text:
    Evelyn Rodríguez Oquendo, querellante y peticionaria, v. Petrie Retail Inc. D.I.P. y/o Centro Apparel Corporation h/n/c Marianne, querellados, y Urban Brands, Inc., recurrida.

      Número: CC-2004-900

      Resuelto: 11 de abril de 2006

      Martín González Vázquez, abogado de la parte peticionaria; Carlos Concepción Castro, abogado dé la parte recurrida.
   El Juez Asociado Señor Fuster Berlingeri

emitió la opinión del Tribunal.

Debemos resolver, inter alia, si la venta de activos “li-bres de gravámenes” (“free of liens”) bajo un procedimiento federal de quiebras exceptúa la aplicación de la doctrina de patrono sucesor a una reclamación por despido injustifi-cado.

HH

Evelyn Rodriguez Oquendo (recurrente o querellante) fue empleada en un local de las Tiendas Marianne ubicado en el Centro del Sur Shopping Center de Ponce, desde el 14 de abril de 1980 hasta el 5 de octubre de 1998, cuando fue despedida. Al momento de su despido fungía como Asis-tente de Gerente. Según las determinaciones de hechos realizadas por el Tribunal de Primera Instancia, ésta fue sustituida en su empleo por una mujer de menor edad que ella.

El 29 de septiembre de 1999 la querellante presentó una reclamación laboral contra la corporación dueña de las Tiendas Marianne en Puerto Rico, Petrie Retail Inc. (Petrie).() Alegó que fue despedida de su empleo sin me-diar justa causa y que se le discriminó por razón de su edad.

El emplazamiento correspondiente fue expedido el 5 de octubre de 1999 a nombre de Petrie y fue diligenciado el 15 del mismo mes a través de Maritza Ruiz Vélez, gerente de la sucursal de Marianne en el Centro del Sur Shopping Center. Según reconoció en su testimonio, luego de recibir el emplazamiento, esa gerente llamó inmediatamente a las oficinas centrales de las Tiendas Marianne y les hizo llegar los documentos aludidos.

Petrie no compareció al juicio y, a petición de la quere-llante, el 25 de mayo de 2000 se le anotó la rebeldía. Cele-brado el juicio, el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Ponce, dictó una sentencia en rebeldía. Ese foro declaró “con lugar” la querella y condenó a Petrie a pagar a la querellante $11,204.67 como penalidad por el despido injustificado, de acuerdo con la Ley Núm. 80 de 30 de mayo de 1976,() más $30,000 como penalidad por el discrimen por razón de edad. El 7 de junio de 2001 se archivó en autos una copia de la notificación de la sentencia aludida, y el 13 de marzo de 2002 la querellante solicitó al Tribunal de Primera Instancia que ordenara la ejecución de dicha sentencia. La orden de ejecución de sentencia fue expedida el 16 de septiembre de 2002. En ésta, el tribunal ordenó el embargo de dos cuentas bancarias, según solicitado.

El 23 de octubre de 2002, Urban Brands, Inc. (Urban o recurrida) compareció ante el Tribunal de Primera Instan-cia —sin someterse a su jurisdicción— para solicitar que se dejara sin efecto el embargo referido y que se paralizara la ejecución de la sentencia. La recurrida alegó ser la dueña de la cuenta embargada.!) Alegó, así mismo, que había comprado a Petrie los activos de las Tiendas Marianne, como parte de un proceso en el Tribunal Federal de Quie-bras para el Distrito Sur de Nueva York, sin asumir nin-gún tipo de deudas de dicha corporación. Sostuvo Urban que la referida transacción fue libre de gravámenes (“free of liens”). Alegó, además, que el emplazamiento en cues-tión era insuficiente por estar dirigido a Petrie. Por último, la recurrida argumentó que aunque el emplazamiento hu-biese estado bien diligenciado, la sentencia le fue notifi-cada a Petrie —no a Urban— por lo que no era final y firme, y no procedía su ejecución.

La querellante recurrente desconocía que, como parte del proceso de quiebras, Petrie había transferido sus acti-vos de las Tiendas Marianne a la recurrida Urban diez meses antes del emplazamiento, o sea, dos meses después del despido.

Así las cosas, el Tribunal de Primera Instancia celebró una serie de vistas para determinar si procedía dejar sin efecto el embargo y la ejecución de la sentencia en cuestión. Durante dichas vistas, a las que Urban compare-ció aún sin someterse a la jurisdicción del tribunal, ambas partes presentaron prueba y argumentos a su favor. El foro de instancia dictó una resolución el 16 de enero de 2004 mediante la cual determinó que Urban era un patrono su-cesor de Petrie. Por consiguiente, declaró “sin lugar” la mo-ción para dejar sin efecto el embargo y la paralización de la ejecución de la sentencia.

Inconforme con dicho dictamen, Urban presentó ante el Tribunal de Apelaciones un escrito titulado Apelación Civil y argumentó, en síntesis, que había errado el Tribunal de Primera Instancia al: (1) determinar que Urban había sido debidamente emplazada; (2) determinar que Urban era pa-trono sucesor de Petrie, y (3) autorizar el retiro de los fon-dos consignados en ejecución de la sentencia sin que ésta fuese final y firme.

El Tribunal de Apelaciones acogió el referido escrito de Urban como un certiorari y revocó el dictamen del foro de instancia mediante una sentencia de 4 de junio de 2004. Dicho tribunal estimó favorablemente los planteamientos de la parte aquí recurrida en cuanto a que: (a) la adquisi-ción de activos libre de gravámenes como parte de un pro-ceso de quiebras impedía la aplicación de la doctrina de patrono sucesor, y (b) aun si no hubiese habido impedi-mento para aplicar la referida doctrina, la prueba presen-tada había sido insuficiente para demostrar que ésta debía aplicarse en el caso en cuestión. El foro intermedio tam-bién resolvió que Urban no fue debidamente emplazada, por lo que el tribunal nunca adquirió jurisdicción sobre ésta.()

La querellante Rodríguez Oquendo presentó ante el foro apelativo una moción de reconsideración, la cual fue dene-gada mediante una resolución notificada el 3 de septiem-bre de 2004. Inconforme con el dictamen del Tribunal de Apelaciones, la querellante recurrió ante nos oportunamente. Adujo, en síntesis, que el foro apelativo erró al revocar la resolución dictada por el Tribunal de Pri-mera Instancia, debido a que Urban respondía por el des-pido discriminatorio bajo la doctrina de patrono sucesor. La recurrente argumentó, además, que Urban fue empla-zada conforme a derecho y que la sentencia fue debida-mente notificada.

El 21 de enero de 2005 expedimos el auto de certiorari. El 18 de marzo de 2005, luego de solicitar y obtener un término adicional, la parte peticionaria presentó un ale-gato en apoyo a su solicitud de certiorari. La parte recu-rrida, después de solicitar una prórroga que también con-cedimos, presentó su alegato el 25 de abril de 2005. Estando en posición de resolver, procedemos a hacerlo.

H — 1 i-

A. La doctrina del patrono sucesor se incorporó jurisprudencialmente a nuestro ordenamiento hace ya cuatro décadas —procedente del derecho común estadounidense— para atender situaciones en que una operación comer-cial cambia de dueño y es preciso determinar los derechos de los empleados frente al nuevo patrono. Cuando la refe-rida doctrina aplica, se entiende que un patrono que susti-tuye a otro por transferencia de activos o fusión corpora-tiva asume las obligaciones que contrajo el anterior. Piñeiro v. Int’l Air Serv. of P.R., Inc., 140 D.P.R. 343 (1996); Bruno López v. Motorplan, Inc. y otros, 134 D.P.R. 111 (1993); J.R.T. v. Asoc. C. Playa Azul I, 117 D.P.R. 20 (1986); J.R.T. v. Coop. Azucarera, 98 D.P.R. 314 (1970); J.R.T. v. Club Náutico, 97 D.P.R. 386 (1969). La adopción y el desa-rrollo de esta doctrina responde a “la necesidad de estable-cer un equilibrio entre el derecho del empresario a ‘organi-zar independientemente su actividad económica’ y la necesidad de reconocer ‘alguna protección a los empleados por el cambio súbito en la relación obrero-patronal’ ”. J.R.T. v. Coop. Azucarera, supra, pág. 325, citando de John Wiley & Sons v. Livingston, 376 U.S. 543 (1964).

El desarrollo original de la doctrina del patrono sucesor ocurrió en el Tribunal Supremo de Estados Unidos y en otros foros federales en los que ésta es llamada “responsa-bilidad del sucesor” (“sucesor liability”). Inicialmente, la doctrina se limitaba a la puesta en vigor de convenios co-lectivos laborales, particularmente en cuanto a disposiciones para arbitraje. John Wiley & Sons v. Livington, supra; United Steelworkers of Amer. v. Reliance Univ. Inc., 335 F.2d 891 (3er Cir. 1964); Wackenhut Corp. v. International U., United Plant Guard W., 332 F.2d 954 (9no Cir. 1964). De igual manera, en Puerto Rico incorporamos inicial-mente la referida doctrina para resolver controversias res-pecto a convenios colectivos y prácticas ilícitas del trabajo. J.R.T. v. Asoc. C. Playa Azul I, supra; J.R.T. v. Coop. Azucarera, supra; J.R.T. v. Club Náutico, supra. Véase, ade-más, D. Fernández y C. Romany, Derecho Laboral: Casos y Materiales, Río Piedras, Ed. U.P.R., 1987, T. 2, págs. 1265-1324.

Posteriormente, los tribunales federales extendieron el alcance de la doctrina del patrono sucesor a controversias por despidos discriminatorios bajo la legislación social pro-tectora del trabajo. E.E.O.C. v. Vucitech, 842 F.2d 936 (7mo Cir. 1988); Bates v. Pacific Maritime Ass’n, 744 F.2d 705 (9no Cir. 1984); In re National Airlines, Inc., 700 F.2d 695 (11mo Cir. 1983); Equal Emp. Op. Com’n v. MacMillan Bloedel Containers, Inc., 503 F.2d 1086 (6to Cir. 1974). Esta ampliación de la doctrina se justificó indicándose que la política pública contra el despido discriminatorio de traba-jadores tenía una importancia similar a la política pública sobre el derecho a la negociación colectiva y la prohibición de las prácticas ilícitas del trabajo.

Por nuestra parte, en Bruno López v. Motorplan, Inc. y otros, supra, resolvimos que en nuestra jurisdicción la doctrina del patrono sucesor se extiende a reclamaciones por despido discriminatorio, las cuales ostentan un rango superior en nuestro ordenamiento. Este tipo de discrimen está prohibido tanto constitucional como estatutariamente. Así, en Piñeiro v. Int’l Air Serv. of P.R., Inc., supra, pág. 349, explicamos que “hemos ampliado la doctrina del patrono sucesor en auxilio de la responsabilidad judicial de darle vigencia en casos concretos a importantes políticas públicas en el campo laboral, conforme a nuestra realidad económica, social y cultural”.

