text:
    Popular Mortgage, Inc., peticionario, v. Hon. Ariel Colón Clavell, Registrador de la Propiedad, Sección Primera de Ponce, recurrido.

      Número: RG-2009-4

      Resuelto: 8 de abril de 2011

      Gilberto E. Padua Trabal, abogado de la parte peticionaria; Ariel Colón Clavell, registrador de la propiedad, parte recurrida.
   El Juez Presidente Señor Hernández Denton

emitió la opinión del Tribunal.

El presente recurso gubernativo nos permite precisar cuál es el procedimiento para cancelar una hipoteca en ga-rantía de un pagaré que se ha extraviado. Respecto a este procedimiento, nos toca resolver, específicamente, quién debe ser considerado como el último poseedor conocido del pagaré extraviado. No obstante, como cuestión de umbral, debemos determinar si el Registrador de la Propiedad, en el ejercicio de su facultad calificadora, podía negarse a ins-cribir un mandamiento judicial en el que se ordenaba la cancelación de un pagaré extraviado.

Por entender que la actuación del Registrador estuvo en los límites que el Art. 64 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. see. 2267, establece para la calificación de documentos ju-diciales, estamos en posición de atender la controversia so-bre la cancelación de la hipoteca. Sobre este particular, aclaramos que, para cancelar una hipoteca en garantía de un pagaré que se ha extraviado, procede instar una acción judicial contra el “último poseedor conocido” y “cualquier poseedor desconocidos” del pagaré. Esas frases, resolvemos hoy, se refieren respectivamente al último tenedor conocido y cualquier tenedor desconocido del pagaré extraviado. Además, pautamos la norma de que, cuando quien inste la acción judicial es un tercero y se alegue que el último po-seedor conocido del pagaré fue el deudor, deberá deman-darse a ese último poseedor conocido, pero, además, deberá demandarse al último acreedor conocido de las obligacio-nes representadas por el pagaré, así como al acreedor que conste en el Registro de la Propiedad, cuando este último sea una persona distinta al primero.

I

En 1977, los esposos Francisco L. Torres y Carmen A. Figueras de Torres adquirieron una propiedad en el muni-cipio de Ponce. En 1992 constituyeron una hipoteca sobre este inmueble para garantizar un pagaré a favor de Doral Mortgage Corp., o a su orden, por la cantidad de $20,000 con una fecha de vencimiento de 1 de marzo de 2002. Se alega que esa deuda fue satisfecha en su totalidad, por lo que se le devolvió el pagaré a los esposos Torres Figueras, quienes, posteriormente y sin haberlo cancelado, lo extraviaron.

En febrero de 2006, los esposos Torres Figueras refinan-ciaron la referida propiedad con Popular Mortgage, Inc. Como parte de esta transacción, esa entidad financiera re-tuvo un dinero para la cancelación del pagaré extraviado por la vía judicial. Así las cosas, Popular Mortgage pre-sentó una demanda de cancelación de pagaré extraviado ante el Tribunal de Primera Instancia, en la que incluyó como demandados a los esposos Torres Figueras y a otros demandados desconocidos. Allí alegó que tenía una acreen-cia garantizada por la propiedad del matrimonio Torres Fi-gueras y que, además, estos le habían autorizado a llevar el proceso judicial para cancelar el pagaré extraviado. Asi-mismo, sostuvo que ese pagaré había sido satisfecho en su totalidad y luego se había extraviado, por lo que solicitó al tribunal que ordenara su cancelación. Los esposos Torres Figueras fueron emplazados personalmente, pero nunca comparecieron ante el foro primario, razón por la cual se les anotó la rebeldía.

Luego del trámite correspondiente, el foro primario emi-tió una sentencia en la que declaró extraviado el pagaré y extinguida la deuda, por lo que ordenó la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Posteriormente, el Tribunal de Primera Instancia expidió un mandamiento dirigido al Registrador de la Propiedad de Ponce, mediante el cual ordenó a este cancelar el referido gravamen sobre el inmueble del matrimonio Torres Figueras.

En mayo de 2009, Popular Mortgage presentó el man-damiento ante el Registro de la Propiedad y solicitó la can-celación del gravamen. El Registrador de la Propiedad, Hon. Ariel Colón Clavell, le solicitó que acreditara que se había emplazado a los esposos Torres Figueras, y así lo hizo Popular Mortgage. Posteriormente, el Registrador emitió una notificación de faltas en cuanto al manda-miento presentado, en la cual sostuvo que no se había no-tificado a Doral Mortgage, a quien consideró como el úl-timo poseedor del pagaré extraviado.

Ante esta notificación, Popular Mortgage presentó un escrito de recalificación en el que alegó que la facultad ca-lificadora del Registrador en cuanto a los documentos judi-ciales es limitada, por lo que debía inscribir el manda-miento presentado sin considerar asuntos sustantivos del proceso. Sin haber resuelto la solicitud de recalificación de Popular Mortgage, el Registrador emitió una segunda no-tificación de faltas y señaló que la sentencia no cumplía con los requisitos impuestos en el Art. 64(1) de la Ley Hi-potecaria y del Registro de la Propiedad (Ley Hipotecaria), 30 L.P.R.A. sec. 2267(1), y el Art. 131.1 del Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad de 1979, Reglamento Núm. 2674, Departamento de Justicia, 9 de julio de 1980, según enmendado, pág. 71 (Reglamento Hipotecario).

Popular Mortgage retiró entonces el mandamiento y lo presentó nuevamente en agosto de 2009. A los pocos días de la presentación del documento, el Registrador le envió una notificación de faltas en la que le indicó que el manda-miento presentado adolecía de los mismos dos defectos que le había señalado previamente. Por ello, Popular Mortgage solicitó la recalificación del documento, basándose esen-cialmente en los mismos fundamentos de su escrito anterior. En octubre de 2009, el Registrador le notificó que rechazaba su solicitud de recalificación y que realizaría una anotación preventiva de denegatoria de inscripción. Se reiteró en que el tribunal no tenía jurisdicción para emitir su sentencia, pues el último poseedor conocido del pagaré extraviado, Doral Mortgage, no fue parte de la demanda de cancelación de ese pagaré.

Inconforme con esta determinación, Popular Mortgage acudió ante nos mediante un oportuno recurso gubernativo. En esencia, alega que el Registrador erró al denegar la inscripción del mandamiento de cancelación del pagaré extraviado, pues se trata de un documento judicial, por lo que su facultad calificadora es limitada. En la alter-nativa, planteó que, habiéndose extraviado el pagaré en manos de los esposos Torres Figueras, procedía instar la acción judicial contra ellos y no contra Doral Mortgage. Por su parte, el Registrador de la Propiedad compareció y rei-teró la calificación realizada. Por un lado, señala que, se-gún el Art. 64 de la Ley Hipotecaria, supra, el Registrador tiene la facultad para verificar si un documento judicial cumple con el requisito de jurisdicción sobre la persona. Por el otro, aduce que la frase “se instará acción judicial contra el último poseedor conocido de los títulos extravia-dos” se debe interpretar como que hay que demandar al acreedor que consta en el Registro, razón por la cual debió haberse demandado a Doral Mortgage.

Con el beneficio de la comparecencia de ambas partes, procedemos a resolver esta controversia.

II

Previo a discutir las reglas que gobiernan el proceso de cancelación de hipoteca en garantía de un pagaré extra-viado, debemos analizar cuál es la facultad del Registrador de la Propiedad para calificar documentos expedidos por una autoridad judicial.

A. Una vez más, debemos reiterar que “la ‘función calificadora del Registrador ... es función trascendente sin la cual no podría cumplirse el principio de legalidad que gobierna el sistema inmobiliario registral. La calificación es la facultad por excelencia del Registrador que al ejercitarla realiza el propósito de que el Registro encierre sólo actos válidos y derechos perfectos’ ”. P.R. Prod. Credit Assoc, v. Registrador, 123 D.P.R. 231, 236 (1989), citando L. Dershowitz & Co., Inc. v. Registrador, 105 D.P.R. 267, 273 (1976). En igual sentido, más recientemente, expresamos que:

[l]a calificación registral constituye la piedra angular del principio de legalidad. Esta calificación exige del Registrador un juicio de crítica jurídica sobre la validez y eficacia de los negocios jurídicos contenidos en los documentos presentados, a través de la cual se logra que sólo tengan acceso al Registro los títulos que cumplan con las exigencias legales. (Enfasis suprimido.) Rigores v. Registrador, 165 D.P.R. 710, 719-720 (2005).

Ahora bien, la facultad calificadora del Registrador depende del tipo de documento que este tenga ante así. Rigores v. Registrador, supra, pág. 721. Así, cuando se trata de documentos judiciales, la facultad calificadora del Registrador es más limitada. P.R. Prod. Credit Assoc, v. Registrador, supra; U.S.I. Properties, Inc. v. Registrador, 124 D.P.R. 448, 469 (1989). En estos casos, “la calificación registral se circunscribe, únicamente, a lo dispuesto en el Art. 64 de la Ley Hipotecaria”. Rigores v. Registrador, supra, pág. 721. Ese artículo, en lo pertinente, establece:

En cuanto a los documentos expedidos por la autoridad judicial, la calificación expresada se limitará:
(1) A la jurisdicción y competencia del tribunal', a la natura-leza y efectos de la resolución dictada si ésta se produjo en el juicio correspondiente; y si se observaron en él los tramites y preceptos esenciales para su validez',
(2) a las formalidades extrínsecas de los documentos presen-tados, y
(3) a los antecedentes del Registro. (Enfasis suplido.) Art. 64 de la Ley Hipotecaria, supra

En P.R. Prod. Credit Assoc, v. Registrador, supra, pág. 237, explicamos que, al instituir el citado Art. 64, el legis-lador puertorriqueño no siguió “las corrientes modernas que confieren al Registrador amplísimos poderes en su función calificadora”. Sobre la calificación de documentos judiciales, ese artículo incorporó el enfoque restrictivo adoptado hasta entonces por nuestra jurisprudencia. íd. Según esta visión legislativa, el Registrador no puede ser juez de jueces. U.S.I. Properties, Inc. v. Registrador, supra, pág. 470. De ahí que su facultad calificadora se limite a la jurisdicción y competencia del tribunal que expidió el documento.

El profesor Rivera Rivera opina que “el verdadero al-cance de la norma en lo relativo a la jurisprudencia y com-petencia del tribunal es oscuro, no tanto porque su letra lo sea, sino porque remite a institutos del Derecho procesal que todavía no han sido debidamente aclarados”. L.R. Rivera Rivera, Derecho Registral Inmobiliario Puertorri-queño, 2da ed., San Juan, Eds. Jurídica, 2002, pág. 297. Como nos recuerda ese mismo autor, aunque la anterior Ley Hipotecaria no hablaba de jurisdicción, nuestra juris-prudencia se encargó de incorporar ese concepto a nuestro ordenamiento registral. íd., pág. 298. Así, por ejemplo, en Santos v. Registrador, 60 D.P.R. 135, 143 (1942), resolvi-mos que un Registrador estaba facultado “para inquirir en cuanto a la jurisdicción con que fue dictada [una] resolu-ción judicial ordenando la venta de una finca hipotecada en pública subasta sin haberse cumplido con [el] requisito [de notificar el requerimiento de pago de forma legal]”. A similar conclusión llegamos posteriormente en L. Dershowitz & Co., Inc. v. Registrador, supra. Allí, resolvimos que:

El Registrador en ejercicio de su facultad calificadora, puede cuestionar la jurisdicción del tribunal para adjudicar derechos de la titular [de una propiedad], si el mandamiento [de ejecución de sentencia] presentado proveniente de pleito en el cual no es parte, ninguna luz hace respecto a haber sido ella, o aun su marido ..., citados o emplazados de una moción sobre nulidad de escritura, especialmente cuando pronuncia-miento de tal trascendencia aparece relatado como efímero in-cidente procesal. (Escolio omitido.) íd., pág. 271.

