sucrs., 63 D.P.R. 18, 38-39 (1944). Véase, además, D. Rivé Rivera, Recursos Extraordinarios, 2da ed., Programa de Educación Jurídica Continua de la Universidad Interamericana de Puerto Rico, págs. 19-20.
      “En fin, el Art. 28 de la Ley Núm. 76, supra, provee el mecanismo de injunction para hacer cumplir las leyes y los reglamentos de planificación. De este modo, al interponerse una petición de injunction al amparo del referido artículo, éste deberá evaluarse según los criterios establecidos en dicho estatuto.”

      (13) Véase, además, el Reglamento para la Certificación de Obras y Permisos, Reglamento de Planificación Núm. 12 de 29 de junio de 2002.

      (14) Véase, además, Reglamento de Zonificación (Reglamento de Planificación Núm. 4 de 5 de noviembre de 2000).

      (15) Fuertes, Guillermety v. A.R.Pe., 130 D.P.R. 971 (1992). En este caso indica-mos tácitamente que un permiso adquirido de buena fe podría constituir un interés propietario. Véase la discusión de este caso, infra.

      (16) Véanse, e.g.: Mun. de San Juan v. Bosque Real, S.E., 158 D.P.R. 743 (2003); Del Rey v. J.A.C.L., supra. Por ejemplo, en Del Rey v. J.A.C.L., supra, resolvimos que “vistas las conclusiones de hecho de la propia Sala sentenciadora ... y tratándose de un procedimiento fundamentalmente equitativo el que invoca la demandante, la sen-tencia debe ser modificada en el sentido de que el costo de la reducción en exceso de la altura de 1 metro y hasta 6 pies, no debe ser con cargo a la demandada”.

      (17) Las peticionarias, Plaza Las Américas, Inc. y Rose Land, S.E., sostienen que lo resuelto en Fuertes, Guillermety v. A.R.Pe., supra, amplía la letra del Art. 31 de la Ley de A.R.Pe., 23 L.P.R.A. sec. 72c. Éste dispone que A.R.Pe. suspenderá los proce-dimientos ante sí al presentarse y notificarse una apelación ante la J.A.C.L. Las peticionarias añaden que, según este caso, no se debe expedir un permiso de cons-trucción antes de transcurrir el plazo de treinta días para apelar la resolución co-rrespondiente a la Junta de Apelaciones sobre Construcciones y Lotificaciones. Peti-ción de certiorari, págs. 2 y Í0. La controversia de autos no exige una expresión nuestra sobre este particular.