Desde que incorporamos la referida doctrina hemos reconocido que “[l]os factores que se han considerado para responsabilizar a una entidad por las prácticas ilícitas cometidas por otra son variados”. J.R.T. v. Club Náutico, supra, pág. 400. Como mínimo, se requiere una similitud sustancial “en la operación y una continuidad en la identidad de la empresa antes y después del cambio para que se estime que el nuevo patrono deberá asumir obligaciones contraídas por el anterior”. J.R.T. v. Coop. Azucarera, supra, pág. 322. En esta última opinión citada determinamos que la Cooperativa Azucarera Central Juncos era patrono sucesor de una compañía que había pactado un convenio colectivo con la asociación de Azucareros Profesionales y, como tal, asumió las obligaciones que surgieron de ese convenio. Al así resolver, señalamos que la concurrencia de un número suficiente de los factores si-guientes resultaba determinante para atribuirle al nuevo patrono la continuidad de las obligaciones del anterior:

... (1) la existencia de una continuación sustancial de la misma actividad de negocios; (2) la utilización de la misma planta para las operaciones; (3) el empleo de la misma o sus-tancialmente la misma fuerza obrera; (4) la conservación del mismo personal de supervisión; (5) la utilización del mismo equipo y maquinaria y el empleo de los mismos métodos de producción; (6) la producción de los mismos productos y la prestación de los mismos servicios; (7) la retención del mismo nombre; y (8) la operación del negocio durante el período de transición. (Citas omitidas.) J.R.T. v. Coop. Azucarera, supra, págs. 323-325.

Posteriormente, en Bruno López v. Motorplan, supra, pág. 122, consideramos de nuevo la jurisprudencia federal y señalamos que para determinar si existe responsabilidad de patrono sucesor es necesario sopesar varias cuestiones, entre las cuales destacan:

... (1) si el nuevo patrono conocía de antemano la reclama-ción del empleado contra su predecesor; (2) la relativa capaci-dad de cada uno de los patronos para satisfacer adecuada-mente la reclamación del empleado, de ser ésta válida, y (3) el beneficio que haya podido o puedan derivar respectivamente cada uno de los patronos por la acción que se impugna.

Estos tres factores, al igual que los señalados en J.R.T. v. Coop. Azucarera, supra, tienen que ser ponderados al evaluar una controversia en la cual se plantea una posible responsabilidad de patrono sucesor, pero ninguno de ellos es de por sí determinante. Por ejemplo, en Piñeiro v. Int’l Air Serv. ofP.R., Inc., supra, no hubo prueba de que el patrono sucesor tuviera de antemano conocimiento de las reclamaciones de los empleados, pero aún así le impusimos responsabilidad “en un justo balance de los intereses involucrados”, considerando “la clara continuidad en la identidad entre ambas empresas, la similitud] en la operación del negocio, así como la política pública de proveer protección a los trabajadores en casos de despido injustificado. Sobre todo, cuando en este caso los emplea-dos de otro modo estarían incapacitados de obtener un remedio”. Id., pág. 353. Como vemos, lo que se busca es determinar si, ante determinados hechos, concurren una cantidad suficiente de los factores que han señalado nues-tros precedentes como importantes para reconocer una si-tuación de patrono sucesor.

B. Como señalamos anteriormente, en el caso de autos el Tribunal de Primera Instancia entendió probado que la querellante había sido discriminada por razón de su edad y que fue despedida sin justa causa. Además, determinó que procedía imponer responsabilidad a Urban por ese despido discriminatorio bajo nuestra doctrina del patrono sucesor. Por su parte, el Tribunal de Apelaciones revocó la determi-nación del foro de instancia al concluir que en el caso de autos no estaba presente ninguno de los requisitos que ge-neralmente se han requerido para aplicar la doctrina de responsabilidad del sucesor según elaborada en el derecho común norteamericano.

A pesar de que el foro apelativo reconoció que la referida doctrina estaba sujeta a la ley estatal y variaba de estado a estado, la realidad es que ignoró por completo los casos, antes citados, en que este Tribunal ha discutido detalladamente la doctrina del patrono sucesor, según ésta se ha aplicado en nuestra jurisdicción. El Tribunal de Apelaciones evaluó cuatro factores que han considerado los tribunales federales como excepciones a la norma general de que cuando una compañía vende sus activos a otra, la adquirente no responde por las obligaciones de la primera.() Sin embargo, obvió los factores, antes citados, que destacó este Tribunal en J.R.T. v. Coop. Azucarera, supra, y en Bruno López v. Motorplan, Inc. y otros, supra, para esta-blecer que un patrono sucesor tiene que responder ante los obreros por las obligaciones del patrono anterior.

No insinuamos que sea impropio para nuestros tribuna-les evaluar los factores considerados en el derecho común norteamericano para determinar si existe “responsabilidad del sucesor” cuando sea pertinente. Pero no pueden, como sucedió en el caso de autos, ignorar por completo nuestros precedentes en cuanto a una doctrina adoptada en nuestra jurisdicción desde los años sesenta.

Por su parte el Tribunal de Primera Instancia, al deter-minar que Urban era un patrono sucesor que debía responder ante la querellante, hizo un esfuerzo por aplicar los factores señalados en J.R.T. v. Coop. Azucarera, supra, y determinó que “[p]ara todos los efectos prácticos la Tienda Marianne ... sigue en el mismo lugar; con los mismos em-pleados; con el mismo género de negocios; y con la misma identidad comercial pública”. Resolución del Tribunal de Primera Instancia de 16 de enero de 2004, pág. 7, Apén-dice, pág. 41. ()

Aunque el Tribunal de Apelaciones resolvió que no pro-cedía imponer responsabilidad a la parte aquí recurrida al considerar factores que se han asociado a la doctrina de derecho común sobre responsabilidad del sucesor, también confirió gran importancia al planteamiento de Urban en cuanto a que la venta de activos bajo un procedimiento de quiebras impedía aplicar la doctrina de patrono sucesor. Un estudio ponderado del tema revela que el foro apelativo falló al plasmar en su sentencia un análisis limitado de la jurisprudencia federal pertinente. Veamos.

Sin duda existe una línea de casos que los que se ha resuelto que una venta de activos aprobada por el Tribunal Federal de Quiebras, catalogada como “libre de toda recla-mación”, excluye la aplicación de la doctrina de responsa-bilidad del sucesor contra el comprador de esos activos. In re All American of Ashburn, Inc., 56 B.R. 186 (1986); In re New England Fish Co., 19 B.R. 323 (1982); Forde v. Kee-Lox Mfg. Co., Inc., 437 F. Supp. 631 (1977). Algunos tribu-nales de quiebras han tratado de “prohibir” {enjoin) recla-maciones que interferirían, no sólo con la venta de activos, sino incluso con el disfrute de éstos por el comprador. 2 Rosnick and Sommer, Collier Bankruptcy Manual Sec. 363.02[3], pág. 363-10 (2002).

No obstante, otra línea jurisprudencial federal de mayor peso ha cuestionado la autoridad de los tribunales de quie-bras para detener la aplicación de las doctrinas de respon-sabilidad del sucesor, según las han elaborado los foros ju-diciales estatales. Rosnick and Sommer, supra. Así, pues, el Tribunal de Apelaciones para el Primer Circuito federal ha resuelto que la notificación inadecuada a un reclamante de la existencia de un proceso en el tribunal de quiebras puede impedir que este último foro emita un interdicto contra reclamaciones futuras. In re Savage Industries, Inc., 43 F.3d 714 (1er Cir. 1994). El Tribunal del Séptimo Cir-cuito federal ha ido más lejos al sugerir que los tribunales de quiebras carecen de jurisdicción para interferir con re-clamaciones bajo la responsabilidad del sucesor. Zerand-Bernal Group, Inc. v. Cox, 23 F.3d 159 (7mo Cir. 1994). Cabe mencionar que la jurisprudencia en la que se funda-menta la sentencia del foro apelativo es de tribunales de quiebras y tribunales federales de primera instancia, mientras que en la otra línea de casos federales aquí resal-tada destacan opiniones de distintos tribunales apelativos federales.

En términos generales, las decisiones judiciales federa-les en que se ha resuelto que la venta de activos “libre de toda reclamación”, aprobada por un tribunal de quiebras, excluye la aplicación de la doctrina de responsabilidad del sucesor, han adelantado dos razones principales para lle-gar a ese resultado, a saber: (1) que si luego de una venta realizada bajo un proceso de quiebra se permite un pleito fundamentado en la doctrina de responsabilidad del suce-sor, el demandante recibiría prioridad sobre las reclama-ciones que serían pagadas conforme al Código Federal de Quiebras y, por ende, se modificaría el esquema de priori-dades establecido por este código, y (2) que la implementation de la doctrina de responsabilidad del sucesor tendría un impacto negativo en la facultad del fideicomisario de vender los activos del caudal a un precio justo. In re All American of Ashburn, Inc., supra; In re New England Fish Co., supra; Forde v. Kee-Lox Mfg. Co., Inc., supra. Al rechazar estos argumentos, el Tribunal del Séptimo Circuito federal, por voz del Juez Presidente Posner, ha explicado lo siguiente:

All this is true, but proves too much. It implies, what no one believes, In re American Hardwoods, Inc., 885 F.2d 621, 624 (9th Cir.1989), that by virtue of the arising-under jurisdiction a bankruptcy court enjoys a blanket power to enjoin all future lawsuits against a buyer at a bankruptcy sale in order to maximize the sale price: more, that the court could in effect immunize such buyers from all state and federal laws that might reduce the value of the assets bought from the bankrupt; in effect, that it could discharge the debts of non-debtors ... as well as of debtors even if the creditors did not consent; that it could allow the parties to bankruptcy sales to extinguish the rights of third parties ... without notice to them or (as notice might well be infeasible) any consideration of their interests. If the [bankruptcy] court could do all these nice things the result would indeed be to make the property of bankrupts more valuable than other property — more valuable to the creditors, of course, but also to the debtor’s shareholders and managers to the extent that the strategic position of the debtor in possession in a reorganization enables the debtor’s owners and managers to benefit from bankruptcy. But the result would not only be harm to third parties ... but also a further incentive to enter bankruptcy for reasons that have nothing to do with the purpose of bankruptcy law. Zerand-Bernal Group, Inc. v. Cox, supra, pág. 163.