Establecida la normativa sobre la facultad del Registra-dor para calificar documentos expedidos por una autoridad judicial, repasemos ahora las normas y los principios que rigen la cancelación de una hipoteca en garantía de un pagaré extraviado.

B. La cancelación es “la operación registral que tiene por objeto dejar sin efecto y publicar la pérdida de vigencia de un asiento anterior”. Rivera Rivera, op. cit., pág. 473. Véase, además, J.M. Chico y Ortiz, Estudios sobre Derecho Hipotecario, 3ra ed., Madrid, Ed. Marcial Pons, 1994, T. II, pág. 1215. Conforme a esta definición, hemos dicho que la finalidad de las cancelaciones es adaptar el contenido del Registro a la realidad extrarregistral, evitando así que se pregone la subsistencia de situaciones jurídicas extinguidas. S.B. Pharmco P.R., Inc. v. Registrador, 148 D.P.R. 336, 346 (1999); Baldrich Colón v. Registrador, 86 D.P.R. 42, 51 (1962); Rivera Rivera, op. cit., pág. 473.

La regla general es que para cancelar un asiento hace falta el consentimiento de los titulares afectados, de manera que si los titulares no prestan su consentimiento, podrá acudirse a los tribunales para que éstos ordenen la cancelación correspondiente. R.M. Roca Sastre y L. Roca-Sastre Muncunill, Derecho hipotecario: fundamentos de la publicidad registral, 8va ed. rev., Barcelona, Ed. Bosch, 1995, T. III, pág. 147; Rivera Rivera, op. cit., pág. 474. Así lo reconoce la Ley Hipotecaria en su Art. 132 (30 L.P.R.A. sec. 2456), el cual dispone:

Las inscripciones, anotaciones preventivas y notas hechas en virtud de escritura o documento auténtico, se cancelarán mediante otra escritura o documento de la misma naturaleza, en que exprese su consentimiento el titular a cuyo favor se hubiere hecho el asiento, o su causahabiente, o legítimo representante. También se cancelarán en virtud de resolución judicial firme, debidamente testimoniada o inserta en un man-damiento judicial, según los casos. Lo establecido en esta sec-ción es sin perjuicio de las disposiciones especiales que sobre determinadas cancelaciones ordena este subtítulo. (Enfasis suplido.)

Por su parte, el Art. 138 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 2462, establece unas reglas especiales para las cancelaciones de hipotecas en garantía de un pagaré. Este dispone:

... [L]as inscripciones de hipoteca constituidas para garan-tizar obligaciones representadas por títulos transferibles por endoso o pagaderos al portador, cualquiera que sea la denomi-nación que se les asigne, se cancelarán total o parcialmente mediante escritura otorgada por los tenedores legítimos de los títulos expresados. En todo caso deberá hacerse constar en la escritura la identificación de los títulos y su inutilización o reducción parcial en el acto del otorgamiento. Si todos o algu-nos de dichos títulos se hubiesen extraviado o hubieren sido destruidos sin los requisitos anteriores, únicamente podrán cancelarse dichas inscripciones mediante la presentación de la sentencia firme en que se declare haber quedado extinguidas las obligaciones representadas por los referidos títulos.
En las escrituras de cancelación de títulos transferibles por endoso será obligación del notario hacer constar que el compa-reciente es tenedor por endoso o que el último endoso se hizo en blanco. (Énfasis suplido.)

Esta norma halla su complemento en el Art. 131.1 del Reglamento Hipotecario, supra, pág. 71, el cual establece:

Las inscripciones de hipoteca constituidas en garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador podrán cance-larse total o parcialmente conforme a lo dispuesto en el artí-culo 138 de la Ley.
En caso de haberse perdido el título garantizado o alguno de ellos, de ser varios, se instará acción judicial contra el último poseedor conocido de los títulos extraviados, y a cualquier po-seedor desconocido. El tribunal ordenará la publicación de edictos con arreglo a las normas de procedimiento civil vigen-tes relativas a las acciones contra personas desconocidas.
Deberá alegarse y probarse que el crédito fue satisfecho y el extravío de los títulos.
Si los títulos nunca salieron de manos del deudor, se pro-bará este hecho a satisfacción del tribunal, iniciándose en este caso la acción sólo contra personas desconocidas posibles po-seedoras de los títulos extraviados. (Énfasis suplido.)

Como puede inferirse, el procedimiento para cancelar una hipoteca en garantía de un pagaré requiere que el tenedor legal del pagaré acuda a un notario para que este último autorice la correspondiente escritura de cancelación. Nótese que quien tiene que otorgar esa escri-tura es el tenedor legal del pagaré. Esta es una novedad de la Reforma Hipotecaria de 1979. Según la antigua ley hi-potecaria, la norma era que las inscripciones de hipoteca en garantía de un pagaré se cancelaban mediante escri-tura otorgada por quienes hubieran cobrado los créditos. Art. 82 de la Ley Hipotecaria para las Provincias de Ultra-mar de 1893. Con esa norma, el legislador decimonónico quiso proteger a los acreedores. A tales efectos, en Lozada Merced v. Registrador, 100 D.P.R. 99, 105 (1971), expresa-mos:

¿Qué garantía ofreció el legislador al tenedor legal de un instrumento garantizado con hipoteca de que la hipoteca no se cancelaría sin su autorización? A tales fines dispuso el legisla-dor ... que la cancelación se haría a instancia de la persona que haya cobrado el crédito. Esto implica que el legislador tuvo en mente que sería el acreedor y no el deudor quien acu-diría al notario para otorgar la escritura de cancelación y que el notario daría fe de que conoce a la persona del acreedor y de que ésta fue la persona que cobró el crédito hipotecario. (Én-fasis en el original.)

No obstante, la práctica notarial en Puerto Rico, común-mente, era que quien otorgaba la escritura de cancelación de la hipoteca no era el acreedor que cobró los créditos, sino el deudor que los pagó, a quien para tales fines el acreedor devolvía el pagaré. Lozada Merced v. Registrador, supra, págs. 105-106. Por esa razón, se permitía que quien otorgara la escritura de cancelación de hipoteca fuera el deudor como tenedor legítimo del pagaré. Id. En esos casos, el procedimiento variaba según la naturaleza del pagaré. Si el instrumento era pagadero al portador, bastaba con que, en la escritura, se hiciera constar que el deudor había presentado el documento al notario y que este último lo había inutilizado en el acto de otorgamiento. En cambio, si el instrumento era pagadero a la orden, transferible por endoso, era necesario que el tenedor legal del pagaré lo endosara y lo entregara al deudor, quien podría entonces presentarlo al notario para ser inutilizado. Habiéndose convertido el deudor, mediante tal endoso, en dueño de su propia obligación, podía válidamente consentir en solicitar la cancelación de la inscripción hipotecaria, por confusión de derechos. Id., pág. 104. El notario tenía, pues, la obliga-ción de hacer constar que el deudor era el tenedor del pa-garé por endoso y entrega.

La Ley Hipotecaria de 1979 incorporó esta doctrina ju-risprudencial a nuestro ordenamiento registral mediante el último párrafo del Art. 138, supra Ese párrafo esta-blece que “[e]n las escrituras de cancelación de títulos transferibles por endoso será obligación del notario hacer constar que el deudor es tenedor por endoso o que el último endoso se hizo en blanco”. Id.

Queda claro, pues, que la escritura de cancelación de una hipoteca en garantía de un pagaré puede ser otorgada por el deudor del crédito hipotecario, siempre que este sea el tenedor legal del pagaré por endoso y entrega, hecho que el notario tiene que hacer constar en la escritura.

Ahora bien, cuando el pagaré se extravía o es destruido, la Ley Hipotecaria ordena un procedimiento diferente. Rivera Rivera, op. cit, págs. 477-478. En esos casos, las inscripciones de hipotecas en garantía de un pa-garé se cancelan mediante la presentación de una senten-cia judicial en la que se declaren extinguidas las obligacio-nes representadas por el instrumento negociable. Art. 138 de la Ley Hipotecaria, supra.

De ordinario, recae sobre un notario la tarea de verificar que el tenedor del pagaré ha consentido a la cancelación de la hipoteca. Sin embargo, cuando el pagaré se extravía es imposible que un notario lleve a cabo tal verificación. En esos casos, la ley exige instar una acción judicial contra el último poseedor conocido y cualquier poseedor desconocido del pagaré para que un tribunal compruebe que la deuda fue satisfecha y que el pagaré se extravió. Art. 131.1 del Reglamento Hipotecario, supra. Surge entonces la interrogante de quién debe ser considerado como el último poseedor del pagaré extraviado.

En Torres v. Registrador, 65 D.P.R. 404 (1945), este Tribunal atendió una controversia sobre la cancelación de una hipoteca en garantía de un pagaré que fue destruido. En aquel caso, el señor Torres suscribió un pagaré al portador y, para garantizarlo, constituyó una hipoteca sobre una finca de su propiedad. Cinco años después, compareció ante un notario y mediante escritura expuso que hallán-dose en su poder el referido pagaré lo había destruido to-talmente, por lo cual quería y consentía a que en el Regis-tro de la Propiedad se cancelase la hipoteca. Posterior-mente, el señor Torres presentó la escritura de cancelación en el Registro de la Propiedad, acompañada de una decla-ración jurada en la que, una vez más, se hacía constar que hallándose el pagaré en su poder, lo había destruido. El Registrador denegó la cancelación por no haberse seguido el procedimiento prescrito en ley para aquellos casos en los que el pagaré se extravía o es destruido. Al confirmar la actuación del Registrador, expresamos lo siguiente:

... Para la cancelación de la hipoteca en tales casos [en los que el pagaré se extravía o es destruido] requiere el art. 82 la garantía de una sentencia firme que acredite la destrucción o extravío del pagaré. Ninguna seguridad ofrecería a los que pudieran ser tenedores del pagaré hipotecario' si la mera de-claración jurada del dueño de la finca gravada, al efecto de que el pagaré estuvo en su poder y él lo había destruido, acompa-ñando esta declaración de una escritura de cancelación otor-gada por él mismo, bastase para cancelar la hipoteca en el Registro. Podría ser falsa esa declaración y mediante ella per-judicar los derechos de un tercero que fuese tenedor del pagaré. íd., págs. 406-407.

Si bien Torres v. Registrador, supra, no dispone de la presente controversia, nuestra opinión en aquel caso arroja luz sobre la intención del legislador decimonónico al esta-blecer un procedimiento alterno para la cancelación de hi-potecas en garantía de un pagaré extraviado o destruido. Vemos, pues, que la intención legislativa fue asegurarles a quienes pudieran ser tenedores del pagaré extraviado o destruido que sus derechos garantizados por el Registro no serían cancelados sin su consentimiento. Puesto que la Ley Hipotecaria de 1979 no modificó la regla sobre este asunto, nuestra interpretación se mantiene vigente.

Conforme a lo anterior, aclaramos que allí donde el Art. 131.1 del Reglamento Hipotecario, supra, alude al último poseedor conocido y cualquier poseedor desconocido del pa-garé extraviado, debe entenderse que ese artículo se re-fiere al último tenedor conocido y cualquier tenedor desco-nocido del instrumento extraviado.