La vertiente jurisprudencial que rehúsa reconocer una limitación a la aplicación de las diferentes doctrinas de res-ponsabilidad del sucesor por el mero hecho de que la venta de activos se dio en el contexto de un proceso de quiebras, no sólo es cónsona con “importantes políticas públicas en el campo laboral, conforme a nuestra realidad económica, social y cultural”, Piñeiro v. Int’l Air Serv. of P.R., Inc., supra, pág. 349, sino que disfruta de un mayor respaldo de la jurisprudencia federal y la doctrina en el campo de quiebras. Así, una reconocida autoridad en la materia se-ñala lo siguiente: “Successor liability is a nonbankruptcy state law issue, and bankruptcy should not change the result that would otherwise obtain under nonbankruptcy law.” Rosnick and Sommer, supra, pág. 363-11. Véase, además, M.H. Reed, Sucesor Liability and Bankruptcy Sales, 51 (Núm.) Bus. Law. 653 (1996).

Resolvemos, por ende, que la venta de activos bajo un procedimiento federal de quiebras, aunque sea libre de gravámenes (“free of liens”), no es impedimento para aplicar la doctrina de patrono sucesor según desarrollada por nuestros precedentes.

C. Reiteradamente hemos señalado que, como norma general, en ausencia de pasión, prejuicio, parcialidad o error manifiesto, los tribunales apelativos no debemos intervenir con la apreciación de la prueba de los tribunales de instancia. Torres Ortiz v. Plá, 123 D.P.R. 637 (1989); Valencia, Ex parte, 116 D.P.R. 909 (1986); Velázquez v. Ponce Asphalt, 113 D.P.R. 39 (1982). No estamos en po sición de cuestionar las determinaciones del Tribunal de Primera Instancia en cuanto a que la querellante fue discriminada por razón de edad y despedida injustificadamente, pero sí nos corresponde evaluar si el caso de autos es apropiado para resolverlo mediante la doctrina de patrono sucesor, según esbozada por nuestra jurisprudencia.

Al aplicar al presente caso los factores señalados en J.R.T. v. Coop. Azucarera, supra, y reafirmados en Piñeiro v. Int’l Air Serv. of P.R., Inc., supra, el foro de instancia concluyó, inter alia, que “la Tienda Marianne ... sigue en el mismo lugar; con los mismos empleados; con el mismo gé-nero de negocios!,] y con la misma identidad comercial pú-blica” —(énfasis suprimido) Petición de certiorari, Apén-dice, pág. 41— que cuando despidieron a la querellante y ésta responsabilizó a Urban por las obligaciones de Petrie ante ésta.

Contra la imposición de responsabilidad conforme a la doctrina de patrono sucesor pesa el que, al parecer, al mo-mento de adquirir los activos de las Tiendas Marianne, Urban no conocía la causa de acción de la querellante contra Petrie. De hecho, la reclamación no se había instado aún al momento de la transacción. Sin embargo, ya hemos señalado que ninguno de los factores por considerar para determinar si existe la responsabilidad del patrono sucesor es de por sí determinante. Incluso, en el último caso en que discutimos la referida doctrina, impusimos responsabili-dad a pesar de que no hubo prueba en torno a que el pa-trono adquiriente de la compañía tuviera conocimiento de antemano de las reclamaciones de los empleados. Piñeiro v. Int’l Air Serv. of P.R., Inc., supra.

En el caso de autos un examen del récord refleja que la querellante no tuvo conocimiento de la transferencia de los activos de las Tiendas Marianne a Urban hasta que dicha corporación compareció ante el foro de instancia a cuestio-nar el embargo y la ejecución de la sentencia. Resulta claro que a la querellante no se le proveyó una oportunidad de hacer valer su reclamo contra Petrie en el proceso de quiebras. Además, todo tiende a indicar que la querellante desconocía la estructura corporativa del patrono. Surge de las copias de comprobantes de retención del Departamento de Hacienda que proveyó la querellante que durante sus años de trabajo en Tiendas Marianne distintas personas jurídicas realizaron los pagos, dificultando así que la tra-bajadora agraviada determinara quién, en realidad, era su patrono.

Por lo tanto, en un justo balance de los intereses invo-lucrados”, y considerando "la clara continuidad en la iden-tidad entre ambas empresas, la simi[litud] en la operación del negocio, así como la política pública de proveer protec-ción a los trabajadores en casos de despido injustificado” y el hecho, pertinente en estos casos, de que la empleada “de otro modo estarí[a] incapacita [da] de obtener un remedio”, Piñeiro v. Int’l Air Serv. of P.R., Inc., supra, pág. 353, re-solvemos que actuó correctamente el Tribunal de Primera Instancia al imponer responsabilidad a la recurrida Urban como patrono sucesor de Petrie.

HH hH hH

Finalmente, consideramos los planteamientos de la parte recurrida Urban en cuanto a que: (1) hubo insuficien-cia del emplazamiento ya que estaba dirigido a Petrie, el antiguo patrono de la querellante, y (2) aunque el empla-zamiento hubiese estado bien diligenciado, la sentencia no había sido debidamente notificada, por lo que no era final y firme, y no procedía su ejecución.

De entrada debemos señalar que, a pesar de que la re-currida Urban ha indicado que compareció ante el Tribunal de Primera Instancia sin someterse a su jurisdicción para cuestionar el emplazamiento y la notificación de la sentencia, es claro que en sus comparecencias orales y es-critas presentó argumentos en los méritos en cuanto a la suficiencia de la prueba presentada por la recurrente/) Por lo tanto, entendemos que la recurrida Urban se some-tió tácitamente a la jurisdicción del foro de instancia y re-nunció a su planteamiento sobre insuficiencia del emplazamiento. Véanse: Vázquez v. López, 160 D.P.R. 714 (2003); Qume Caribe, Inc. v. Srio. de Hacienda, 153 D.P.R. 700 (2001). En vista de ello, no tenemos que resolver si el hecho de que se le imponga responsabilidad como patrono sucesor a una entidad comercial que sustituye a otra me-diante compra de activos, implica que un emplazamiento expedido a nombre del patrono predecesor es suficiente para adquirir jurisdicción sobre el sucesor.

Por último, argumenta Urban que la sentencia que emi-tió el foro de instancia no se le notificó debidamente porque la dirección a la que se envió, a saber: 150 Meadowlands Parkway, Seacuse, NJ 07094, no es la suya. Sin embargo, de ser eso así, no nos explicamos por qué Urban no refuta el argumento de la querellante en cuanto a que de los do-cumentos presentes en el expediente relacionados a la cuenta bancaria embargada en el Scotiabank (y reclamada por la recurrida), registrada a nombre de Marianne USPR, Inc. DBA Marianne/Marianne Plus, surge que la dirección de su titular es: Urban Brands, Inc. Marianne Division 150 Meadowlands Parkway, Seacuse, NJ 07094. Por ser esto así, tenemos que concluir que, no sólo se le notificó a la recurrida Urban de la sentencia en contra de Petrie, de la cual responde en virtud de la doctrina del patrono sucesor según discutido anteriormente, sino que además su alega-ción en contrario no tiene méritos. En consecuencia pro-cede que se revoque el dictamen de 4 de junio de 2004 del Tribunal de Apelaciones y se confirmen las órdenes de embargo y ejecución de sentencia que emitió el Tribunal de Primera Instancia.

Se dictará sentencia de conformidad con lo resuelto aquí.

El Juez Asociado Señor Rivera Pérez disintió sin opi-nión escrita.

      (1) La querellante incluyó además a Centro Apparel Corporation porque, según surge de los comprobantes de retención del Departamento de Hacienda y de los talonarios de cheques que constan en el expediente, en ocasiones el patrono se iden-tificaba como dicha entidad.

      (2) 29 L.P.R.A. sec. 185 y ss.

      (3) Una de las cuentas está en el Scotiabank de Puerto Rico y la otra en el Banco Popular de Puerto Rico. Los fondos de esta última no fueron embargados porque el número de cuenta que aparecía en la orden de embargo era incorrecto.

      (4) En su sentencia, el Tribunal de Apelaciones no discutió el planteamiento de Urban Brands, Inc. en cuanto a que la sentencia no le fue notificada a ella, sino a Petrie Retail, Inc.

      (5) Estos factores son: (1) el comprador de la empresa (nuevo patrono) expresa o implícitamente asume la obligación de responder ante los trabajadores; (2) la tran-sacción realizada es una fusión o unión (merger) de los negocios; (3) el comprador es una mera continuación del vendedor, y (4) la transacción se realiza de forma fraudu-lenta para evitar responsabilidad. 15 Fletcher Cyclopedia of the Law of Private Corporations Sec. 7122, pág. 249 (1999).

      (6) Específicamente, el Tribunal de Primera Instancia llegó a las conclusiones de hechos siguientes:
      (1) que la sucursal de las Tiendas Marianne en el Centro del Sur Shopping Center, donde se emplazó a Urban, era y es la misma que hoy en día ella mantiene; (2) que en esa sucursal fue que la querellante laboró por muchos años para las Tiendas Marianne; (3) que en la actualidad Urban mantiene esa misma sucursal con el mismo nombre, con el mismo concepto de venta de ropa de mujer y en el lugar exacto y espacio físico del centro comercial; (4) que en esa misma tienda, así como en las demás Tiendas Marianne de ... Puerto Rico, Urban no ha variado el tipo de negocio, y lo dedica a la venta de ropa de mujer como se hacía cuando la querellante trabajaba para Tiendas Marianne bajo el anterior dueño; (5) que Urban mantiene el mismo diseño de tienda que el anterior patrono; (6) que utiliza la misma caja regis-tradora; (7) que Urban mantiene sustancialmente el mismo personal; (8) que [U]rban mantiene la cuenta bancaria en el mismo banco que el anterior patrono; (9) que mantiene el mismo diseño o distribución física de la tienda, los mismos colores, él mismo lo go y el mismo rótulo],] que el patrono anterior cuando la querellante traba-jaba para éste.” (Énfasis suprimido.) Petición de certiorari, Apéndice, págs. 40-41.

      (7) Estos argumentos son reproducidos y desarrollados en su comparecencia ante nos.


source: Caselaw Access Project

author:
(.Fdo.) Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo
     Juez Asociada Señora Ro-dríguez Rodríguez,

license: Public Domain

text:
    Ángel J. Suárez Sierra y Mildred L. Santana Mejías, recurridos, v. Levitt Homes, Inc. y otros, peticionarios.

      Número: CC-2004-701

      Resuelto: 11 de abril de 2006

      Mario J. Pabón Cátala y Nynorsha C. Lugo Sánchez, aboga-dos de la parte peticionaria; Mildred L. Santana Mejías, abogada de la parte recurrida.
   SENTENCIA

Levitt Homes, Inc. (Levitt) acude ante nos para solicitar la revocación de un dictamen que emitió el Tribunal de Apelaciones. Mediante esa decisión se determinó que en el presente caso no comenzó a transcurrir el plazo decenal para reclamarle a Levitt responsabilidad por vicios de construcción hasta el momento en que se otorgó la escri-tura pública de compraventa suscrita entre éste y los espo-sos Ángel Suárez Sierra y Mildred L. Santana Mejías (compradores). En esencia, Levitt sostiene que, contrario a lo resuelto por el foro apelativo, el plazo decenal se activó en el momento en que la Administración de Reglamentos y Permisos (ARPe) concedió el permiso de uso de la residencia.

Examinados los alegatos sometidos, confirmamos el dic-tamen emitido por el Tribunal de Apelaciones.

I

El 31 de diciembre de 1992, los compradores adquirie-ron la unidad CE-41 de la Urbanización Camino del Mar en Toa Baja mediante una escritura de compraventa. La referida urbanización fue desarrollada y financiada por Levitt.

Al momento de otorgarse la escritura de compraventa, Levitt no había terminado de corregir ciertos defectos de construcción que los compradores le habían señalado luego de realizar una inspección ocular de la residencia. No obs-tante, los compradores accedieron a finalizar la compra-venta antes de que se corrigieran los defectos, ya que Levitt tenía la urgencia de completar el negocio antes de finalizar el año 1992. Levitt corrigió la mayor parte de es-tos defectos en enero de 1993.

Más de cinco años después, los compradores le comuni-caron mediante carta a Levitt que habían surgido nuevos vicios de construcción en su residencia. Levitt no hizo nada con respecto a esta reclamación.

Así las cosas, el 30 de diciembre de 2002 los comprado-res demandaron a Levitt ante el Tribunal de Primera Ins-tancia por defectos en la construcción al amparo de lo pre-ceptuado en el Art. 1483 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 4124. Reclamaron la corrección de los referidos vicios de construcción y la concesión de sobre cuarenta mil dólares en daños y perjuicios.

Levitt presentó ante el foro de instancia una moción de sentencia sumaria mediante la cual solicitó la desestima-ción de la demanda presentada en su contra. Alegó, en sín-tesis, que los compradores presentaron la causa de acción transcurridos los diez años que dispone el referido Art. 1483 para ello. Sostuvo que este plazo decenal comenzó a transcurrir el 17 de diciembre de 1992, fecha cuando ARPe expidió el permiso de uso de la unidad en controversia.

El Tribunal de Primera Instancia concluyó que el plazo decenal se activó con el otorgamiento de la escritura de compraventa el 31 de diciembre de 1992, ya que es en ese momento cuando se acepta definitivamente la obra. Por ende, denegó la solicitud de sentencia sumaria presentada por Levitt.

Xnconforme con esa determinación, Levitt acudió ante el Tribunal de Apelaciones. El foro apelativo se negó a expe-dir el auto solicitado, pues consideró que el Tribunal de Primera Instancia actuó correctamente al rehusarse a des-estimar sumariamente la demanda que presentaron los compradores.

Todavía insatisfecho, Levitt acude ante nos mediante una petición de certiorari para solicitar que revoquemos la resolución emitida por el Tribunal de Apelaciones en el caso de autos. En esencia, reproduce los mismos plantea-mientos que esbozó ante el foro de instancia. Expedimos el auto solicitado. Ambas partes han comparecido. Además, la Asociación de Constructores de Hogares de Puerto Rico compareció ante nos como amicus curiae. Estando en posi-ción de resolver, procedemos a así hacerlo.

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El Art. 1483 del Código Civil establece, en lo pertinente, que:

El contratista de un edifico que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez (10 años), contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicios del suelo o de la dirección. 31 L.P.R.A. sec. 4124.

La protección que este artículo le otorga al comprador solamente se activa cuando éste demuestra que los vicios de construcción son de tal magnitud que ocasionan la ruina del edificio o de la unidad. Pacheco v. Estancias, 160 D.P.R. 409 (2003); Rivera v. A & C Development Corp., 144 D.P.R. 450 (1997). Una vez el comprador evidencia que su propie-dad está arruinada, se activa una presunción de culpa contra el contratista a cargo de la construcción. Desde ese mo-mentó le corresponde al contratista presentar prueba que demuestre una de dos circunstancias, a saber: (1) que el edificio o la unidad no está arruinada, o (2) que la ruina no se debió a su negligencia. Pacheco v. Estancias, supra, pág. 420.

El plazo decenal durante el cual se debe presentar una reclamación por vicios de construcción es tanto de garantía como de caducidad. Por ende, los defectos en la propiedad deben de surgir dentro del transcurso del referido término. Además, la acción para reclamar una indemnización por los daños causados por los vicios se debe presentar antes de que expire el plazo decenal. Rivera v. A & C Development Corp., supra.

Con relación a cuando comienza el decurso del referido plazo, hemos expresado que éste se activa cuando el dueño recibe la obra. Es precisamente en este momento cuando el dueño renuncia a reclamar por los vicios aparentes de la obra, mas no por los vicios ocultos ni los que puedan arrui-nar la propiedad. Pacheco v. Estancias, supra. De otra parte, resulta pertinente señalar que

... de ordinario, los términos que nuestro ordenamiento re-conoce para reclamar por defectos o vicios de construcción se computan a partir del otorgamiento de la escritura de compra-venta .... Residentes Pórticos v. Campad, 163 D.P.R. 510, 524 (2004).

Por otro lado, en Residentes Pórticos v. Compad, supra, nos rehusamos a reconocer que el plazo para reclamar da-ños por defectos en las áreas comunales de un condominio comienza su decurso en el momento en que ARPe concede los permisos de uso de la vivienda. Fundamentamos esta conclusión en que, de utilizar esa fecha como punto de par-tida para computar el referido plazo, “estaríamos acor-tando irrazonablemente el periodo que tiene todo titular en un condominio para hacer sus reclamaciones por vicios de construcción”. Íd., págs. 522-523. Sostuvimos, además, que acoger la teoría de la peticionaria en aquel caso “equival-dría a establecer que el momento en que comienza a trans-currir el término para incoar la reclamación es anterior a la fecha en la que el titular adquiere el apartamento”. Íd., pág. 524.

A pesar de que los anteriores pronunciamientos fueron realizados en el contexto de una reclamación de daños por defectos de acuerdo con el Art. 9 de la Ley de la Oficina del Oficial de Construcción adscrita a la Administración de Re-novación Urbana y Vivienda, 17 L.P.R.A. sec. 509, no exis-ten razones de peso para rehusarnos a extender la referida normativa a reclamaciones por vicios de construcción de una vivienda al amparo del Art. 1483 del Código Civil, supra. Adoptar la postura contraria tendría el efecto de reducirle injustificadamente al consumidor el plazo du-rante el cual tiene derecho a reclamar la garantía decenal. Ello porque la expedición del permiso de uso por ARPe es anterior al momento en que se realiza la compraventa.

Por ende, es nuestro criterio que el término para recla-mar por vicios de construcción al amparo del referido artí-culo comienza su decurso en el momento en que se otorga la escritura de compraventa de la propiedad y no en el momento en que ARPe expide los permisos de uso de la vivienda.

Con este marco normativo en mente, pasemos a consi-derar los hechos ante nuestra consideración.

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En el presente caso, Levitt argumenta que la fecha en que los compradores adquirieron la residencia al otorgar la escritura de compraventa correspondiente es irrelevante para computar el término para reclamar por vicios de cons-trucción al amparo del Art. 1483 del Código Civil, supra. Alega que el punto de partida para el cómputo del referido término era la fecha en que los profesionales de construc-ción a quienes les habían encomendado edificar el complejo residencial en controversia le entregaron las viviendas a Levitt. No le asiste la razón.

El propósito de la garantía decenal es proteger al con-sumidor de los vicios ocultos que atentan contra la seguri-dad de lo que se edifica. Véase Rivera v. A & C Development Corp., supra. A estos efectos, mediante la causa de acción conferida por el citado Art. 1483 se intenta imponer a quienes se lucran de la industria de la construcción la responsabilidad de garantizar a los consumidores el pleno disfrute de las edificaciones que adquieren. Pacheco v. Es-tancias, supra. Por esto, de acuerdo con la clara política pública que subyace en los referidos preceptos, hemos adoptado interpretaciones que favorecen a la parte más débil —el consumidor— quien por lo general es lego en materia de construcción y muchas veces no tiene los recur-sos suficientes para hacer valer sus derechos frente a las poderosas empresas constructoras y desarrolladoras. Rivera v. A & C Development Corp., supra.

En vista de los anteriores principios, nos parece excesi-vamente formalista y rígida la solución propuesta por Levitt a la controversia en el caso de autos. Reconocer que en el presente caso el plazo decenal se activó cuando ARPe le expidió los permisos de uso de la residencia a Levitt equi-valdría a concederle a éstos un dominio absoluto para de-terminar cuándo comienza a transcurrir el referido plazo decenal contra los compradores. No podemos avalar una interpretación del citado Art. 1483 del Código Civil que tenga el efecto de reducirle injustificadamente al compra-dor el término durante el cual puede presentar una recla-mación por daños producto de vicios de construcción. Ello sería contrario a la clara política pública en estos casos de favorecer al consumidor, el cual usualmente está en una posición de desventaja frente al constructor y al desarrollador.

Por ende, concluimos que en el caso de autos el plazo decenal comenzó su decurso en el momento en que los com-pradores otorgaron la escritura de compraventa y no cuando ARPe expidió los permisos de uso de la residencia. Como consecuencia de esto, estimamos que la acción de los compradores en contra de Levitt al amparo del citado Art. 1483 fue presentada dentro del término provisto por ley.

IV

De acuerdo con los fundamentos antes expuestos, se confirma la sentencia emitida por el Tribunal de Apelacio-nes en el caso de epígrafe y se devuelve el caso al foro de instancia para la continuación de los procesos de forma compatible con lo aquí resuelto.

Así lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la Secre-taria del Tribunal Supremo. La Juez Asociada Señora Ro-dríguez Rodríguez disintió con una opinión escrita, a la cual se unió la Jueza Asociada Señora Fiol Matta.

(.Fdo.) Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo

— O —

Opinión disidente emitida por la

Juez Asociada Señora Ro-dríguez Rodríguez,

a la cual se une la Jueza Asociada Señora Fiol Matta.