Procede, entonces, precisar el significado del término tenedor. Para ello, debemos acudir a la Ley de Transacciones Comerciales, Ley Núm. 208 de 17 de agosto de 1995 (19 L.P.R.A. sec. 401 et seq.). La Sec. 1-201 de ese estatuto define tenedor de la manera siguiente: "Respecto a un instrumento negociable, significa la persona en posesión del mismo si el instrumento es pagadero al portador o, en el caso de un instrumento pagadero a una persona identificada, si la persona identificada está en posesión del mismo.” 19 L.P.R.A. sec. 408.

Ahora bien, ¿qué ocurre cuando, como sucede en este caso, la acción judicial que ordena el Art. 131.1 del Regla-mento Hipotecario, supra, es instada por un tercero y de las alegaciones se infiere que el último poseedor del pagaré extraviado fue el deudor y no un acreedor? A la luz del Art. 131.1, supra, lo correcto sería instar la acción judicial contra el deudor por éste ser el último poseedor del pagaré. Sin embargo, esta solución no es del todo satisfactoria, pues desprotege a los posibles acreedores de las obligacio-nes representadas por el pagaré extraviado, precisamente a quienes la ley busca proteger. Adviértase que un deudor podría, por ejemplo, confabularse con un tercero para can-celar una hipoteca en garantía de un pagaré con cuyas obligaciones el deudor aún no ha cumplido.

Para evitar que, en circunstancias como las de este caso, una hipoteca en garantía de un pagaré extraviado sea cancelada sin el consentimiento de los posibles acreedores, es fundamental que el tribunal de instancia compruebe que el pagaré se extravió en manos del alegado último poseedor conocido (en este caso, el deudor). Es necesario, pues, que se traigan al pleito, como partes indispensables, al último acreedor conocido y al acreedor que conste en el Registro, si este último fuera una persona distinta al primero. A tales efectos, adoptamos la norma siguiente. Cuando un tercero pretenda cancelar una hipo- teca en garantía de un pagaré extraviado y se alegue que el último poseedor conocido fue el deudor, se deberá instar una acción judicial contra ese último poseedor conocido y cualquier poseedor desconocido del pagaré extraviado. Ade-más, se deberá demandar y emplazar al último acreedor conocido de las obligaciones representadas por el pagaré. Ahora bien, si el último acreedor conocido es una persona distinta al acreedor que consta en el Registro de la Propie-dad, se deberá notificar también a este último. El tribunal de instancia deberá comprobar que el pagaré se extravió en manos del alegado último poseedor conocido. Con esta so-lución, le ofrecemos al posible titular de la hipoteca una garantía de que esta no será cancelada sin su consenti-miento. Por tratarse de un asunto de primera impresión, la norma pautada se aplicará prospectivamente.

Establecido lo anterior, procedemos a disponer de esta controversia.

III

En este caso, el Registrador de la Propiedad denegó la inscripción de un mandamiento judicial en el que se orde-naba la cancelación de una hipoteca en garantía de un pa-garé extraviado. En su notificación de faltas, señaló que la sentencia en que se declaró extraviado el pagaré y extin-guida la deuda no cumplió con los requisitos dispuestos por la Ley y el Reglamento Hipotecarios. Ante nos, Popular Mortgage argumenta que el Registrador no estaba facul-tado para denegar la inscripción del referido manda-miento. Basa su argumento en la facultad limitada que tiene el Registrador a la hora de calificar documentos ex-pedidos por autoridad judicial. En apoyo de su posición, plantea que el referido mandamiento judicial fue producto de un juicio en el que se observaron los procedimientos dispuestos por ley. Sobre este punto, no le asiste la razón a Popular Mortgage. Veamos.

El Art. 64 de la Ley Hipotecaria, supra, establece los límites de la facultad calificadora del Registrador respecto a los documentos expedidos por una autoridad judicial. El inciso (1) de ese artículo permite la calificación registral cuando ésta se circunscribe “a la jurisdicción y competen-cia del tribunal; a la naturaleza y efectos de la resolución dictada si ésta se produjo en el juicio correspondiente; y si se observaron en él los trámites y preceptos esenciales para su validez”. Id.

Conforme a lo anterior, forzoso es concluir que, en este caso, el Registrador tenía la facultad para pasar juicio so-bre si se cumplió cabalmente con el procedimiento dis-puesto en el Art. 138 de la Ley Hipotecaria, supra, y el Art. 131.1 de Reglamento Hipotecario, supra, para la cancela-ción de una hipoteca en garantía de un pagaré extraviado.

Para tales casos especiales, el Art. 131.1 del Reglamento Hipotecario, supra, dispone que “se instará acción judicial contra el último poseedor conocido de los títulos extravia-dos, y a cualquier poseedor desconocido”. íd. Esa referencia al último poseedor conocido del pagaré extraviado o des-truido, hemos aclarado hoy, se refiere al último tenedor conocido del pagaré. A la luz de esta interpretación, con-cluimos que Popular Mortgage actuó conforme a la ley al instar la acción judicial contra los esposos Torres Figueras, quienes, según se infiere de la demanda, fueron los últimos poseedores del pagaré.

IV

Por los fundamentos expuestos, se revoca el dictamen del Registrador de la Propiedad y se ordena que se cancele el asiento que anuncia el gravamen hipotecario.

Se dictará sentencia de conformidad.

       No existe controversia sobre el hecho de que el pagaré extraviado era paga-dero a la orden. Ambas partes estipulan que el pagaré era “a favor de Doral Mortgage Corp. o a su orden". La Sec. 2-109(b) de la Ley de Instrumentos Negociables dispone que “[u]na promesa u orden es pagadera a la orden si la misma es pagadera ... a una persona identificada o a su orden”. Ley Núm. 208 de 17 de agosto de 1995 (19 L.P.R.A. sec. 509(b)).

       En cuanto a los demandados desconocidos, el tribunal autorizó que se em-plazaran mediante edicto y eximió a Popular Mortgage de notificarles la demanda por ser demandados desconocidos de los cuales no se tenía nombre o dirección.

       Por su parte y en igual sentido, el Art. 79.1 del Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad de 1979, Reglamento Núm. 2674, Departamento de Justicia, 9 de julio de 1980, según enmendado, pág. 36 (Re-glamento Hipotecario), dispone:
      “Las determinaciones judiciales respecto a los hechos y derechos que correspon-den a las partes envueltas en un litigio a tenor con el artículo 67 de la Ley[, 30 L.P.R.A. sec. 2270,] no podrán ser objeto de calificación por el Registrador sin perjui-cio a lo dispuesto en el artículo 64 de la Ley], 30 L.P.R.A. sec. 2267,] tocante a los documentos expedidos por la autoridad judicial.”

       El Art. 82 de la antigua ley hipotecaria, equivalente al Art. 138 de la Ley Hipotecaria actual, disponía:
      “Las inscripciones hechas para responder de cantidades representadas por títu-los al portador o trasmísibles por endoso, se cancelarán presentándose la escritura otorgada por los que hayan cobrado los créditos, en la cual debe constar haberse inutilizado en el acto de su otorgamiento, los títulos endosables o al portador. Si todos o algunos de dichos títulos se hubiesen extraviado, sólo podrán cancelarse dichas inscripciones por medio de mandamiento judicial creditivo de haber recaído sentencia firme, obtenida por el procedimiento ordinario del Código de Enjuicia-miento Civil, en que se declare haber quedado extinguidas dichas obligaciones.” (Én-fasis suplido.) 30 L.P.R.A. ant. see. 156.

       Véase el Informe de la Cámara de Representantes sobre el Proyecto del Senado 792, XIV Rev. Jur. U.I.A. 391, 410 (1980); Ponencia del Departamento de Justicia en torno al Proyecto del Senado 792 y al Proyecto de la Cámara 915, XIV Rev. Jur. U.I.A. 419, 449 (1980). Véase, además, D. Martínez Irizarry y H.M. Brau del Toro, Ponencia parcial sobre el Proyecto del Senado 792, Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, XIV Rev. Jur. U.I.A. 467, 511 (1980).

       Esta regla es idéntica a la que existía al amparo de la antigua Ley Hipotecaria. Véase el Art. 82 de la Ley Hipotecaria para las Provincias de Ultramar de 1893, supra, esc. 4.

       Esta determinación encuentra apoyo en nuestra decisión en Hau v. Registrador, 58 D.P.R. 802 (1941). Allí señalamos que, para solicitar la cancelación de una hipoteca en garantía de un pagaré transmisible por endoso, no basta con que el interesado meramente sea el “último poseedor” del pagaré. Es necesario, además, que “se [demuestre] al registrador el perfecto derecho de dominio que tenía dicho último poseedor y, por tanto, su plena capacidad para consentir en la cancelación de la hipoteca en que era ‘único interesado’ ”. íd., págs. 809-810.

       La norma pautada hoy es compatible con lo dispuesto el Art. 147(3) de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. see. 2471(3). En lo pertinente, dicho artículo dispone que: “La cancelación de cualquier asiento deberá contener necesariamente ....

      “[los] [n]ombres y circunstancias personales de los otorgantes o de las persona o personas a cuya instancia o con cuyo consentimiento se verifique la cancelación y, cuando se hiciere a nombre de persona distinta de aquélla a cuyo favor aparece el asiento que se cancela, las constancias qjre acrediten la representación de la persona que insta o presta el consentimiento.” (Enfasis suplido.)


source: Caselaw Access Project

author: per curiam:

license: Public Domain

text:
      In re Gennoll V. Hernández Rodríguez, querellado.

      Número: TS-14,138

      Resuelto: 8 de abril de 2011

      María A. Hernández Martin, Minnie H. Rodríguez López, Noemí Rivera De León, procuradoras generales auxiliares, Leticia Casalduc Rabell, subprocuradora general, e Ileana Oliver Falero, subprocuradora general interina; Mady Pacheco García de la Noceda, procuradora del abogado del Colegio de Abogados de Puerto Rico, abogada del quere-llado; Gennoll V. Hernández Rodríguez, pro se; Héctor Urged Cuebas, comisionado especial.
   per curiam:

En el presente caso nos corresponde aplicar la presunción de incapacidad preceptuada en la Regla 15 del Reglamento del Tribunal Supremo, 4 L.P.R.A. Ap. XXI-A, que conlleva la separación preventiva inmediata de un abogado que no se somete al proceso de evaluación si-quiátrica ordenado por este Tribunal.

Por las razones que exponemos a continuación, ordena-mos la separación preventiva inmediata del Ledo. Genoll V. Hernández Rodríguez del ejercicio de la abogacía.

I

El licenciado Hernández Rodríguez fue admitido a la profesión legal el 6 de agosto de 2002.

A. Queja AB 2007-249

En agosto de 2007, el exagente de la Policía de Puerto Rico, Sr. Abiezer Pagán Flores, presentó una queja contra el abogado de epígrafe en la Secretaría de este Tribunal. Alegó que su abogado en aquel entonces, quien se vio obli-gado a renunciar a su representación legal a raíz de un grave accidente de tránsito, le refirió al licenciado Hernán-dez Rodríguez para que le representara en un proceso judicial ante el Tribunal de Apelaciones. El señor Pagán Flores adujo que se había reunido con el licenciado Hernández Rodríguez para entregarle todos los documentos que poseía sobre su pleito. Añadió que el licenciado Hernández Rodrí-guez le comunicó que había presentado una apelación ante el foro apelativo intermedio. Tras múltiples gestiones para volver a comunicarse con el licenciado Hernández Rodrí-guez, el quejoso acudió ante el Tribunal de Apelaciones donde le confirmaron que no existía ninguna apelación presentada a nombre de él, ni ningún recurso presentado por el licenciado Hernández Rodríguez. Así las cosas, el quejoso continuó comunicándose sin éxito a la oficina del licenciado Hernández Rodríguez.