La controversia planteada en este caso nos permitía ex-presarnos por vez primera sobre cuándo comienza a trans-currir el plazo decenal establecido en el Art. 1483 del Có-digo Civil, 31 L.P.R.A. sec. 4124, para reclamar por los vicios de construcción surgidos en una residencia de un proyecto de urbanización. Soy del criterio que en desarro-llos de viviendas nuevas, el plazo decenal se activa con la recepción definitiva de la obra de parte del promotor quien, en su función de promitente inmobiliario, es el comitente originario del contrato de ejecución de obra. En este caso en particular, como habremos de discutir, esa fecha quedó fijada en el momento de la expedición de los permisos de uso por la Administración de Reglamentos y Permisos (ARPe).

Lamentablemente, la sentencia dictada hoy concluye que el plazo decenal comenzó a decursar en el momento en que los compradores otorgaron la escritura de compra-venta y no cuando ARPe expidió los permisos de uso. No queda claro en qué posición queda el promotor de la obra frente al contratista a la luz de esta conclusión. ¿Puede éste instar una acción por vicios ocultos si no ha vendido la •unidad de vivienda? Si la respuesta es en la afirmativa, ¿cuándo comienza a transcurrir su término? ¿Es que hay más de un plazo decenal para un proyecto de viviendas como el de autos, uno para el promotor y otro para el con-sumidor adquirente? Por otro lado, ¿qué ocurre si se anula el negocio jurídico de la compraventa? ¿Qué efecto tendrá una determinación de nulidad de la escritura pública otor-gada? Estas interrogantes, como muchas otras, nos obligan a disentir de la decisión que hoy toma una mayoría de este Tribunal.

El efecto real de la sentencia dictada hoy es, entonces, el de multiplicar el plazo decenal aplicable a un desarrollo de viviendas como el de autos, ya que habrá un plazo distinto para cada residencia en función de la fecha en que ésta fue adquirida por el consumidor. La ausencia de un plazo de-cenal uniforme computado a partir de la fecha en que el proyecto fue aceptado por el promotor, como sostengo, ex-pone al contratista a responsabilidad por tiempo indefi-nido, ya que al momento de la entrega del proyecto no se sabe cuándo se venderá la última residencia en ese com-plejo residencial. Ello, a mi juicio, crea innecesariamente inestabilidad e incertidumbre en este renglón de la economía.

La mayoría llegó a su conclusión extrapolando lo resuelto en Residentes Pórticos v. Compad, 163 D.P.R. 510 (2004), a la controversia en este caso.() Discrepamos de este curso de acción, ya que Residentes Pórticos v. Compad, supra, nada tiene que ver con el referido Art. 1483 del Có- digo Civil; tan es así, que dicho articulado ni tan siquiera se menciona en la opinión emitida de este Tribunal en ese caso.

Veamos entonces con mayor detenimiento.

I — I

El 30 de diciembre de 2002 el señor Ángel Juan Suárez Sierra, su esposa Mildred L. Santana Mejias y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos (demandantes o recurridos) presentaron una demanda sobre vicios de construcción en su residencia y daños y perjuicios contra Levitt Homes, Inc. (Levitt, demandado o peticionario) y otros demandados de nombres desconocidos. En la de-manda alegaron que el 31 de diciembre de 1992 otorgaron una escritura de compraventa de su residencia identificada como CE-41 de la Urbanización Camino del Mar en Toa Baja. Dicha urbanización fue desarrollada por el deman-dado, Levitt, y Levitt Mortgage fue la institución que fi-nanció la compra de la residencia de los demandantes. A ese momento Levitt no había terminado de corregir ciertos defectos de construcción que habían sido señalados por los compradores luego de una inspección ocular de la residencia. No obstante, sostienen los demandantes que Levitt tenía urgencia de cerrar la compraventa antes de finalizar el año 1992, por lo cual accedieron a otorgar las escrituras con el compromiso de Levitt de corregir dichos defectos en enero de 1993. Así sucedió, y el 15 de enero de 1993 el señor Suárez firmó un documento para certificar que, con excepción de un gabinete de cocina que faltaba por instalar, los demás defectos habían sido debidamente co-rregidos por el demandado. Véase Apéndice de la Petición de certiorari, pág. 221.

Años después, el 15 de diciembre de 1998, los compra-dores suscribieron una carta a Levitt en la cual le comuni-caban por primera vez sobre unos vicios de construcción que habían surgido en la residencia. Este no actuó con re-lación a esta comunicación.

Así las cosas, el 30 de diciembre de 2002 el matrimonio Suárez-Santana demandó, amparado en el Art. 1483 del Código Civil, supra. Reclamaron la corrección de los alega-dos vicios de construcción o el reembolso de los costos para corregirlos, según fuera el caso, más cuarenta mil dólares en concepto de daños y perjuicios, costas y gastos.()

Luego de contestar la demanda, el 17 de abril de 2003 Levitt presentó una solicitud de sentencia sumaria para desestimar la demanda en su contra. Adujo que los defec-tos alegados no fueron reclamados dentro del término es-tablecido en el Reglamento para Regular las Distintas Ac-tividades que se Llevan a Cabo en el Negocio de la Construcción de Viviendas Privadas en Puerto Rico, Regla-mento Núm. 2268 de 17 de agosto de 1977 del Departa-mento de Asuntos de Consumidor. En la alternativa, alegó que la reclamación al amparo del Art. 1483 del Código Civil, supra, estaba prescrita, ya que la demanda fue presen-tada en exceso de los diez años que dispone dicho artículo. Levitt sostuvo que dicho plazo decenal comenzó a transcu-rrir el 17 de diciembre de 1992, fecha que denota cuándo concluyó la construcción de la residencia. Fue en esta fecha que la Administración de Reglamentos y Permisos (ARPe) expidió a Levitt el permiso de uso de la unidad en controversia.

Con el beneficio de los argumentos de las partes con relación a la moción de sentencia sumaria, el Tribunal de Primera Instancia dictó una resolución el 12 de diciembre de 2003 denegándola. El tribunal concluyó que una contro-versia sobre la existencia de vicios de construcción no puede disponerse mediante el mecanismo de sentencia su-maria y que, en todo caso, el plazo decenal se activó el 31 de diciembre de 1992 con el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, momento que representa la acep-tación definitiva de la obra.

No conforme, Levitt acudió al Tribunal de Apelaciones mediante un recurso de certiorari. Evaluadas las posicio-nes de las partes, el foro intermedio denegó expedir el re-curso, reiterando en su resolución que el punto de partida del plazo decenal es la fecha de otorgamiento de la escri-tura de compraventa. Inconforme aún, Levitt acudió ante este Tribunal y alegó como único error que

[e]rró el Tribunal de Apelaciones al denegar el auto solicitado por concluir que el periodo de diez (10) años que provee el Art. 1483 del Código Civil de Puerto Rico comenzó a decursar al momento en que la parte demandante otorgó la escritura de compraventa de la propiedad en controversia. Petición de cer-tiorari, pág. 6.

Examinada la solicitud de certiorari, expedimos el recurso. Las partes han comparecido, así como también la Asociación de Constructores de Hogares de Puerto Rico, quien compareció como amicus curiae.

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El Código Civil, en su Art. 1483, supra, regula las con-secuencias jurídicas de la ruina de un edificio cuando ésta es atribuible al profesional de la construcción que dirigió la obra frente a aquel que la encargó. Dicho artículo dispone:

El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez (10) años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicios del suelo o de la dirección.
Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de la indemnización durará quince (15) años. 31 L.P.R.A. sec. 4124.

El referido artículo, a manera de excepción, prolonga la responsabilidad de los contratistas y arquitectos en rela-ción con la obra ejecutada, más allá de la entrega de la cosa. G. Velázquez, Responsabilidad por los defectos en las edificaciones, 20 (Núm. 1) Rev. Jur. U.P.R. 13 (1950). Este precepto se fundamenta en el hecho que, como norma general, la entrega de la cosa y el examen que se haga de ella no son suficientes para conocer todos los vicios de los que la cosa pueda adolecer. Probablemente, por la naturaleza misma de los edificios, esos defectos no se han exteriori-zado a ese momento, sino que sólo podrán ser observados con el transcurso de cierto tiempo. En atención a esto, la ley fija un periodo de tiempo en el cual la responsabilidad del contratista o arquitecto pueda reclamarse. J.M. Manresa y Navarro, Comentarios al Código Civil Español, 6ta ed. rev., Madrid, Ed. Reus, 1969, pág. 709.

La responsabilidad que emana de este artículo se deno-mina comúnmente “responsabilidad decenal”, en atención al plazo dispuesto en su primer párrafo. Esta responsabi-lidad por ruina se origina en consideraciones de interés público, pues por motivos de seguridad pública se hace ne-cesario garantizar la buena construcción y estabilidad de lo edificado para no someter al público a riesgos indebidos. F. Arnau Moya, Los vicios de la construcción: su régimen en el Código Civil y en la Ley de Ordenación de la Edificación, Valencia, Tirant Lo Blanch, 2004, págs. 23-24. Incluso, se entiende que la protección del interés general y público se impone a la protección del interés privado en el cumpli-miento de la prestación debida. J. Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, 2da ed. rev., Barcelona, Ed. Bosch, 1987, T. II, Vol. II, pág. 452. A estos efectos nos expresamos en González v. Agostini, 79 D.P.R. 510 (1956), donde resolvimos que la renuncia al plazo decenal es nula por ser contraria al orden público. Véanse, también: Géigel v. Mariani, 85 D.P.R. 46 (1962); Luán Investment Corp. v. Rexach Const. Co., 152 D.P.R. 652 (2000).

Conforme ha venido exigiendo la doctrina al interpretar el citado Art. 1483, para que tenga lugar la responsabili-dad decenal deben cumplirse ciertos requisitos, a saber: que las personas responsables hayan participado en la construcción de un edificio;() que dicho edificio sufra de ruina;() que la ruina se manifieste dentro del término de diez años desde que concluyó la construcción del edificio;!) que la ruina se deba a vicios de construcción!) o del suelo, o a la falta del contratista a las condiciones contractuales. Arnau Moya, op. cit., págs. 35-36.

Mediante nuestra jurisprudencia hemos interpretado los mencionados requisitos, delineando así la doctrina vi-gente en materia de responsabilidad decenal por ruina. La controversia que hoy nos ocupa nos ofrece la oportunidad de expresarnos sobre el requisito temporal del Art. 1483, supra. Ya anteriormente, con el propósito de lograr unifor-midad en este tipo de reclamación, habíamos adoptado la doctrina del plazo único. Esta doctrina postula que para que proceda la acción decenal, los vicios deben surgir den-tro del término de diez años, y dentro de ese mismo tér-mino debe ejercitarse la correspondiente acción legal. En Rivera v. Las Vegas Dev. Co., Inc., 107 D.P.R. 384 (1978), reconocimos que la doctrina del plazo único ha sido criti-cada por su rigurosidad, ya que tiene el efecto práctico de acortar el plazo de garantía. No obstante, defendimos la doctrina por entender que el acortamiento del plazo —so-bre el cual nos expresamos como un término “ya largo de por sí”— es precisamente la tendencia de los códigos modernos. Además, consideramos que equiparar el término de garantía con el plazo de caducidad adelantaba el deseo de determinar el momento exacto en que expira la respon-sabilidad, ofreciendo así mayor certeza en cuanto a la po-sibilidad de la reclamación. Véase, también, Zayas v. Levitt & Sons of P.R., Inc., 132 D.P.R. 101 (1992).

Debemos ahora determinar en qué momento específico se activa ese plazo decenal. El propio Art. 1483 —que co-rresponde al Art. 1.591 del Código Civil español— literal-mente dispone que este plazo transcurre “desde que con-cluyó la construcción”. No obstante la aparente claridad de este precepto, la doctrina española se encuentra dividida en su interpretación. La divergencia de opiniones se basa en la interrogante sobre si la conclusión de la construcción se refiere al sentido material o hecho físico (terminación material de las obras); a la entrega o puesta a disposición de la obra, o finalmente, al hecho jurídico de la recepción. M.A. Del Arco y M. Pons, Derecho de la Construcción, 2da ed., Madrid, Ed. Hesperia, 1987, pág. 302. En esta última teoría se entiende que el término “construcción” incluye el contenido de la prestación al que está obligado el contra-tista, que por su parte incluye la entrega y recepción de la obra una vez terminada. J. Cadarso Palau, La responsabi-lidad decenal de arquitectos y constructores, Madrid, Ed. Montecorvo, 1976, pág. 346.

Algunos autores, entre ellos Manresa y De la Cámara, fijan el día de la entrega de la obra como aquel que da inicio al plazo decenal, considerando esta responsabilidad como una excepción a la norma general que libera de res-ponsabilidad al contratista con la entrega. Manresa y Navarro, op. cit., pág. 709. Contribuye a la polémica sobre el punto de partida de la responsabilidad decenal el hecho que el propio Código Civil no distingue entre la entrega y recepción de la cosa ni regula esta etapa adecuadamente, gestión que le ha correspondido a los tribunales. Véanse: Arnau Moya, op. cit, pág. 58; J.I. Rubio San Román, La responsabilidad civil en la construcción, Madrid, Colex, 1987, pág. 134. En su Sentencia de 14 de octubre de 1968 el Tribunal Supremo de España acogió la doctrina genera-lizada que distingue entre la entrega y la recepción de la cosa, y enfatizó que la recepción puede operar con anterio-ridad o con posterioridad a la entrega de la cosa. No obs-tante, como advierten Diez-Picazo y Gullón, lo que la sen-tencia llama “recepción” es lo que técnicamente se denomina “aprobación”, que por lo general conlleva una entrega previa de la cosa. L. Diez-Picazo y A. Gullón, Sistema de Derecho Civil, 4ta ed. rev., Madrid, Ed. Tecnos, 1985, Vol. II. Así también, la Sentencia de 19 de julio de 1977 distingue entre entrega y recepción, al definir la pri-mera como una “mera actividad física” y la segunda como la “manifestación de voluntad expresa o tácita, por la que se expresa la conformidad con la obra efectuada, y que es relevante por el cómputo de plazo y saneamiento”. (Enfasis nuestro. )()

Un sector minoritario de la doctrina adelanta la tesis de que el momento decisivo es el momento del hecho físico de la terminación de la obra. Esta posición ha sido avalada, entre otros, por García Cantero;() García Conesa,C) y Fer-nández Hierro.() Así también, Gómez de la Escalera men-ciona que el punto de partida del plazo decenal no debe depender en un acto contractual como lo es la recepción, en la medida que, según su opinión, no se trata de una res-ponsabilidad contractual. Además, opina que el acto jurí-dico de la recepción se presta para que ésta se efectúe sin que la obra esté concluida, y destaca que es más fácil pro-bar un hecho físico, tal como la conclusión, a un hecho ju-rídico como lo es la recepción. C.R. Gómez de la Escalera, La responsabilidad civil de los promotores, constructores y técnicos por los defectos de construcción, Barcelona, Ed. Bosch, 1994, págs. 183-185.

De otro lado, la posición dominante en la doctrina ade-lanta que el plazo decenal se activa con el hecho jurídico de la recepción definitiva de la obra.() Esta tesis postula que únicamente mediante la declaración de voluntad del dueño —sea expresa o tácita— de aceptar la entrega de la obra, es que puede considerarse que ésta ha sido concluida.

Una vez finalizada la obra, la doctrina distingue tres etapas de posible manifestación. Primero, la verificación de la obra, que consiste en el examen realizado con el ob-jetivo de obtener los elementos necesarios para poder pa-sar juicio sobre la construcción. Segundo, la aprobación, que es la declaración emitida favorablemente a consecuen-cia de la verificación y que implica la obligación de aceptar la obra. Tercero, la recepción —resultado de las dos fases anteriores— que surge a consecuencia de la entrega o puesta a disposición que hace el contratista de la cosa, y de la obligación que surge para el comitente en recibir la obra por haberla aprobado. Véase Diez-Picazo y Gullón, op. cit., pág. 466; Rubio San Román, op. cit., págs. 134-135; Del Arco y Pons, op. cit., pág. 291. En otras palabras, se en-tiende como recepción el acto jurídico mediante el cual el dueño o comitente acepta la obra con el efecto jurídico de tener por cumplidas las obligaciones del contratista. Del Arco y Pons, op. cit, pág. 289; I.E. Molina, Responsabilidad de los profesionales de la construcción por ruina, Buenos Aires, Ed. Abaco de Rodolfo Depalma, 1988, pág. 80.()

La doctrina también se ha encargado de fragmentar la recepción en dos etapas: la provisional y la definitiva. La recepción provisional, cuyo cometido es la comprobación de la obra, no cubre ninguna clase de defectos de obra, salvo pacto en contrario. Más bien, el dueño se reserva el dere-cho de examinar la obra y hacer reclamos por vicios para que éstos sean corregidos. Diez-Picazo y Gullón, op. cit., pág. 467. Por otro lado, la recepción definitiva es aquella mediante la cual el comitente acepta que la obra ha sido ejecutada correctamente y se ajusta a lo convenido. Puig Brutau, op. cit., pág. 149. De acuerdo con la doctrina, y así resolvimos en Pacheco v. Estancias, 160 D.P.R. 409 (2003), con la recepción definitiva el dueño renuncia a reclamar por los vicios aparentes, no así por los vicios ocultos ni aquellos que causen la ruina del inmueble, que aun siendo aparentes, constituyen incumplimiento del contrato de construcción.

En cuanto a cómo opera la recepción, el Código Civil no exige formalidad alguna para efectuarla. Por consiguiente, se entiende que rigen las normas generales sobre la decla-ración de voluntad. Según adelantamos, la doctrina gene-ralizada admite que la recepción se puede llevar a efecto, tanto en modalidad expresa como tácita. Del Arco y Pons resaltan que en la práctica es frecuente que la recepción se lleve a cabo expresamente, mediante un acta de recepción levantada a esos efectos con la comparecencia de las partes contratantes. No obstante, se reconoce la recepción tácita resultante de hechos y acciones que representen la inten-ción del dueño de aceptar la obra. A manera de ejemplo, se deduce la recepción tácita del pago del precio sin reserva alguna y de la utilización de la obra luego de haber tomado posesión de ésta sin reparos. Lo esencial es que de los actos del dueño surja, necesariamente, la voluntad de aceptar la obra sin restricciones. Del Arco y Pons, op. cit., pág. 297; Diez-Picazo y Gullón, op. cit., pág. 467.

Es con la recepción definitiva, según la doctrina mayo-ritaria, que se determina el ponto de partida del plazo decenal. Entre otros tratadistas españoles, comparten esta opinión Herrera Catena, Cadarso Palau, Del Arco y Pons, Fernández Costales y Cabanillas Sánchez. Arnau Moya, op. cit, pág. 58 esc. 121. Herrera Catena resalta que la recepción cumple la mínima finalidad de ayudarnos a de-terminar el momento de la conclusión de la obra. Este autor advierte que “si dejamos reducido el concepto ‘conclu-sión’ a lo puramente físico ... la imprecisión del mismo podría conducirnos a incertidumbres e inconcreciones, res-pecto a un dato fundamental imprescindible; el punto de partida del plazo decenal de garantía”. (Énfasis en el original.) J. Herrera Catena, Responsabilidades en la Construcción, Granada, Gráficas del Sur, 1983, Vol. I, pág. 27.

Así también, Del Arco y Pons opinan que la entrega de la obra por el contratista, con la correspondiente toma de posesión del dueño, no equivale a su recepción, a menos que no se hayan producido otros hechos de los que clara-mente resulte la intención del último de aceptar la obra. Consideran estos autores que debe optarse por la recepción definitiva como el momento cuando comienza a contar el plazo decenal, ya que ésta ofrece la ventaja de precisar la fecha, asunto importante para consignar el inicio de dicho término. Del Arco y Pons, op. cit., pág. 302.

Por su parte, Cadarso Palau, al defender la tesis de la recepción definitiva, destaca que utilizar la fecha de la ter-minación física de la obra plantea una serie de complica-ciones de prueba, como por ejemplo el determinar cuándo queda definitivamente terminada la obra y cómo consignar este hecho, cuestiones que quedan resueltas si se utiliza la recepción como punto de inicio del plazo de responsabilidad decenal. Cadarso Palau, op. cit., pág. 349.

Evaluadas las diversas posturas doctrinales, la posición de la doctrina mayoritaria que fija el inicio del plazo dece-nal en la recepción definitiva de la obra refleja, a mi juicio, lo que debe ser la norma a adoptar. Coincidimos en que no puede entenderse concluida la construcción de la obra sin que su dueño la baya aceptado mediante el proceso de ve-rificación, aprobación y recepción; proceso que culmina con la recepción definitiva. Con el hecho jurídico de la recep-ción definitiva es que el comitente manifiesta su voluntad de aceptar la obra y es en ese momento que se entiende cumplida la obligación del contratista, quedando en ese momento sujeto a responder por la responsabilidad dece-nal del Art. 1483 de nuestro Código Civil, supra. Conside-ramos esta norma compatible con nuestro desarrollo juris-prudencial de la responsabilidad por ruina, que ha fomentado la importancia de alcanzar uniformidad y cer-teza en este tipo de reclamación.