Dicha queja se le comunicó al abogado de epígrafe el 26 de septiembre de 2007, mediante correo certificado, y se le concedió un término para que respondiera a lo alegado en su contra. El correo devolvió la comunicación marcada “unclaimed”. Nuestra Secretaría volvió a notificarle la queja el 7 de noviembre de 2007. El abogado no compareció ante nos. Por razones que exponemos más adelante, el 23 de septiembre de 2008, el proceso disciplinario bajo esta queja se paralizó.

B. Queja AB 2008-95

El 16 de abril de 2008, el Sr. Rubén Velázquez Crispin presentó una queja en la Secretaría de este Tribunal contra el licenciado Hernández Rodríguez. Alegó que este lo citó al estacionamiento del Banco Popular de Montehiedra para que le entregara tres expedientes que tenía sobre un caso ante la Administración de Corrección, para el cual lo había contratado. Luego del referido intercambio de los ex-pedientes, según alegó, nunca volvió a saber del abogado. Esta queja se le notificó al licenciado Hernández Rodríguez mediante correo certificado el 2 de junio de 2008. Tras no recibir respuesta, nuestra Secretaría le concedió un tér-mino adicional el 15 de septiembre de 2008. El 19 de sep-tiembre de 2008 compareció ante nos en representación del licenciado Hernández Rodríguez, la Leda. Mady Pachecho García de la Noceda, procuradora del abogado del Colegio de Abogados de Puerto Rico (Procuradora del Abogado). Nos informó que al señor Velázquez Crispin se le habían devuelto sus expedientes. Esta queja también quedó para-lizada el 23 de septiembre de 2008.

C. Queja AB 2007-374

La Sra. Marcelina Escalera Pereira presentó una queja ante nos contra el licenciado Hernández Rodríguez. Alegó que lo había contratado para que la representara en un proceso ante la Unidad Antidiscrimen del Departamento del Trabajo y Recursos Humanos tras ser despedida por su patrono. Según expuso en su queja, el abogado de epígrafe la representó en varias ocasiones ante el Departamento del Trabajo y realizó varias gestiones a su favor. No obstante, fueron citados en cierta fecha para una vista a la 1:00 p.m. y el licenciado Hernández Rodríguez llegó a las 4:00 p.m. por lo que, como consecuencia, se tuvo que cancelar un proceso de mediación. En otras dos ocasiones posteriores, según la quejosa, el abogado no compareció. Ello causó que la Unidad Antidiscrimen archivara el caso y la señora Es-calera Pereira no se pudo comunicar con Hernández Rodrí-guez para que le devolviera su expediente y los documen-tos relacionados necesarios para obtener una nueva representación.

Esta queja se le notificó al abogado mediante correo cer-tificado el 21 de diciembre de 2007. El 16 de enero de 2008 recibimos una carta de los padres del licenciado Hernández Rodríguez. En su exposición, solicitaron un término adicio-nal a nombre de su hijo porque este se encontraba fuera de Puerto Rico. En respuesta, la Secretaría de este Tribunal le concedió un término adicional de treinta días. Así las co-sas, el 4 de abril de 2008, compareció ante nos la Procura-dora del Abogado. En su comparecencia nos informó que los padres del abogado Hernández Rodríguez le habían so-licitado su ayuda. Los padres, con quienes el licenciado re-sidía desde hacía un tiempo, le informaron que este había salido de Puerto Rico, a raíz de una condición mental que le aquejaba, sin notificarles su paradero y sin darles previo aviso. La Procuradora del Abogado añadió que los padres estaban muy preocupados por el estado de salud mental de su hijo. En aras de proteger a terceros que pudieran verse afectados, solicitó que le informáramos todos los casos que tenía pendientes el licenciado Hernández Rodríguez para esta, junto a sus padres, devolver los documentos y expe-dientes que Hernández Rodríguez tenía en su poder. Por último, nos solicitó que tomáramos conocimiento de que el licenciado Hernández Rodríguez no gozaba de buena salud mental. Esto último se nos informó, además, mediante una declaración jurada que prestaron los padres del abogado que se incluyó como anejo a la comparecencia de la Procu-radora del Abogado.

Mediante su declaración jurada, los padres expusieron que su hijo sufría una profunda depresión que le impedía trabajar desde hacía cerca de un año, que estuvo bajo tra-tamiento con un sicólogo, que había salido de Puerto Rico sin notificarles y que luego supieron que se encontraba en el estado de Florida.

Así las cosas, el 30 de mayo de 2008 emitimos una Re-solución en la que autorizamos que la Procuradora del Abo-gado obtuviera del Centro de Información de la Adminis-tración de los Tribunales un listado de los casos activos del licenciado y las direcciones de sus clientes para que gestio-nara la devolución de los expedientes. Además, nombramos a la Procuradora del Abogado como abogada de oficio del licenciado Hernández Rodríguez, con la intención de prote-ger sus derechos ante el proceso disciplinario, dada su po-sible condición médica.

El 27 de junio de 2008, de acuerdo con dicha Resolución, se designó al Hon. Héctor Urgell Cuevas como Comisio-nado Especial para recibir prueba sobre la capacidad mental o emocional del licenciado Hernández Rodríguez, con instrucciones de comenzar el proceso según la Regla 15 del Reglamento del Tribunal Supremo, supra. El 16 de jimio del mismo año, el Comisionado Especial emitió una Reso-lución en la que citó a la Procuradora del Abogado y a la Procuradora General de Puerto Rico a una vista de estatus. Luego de celebrarla, la Procuradora del Abogado informó al Comisionado Especial la dirección en la que se encontraba el licenciado Hernández Rodríguez en el estado de Florida.

Al licenciado Hernández Rodríguez se le ordenó, en la misma fecha, informar al Comisionado Especial las fechas que tuviera disponibles para acudir a una evaluación si-quiátrica, conforme a la Regla 15(c) del Reglamento del Tribunal Supremo, 4 L.P.R.A. Ap. XXI-A. Así las cosas, el 11 de septiembre de 2008 compareció la Procuradora del Abogado ante el Comisionado Especial y le informó que el licenciado Hernández Rodríguez había regresado a Puerto Rico con la intención de enfrentar el proceso disciplinario de autos, por lo que solicitó que se procediera a concertar las evaluaciones correspondientes.

Como consecuencia de ello, el Comisionado Especial le ordenó a la Procuradora del Abogado y a la Procuradora General que nombraran sus respectivos peritos médicos. Asimismo, apercibió al licenciado Hernández Rodríguez que, de acuerdo con la Regla 15(e) del Tribunal Supremo de Puerto Rico, 4 L.P.R.A. Ap. XXI-A, no someterse al examen médico ante los siquiatras designados, se consideraría prueba prima facie de su incapacidad mental, lo que con-llevaría las medidas que este Tribunal determine. Cons-cientes del proceso iniciado de acuerdo con la Regla 15 del Tribunal Supremo, supra, el 23 de septiembre de 2008 or-denamos mediante Resolución la paralización de las otras dos quejas detalladas anteriormente, AB 2007-249 y AB 2008-95.

Así las cosas, las partes designaron a sus médicos. El Comisionado Especial hizo lo propio y nombró mediante Resolución de 10 de noviembre de 2008 el panel de tres médicos que evaluarían al licenciado de epígrafe, de acuerdo con las citas que los médicos le notificaran. El li-cenciado Hernández Rodríguez asistió a las citas que ofre-ció la Dra. Myrna Zegarra Paz, siquiatra nombrada por el Comisionado Especial. En abril de 2009, esta sometió un extenso informe en el que detallaba la condición mental del abogado. Explicó que este padecía de una profunda depre-sión causada por problemas económicos, que comenzaron tras haber sido despedido de su empleo en el 2005, a causa de una reducción de presupuesto en el Departamento de Recursos Naturales y Ambientales, donde trabajó desde que se unió a la profesión. El 14 de agosto de 2009, el Comisionado Especial emitió una orden en la que expuso que el licenciado Hernández Rodríguez no había asistido a las citas provistas por los otros dos médicos. Como consecuencia, el Comisionado Especial le concedió un término de cinco días para que mos-trara causa por la cual no debía recomendarnos que apli-cáramos la presunción dispuesta en la Regla 15(e) del Reglamento del Tribunal Supremo, supra. El licenciado Hernández Rodríguez no compareció.

Así las cosas, la Procuradora General acudió ante nos, el 18 de agosto de 2009, y expuso que al abogado se le citó en tres ocasiones a la oficina del médico que designó su Oficina. En ninguna de esas tres ocasiones acudió a la evaluación. El 26 de agosto de 2009, el licenciado Hernán-dez Rodríguez compareció ante el Comisionado Especial y expuso que había asumido su propia representación legal y que se había sometido a la evaluación de la doctora Zega-rra Paz y, también, del médico designado por la Procura-dora del Abogado. Alegó que por razones “ajenas a su vo-luntad” no había podido asistir a la evaluación del médico designado por la Procuradora General. Añadió que estaba en total disposición de someterse a cualquier evaluación adicional que le requiriera el Comisionado. Además, in-formó que se había comunicado con la Oficina de la Procu-radora General para intentar agilizar el proceso de concer-tar otra cita.

El 28 de agosto de 2009, compareció nuevamente la Pro-curadora del Abogado ante el Comisionado Especial e in-formó que se había reunido con el abogado de epígrafe y solicitaba que se le relevara de su función de abogada de oficio —nombrada mediante nuestra Resolución de 30 de mayo de 2008 — . Alegó que habían surgido diferencias irre-conciliables con su representado, por lo que solicitaba que le concediéramos un término al licenciado Hernández Ro-dríguez para conseguir una nueva representación legal.

El 25 de septiembre de 2009, compareció la Procuradora General ante el Comisionado Especial y expuso que, tras habernos notificado que el licenciado Hernández Rodríguez incumplió con las primeras tres citas gestionadas por su oficina, le notificaron una cuarta cita para el 17 de sep-tiembre de 2009. Nuevamente, no asistió. Entonces, la Pro-curadora General solicitó que se le relevara de continuar haciendo esfuerzos para concertar citas médicas, por en-tender que era un ejercicio inútil. Tres días más tarde, re-cibimos una moción informativa del licenciado Hernández Rodríguez en la que nos informó que, con el propósito de cumplir con los requerimientos de este Tribunal y del Co-misionado Especial, solicitaba que se le notificaran por es-crito las citaciones del médico designado por la Procura-dora General con el detalle correspondiente de lugar, fecha y hora.

Como resultado de ese renovado interés del licenciado Hernández Rodríguez, la Procuradora General compareció nuevamente, el 13 de octubre de 2009, y alegó que había recibido la comunicación del abogado donde se reafirmaba en su deseo de cumplir con el proceso. Así las cosas, le notificaron por escrito, en la misma moción, una quinta cita para que compareciera ante el médico designado por dicha Oficina —el 20 de octubre de 2009 a las 2:00 p.m.— e incluyeron la dirección física de la oficina donde debía acudir. En dicha moción, la Procuradora General señaló que ello constituía un esfuerzo por parte de su Oficina para lograr evaluar al licenciado.

Lamentablemente, el 23 de marzo de 2010 recibimos una moción informativa de la Procuradora General donde nos informó que el licenciado Hernández Rodríguez tam-poco acudió a la quinta cita. La Procuradora General se reafirmó en la petición anterior de que la releváramos de intentar que el abogado acudiera a la evaluación. Además, solicitó que se aplicara la presunción que establece la Re-gla 15(e) del Reglamento del Tribunal, supra.

El 20 de abril de 2010, el Comisionado Especial emitió una resolución en la que nos recomendó la aplicación de dicha presunción. El 4 de mayo de 2010 compareció ante nos el licenciado Hernández Rodríguez e informó que sí había acudido a una cita con el médico designado por la Procuradora General y que se encontraba sometido a un proceso evaluativo. Además, solicitó un término adicional para completar los requerimientos del médico.

El 4 de jimio de 2010 emitimos una Resolución que se le notificó a la dirección que utilizó el licenciado Hernández Rodríguez en sus comparecencias a través de este proceso. All le ordenamos que, en un término de veinte días, se expresara sobre la solicitud de la Procuradora General y la recomendación del Comisionado Especial sobre suspen-derlo preventivamente. Todavía hoy no hemos recibido su respuesta.

II

En el ejercicio de nuestro poder inherente para regla-mentar la profesión de la abogacía, hemos tomado medidas reglamentarias para garantizarle al público que los miem-bros admitidos en la profesión están mentalmente aptos para ejercerla. In re Gutiérrez Santiago, 179 D.P.R. 739 (2010). Este proceder es parte de nuestro interés para ga-rantizar el buen funcionamiento del Sistema Judicial y los mejores intereses de los funcionarios y abogados que en ella trabajan y postulan. Id. Además, es parte de nuestro interés que los abogados puedan realizar sus labores pro-fesionales competente y diligentemente. Canon 18 del Có-digo de Ética Profesional, 4 L.P.R.A. Ap. IX.

Con ese propósito, la Regla 15 de nuestro Reglamento, supra, provee un procedimiento disciplinario especial para casos de incapacidad mental de un abogado o situaciones en las cuales se sospecha que un abogado sufre de una condición mental o emocional que le impide repre-sentar efectivamente a sus clientes. La referida regla con-tiene un proceso donde se designan un Comisionado Especial y un panel de tres siquiatras.

En específico, la Regla 15(e) de nuestro Reglamento dis-pone que

[s]i durante el procedimiento indicado en el inciso (c) [de esta regla] el(la) abogado(a) querellado(a) se negare a some-terse al examen médico ante los siquiatras designados, ello se considerará como prueba prima facie de su incapacidad mental, por lo que podrá ser suspendido(a) preventivamente del ejercicio de la profesión. 4 L.P.R.A. Ap. XXI-A.

Es menester añadir que la suspensión preventiva de un abogado incapacitado no es un desaforo, sino una medida de protección social. In re Costa del Moral, 164 D.P.R. 943, 945 (2005).

III

Somos sensibles ante la condición de salud que padece el abogado de epígrafe. Asimismo, tanto el Comisionado Especial como nosotros fuimos comprensivos y flexibles en la aplicación de los términos que se le concedieron para cumplir con los distintos requerimientos durante el pro-ceso disciplinario en su contra. No obstante, el compromiso que deben asumir los abogados debe trascender su situa-ción personal y existen medios para renunciar a la repre-sentación legal de clientes cuando el abogado no puede des-empeñarse como se espera. Lo que no es aceptable es que se ignoren los requerimientos de los procesos discipli-narios.

Al licenciado Hernández Rodríguez se le ofrecieron va-rias oportunidades para acudir a las citas de evaluación médica. La Procuradora General realizó múltiples gestio-nes —que no fueron contradichas por Hernández Rodrí-guez— para lograr concertar una cita. Asimismo, sus padres acudieron ante nos para responder las notificaciones que se le enviaron tras éste haber dejado la jurisdicción sin informar al Tribunal su nueva dirección. Fueron múltiples los requerimientos incumplidos a través de este extenso proceso, incluso, por último, nuestra Resolución de 4 de junio de 2010. A diez meses de esa Resolución, sin contar con su comparecencia, nos vemos forzados a aplicar la pre-sunción de incapacidad mental y de separar preventiva-mente al licenciado Hernández Rodríguez del ejercicio de la profesión al amparo de la Regla 15(e) del Reglamento del Tribunal Supremo, supra.

Como señalamos anteriormente, esta suspensión no constituye un desaforo, sino una medida de protección social. En el futuro, el licenciado Hernández Rodríguez po-drá acreditar, conforme a la Regla 15(h) del Reglamento del Tribunal Supremo, 4 L.RR.A. Ap. IX, que se ha rehabi-litado y está capacitado para ejercer la profesión nuevamente.

Por lo tanto, se suspende inmediata e indefinidamente al licenciado Gennoll V. Hernández Rodríguez del ejercicio de la abogacía. Se le impone al abogado el deber de notificar a todos sus clientes de su inhabilidad para continuar repre-sentándolos, devolverles cualesquiera honorarios recibidos por trabajos no realizados e informar oportunamente de su suspensión a los foros judiciales y administrativos. Ade-más, tiene la obligación de certificar ante este Tribunal el cumplimiento con lo anterior dentro de un término de treinta días a partir de la notificación de esta opinión.

Se dictará sentencia de conformidad.


text:
      In re Ángel R. Toro Soto, querellado.

      Números: AB-2010-104
    AB-2010-177
    AB-2010-169
    AB-2010-189
    AB-2010-230
    AB-2010-263
    AB-2010-287
    AB-2010-128

      Resueltos: 8 de abril de 2011

      Ermenegilda Rodríguez y Elizabeth Matos, Ángel L. Díaz Carrillo, Edgardo C. Delgado Figueroa, Eulogio Galarza Torres, Wilma Western Ortiz, Antonio García García, Francisco Colón Jurado, María E. Colón Jurado y Rosa E. Sánchez Mercado, querellantes.
   per curiam:

Hoy nos vemos obligados una vez más a suspender a un miembro de la profesión que desatiende los requerimientos de este Tribunal sobre varias quejas pre-sentadas en su contra e incumple con el Reglamento de este Tribunal al no mantener al día su dirección en el Re-gistro Unico de Abogados y Abogadas. Por los fundamentos que se exponen a continuación, ordenamos la suspensión inmediata e indefinida del Ledo. Ángel R. Toro Soto del ejercicio de la abogacía.

I

El licenciado Toro Soto fue admitido al ejercicio de la abogacía el 5 de enero de 1994 y al de la notaría el 14 de octubre del mismo año. Entre mayo y noviembre de 2010 se presentaron ante este Tribunal siete quejas contra el licen-ciado Toro Soto. A continuación, resumimos cada una estas quejas.

La queja AB-2010-104 de 13 de mayo de 2010 la insta-ron las Sras. Ermenegilda Rodríguez y Elizabeth Matos. Estas alegaron que contrataron los servicios del licenciado Toro Soto para que les hiciera una declaratoria de herederos. Indicaron que han perdido contacto con el licen-ciado Toro Soto, quien mantiene en su posesión documen-tos e información personal de varios herederos.

La queja AB-2010-128 de 3 de junio de 2010 la presentó el Sr. Angel L. Díaz Carrillo. Este alegó que, en noviembre de 2007, el licenciado Toro Soto le hizo una escritura de donación. En junio de 2010, el señor Díaz Carrillo se per-cató de que el licenciado Toro Soto nunca presentó la escri-tura en el Registro de la Propiedad. Desde entonces, ha tratado de comunicarse con el abogado, pero este no aparece.

La queja AB-2010-169 de 28 de jimio de 2010 la trajo ante nuestra consideración el Sr. Edgardo C. Delgado Figueroa. Este alegó que, en julio de 2008, contrató al li-cenciado Toro Soto para que lo representara en un caso sobre cobro de dinero en el que figura como demandado. El señor Delgado Figueroa indicó que, en diciembre de 2009, firmó un acuerdo transaccional que el licenciado Toro Soto le presentó. El abogado se comprometió a entregar el acuerdo a la parte demandante para que lo firmara y luego entregarle copia fiel y exacta del acuerdo al quejoso para que este efectuara los pagos correspondientes. El quejoso alegó que el licenciado Toro Soto nunca le entregó la copia del acuerdo transaccional. Sostuvo que trató de comuni-carse con el abogado para coordinar la entrega del docu-mento, pero sus intentos fueron infructuosos. Cabe señalar que, en febrero de 2010, la parte demandante presentó ante el Tribunal de Primera Instancia una moción para solicitar ejecución de sentencia por acuerdo transaccional, en la que solicitó al foro primario que ordenara el embargo de bienes del quejoso. De esta moción, incluida como apén-dice de la queja, surge que, el 29 de diciembre de 2009, el Tribunal de Primera Instancia dictó una sentencia por acuerdo transaccional contra el señor Delgado Figueroa.

La queja AB-2010-177 de 12 de julio de 2010 la presentó el Sr. Eulogio Galarza Torres. Este alegó que contrató los servicios del licenciado Toro Soto para que lo representara en una demanda contra una compañía aseguradora. El se-ñor Galarza Torres indicó que ha tratado de comunicarse con el abogado, pero sus gestiones no han tenido éxito. Se-ñaló, además, que el letrado mantiene en su posesión una parte del expediente de otro caso en el que el licenciado Toro Soto fungió como su abogado.

La queja AB-2010-189 de 21 de julio de 2010 la presentó la Sra. Wilma Western Ortiz. Esta alegó que contrató al licenciado Toro Soto para que la representara en una de-manda sobre acoso laboral. Según se narra en la queja, el abogado no asistía a las citas, las cancelaba unas horas antes y las posponía. Se desaparecería por semanas y luego meses. Posteriormente, la señora Western Ortiz descubrió que en el caso aún no se había emplazado a la parte de-mandada, hecho que el abogado negó, pero que dio base a que el Tribunal de Primera Instancia desestimara la de-manda presentada. La quejosa ya cuenta con nueva repre-sentación legal. Sin embargo, el licenciado Toro Soto aún mantiene en su posesión varios documentos de su ex-clienta, incluido su expediente médico. La señora Western Ortiz sostuvo que sus intentos por obtener estos documen-tos han sido en vano.

La queja AB-2010-230 de 1 de septiembre de 2010 la instó el Sr. Antonio García García. Este alegó que contrató los servicios del licenciado Toro Soto en julio de 2009 para efectuar un procedimiento de partición de herencia. Con posterioridad al pago, el señor García García estuvo meses sin poder contactar al licenciado Toro Soto. El abogado res-pondió a las llamadas del quejoso solo después de que este le informara, por medio de un mensaje telefónico, que ha-bía recibido una notificación del tribunal apercibiéndole de que su caso estaba próximo a ser desestimado. Aún así, el señor García García siguió sin poder comunicarse con el abogado durante meses. El quejoso indica, además, que el tribunal le impuso una multa de $100 debido a que el abo-gado nunca le informó que había recibido una notificación que le requería comparecer a una vista pautada para el 12 de abril de 2010.

La queja AB-2010-263 de 7 de octubre de 2010 la expu-sieron el Sr. Francisco Colón Jurado y la Sra. María E. Colón Jurado, quienes son hermanos. Estos alegaron que, en junio de 2008, solicitaron los servicios del licenciado Toro Soto para que les tramitara una declaratoria de herederos. En la queja indicaron que desde entonces nada saben de las gestiones que el abogado supuestamente hizo. Señalaron que la última vez que hablaron con el licenciado Toro Soto, este les informó que había mudado su oficina y les proveyó una dirección en la que, según comprobaron luego, no existía tal oficina. Desde entonces el abogado no contesta sus llamadas.

La queja AB-2010-287 de 9 de noviembre de 2010 la trajo ante nos la Sra. Rosa E. Sánchez Mercado. Esta alegó que contrató al licenciado Toro Soto para que le llevara un caso sobre despido injustificado y discrimen en el empleo. La señora Sánchez Mercado indicó que, en los tres años y ocho meses que el licenciado Toro Soto estuvo a cargo de su caso, no hizo descubrimiento de prueba ni compareció al tribunal, incumplimiento que le mereció al abogado varias sanciones. Según surge de la minuta de una conferencia sobre el estado de los procedimientos en el caso, incluida como apéndice de la queja, el 25 de octubre de 2010 la quejosa tuvo que comparecer ante el tribunal sin represen-tación legal. A preguntas del juez, informó que prescindió de los servicios del licenciado Toro Soto, pero que este le entregó el expediente incompleto. Como resultado, el tribunal ordenó citar al abogado al próximo señalamiento so pena de desacato, con $10,000 de fianza. Además, le ordenó presentar prueba de que pagó una sanción de $200 im-puesta el 8 de octubre de 2010.

La señora Sánchez Mercado también señaló que el li-cenciado Toro Soto también desatendió dos casos en los que ella figuraba como codemandada. Por último, relató que su hija contrató al licenciado Toro Soto para que le llevara una demanda, pero el abogado no hizo nada.

Respecto a cada una de las referidas quejas, este Tribunal le envió una primera comunicación al abogado en la que le requería contestar la queja en su contra. En varios casos, el servicio de correos devolvió las misivas porque el destinatario se mudó sin dejar dirección adonde remitirle la correspondencia o nunca la reclamó. Ninguna de las quejas fue contestada. Por ello, le enviamos al abogado una segunda notificación de cada queja, en la mayoría de los casos, a direcciones alternas. Aún así, el licenciado Toro Soto no compareció.

Habida cuenta de lo anterior, emitimos en cada uno de los casos sendas Resoluciones mediante las cuales concedi-mos al licenciado Toro Soto un término final para que com-pareciera ante nos y contestara cada una de las quejas presentadas en su contra. En cada Resolución se le aperci-bió de que su incumplimiento con lo allí dispuesto podría conllevar sanciones disciplinarias severas, incluso suspen-derlo del ejercicio de la profesión. La Oficina del Alguacil de nuestro Tribunal debía notificar personalmente al abo-gado estas Resoluciones.

El 18 de febrero de 2011, dos alguaciles se dirigieron a la dirección residencial del licenciado Toro Soto para dili-genciar todas las Resoluciones dictadas. Según surge del informe de los alguaciles, el cual obra en los expedientes de las quejas contra el licenciado Toro Soto, el abogado no se encontraba en la residencia, y se le dejó allí una Hoja de Aviso. La encargada de un negocio adyacente, al ser inter-pelada por los alguaciles, les informó que el licenciado Toro Soto se encontraba en el estado de Massachusetts. A su vez, otra vecina informó que el abogado no residía en el lugar. Así, pues, los alguaciles devolvieron un diligencia-miento negativo.

Hoy, el licenciado Toro Soto aún no ha comparecido para contestar las quejas en su contra, en incumplimiento de nuestros requerimientos. Procede, pues, tomar acción dis-ciplinaria contra el abogado.

II

Sabido es que los abogados tienen el deber y la obligación de responder diligente y oportunamente a los requerimientos y las órdenes de este Tribunal, particularmente aquellos relacionados con procedimientos disciplinarios sobre su conducta profesional. Hemos señalado, además, que procede la suspensión inmediata de aquellos miembros de la profesión que incumplan con nuestros requerimientos e ignoren los apercibimientos de sanciones disciplinarias. In re Borges Lebrón, 179 D.P.R. 1037 (2010); In re López de Victoria Bras, 178 D.P.R. 888 (2010); In re Reyes, Rovira, 139 D.P.R. 42 (1995). Asimismo, hemos ex-presado que los abogados tienen la obligación de responder diligentemente a nuestras órdenes, independientemente de los méritos de la queja presentada en su contra. In re Borges Lebrón, supra. Cónsono con lo anterior, hemos resuelto que no cumplir oportunamente con las órdenes de este Foro y, por lo tanto, mostrarse indiferente ante nuestros señalamientos y apercibimientos, es razón suficiente para suspender a un abogado del ejercicio de la profesión. íd.

Por otro lado, es deber de los abogados y notarios notificar cualquier cambio en su dirección postal o física a este Tribunal. In re Borges Lebrón, supra; In re Serrallés III, 119 D.P.R. 494, 495 (1987). En específico, la Regla 9(j) del Tribunal Supremo, 4 L.P.R.A. Ap. XXI-A, impone a todo abogado la obligación de notificar oportunamente cualquier cambio de dirección, ya sea física o postal, a la Secretaría de este Tribunal. Para facilitar este proceso, hemos establecido el Registro Único de Abogados y Aboga-das, cuyo propósito principal es centralizar en una sola base de datos la información de las personas que este Tribunal autoriza a ejercer la abogacía y la notaría. Asi-mismo, las Reglas 65.3 y 67.2 de Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A. Ap. V, establecen que las notificaciones sobre ór-denes, resoluciones y sentencias se les enviarán a los abo-gados a la dirección que conste en el registro del Tribunal Supremo.

Por esta razón, el 3 de junio de 2010, emitimos una Resolución mediante la cual le ordenamos a todos los abogados a que, en cumplimiento con la Regla 9(j) del Reglamento del Tribunal Supremo, supra, revisaran y actualizaran, de ser necesario, sus direcciones registradas en el Registro Único de Abogados y Abogadas dentro de los próximos treinta días. In re Rs. Proc. Civil y R.T Supremo, 179 D.P.R. 174 (2010). Además, en dicha Resolución recordamos a los abogados que el incumplimiento con lo ordenado en esta podría conllevar la imposición de sanciones en su contra, incluso sanciones disciplinarias. No olvidemos que cuando un abogado incumple con su deber de mantener al día su dirección, obstaculiza el ejercicio de nuestra jurisdicción disciplinaria. In re Borges Lebrón, supra; In re Sanabria Ortiz, 156 D.P.R. 345, 349 (2002); In re Santiago Méndez, 141 D.P.R. 75, 76 (1996). El incumplimiento de tal deber es suficiente para decretar la separación indefinida de la abogacía. In re Soto Colón, 155 D.P.R. 623, 642 (2001); In re Berrios Pagán, 126 D.P.R. 458, 459 (1990).

III

El licenciado Toro Soto no ha comparecido ante nos para contestar las siete quejas presentadas en su contra. Res-pecto a cada una de las quejas, se le envió una primera comunicación, la cual en la gran mayoría de los casos el servicio de correos devolvió. Se le envió, además, una se-gunda notificación a direcciones alternas, pero aún así no compareció. Por último, emitimos una Resolución en la cual le concedimos un término final al abogado para que compareciera y contestara las quejas en su contra. Esta resolución, la cual se debía notificar personalmente, no pudo ser diligenciada porque el licenciado Toro Soto, a to-das luces, ya no reside en la dirección que consta en el Registro Único de Abogados y Abogadas.

De la exposición anterior se deduce que el licenciado Toro Soto no ha cumplido con su deber de mantener al día su dirección en el Registro Único de Abogados y Abogadas. Este incumplimiento ha entorpecido el ejercicio de nuestra jurisdicción disciplinaria, con la consecuencia de que todos nuestros requerimientos de comparecencia se han ignorado. Tal grado de indiferencia es inaceptable. Resulta evidente que el abogado no interesa continuar ejerciendo la profesión. Además, las quejas discutidas anteriormente de-muestran que este no está apto para ejercerla un día más. Por consiguiente, ordenamos la suspensión inmediata e in-definida del Sr. Ángel R. Toro Soto del ejercicio de la abo-gacía.

El abogado notificará a sus clientes que por estar sus-pendido de la profesión no puede continuar representándo-los y les devolverá los expedientes de cualquier caso pen-diente y los honorarios recibidos por trabajos no realizados. Además, deberá informar de su suspensión a cualquier sala del Tribunal General de Justicia o foro administrativo en el que tenga algún caso pendiente.

Se ordena al Alguacil General de este Tribunal que se incaute la obra notarial del licenciado Toro Soto.

Se dictará sentencia de conformidad.


text:
    Banco Popular de Puerto Rico, peticionario, v. Hon. Richard F. Keeler Vázquez, Registrador de la Propiedad, Sección Primera de Caguas, recurrido.

      Número: RG-2007-3

      Resuelto: 11 de abril de 2011

      Alondra M. Fraga Meléndez, abogada de la parte peticiona-ria; Richard F. Keeler Vázquez, registrador de la propie-dad, Sección Primera de Caguas, pro se.

   El Juez Asociado Señor Kolthoff Caraballo

emitió la opinión del Tribunal.

La controversia que hoy atendemos requiere que deter-minemos si las escrituras públicas de venta judicial que otorga un acreedor cuando comparece como licitador a la subasta y se lleva la buena pro, están incluidas en el tér-mino de compraventa dispuesto en la Ley Núm. 244 de 2 de septiembre de 2004 para los efectos de cancelar sellos a favor de la Sociedad de Asistencia Legal. Examinada la controversia antes descrita a la luz de la normativa aplica-ble, resolvemos en la afirmativa.

I

El 19 de diciembre de 2003, el Tribunal de Primera Ins-tancia emitió una sentencia en rebeldía sobre una de-manda de cobro de dinero y ejecución de hipoteca presen-tada por el Banco Popular de Puerto Rico (Banco Popular). En la sentencia, el foro primario condenó a Carmen Julia Rivera Maldonado y a Juan Torres Rivera (demandados) a pagar solidariamente al Banco Popular la suma principal de $689,130.61 y otras sumas de dinero relacionadas con el contrato de préstamo hipotecario objeto de la demanda, el cual estaba garantizado con una propiedad descrita como finca rústica.

Debido a que la sentencia antes mencionada no fue sa-tisfecha por los demandados, el 24 de mayo de 2004 el tribunal de instancia emitió una Orden en la que declaró “ha lugar” una moción de ejecución de sentencia presentada por el Banco Popular. Así, ordenó a la Secretaria del tribunal que expidiera un mandamiento dirigido al alguacil para que procediera con la ejecución de la sentencia y ven-diera en pública subasta la propiedad que se describe en ella. En cumplimiento con la orden de ejecución de senten-cia del Tribunal de Primera Instancia, la Secretaria de dicho tribunal expidió el mandamiento requerido.

El 4 de octubre de 2004, luego de que se acreditó la publicación de los correspondientes anuncios de subasta en un periódico y en lugares públicos por el término que re-quiere la ley, se llevó a cabo la venta en pública subasta, siendo el tipo mínimo $692,000. A la subasta solo compa-reció la Leda. Alondra Fraga Meléndez en representación del Banco Popular, quien ofreció los $692,000. Como no hubo quien mejorara la oferta, se le adjudicó la buena pro al Banco Popular por la cantidad de $692,000, en abono de la deuda adjudicada por el Tribunal de Primera Instancia.

Ese mismo día, la alguacil encargada de la subasta, la Sra. Ivonne Benitez López, y el Sr. José David Hernández Dávila —en representación del Banco Popular— otorgaron una Escritura de Venta Judicial Núm. 77 (Escritura) ante la notaria Alondra Fraga Meléndez, mediante la cual la alguacil “vende, cede, adjudica y traspasa” al Banco Popular el inmueble que garantizaba el préstamo hipotecario.

Así las cosas, el 14 de enero de 2005, la Escritura fue presentada en la Sección Primera del Registro de la Pro-piedad de Caguas. El 30 de marzo de 2007, el Registrador de la Propiedad de Caguas I, Hon. Richard F. Keeler Váz-quez (Registrador), notificó faltas en la Escritura, por lo que no la inscribió. Indicó el Registrador que para comple-tar los derechos de inscripción, el Banco Popular necesi-taba pagar $35 en sellos a favor de la Sociedad para Asis-tencia Legal (Asistencia Legal). Además, señaló el Registrador que “la propiedad está afecta a dos hipotecas posteriores (Gravámenes) y no se expresa destino final de las mismas o si dicho acreedores fueron notificados (Emplazados)”.

Inconforme con dicha interpretación, el 12 de abril de 2007, el Banco Popular remitió un escrito de recalificación en el que rebatió los señalamientos del Registrador. El Banco Popular entendió que de acuerdo con la Ley Núm. 244 de 2 de septiembre de 2004, la cual enmendó la Ley Núm. 101 de 12 de mayo de 1943 (4 L.P.R.A. sec. 851), la obligación del notario de cancelar sellos de Asistencia Legal corresponde en escrituras de compraventa, compra-venta e hipoteca, y constitución o cancelación de hipoteca; no así a escrituras de ventas judiciales por ser estas distin-guibles de la compraventa. Asimismo, añadió respecto a los gravámenes posteriores señalados por el Registrador, que el Tribunal de Primera Instancia le había ordenado al Re-gistrador que cancelara en los libros a su cargo “la hipoteca de $36,500.00 y la de $27,000.00 que fueron presentadas al Asiento 254 del Diario 1084 y al Asiento 245 del Diario 1057”. Escrito de recalificación, Apéndice, pág. 35. Final-mente, el Banco Popular volvió a solicitar la inscripción de la Escritura.

El 11 de mayo de 2007, el Registrador nuevamente no-tificó las faltas que impedían el registro de la Escritura. En síntesis, el Registrador señaló que faltaban los sellos de Asistencia Legal por $35 “para proceder con la cancelación del pagaré, según solicitado por [el Banco Popular en la Escritura]”. Apéndice, pág. 36. Además, solicitó al Banco Popular la copia certificada del pagaré, ya que esta no se había acompañado como documento complementario. Aún inconforme, el 18 de mayo de 2007 el Banco Popular pre-sentó un segundo escrito de recalificación en el que reiteró su posición en cuanto a que una escritura de venta judicial no cancela sellos de Asistencia Legal y alegó que la cance-lación del pagaré es un derecho inherente al otorgamiento de la venta judicial y no depende del pago de esos sellos. En cuanto al segundo señalamiento, el Banco Popular en-vió una copia certificada del pagaré, pero aclaró que ya lo había enviado junto con la copia certificada de la Escritura que había presentado en el Registro de la Propiedad el 14 de enero de 2005.

El 29 de junio de 2007, el Registrador notificó una Ca-lificación Denegatoria Final por los mismos fundamentos que antes había expresado, pues entendió que el escrito de recalificación del Banco Popular no corrigió los errores se-ñalados en la notificación anterior. En desacuerdo con la calificación del Registrador, el 17 de julio de 2007 el Banco Popular acudió ante este Tribunal mediante un Recurso Gubernativo en el que hizo el siguiente señalamiento de objeción a la calificación:

Erró el Honorable Registrador de la Propiedad de Caguas, Sección I, al denegar la inscripción de la “Escritura de Venta Judicial” Número 77. Recurso gubernativo, pág. 6.

El Banco Popular argumentó que la Ley Núm. 244, supra, no aplica a una escritura de venta judicial debido a que no es uno de los instrumentos públicos que se mencio-nan en la ley antes citada. Por su parte, el Registrador presentó un escrito en contestación al Recurso Guberna-tivo, en el que aclaró que la única falta notificada al Banco Popular sin subsanar era la falta de sellos a favor de la Sociedad para Asistencia Legal por $35 para proceder en-tonces a cancelar el pagaré. Concluyó el Registrador que la venta judicial es una compraventa en todo su concepto legal, por lo que aplica a las escrituras de ventas judiciales lo dispuesto en la Ley Núm. 244, supra, sobre el deber del notario de cancelar sellos a favor de la Sociedad para Asis-tencia Legal. Asimismo, notificó que se canceló la hipoteca objeto de la “Compraventa Judicial”. Con el beneficio de conocer la posición de ambas partes, el 2 de octubre de 2007, el caso de epígrafe quedó sometido ante nuestra consideración. Veamos la normativa aplicable a la contro-versia que hoy nos ocupa.

II

A. La Ley Núm. 244, supra, añadió un inciso (2) a lo dispuesto en la See. 2 de la Ley Núm. 101, supra, 4 L.P.R.A. sec. 851(2), sobre el deber del notario de cancelar sellos a favor de la Sociedad para Asistencia Legal. En la Exposición de Motivos de la Ley Núm. 244, supra, el legislador señaló que el propósito de dicha ley era aumentar los ingresos de la Sociedad para Asistencia Legal, pues esta enfrentaba un déficit operacional que le impedía cumplir cabalmente con sus compromisos. Como es conocido por muchos, la Sociedad para Asistencia Legal tiene como misión proveer representación legal a personas indigentes imputadas de delitos. Para paliar dicho déficit, mediante la Ley Núm. 244, supra, el legislador impuso un nuevo arancel “a cancelarse en todas las escrituras públicas de compraventa que se otorguen ante notario debidamente autorizado y registrado a favor de la Sociedad para la Asistencia Legal”. 2004 (Parte 2) Leyes de Puerto Rico 1798. El referido inciso establece:

(2) Además del cobro de derechos que se establece en el in-ciso (1), en cada documento de escritura de compraventa, com-praventa e hipoteca, constitución o cancelación de hipoteca, que haya de ser protocolizado y por cada copia de éstas, se
fijarán y cancelarán además sellos, que la Sociedad para Asis-tencia Legal adoptará y expedirá, por valor de cinco dólares ($5) en el original y dos dólares con cincuenta centavos ($2.50) por cada copia, cuando la cuantía del documento sea entre veinticinco mil dólares ($25,000) y cincuenta mil dólares ($50,000). Cuando la cuantía del documento exceda de cin-cuenta mil dólares ($50,000) se fijarán y cancelarán sellos adi-cionales, de cinco dólares ($5) en el original y dos dólares con cincuenta centavos ($2.50) en toda copia, por cada cincuenta mil dólares ($50,000) o fracción subsiguiente. No existirá la obligación de de cancelar sellos a favor de la Sociedad para Asistencia Legal aquí establecidos en aquellos casos en que la cuantía sea menor de veinticinco mil dólares ($25,000), ni cuando por disposición de ley se exima el cancelar sellos de Rentas Internas y el arancel notarial. Se faculta al Secretario de Hacienda a adoptar y expedir electrónicamente sellos para la Sociedad para Asistencia Legal que servirán los propósitos establecidos en esta sección, y a vender los mismos de confor-midad con las disposiciones de las sees. 896 a 899 de este título. (Énfasis nuestro.) 4 L.P.R.A. sec. 851(2).

Es decir, según el texto antes citado, se cancelarán se-llos a favor de Asistencia Legal en las escrituras de com-praventa, compraventa e hipoteca, y en las de constitución o cancelación de hipotecas. No obstante, se estará exento del pago de los referidos sellos en aquellos casos en los que la cuantía sea menor de $25,000 o cuando, por disposición de ley, se exima de cancelar sellos de Rentas Internas y el arancel notarial.

B. Ahora bien, en cuanto al contrato de compraventa, el Art. 1334 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3741, lo define de la manera siguiente:

Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

Puig Brutau define contrato de compraventa como “un contrato por el que una parte transmite o se obliga a trans-mitir una cosa o un derecho a la otra parte, a cambio de que ésta le pague un precio en dinero” Así, este contrato se forma cuando las partes contratantes logran un acuerdo en cuanto a la cosa y el precio siendo estos últimos los elementos objetivos o reales de dicho contrato También, el contrato de compraventa es consensual y aunque el consentimiento no necesita forma, el contrato de compra-venta de bienes inmuebles tiene que constar en escritura pública para que se pueda inscribir en el Registro

Además, el contrato de compraventa debe cumplir con los requisitos esenciales para la validez de los contratos en general. Estos son: consentimiento de los contratantes, objeto cierto que sea materia del contrato y causa de la obligación que se establezca Así, el consentimiento “se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato” De otro lado, el objeto de una compraventa puede ser cosas corporales, incorporales o de cosa futura, siempre que recaiga en una cosa determinada en su especie y que se encuentre dentro del comercio de las personas En cuanto a la causa de los contratos onerosos —como lo es el de compraventa— se entiende que es la “prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte ...”

[4 — 5] C. Por otra parte, solo pueden ser objeto del contrato de hipoteca los bienes inmuebles y los derechos reales enajenables de acuerdo con las leyes, “impuestos so-bre bienes de aquella clase”. La hipoteca es un derecho real que sujeta o vincula lo hipotecado a que eventual-mente su titular pueda exigir la realización de su valor, así como tomar medidas para salvaguardarlo, en seguridad o garantía de la efectividad de alguna obligación diner-aria. Así, la hipoteca se define por ser “de carácter acce-sorio, indivisible, de constitución registral, y grava bienes inmuebles, ajenos y enajenables, que permanecen en pose-sión de su propietario o titular ...”. (Enfasis supri-mido.) Debido a que la hipoteca es un derecho real de “realización de valor”, su titular tiene la facultad de exigir la enajenación de la cosa que se dio en garantía para reco-brar lo adeudado. Así lo dispone el Art. 1757 del Código Civil, cuando expresa que “vencida la obligación principal, puedan ser enajenadas las cosas en que consiste la prenda o hipoteca para pagar al acreedor”, y a esto consintió el deudor cuando otorgó el contrato de hipoteca. Por lo tanto, ante la realidad de que una hipoteca trae consigo la posi-bilidad de que, en caso de que el deudor incumpla con su obligación surja una venta en pública subasta del bien hi-potecado, es necesario que quien constituya una hipoteca sobre sus bienes tenga la libre disposición de estos.

En cuanto a los mecanismos de ejecución hipotecaria, “[a] pesar de su importancia y frecuente uso, no ha sido sencillo precisar [su] naturaleza .. .”. No obstante lo anterior, encontramos estos procesos regulados por la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, las Reglas de Procedimiento Civil y el Código Civil de Puerto Rico. Así, el Art. 221 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. sec. 2721, establece que la subasta se celebrará el día, la hora y el sitio que indique el edicto ante un alguacil del Tribunal de Primera Instancia. Asi-mismo, el Art. 221, supra, indica que el precio en que ha-yan tasado la finca al momento de constituir la hipoteca servirá de tipo mínimo para la subasta y no se admitirá oferta inferior a dicho tipo. Añade que si en la primera subasta no se produce remate ni adjudicación, el tipo mí-nimo que se usará en la segunda subasta será de 2/3 partes del precio pactado, y la mitad, si hubiese que llegar a una tercera subasta. En caso de que la tercera subasta se declare desierta, se dará por terminado el procedimiento, se adjudicará al acreedor la finca por la totalidad de la deuda si esta es igual o menor que el monto del tipo de la tercera subasta, y se le abonará a la deuda si esta es mayor.

Cónsono con lo anterior, la Regla 51.8(d) de Procedimiento Civil, supra, señala, en lo pertinente, que una vez se verifique la venta, el oficial a su cargo levantará un acta que describa lo acontecido durante la subasta y la adjudicación en venta al mejor postor, “quien pagará el importe de la venta en dinero efectivo o en cheque certificado a la orden del oficial en cuestión”. Sin embargo, el Art. 222 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. see. 2722, dispone, en lo pertinente, que el acreedor ejecutante puede concurrir como postor a todas las subastas si así lo quiere y, en el caso en que se lleve la buena pro en el remate, se le abonará total o parcialmente el importe de su crédito al precio ofrecido por él. Esto último es lo único que distingue al acreedor que comparece a la subasta como licitador de los demás licitadores que compare-cen a comprar el inmueble subastado. Respecto a este particular, hemos expresado que el hecho de que el acree-dor-rematante utilice su crédito como forma de pago, no lo exime de “tener que igualar o superar el tipo mínimo esta-blecido en la escritura de constitución de hipoteca”. En esencia, tal y como resolvimos en Coop. Ahorro y Créd. v. Registrador, 142 D.P.R. 369, 381 (1997), el acreedor ejecu-tante que comparezca a la subasta en calidad de postor deberá

... (1) participar en la puja del inmueble mediante la proposi-ción de una oferta, tal como lo haría cualquier licitador; (2) igualar o superar con su oferta el tipo mínimo establecido, y (3) en caso de obtener la buena pro, satisfacer la diferencia entre la postura ofrecida y el importe de su crédito más los intereses.

Como es de notar, la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad y determinadas reglas de procedimiento civil se encargan del esquema procesal de la ejecución hipoteca-ria y de la venta judicial, mientras que la normativa apli-cable a las compraventas dispuesta en el Código Civil faci-lita “la interpretación y [llena] las lagunas del esquema procesal”. Precisamente el Art. 1378 del Código Civil menciona, respecto al saneamiento en los contratos de compraventa, que en la venta judicial nunca habrá lugar a responsabilidad por daños y perjuicios, pero sí a todo lo demás dispuesto en los Arts. 1363 a 1377. Además, el Art. 1348 del Código Civil dispone, también en el título de compraventa, acerca de las personas que no pueden ad-quirir por compra “aunque sea en subasta pública o judicial”, así sea por persona intermediaria.

Es importante señalar que el legislador estable-ció el esquema jurídico a seguir en los procedimientos de ejecución de hipotecas y venta de bienes hipotecados antes descrito, con el propósito de proteger a los deudores dueños de los bienes hipotecados, para que en caso de ejecución y venta en pública subasta, se le dé el mayor valor posible a sus propiedades. La intención del legislador en cuanto a este particular va de acuerdo con la prohibición dispuesta en el Art. 1780 del Código Civil sobre el pacto comisorio, en el que se declara nulo el pacto que autorice al acreedor hipotecario a adjudicarse la finca del deudor hipotecante al incumplir éste con el contrato garantizado con hipoteca. Así, en los casos de ejecución de hipoteca lo que procede es la venta del bien inmueble para satisfacer la deuda del acreedor ejecutante. Con el beneficio de la normativa antes expuesta, resolvemos.

III

El presente Recurso Gubernativo plantea una contro-versia relacionada con los derechos que cancela una escri-tura de venta judicial al presentarse para inscripción en el Registro de la Propiedad. Específicamente, nos corres-ponde resolver si la escritura pública de venta judicial que otorga un acreedor ejecutante cuando comparece, además, como licitador a la subasta, se considera como una de com-praventa a los efectos de lo dispuesto en la Ley Núm. 244, supra, sobre el deber del notario de cancelar sellos a favor de Asistencia Legal. Examinada la doctrina antes discu-tida, resolvemos en la afirmativa. Veamos.

En este caso, el Tribunal de Primera Instancia emitió una sentencia en rebeldía sobre una demanda de cobro de dinero y ejecución de hipoteca a favor del Banco Popular. Luego de los trámites procesales requeridos para la cele-bración de la venta del inmueble que garantizaba el prés-tamo hipotecario prestado por el Banco Popular, éste com-pareció voluntariamente como licitador a la primera subasta y se llevó la buena pro al dar su crédito como precio. La controversia ante nuestra consideración surge cuando el Banco Popular se propuso inscribir la “Escritura de Venta Judicial” en el Registro de la Propiedad, Sección I de Caguas. Allí, el Registrador le indicó que faltaba cance-lar los sellos a favor de la Sociedad para Asistencia Legal, según lo dispuesto en la Ley Núm. 244, supra, por ser la venta judicial “una compraventa en todo su concepto legal”. El Banco Popular disintió del razonamiento del Re-gistrador por entender que la venta judicial es distinguible de una compraventa.

Es cierto que la venta judicial tiene unas características procesales particulares que la distinguen de una compraventa ordinaria, razón por la cual, al referirnos al carácter de la comparecencia del alguacil encargado de la subasta para la realización de los bienes, resolvimos en Banco Gub. de Fomento v. Abarca Warehouses, 109 D.P.R. 132, 134 (1979), que “[l]a venta forzosa judicial carece de la base consensual del contrato de compra y venta definido en el Art. 1334 del Código Civil, 31 L.P.R.A. see. 3741”. No obstante lo anterior, no podemos pasar por alto que en la venta judicial en pública subasta están presentes los dos elementos reales del contrato de compraventa, entiéndase cosa y precio, pues de ordinario, comparece uno o varios compradores a licitar por un bien inmueble a cambio de un precio. En este punto debemos reproducir unas expresiones de Roca Sastre que citamos en el mismo caso Banco Gub. de Fomento v. Abarca Warehouses, supra, pág. 134 esc. 1:

“El pensamiento del legislador en punto a la naturaleza de la adjudicación al rematante o adjudicatario es ver en ella una especie de compraventa, ya que a veces habla de ‘venta’ y de ‘precio’. Guasp se opone a esta tesis, por entender que falta el consentimiento del dueño, pero como en definitiva, se produce una transmisión por precio, cabe asimilar en muchos aspectos este acto al contrato de compraventa, sin olvidar que dada la intervención de la justicia en esta realización de bienes ella participa del carácter de un acto estatal, circunstancia que hacen destacar los procesalistas.” (Enfasis en el original supri-mido y énfasis suplido.)

Como mencionamos antes, cuando un acreedor acude a la subasta como licitador lo único que lo distingue de un comprador que comparece a licitar es el crédito que ostenta el acreedor a su favor y que puede usar como parte del precio de la venta.

A su vez, este Tribunal se ha referido indistintamente a la escritura de venta judicial en ejecución de hipoteca como una escritura pública de compraventa judicial. De la misma forma, al referirnos a una subasta pública para cumplir con una orden judicial, en Sobs, de Ezquiaga, Etc., v. Corte de Dist. de San Juan, 31 D.P.R. 563, 566 (1923), dijimos que “por medio de la subasta lo que se verifica es simplemente un contrato de compraventa, y el comprador ha de pagar por precio de los bienes, dinero contante o signo que lo represente, según así define dicho contrato el artículo 1348 del Código Civil ...”. Así, “un análisis de nuestra jurisprudencia revela que [los mecanismos de eje-cución hipotecaria] se han conceptualizado como institucio-nes de carácter jurídico-procesal inspiradas en el contrato de compraventa”.

En definitiva, entendemos que cuando el legislador ex-presó en la Exposición de Motivos de la Ley Núm. 244, supra, que en “todas las escrituras públicas de compra-venta que se otorguen ante notario debidamente autori-zado y registrado” debían cancelarse los sellos a favor de Asistencia Legal, se refería a todas las escrituras públi-cas que incluyeran la adquisición de bienes inmuebles a título oneroso, es decir, pagando un precio a cambio del bien.

IV

Por los fundamentos antes expuestos, procede la falta notificada por el Registrador de la Propiedad, Sección I de Caguas. El peticionario debe cancelar los sellos a favor de la Sociedad para Asistencia Legal en la escritura de venta judicial para que el Registrador inscriba la “Escritura de Venta Judicial, Número 77”.

Se dictará Sentencia de conformidad.

La Juez Asociada Señora Rodríguez Rodríguez concu-rrió con la expresión siguiente:

La Juez Asociada Señora Rodríguez Rodríguez hace constar que conforme el razonamiento expresado en su voto disidente en Smyth, Puig v. Oriental Bank, 170 D.P.R. 73 (2007), pro-cede cancelar en la escritura de venta judicial el arancel esta-blecido en la Ley Núm. 244 de 2 de septiembre de 2004 a favor de la Sociedad para Asistencia Legal.

       Las otras sumas de dinero que Carmen Julia Rivera Maldonado y Juan Torres Rivera debían pagar solidariamente son las siguientes: 7% de interés anual sobre el principal desde el 1 de diciembre de 2001 hasta su total pago; $113.83 mensuales por seguros contra riesgos; $230.19 mensuales por recargos por demora desde el 1 de enero de 2002 hasta su total pago y hasta la cantidad líquida y estipu-lada de $69,200 para costas, gastos y honorarios de abogados; $1,611.33 por recargos acumulados, y cualquier otra suma que suija del contrato de préstamo hipotecario evidenciado por el pagaré que suscribieron los demandados.

       En el original de la referida Escritura se canceló $694 en derechos ($693 en Sellos de Rentas Internas más $1 por el sello notarial). En la copia certificada que sería enviada al Registro de la Propiedad se canceló $3,076 ($346.50 en Sellos de Rentas Internas, $1 por el sello notarial, $2,718 por el comprobante de inscripción, $10 por el comprobante de presentación y $.50 por el Sello de Rentas Internas para la presentación en el Registro de la Propiedad).

       Escritura de Venta Judicial Número 77, Cláusula Cuarta; Apéndice, pág. 10.

      O El Banco Popular indicó al Registrador de la Propiedad (Registrador) que esa información constaba en el Asiento 453 del Diario 1131 de 14 de febrero de 2007.

       Sociedad para Asistencia Legal de Puerto Rico, Misión (disponible en: http:// www.salpr.org/about/Xúltima visita en febrero de 2011).

       J. Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, 2da ed., Barcelona, Ed. Bosch, 1982, pág. 119.

       J.R. Vélez Torres, Curso de Derecho Civil: derecho de contratos, San Juan, Ed. Rev. U.I.P.R., 1990, T. IV, Vol. II, pág. 160; 31 L.P.R.A. see. 3746.

       Puig Brutau, op. cit, pág. 135.

       L.E. Diez-Picazo y A. Gullón, Sistema de Derecho Civil, 6ta ed., Madrid, Ed. Tecnos, 1989, Vol. II, pág. 279.

       31 L.P.R.A. sec. 3453.

       31 L.P.R.A. sec. 3391.

       31 L.P.R.A. sec. 3401.

       Diez-Picazo y Gullón, op. cit., págs. 283-284; 31 L.P.R.A. sec. 3421 y 3423.

       31 L.P.R.A. sec. 3431.

       31 L.P.R.A. see. 5041.

       L.R. Rivera Rivera, Derecho Registral Inmobiliario Puertorriqueño, 2da ed., San Juan, Jurídica Editores, 2002, pág. 481; 31 L.P.R.A. see. 5043.

       Rivera Rivera, op. cit, pág. 481.

       31 L.P.R.A. sec. 5002.

       Rivera Rivera, op. cit., págs. 494-495.

        Smyth, Puig v. Oriental Bank, 170 D.P.R. 73, 91 (2007) (Resolución), voto disidente de la Juez Asociada Señora Rodríguez Rodríguez.

       Véase 30 L.P.R.A. secs. 2701-2735.

       Véase Regla 51.3 y 51.8 de Procedimiento Civil de 1979 (32 L.P.R.A. Ap. III).

       Respecto a la venta judicial, véase 31 L.P.R.A. secs. 3831-3846a.

       Art. 221 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. sec. 2721.

        Coop. Ahorro y Créd. v. Registrador, 142 D.P.R. 369, 379 (1997).

       íd.

        Smyth, Puig v. Oriental Bank, supra, pág. 94.

       31 L.P.R.A. sec. 3846.

       31 L.P.R.A. sec. 3831-3845.

       31 L.P.R.A. sec. 3773.

        Coop. Ahorro y Créd. v. Registrador, supra, pág. 385.

       31 L.P.R.A. sec. 5048.

       Véanse, por ejemplo: Coop. Ahorro y Créd. v. Registrador, supra, pág. 384; C.R.U.V. v. Registrador, 117 D.P.R. 662, 667 (1986); Santiago v. Registrador, 72 D.P.R. 57 (1951); García u. Registrador, 66 D.P.R. 683 (1946).

        Smyth, Puig v. Oriental Bank, supra, págs. 91-92.

       2004 (Parte 2) Leyes de Puerto Rico 1798.