Ahora bien, el anterior principio no dispone finalmente de la controversia que nos ocupa. Para resolverla debemos determinar si la recepción definitiva en un proyecto de vi-viendas nuevas se configura de parte del desarrollador o de parte del consumidor adquirente. Veamos.

i — I

Según indicamos, el peticionario sostiene que el plazo decenal comienza a transcurrir con la concesión del per-miso de uso por parte de ARPe. Propone esta gestión como la mejor evidencia que la construcción ha terminado y que la residencia está lista para ser habitada. Resalta que dada la naturaleza de la industria de la construcción en Puerto Rico, utilizar como punto de origen de responsabi-lidad decenal la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa tendría el efecto de crear un sinnúmero de distintos plazos decenales para un solo proyecto. Arguye, además, que el plazo no debería extenderse a conveniencia del comprador, pues esto representaría una onerosa impo-sición de responsabilidad al contratista.

De otro lado, los recurridos apoyan la teoría de que la recepción definitiva de la obra opera en el momento cuando el consumidor adquiere la residencia, lo que concuerda con la política pública de favorecer a la parte más débil en la negociación. Alegan que el consumidor adquirente desco-noce el momento en que ARPe expide sus permisos, por cuanto el basar en esta fecha el punto de partida sería no reconocerle enteramente al comprador su derecho a recla-mar por la garantía decenal.

Para resolver esta controversia, es menester analizar la naturaleza del contrato de obra en atención a los sujetos involucrados en él, conforme a la realidad social de nues-tros tiempos. Ya anteriormente habíamos definido el con-trato de arrendamiento de obra —mejor denominado como contrato de ejecución de obra— “como esencialmente uno de trabajo, mediante el cual una de las partes se encarga de hacer mía cosa para la otra, mediante un precio conve-nido entre ellos”. Master Concrete Corp. v. Fraya S.E., 152 D.P.R. 616, 623-624 (2000). Es un contrato consensual, bilateral y oneroso, cuyos elementos principales son la obra a realizarse y el precio acordado. Mediante este contrato, el dueño o propietario de la obra —también conocido como comitente— tiene la obligación de pagar el precio en la forma convenida; mientras que el contratista se obliga a realizar y entregar la obra conforme a lo pactado. Id.

Se ha mencionado que el esquema triangular del refe-rido Art. 1483 de enumeración de sujetos con relación al contrato de obra —comitente, contratista y arquitecto— no debe verse como una lista exhaustiva, sino más bien como producto de la época en la que se redactó el Código Civil. En esa época de finales del Siglo XIX, bastaba para cons-truir una edificación un comitente que contratara, para su propio uso, la construcción de una edificación con un con-tratista o arquitecto. Véanse: Gómez de la Escalera, op. cit., pág. 208; Arnau Moya, op. cit., págs. 122-124. La doc-trina y jurisprudencia modernas han empezado a conside-rar obsoletos los términos utilizados y la forma de enten-derlos, atemperando así los conceptos del contrato de obra a la realidad actual. Hoy día la situación es muy diferente, ya que es común que se construya para vender y, además, han evolucionado considerablemente las técnicas de la construcción. Como resultado, han aparecido nuevos suje-tos no previstos por el legislador decimonónico. Según co-menta Arnau Moya con relación al moderno contrato de obra,

... dicha operación está integrada al menos por cuatro perso-nas: el arquitecto y demás técnicos, el constructor, el promotor, (o único promotor-constructor) y el subadquirente de viviendas. El grupo de contratos puede ampliarse si en la obra concurren subcontratistas o si el edificio dentro del período de garantía ha sido objeto [de] más transmisiones. Arnau Moya, op. cit., pág. 123.

Sin lugar a dudas, resaltan el promotor y el subadqui-rente como nuevos sujetos en la cadena de construcción. En la actualidad se conoce al promotor como “aquel comitente que promueve un proyecto de nueva planta, cuya eje-cución encomienda a un tercero, para una vez terminado, pretenderlo introducir en el mercado de venta o alquiler”. A. García Conesa, Derecho de la Construcción, Barcelona, Ed. Bosch, 1996, pág. 63. Este tribunal ya ha reconocido la figura del promotor inmobiliario, destacando que son tres sus rasgos distintivos, a saber: es un profesional de la cons-trucción; es quien concibe y organiza la construcción de la obra, determina lo que desea hacer, adquiere el terreno, contrata los profesionales que han de encargarse de la eje-cución de la obra, y gestiona el financiamiento; finalmente, es quien organiza la construcción para que otros la adquie-ran, arrienden o gocen de algún otro derecho real sobre ésta. Acevedo Hernández v. Viñas Sorbá, 111 D.P.R. 633 (1981). Así, en Acevedo Hernández v. C.R.U.V., 110 D.P.R. 655 (1981), adoptamos la figura y, conforme a la doctrina, le reconocimos al promotor inmobiliario legitimación pa-siva en términos de la responsabilidad decenal, asimilán-dolo al constructor y equiparando su responsabilidad a la del contratista o arquitecto.

También la doctrina y jurisprudencia española recono-cen legitimación activa al promotor, por ser éste el comi-tente real o formal de la obra, que la lleva a término como sujeto originario del contrato de obra. García Conesa, op. cit., pág. 63.() En la Sentencia de 14 de abril de 1983 (Aranzadi 2112) el Tribunal Supremo de España reconoció la legitimación activa del promotor inmobiliario. Se des-tacó que el considerar al promotor como sujeto legitimado pasivamente en una acción de responsabilidad decenal no impide que, además, se le reconozca legitimación activa para reclamarle al constructor, pues está fundamental-mente legitimado para llevar estas reclamaciones como dueño original de la obra.()

En cuanto a los terceros consumidores que adquieren el inmueble del promotor —conocidos también como adqui-rentes o subadquirentes— la doctrina admite sin mucha dificultad su legitimación activa para exigir responsabili-dad por la ruina. Se han desarrollado varias teorías al res-pecto, siendo la teoría de la subrogación el fundamento más seguido por el Tribunal Supremo de España. Según ésta, el adquirente se subroga en los derechos del promotor (profesional de la construcción) para reclamar por la res-ponsabilidad decenal.() Véanse: Arnau Moya, op. cit., págs. 130-133; Gómez de la Escalera, op. cit., págs. 201-208.

Habida cuenta que la tendencia doctrinal mayoritaria es la de considerar al promotor como el comitente formal y dueño originario de la obra, y al tercero adquirente como aquel que se subroga en sus derechos, lógico es concluir que el término de responsabilidad decenal se activa con la recepción definitiva de la obra por parte del promotor. De fijarse el punto de partida de dicho plazo en la recepción definitiva por parte del consumidor adquirente de la pro-piedad, estaríamos negando al promotor la legitimación ac-tiva para reclamar por la ruina; protección jurídica que deriva de su condición de comitente. O peor aún, ¿es que existen dos términos decenales; uno para el promotor y otro para los adquirentes? Por consiguiente, descartamos la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa como punto de origen del plazo decenal.

Precisamente, ésta ha sido la interpretación que le ha dado al asunto la legislación española. El 5 de noviembre de 1999 se promulgó en España la Ley Núm. 38, Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), con los múltiples pro-pósitos de salvaguardar la debida protección al adquirente de la edificación; fomentar la calidad de la edificación, dis-poniendo unos requisitos mínimos de seguridad y funcio-nalidad; delimitar las funciones que deben ser asumidas por las partes involucradas en la construcción, y establecer las garantías necesarias para que los vicios de construcción sean propiamente atendidos. Al igual que el Art. 1483 de nuestro Código Civil, supra, la ley establece un término de responsabilidad decenal. Arnau Moya, op. cit., págs. 173-174. Véase, también, P. Fermería López, Responsabilidad extracontractual por ruina de edificios (de acuerdo con Ley 38/99, de 5 de noviembre sobre Ordenación de la Edifica-ción), Valencia, Tirant Lo Blanch, 2000.

En su Art. 6, LOE regula directamente el régimen jurí-dico de la recepción. La ley define la recepción de la obra como “ ‘[e]l acto por el cual el constructor, una vez con-cluida ésta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste’ ”. (Enfasis nuestro.) Arnau Moya, op. cit., pág. 200. Además, la ley dispone para que obligatoria-mente se consigne la recepción de la obra mediante un acta que deberá estar firmada, al menos, por el promotor y por el constructor. La ley es clara en destacar la importancia de la recepción como el momento de inicio de los plazos de garantía de la propia ley, así como los plazos de caducidad por vicios ocultos y de responsabilidad contractual. Id., pág. 201. Encomiamos el esquema introducido por LOE, ya que establece una fecha cierta para el comienzo del plazo decenal, otorgando una mayor uniformidad y certeza sobre la fecha en que comienza y termina la responsabilidad de-cenal por ruina.

En nuestra jurisdicción no existe una legislación similar a LOE. Sin embargo, de ordinario, en la industria de la construcción, cuando se trata de desarrollos de urbaniza-ciones de viviendas nuevas, las partes —contratista y pro-motor inmobiliario— pactan expresamente, conforme a la libertad de contratación, cuándo ha de entenderse comple-tada y aceptada la obra. A esos efectos, el desarrollador designa un inspector de obra, sea éste ingeniero o arqui-tecto, que inspecciona la obra en sus diferentes etapas y certifica cuándo se considera el trabajo completado y listo para ser aceptado por el desarrollador.() Hay que destacar que según exige la Sec. 6.01 del Reglamento para la Certi-ficación de Obras y Permisos, Reglamento Núm. 6494 de 29 de junio de 2002, promulgado por la Administración de Reglamentos y Permisos (conocido como el Reglamento de Planificación Núm. 12), “[t]odo proyecto de construcción a realizarse a base de un plano certificado ... estará bajo la supervisión de un inspector designado por el dueño de la obra”.

De ordinario, las partes pactan que la recepción defini-tiva de la obra se hace efectiva una vez el inspector hace la correspondiente certificación de que la obra está completada. Véase J. Sweet, Sweet on Construction Industry Contracts: Major IAI Documents, Nueva York, Wiley Law Publications, 1987, Secs. 5.12, 5.13, 5.18,15.3,16.13 y 16.17. En otras palabras, es en el momento cuando las par-tes lo hayan pactado que se da la recepción definitiva de la obra. Un pacto expreso al respecto surgirá del propio con-trato de obra o de algún otro documento otorgado entre las partes. De tratarse de un pacto implícito, será entonces gestión a ser determinada por los tribunales.

Recapitulando, conforme a la tendencia moderna en ma-teria de responsabilidad decenal, soy del criterio que el plazo decenal para reclamar la ruina de un edificio en un proyecto de viviendas nuevas comienza a transcurrir con la recepción definitiva de la obra de parte del promotor inmo-biliario del proyecto de obra, según ésta haya sido pactada por las partes contratantes. Se trata de un hecho jurídico que puede surgir expresa o tácitamente. Se configura la recepción definitiva expresa cuando el promotor consigna mediante acta, certificación u otro acuerdo expreso al que haya llegado con el contratista, en el cual aprueba la obra construida y así la acepta. Como mencionamos, también puede configurarse una recepción definitiva tácita siempre que quede clara la intención del promotor de aceptar la obra contratada.

De acuerdo con la discusión anterior, no estimamos pro-cedente fijar automáticamente el momento de la recepción definitiva de la obra de parte del promotor con la fecha de expedición del permiso de uso de ARPe. El Art. 5 de la Ley de Planificación y Fomento Público, Ley Núm. 135 de 15 de junio de 1967, según enmendada, 23 L.P.R.A. sec. 42e, dis-pone que terminada la obra, el contratista que la dirige deberá presentar a ARPe una certificación juramentada que acredite que la obra se ejecutó de acuerdo con los pla-nos y las especificaciones sobre las cuales se otorgó el per-miso de construcción. Esta gestión no necesariamente re-presenta el momento de la recepción definitiva de parte del promotor inmobiliario. Todo dependerá de lo que las partes hayan contratado y, en ausencia de pacto explícito, de que se den en la gestión de la solicitud y expedición de los per-misos de ARPe actos indicativos de la intención del promo- tor de aceptar la obra. Sólo así será viable utilizar la fecha del permiso de uso como punto de partida del plazo decenal.

IV

Conforme el anterior trasfondo doctrinal, evaluemos los hechos del presente caso.

En atención a las partes de la controversia, no alberga-mos duda que Levitt fue el promotor inmobiliario del pro-yecto de viviendas nuevas donde ubica la residencia de los recurridos, conforme la figura ha sido trazada por nuestra doctrina. Además, es una persona jurídica, profesional de la construcción. Fue la empresa que concibió y organizó el desarrollo de la urbanización Camino del Mar, adquirió el terreno y contrató los profesionales que tuvieron a su cargo la ejecución de las obras de construcción. Finalmente, or-ganizó un esquema para vender las unidades residenciales a terceros consumidores, entre ellos el matrimonio Suárez-Santana. Como comitente formal y sujeto originario del contrato de obra, Levitt es el primero legitimado para re-clamar por responsabilidad decenal en la construcción. Por su parte los recurridos, al adquirir la residencia, se subro-garon en los derechos de Levitt.

Por consiguiente, según la norma expresada, el plazo decenal que se establece en el Art. 1483, supra, comenzó a transcurrir al momento de la recepción definitiva de la re-sidencia en cuestión de parte del peticionario. Analizado detalladamente el expediente que nos ocupa, consideramos que, en este caso, la expedición del permiso de uso a Levitt —por parte de ARPe— tácitamente representó el momento de recepción definitiva de la residencia de parte de su pro-motor inmobiliario. Ello así, ya que fue el propio Levitt quien gestionó el permiso de uso, lo que a nuestro juicio indica su intención de aceptar la obra como completada de acuerdo con lo pactado. Por consiguiente, resolveríamos en este caso que el plazo decenal comenzó a transcurrir el 17 de diciembre de 1992 y que ya había caducado al 30 de diciembre de 2002, fecha cuando se interpuso la demanda por los alegados vicios de construcción.

Por los fundamentos expuestos, revocaríamos la resolu-ción del Tribunal de Apelaciones y desestimaríamos la de-manda contra Levitt por haber presentado la reclamación fuera del término decenal que se establece en el Art. 1483.

      (1) Residentes Pórticos v. Compad, 163 D.P.R. 510 (2004), es un caso instado por la junta de directores de un complejo residencial sometido al régimen de propiedad horizontal para reclamar por unos defectos o vicios aparentes en los elementos co-munes del inmueble. La reclamación por estos daños se instó ante el Departamento de Asuntos del Consumidor, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de la Oficina del Oficial de Construcción adscrita a la Administración de Renovación Urbana y Vivienda.

      (2) En esencia, los vicios de construcción reclamados consisten en grietas en las paredes de varias áreas de la residencia, lo que ha causado filtraciones y hongos en las paredes; gabinetes de cocina de mala calidad que se cayeron, y bañeras que se rompieron debido a la mala instalación. Además, alegaron que sus dos hijos menores de edad han desarrollado padecimientos respiratorios a raíz de los hongos de hume-dad causados por las grietas. Véase Demanda en el Apéndice de la Petición de cer-tiorari, pág. 178.

      (3) El término “edificio” comprende toda estructura que se erija sobre el suelo con el propósito que quede adherida a éste. Federal Ins. Co. v. Dresser, Ind., Inc., 111 D.P.R. 96 (1981).

      (4) Se ha reconocido que la responsabilidad decenal cubre distintas etapas de ruina, sea ésta ruina total, ruina parcial, amenaza de ruina o hasta la ruina funcio-nal, que no requiere que se comprometa la solidez del edificio. Véanse: Maldonado Pérez v. Las Vegas Dev., 111 D.P.R. 573, 575 (1981); Rivera v. A & C Development Corp., 144 D.P.R. 450 (1997).

      (5) Este término lo hemos caracterizado como un término de garantía y caducidad. Zayas v. Levitt & Sons of P.R., Inc., 132 D.P.R. 101 (1992).

      (6) Hemos definido el ‘Vicio de construcción” como el defecto que excede la me-dida de las imperfecciones que cabe esperar en una construcción. Géigel v. Mariani, 85 D.P.R. 46 (1962); Maldonado Pérez v. Las Vegas Dev., supra. Más aún, hemos establecido que el Art. 1483 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 4124, sólo opera para los vicios de construcción que sean ocultos, esto es, aquellos que no hayan podido ser detectados al momento de la compraventa. González v. Agostini, 79 D.P.R. 510 (1956); Constructora Bauzá, Inc. v. García López, 129 D.P.R. 579 (1991); Pacheco v. Estancias, 160 D.P.R. 409 (2003).

      (7) Un análisis de la jurisprudencia del Tribunal Supremo de España demuestra que la tendencia es hacia reproducir el sentido literal del Art. 1.591 de su Código Civil, “desde que se concluyó la obra”, sin entrar a precisar si se trata de la recepción. Véanse: Sentencias de 11 de noviembre de 1984, 17 de febrero de 1987, 21 de marzo de 1996 y 16 de abril de 2001. Excepción a esto lo constituye la Sentencia de 19 de julio de 1977.

      (8) Opina García Cantero que la redacción del Art. 1.591 del Código Civil espa-ñol, que señala el punto de partida del plazo decenal en la conclusión de la construc-ción, se aparta intencionalmente de la doctrina prevaleciente en Francia, que apoya la teoría de la recepción de la obra. El correspondiente artículo del Código francés guarda silencio sobre el punto de partida. Según citado en J. Herrera Catena, Res-ponsabilidades en la Construcción, Granada, Gráficas del Sur, 1983, Vol. I, pág. 26.

      (9) Para García Conesa el plazo decenal “[s]e inicia con el hecho físico de la finalización de la obra notificado por el contratista al comitente, que suele coincidir o distanciarse sólo breves fechas de la entrega y recepción definitiva, pero no desde ésta última”. A. García Conesa, Derecho de la Construcción, Barcelona, Ed. Bosch, 1996, pág. 471.

      (10) Opina Fernández Hierro que el sentido literal del Art. 1.591 del Código Civil español “no parece posible aventurar otra hipótesis al respecto”. Según citado en C.R. Gómez de la Escalera, La responsabilidad civil de los promotores, constructores y técnicos por los defectos de construcción, Barcelona, Ed. Bosch, 1994, pág. 182.

      (11) Esta posición mayoritaria fue acogida en España mediante legislación por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), vigente desde el 6 de mayo de 2000, según discutiremos más adelante. F. Arnau Moya, Los vicios de la construcción: su régimen en el Código Civil y en la Ley de Ordenación de la Edificación, Valencia, Tirant Lo Blanch, pág. 61 esc. 133.

      (12) La Prof. Inés Elena Molina definió de esta manera la recepción al interpre-tar el Art. 1646 del Código Civil de Argentina, correspondiente a nuestro Art. 1483, supra.

      (13) Adviértase que mientras todo promotor es comitente dentro del contexto de un contrato de obra inmobiliaria, no todo comitente es promotor; pudiéndose dar el caso que contrate propiamente el destinatario final de la construcción. García Conesa, op. cit., pág. 67.

      (14) Incluso, la jurisprudencia española ha reconocido legitimación activa al pro-motor para reclamar por la ruina luego de éste haber enajenado el inmueble. Véase Sentencia de 9 de junio de 1989 (Aranzadi 4417).

      (15) También se defienden la teoría de la obligación propter rem, que considera la acción como una acción protectora de la propiedad que se transmite con ésta; teoría de la accesoriedad, que atiende la responsabilidad decenal como un derecho accesorio al derecho de propiedad del edificio, y la teoría del interés, que postula que junto con la propiedad se transmite también el interés protegido por la responsabilidad decenal. Para una discusión más detallada véanse: Arnau Moya, op. cit., págs. 130-133; C.R. Gómez de la Escalera, La responsabilidad civil de los promotores, construc-tores y técnicos por los defectos de construcción, Barcelona, Ed. Bosch, 1994, págs. 201-208.

      (16) El Reglamento para la Certificación de Obras y Permisos, Reglamento Núm. 6494 de 29 de junio de 2002, en su Sec. 16(a), define al inspector de obra de la manera siguiente: “Ingeniero o contratista licenciado y colegiado a quien el dueño de una obra le ha encomendado la inspección de la obra.”


text:
      In re Sandra I. Suárez Hernández.

      Número: TS-10808

      Resuelto: 12 de abril de 2006

      Salvador Antonetti Stutts, procurador general, Mariana D. Negrón Vargas, subprocuradora general, y Minnie H. Ro-dríguez López, procuradora general auxiliar; José M. Mon-talvo Trías, director ejecutivo Colegio de Abogados; Sandra I. Suárez Hernández, peticionaria.
   RESOLUCIÓN

Examinadas la Moción Solicitando Readmisión a la Práctica de la Profesión de la Abogacía y la Notaría en Puerto Rico, presentada por Sandra I. Suárez Hernández, y las Mociones en Cumplimiento y Contestación a Resolu-ción, presentadas por el Procurador General de Puerto Rico, el Colegio de Abogados de Puerto Rico y la Oficina de Inspección de Notarías, y en vista de que las referidas en-tidades no han presentado objeción alguna a dicha solici-tud, se declara “con lugar”. Se autoriza la readmisión de Sandra I. Suárez Hernández a la práctica de la profesión de la abogacía y la notaría.

Publiquese.

Lo acordó el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo.

(Fdo. ) Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo